Investir dans le locatif avec une SASU à l'IS via une Holding et une SCI ?

Bonjour @carignan99 et merci beaucoup pour votre réponse très détaillée.

carignan99 a écrit :

- Vous n’en parlez pas dans votre post. Mais dans l’hypothèse où vous contrôlez la holding, la plus-value va d’office être mise en report d’imposition (art. 150 0 B ter du CGI). Ce n’est pas un problème en soi (au contraire…) mais il faut être bien conscient que vous allez vous trainer ce report (donc la holding) toute votre vie (sauf à payer l’impôt sur cette PV ou à donner vos parts, par ex. enfants ou autres).  A garder en tête.

C’est quelque chose que j’ai vu en parcourant les forums et les montages similaires (dont le votre) mais je n’ai pas encore mesuré l’impact (en dehors du fait de devoir "se trainer la holding toute ma vie").
Vous parlez des plus-values liées à la revente des biens dans le cadre de la SCI à l’IS, c’est cela ?
Dans l’idée, le but n’est pas spécifiquement de revendre mais plutôt de conserver les biens. J’ai vu aussi qu’il était (peut-être, à vérifier) possible de vendre et d’acheter dans la même année comptable afin de réduire la plus-value liée à la vente.
Mais effectivement, c’est un point à garder en tête.

carignan99 a écrit :

- Pour la SCI : pourquoi à l’IS? Elle pourrait aussi être ’transparente’ et ses bénéfices calculés et imposés selon les règles de l’IS (à hauteur de 95% = part détenue par la holding).

Je ne suis pas certain de bien comprendre la question, y a-t-il une faute de frappe ? Vouliez-vous dire "bénéfices calculés et imposés selon les règles de l’IR" ?
J’ai bien vu votre message concernant cette option mais je ne suis pas certain de comprendre la différence, puisque dans tous les cas le résultat de la SCI sera imposé à l’IS au niveau de la holding.
Et cela empêche la mis en place du régime mère-fille ainsi que de l’intégration fiscale, non ?
Est-ce "uniquement" intéressant lors de la revente des biens, évitant ainsi la taxation sur la PV ?

carignan99 a écrit :

- Pourquoi ce serait la holding qui contracte les prêts immobiliers (et pas la SCI)? D’ailleurs je me demande dans quelle mesure une banque prêterait à la holding, pour un emprunt qui serait ensuite transféré (j’imagine) dans un compte courant d’associé (celui de la SCI)? Mais je rate peut-être un truc.

Merci d’avoir relevé ce point, c’est justement ce que je souhaitais éclaircir.
Effectivement, ce n’est pas logique puisque les fonds sont à destination de la SCI.
Je pensais que le prêt était contracté par la holding puisque c’est la holding qui dispose des fonds.
Mais finalement, si je comprend bien (et cela me parait beaucoup plus logique) : la holding "transfère" les fonds à la SCI qui contracte ensuite le prêt et peut utiliser ces fonds en apport.
Par ailleurs, comment sont comptabilisés ces "transferts" de fonds ? J’imagine que cela dépend de la convention de trésorerie que vous évoquez plus bas.

carignan99 a écrit :

- Pour la holding, avez-vous fait un choix entre société de type SASU ou SC (à noter : pour une société civile, pas besoin de commissaire aux apports). Les deux écoles sont présentes sur le forum (perso., je suis plutôt SC

Pour le moment je suis plutôt parti sur une SASU n’ayant pas nécessairement d’associé(e) et parce que cette forme me semble plus libre (par exemple avec la possibilité d’utiliser la holding pour autre chose que la SCI). Je suis néanmoins preneur si j’omet des avantages à la SC (à part l’absence de commissaire aux apports et la simplicité de gestion, qui sont des avantages non négligeables).

carignan99 a écrit :

- Un point de détail : utile de prévoir aussi une convention de trésorerie (pour pouvoir bouger du cash facilement entre es entités du groupe).

C’est effectivement un point que je n’avais pas du tout en tête, comme je le suggère plus haut.
Je vais me renseigner sur le sujet afin de mieux comprendre comment fonctionnent les mouvements de trésorerie dans ce cadre.

carignan99 a écrit :

Avez-vous fait des simulations, ne serait-ce que des calculs de coin de table?

J’ai fais des calculs rapides avec le postulat suivant :
- 80 000€ de bénéfices annuels au niveau de la SASU pendant 10 ans (-5% lorsqu’ils arrivent dans la SCI)
- 1 bien dans la SCI générant 6 000€ de bénéfices par an (loyers)
- IS de la holding à 15%
- TMI à 14%
- Prise en compte des frais de création la première année puis frais de gestion tous les ans

Au bout de 10 ans, le montage Holding + SCI toujours intéressant (à 5% près) vs l’investissement en propre. Cela semble d’autant plus intéressant quand les bénéfices de la SCI augmentent (augmentant donc la TMI si investissement en nom propre, à moins que des montages dans ce cas de figure permettent de limiter l’augmentation de la TMI). Ce sont des calculs simplistes que je dois approfondir, je ne prend pas en compte l’amortissement ni une éventuelle revente du bien. Ce point est très important car en fonction du résultat, tout le montage est remis en cause…

Dans tous les cas, merci pour vos retours.
Puisque vous avez fait le même montage, avez-vous des retours ?
Étiez-vous gagnant vs l’investissement en nom propre ?

Merci et belle soirée !

Dernière modification par Equilibre (06/11/2023 19h10)

albundy, le 06/11/2023 a écrit :

Pour qu’il y ai intégration fiscale il faut que la mère et la fille soient toutes deux à l’IS et aient les mêmes dates de clôtures.
Dans ce schéma, si j’ai bien lu, il n’y aurait pas de report d’imposition car je comprends que la mère achèterait les parts de la fille immédiatement ou concomitamment à l’acquisition de l’immeuble de la SCI, donc pas de PV constatée.

Je me suis sûrement mal exprimé, car dans l’idée (qui est peut-être mauvaise) le montage (Holding + SCI) est monté avant l’acquisition du bien, donc pas de rachat de parts entre la mère et la fille. Mais plutôt un mouvement de trésorerie depuis la mère (holding) vers la fille (SCI) afin d’utiliser la trésorerie de la SASU dans la SCI pour le prêt immobilier (ou l’achat en direct).

Concernant la différence entre SCI à l’IS et à l’IR dans ce cas de figure, voici ce que je comprend :
- SCI à l’IS
  - Avantage : Possibilité d’avoir le régime mère-fille et l’intégration fiscale donc intéressant pour l’imposition globale du groupe et un éventuel déficit foncier qui remonterai au niveau de la holding, faisant ainsi baisser l’IS de la SASU (qui sera devenu l’IS global du groupe)
  - Inconvénient : Taxation des PV lors de la revente des biens
- SCI à l’IR : c’est l’inverse

Le choix semble donc dépendre de la stratégie d’investissement avec revente ou non à court / moyen terme ?
En cas de SCI transparente, j’ai bien compris que la holding serait imposée (à l’IS) sur les revenus générés par la SCI (à l’IR). Maintenant, que se passe-t-il (au niveau de la holding) si la SCI enregistre des pertes ?

Merci !

Bonjour,

avez vous des enfants ? Etes vous marié ?

Siocnarf a écrit :

albundy a écrit :

Petite précision concernant les termes utilisés […]Le terme déficit foncier est utilisé quand la SCI est taxée à l’IR (suivant le régime des revenus fonciers).

Alors si on veut vraiment être précis, une SCI qui n’est pas soumise à l’IS n’est pas taxée, ce sont ses associés qui le sont

C’est exact, précision opportune !