Immobilier : investir via une SCI ou via une holding à l'IS ?

A priori, je ne vois pas ce qui vous empêcherait de loger votre immobilier dans la holding (si son objet social le permet). A titre perso., je validerai ça avec un homme de l’art (avocat), en particulier pour valider le fait que ça n’aura pas d’impact fiscal ou social sur l’existant.

Cela étant dit, il se trouve que je suis dans une situation similaire à la vôtre. Gérant d’une SARL à l’IS, en cours de création d’une holding (à laquelle j’apporte mes titres de la sarl et qui a pour objet de détenir des titres/participations) + une SCI détenue par la holding, qui va acquérir des locaux qui seront ensuite loués à ma société (compromis signé la semaine dernière).

Je me suis posé la même question que vous. Je pars sur l’option holding + SCI, pour les raisons suivantes :

En cas de défaillance de ma SARL (pas à l’ordre du jour mais on ne sait jamais…), je pense (avec mon avocat) qu’un mandataire judiciaire ira beaucoup plus facilement appréhender l’immobilier si celui-ci est détenu en direct par la holding que dans une SCI.

Transmission / donation de l’immobilier: plus simple à faire dans le contexte d’une SCI.

De façon générale, le schéma est plus net comme ça, en séparant bien les différents projets (sachant que j’envisage à terme de développer d’autres acquisitions ou activités sous la holding). Si je veux arrêter un projet (par ex. l’immo. pro), ce sera plus simple de liquider la ‘SCI immo pro’ que de la sortir du bilan de la holding. En cloisonnant ainsi chaque projet dans une société dédiée, je pense aussi minimiser le risque global sur mon patrimoine.

Dernière modification par carignan99 (18/05/2018 17h05)

carignan99 : avez vous opté pour une SCI à l’IR ou à l’IS? Et quelle répartition de parts avez vous fait entre votre holding et vous (perso) dans la SCI?
Je pense que ces questions sont importantes, car si la holding apporte la majorité du cash pour acheter le local, elle possédera aussi un maximum des parts

MichMouch : très bonne remarque, en effet.
Mais par vendre la SCI vous voulez dire vendre les parts de la SCI?
Dans ce cas je pense que les impôts évaluent la plus value entre le prix initial des parts et le prix de vente. Si je crée une SCI avec 1000 EUR de capital et que je revends la SCI à 500000 EUR, je serai taxé au maximum !
Non?

A ce moment la cela voudrait dire que la SCI aurait un actif net de 500k€ ?

Il faudrait un peu plus de détails pour donner une réponse pertinente tels que la valeur de l’immeuble, le financement. C’est un local que vous allez louer à votre SARL d’exploitation ?

xazh a écrit :

MichMouch a écrit :

J’ajouterai aussi qu’en cas de revente, il est plus facile et plus intéressant fiscalement de revendre la SCI que de revendre l’immeuble.

Hum … Si vous trouvez facile de revendre une SCI complète … c’est probablement que vous n’avez pas encore pratiqué ce genre de sport.

En fait si, très souvent, c’est mon métier.

J’entends facile par le fait qu’elle peut se faire de gré à gré par une simple convention de cession de parts sociales. Donc pas de passage devant notaire et les droits de mutation ne s’élèvent qu’a 5%.

Dernière modification par MichMouch (18/05/2018 18h34)

KDay a écrit :

carignan99 : avez vous opté pour une SCI à l’IR ou à l’IS? Et quelle répartition de parts avez vous fait entre votre holding et vous (perso) dans la SCI?

à l’IR, avec transparence fiscale :
- Moi = 1% de la sci (revenus fonciers)
- ma holding = 99% (BIC)

Non, pas exactement :
il y a 1% détenus par moi à titre personnel = revenus fonciers (IR), desquels je ne pourrai en effet pas déduire grand chose - mais c’est marginal (1% des revenus et des frais de la SCI)
Les 99% restant sont détenus par la SC : la SCI fait une comptabilité BIC puis le bénéfice réintègre la SC pour être imposé à l’IS (après déduction de quelques frais, comme les frais de comptable).

Donc je peut bien déduire les amortissements etc. (comptabilité BIC).

Par contre, si je dois vendre un jour, j’aurai une grosse PV imposable.

Dernière modification par carignan99 (21/05/2018 22h36)

MichMouch a écrit :

Vous savez qu’une SCI est une société comme une autre

Modulo la responsabilité indéfinie des associés.
C’est pas forcément tip top de devoir potentiellement payer sur ses bien propres les errements de l’associé précédent.

Si tout se voyait sur les bilans et comptes de résultats, ça se saurait….

Dernière modification par Geronimo (22/05/2018 10h55)

"Vous savez qu’une SCI est une société comme une autre, que vous pouvez lire des bilans et des comptes de résultats ?"

Non, pas comme les autres. D’ailleurs, aucune strucute n’est "comme les autres".

La SCI porte une particularité certaine : la responsabilité illimitée des associéss. Ce qu’on ne trouve pas dans les Sarl, pas même pour une faute de gestion du vendeur, puisque c’est le vendeur qui sera responsable de la faute de gestion et non l’acquéreur.

Il y  une grosse différence entre acheter un bien physique, avec uniquement les risques liés au bien lui même, et une structure qui embarque en même temps le bien et tout l’historique juridique, fiscal et comptable du même bien.

Vous comparez avec la vente d’une autre société. Justement : on ne vend pas une société comme on vend un canapé. Ni même comme on vend un appartement. Il y a des vérifications à faire de la part de l’acheteur (comptabilité, activité, fonctionnement, etc, etc, etc). Ca n’a rien de simple, ca demande du temps, de la compétence, l’accès à des informations confidentielles que le vendeur rechigne à communiquer, et les contrats sont, quand c’est fait correctement, étudiés à la loupe.

Donc je réitère.

Quelle est la différence entre l’achat du bien ou de la SCI sur le cas d’un ancien locataire contestant sa rupture de bail ?

"S’il rachète les parts alors il rachète la société, et donc l’emprunt. il devra donc continuer à rembourser. Sur le point de la caution personnelle. Je n’ai pas la réponse et c’est vrai que c’est un point à creuser."

Je croyais que c’était simple …

Tout dépend de la SCI (structure, statuts) et des emprunts en cours (SCI emprunteuse, associé emprunteur, caution solidaire, caution non solidaire, nantissement de patrimoine personnel d’un ou plusieurs associés, etc …)

MichMouch a écrit :

La responsabilité des associés est indéfinie certes mais non solidaire me semble-t-il.

Il me semblait que la responsabilité est également solidaire. Mais j’avoue avoir peu d’expérience dans ce domaine.

Je viens de vérifier du coup.
Sur Légifrance, art 1857 du Code civil:

A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Edit: réponse à xazh

Je suis désolé mais non, c’est vous qui donnez une réponse biaisée.

On parle de l’achat d’un bien à 100% par l’emprunt loué à la SARL d’exploitation du propriétaire et vous nous parlez de locataire qui établit une créance de loyer pour défaut de gestion du bail ou bien de dettes qui apparaitraient je ne sais d’où.. j’ai du mal a voir la pertinence avec le sujet.

Dans ce cas précis, vous achetez un bien 500k, financé 500k par l’emprunt.

Dans 5 ans vous voulez revendre et il reste 450k de capital à rembourser. Vous pouvez estimer la valeur vénale de l’actif à 520k (par exemple) et donc revendre la SCI à 70k (je schématise très vulgairement), ce qui est bien plus intéressant fiscalement (5% de 70k) que de revendre l’immeuble (8.5% de 520k) et cela pour l’acheteur.

Pour le vendeur, PV de 70k.

Si revente de l’immeuble, qui aura été amortis sur disons 30ans (je schématise encore), donc d’une valeur de 417k, PV de 103k.

Voila mon point de vue.

KDay si vous nous lisez toujours, prenez conseil auprès de votre EC et donnez nous votre opinion.

Dernière modification par MichMouch (22/05/2018 16h38)

J’ignorais que mes clients étaient fictifs et j’ignorais qu’il fallait être rentier pour exprimer un avis sur un sujet tout autre.

Vous parlez de cas réels mais pensez vous que vos cas cités sont réels au regard du cas présenté ici ?

Pensez vous que KDay va, avec sa SARL constituer une créance de loyer en dénonçant une mauvaise gestion du bail qui le lie avec sa propre SCI ?

J’ai sur le feu pas moins de deux cas bien réels d’un boulanger qui rachète ses murs en rachetant la sci qui les détient et d’un restaurateur dans le même cas.

M’enfin bon je comprendrais peut etre cette animosité quand je serais rentier aussi…