Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 23/12/2016 12h15 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

J’ai longuement hésité à écrire un message sur ce forum, me disant qu’avec toutes les informations et tous les post qu’il peut déjà y avoir j’y trouverai certainement mon bonheur.
Le soucis que j’ai rencontré est que je ne suis pas arrivé à trouver une situation similaire à la mienne, qui d’ailleurs très banale je trouve.

Je suis indépendant depuis à peine un mois, ayant monté une SASU à l’IS et disposant de l’ACCRE pour les prochains mois à venir.
Etant déja propriétaire de la ou je vis, j’aimerai maintenant investir sur du locatif par contre je ne sais pas du tout quel montage serait le plus  approprié.

Dois-je créer une SCI ? si oui dois-je la mettre sous une holding avec un transfert de capitale entre la SASU et la SCI  ?

mon CA serait d’environ 100k€ / an ( je prefere rester sur une base de 100 pour simplifier mes prochains calculs de pourcentage)

Mon EC n’a pas l’air très doué pour me donner des conseils sur ce genre d’évolution, disons que c’est plutot un cabinet qui gere les freelance pour leur activité principale.

Je ne sais pas trop vers qui me tourner pour avoir le plus de conseils possible, un autre expert comptable ?  un fiscaliste ?  un gestionnaire de patrimoine ?

Vous noterez que ma demande est relativement vague, et j’en suis désolé mais je vous avouerai qu’il a pas mal de notions que je ne connais pas trop.

le but de tout cela serait de ne pas me rentrouver dans 1an a faire un bilan avec de une certaine somme que j’aurai engendré suite à mon activité.

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (23/12/2016 19h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investissement, montage, sasu

Hors ligne

 

#2 23/12/2016 12h56 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   320 

Bonjour,

Dois-je créer une SCI ? si oui dois-je la mettre sous une holding avec un transfert de capitale entre la SASU et la SCI  ?

Je passe en coup de vent, mais pour info SAS + SCI, vous devrez nommer un commissaire aux comptes (cf ce lien pour tous les détails) ce qui rajoutera quelques frais et formalités.

Dernière modification par Geronimo (23/12/2016 13h00)

Hors ligne

 

#3 23/12/2016 14h45 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   317 

Quels sont vos objectifs ?
Achetez vous seul ?

Si l’objectif principal est de transmettre une sci est intéressante, autrement acheter en propre est sans doute la solution la plus avantageuse.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#4 24/12/2016 00h32 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

J’ai regardé le lien que vous avez mis, j’ai compris pour le CAC maintenant à voir si payer un service comme ca reste rentable ou non.
d’un autre coté, je parle de SASU pour le moment car c’est ce que j’ai aujourd’hui mais s’il est nécessaire de changer plus tard, je le ferai.

Mes objectifs seraient d’avoir plusieurs bien sur du moyen termes et d’engendrer un minimum de cash flow dès le début au mieux ou devoir payer un peu chaque moi au pire.

Oui J’achète seul.

Je ne sais pas ce que vous entendez par "transmettre", donner de l’heritage ? si c’est le cas… à long terme oui.

Hors ligne

 

#5 24/12/2016 01h20 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   128 

Bonsoir Symanto,

Les compétences que vous recherchées, en tout cas en terme de conseil, ne sont pas vraiment spécifiques à une catégorie professionnelle (même si pour certaines formalités - pas obligatoirement pour les conseils globaux de votre situation - le passage par un avocat fiscaliste pourra avoir un intérêt).

Il y a des formations spécifiques à l’entreprise que des CGP smile suivent ainsi que certains experts comptables, voire notaires.

Je ne sais pas trop ce que vous sous-entendez par effectuer un "transfert de capital entre la SASU et la SCI " mais pour revenir à votre problématique, il est difficile de vous donner une réponse globale car depuis 2012 et ce qu’on appelle la "fin de la théorie du bilan", loger dans sa société des biens locatifs qui ne rentrent pas dans l’objet social de la société présente moins d’intérêt que par le passé.

En plus il faut bien garder en tête que les bénéfices de votre société n’ont aucune raison d’aller financer une activité locative sans relation.

Il faut surtout réfléchir par rapport à ce que vous voulez vraiment faire actuellement et dans le futur.
- Placer le bien directement ou indirectement dans la SAS j’éviterai ++
- Placer sous une Holding la SAS et le bien locatif (en direct ou via SCI) peut s’envisager mais si un jour vous vendez la SAS il faut intégrer que vous vous retrouverez avec le bien toujours sous la Holding…
- Ne pas mélanger la SAS et le bien locatif semble logique car ils n’ont dans les faits pas grand chose à faire ensemble.

Pour résumer, mais ce n’est que mon avis, concentrez vous en première intention sur le développement de votre SAS et ne mélangez pas activité professionnelle et activité patrimoniale personnelle.
Vous avez peut être des raisons particulières qui font que se pose déjà la question de l’immobilier locatif, mais pour vraiment vous aider il faudrait que vous poussiez plus loin votre réflexion, sachant que vous êtes là au début de votre activité, avec une certaine problématique mais que les solutions ne seront peut être pas optimales à la fin de votre activité où la, le dirigeant de SAS que vous êtes cherchera à scinder les 2 : vendre la SAS et conserver le locatif..

Bonne réflexion

Crown

Dernière modification par Crown (24/12/2016 01h22)

Hors ligne

 

#6 24/12/2016 08h46 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   784 

Bonjour,

je préviens : je ne suis pas spécialiste de ces questions et je vais dire aussi quelques banalités.

Il me semble que le premier objectif est déjà de réussir votre lancement d’entreprise. Le CA de 100 k€ n’est pas encore réalisé ! Concentrez vos efforts là-dessus.

Le CA n’est pas le bénéfice ! Pour avoir de l’argent à réinvestir dans l’immobilier, encore faut-il dégager du résultat. Vous avez des charges, peut-être des investissements à réaliser, une rémunération à vous verser pour vivre… Faites, ou faites réaliser à votre expert comptable, une estimation précise de vos comptes sur la première année, vous verrez mieux s’il y a vraiment du résultat à placer.

le but de tout cela serait de ne pas me rentrouver dans 1an a faire un bilan avec de une certaine somme que j’aurai engendré suite à mon activité.

Un bon bilan de première année est pourtant très utile pour rassurer votre banquier, vos partenaires etc. Vous semblez soucieux d’"évacuer" votre résultat en payant le moins d’impôts possibles dessus, ce qui est compréhensible. Mais il faut aussi (et surtout ?) songer à pouvoir présenter un "beau bilan" qui sera très utile pour la suite.

Vous ne semblez pas à l’aise avec les comptes d’une entreprise, puisque vous parlez de déplacer du "capital" vers une autre structure. Ce n’est probablement pas de capital que vous parlez. Il serait sans doute utile de vous former, si vous avez un peu de temps libre malgré votre activité en démarrage, à la comptabilité d’entreprise, aux différents termes du bilan et du compte de résultat… Vous aurez sans doute besoin, à un moment, du conseil d’un avocat fiscaliste spécialiste des entreprises… mais plus vous en saurez, plus les échanges avec lui seront instructifs.

Dans le choix que vous ferez, plusieurs facteurs rentreront en ligne de compte :
- les sommes en jeu (selon si votre résultat est de 1 k€ ou 50 k€, ce n’est pas pareil)
- comme déjà dit, que votre SAS puisse présenter un "beau bilan" ce qui sera très utile pour convaincre banquiers et partenaires actuels et futurs.
- le futur accès au crédit. Je suppose que vous n’allez pas acheter cash vos biens locatifs. Or, les banquiers prêtent volontiers à certaines structures, beaucoup moins à d’autres… De toute façon, l’accès au crédit est difficile à un entrepreneur avant qu’il ait 3 ans de bilan à présenter. La question de l’accès au crédit va donc être primordiale. On raisonne trop souvent seulement en termes d’optimisation fiscale et de la meilleure rentabilité… mais sans crédit, on ne va pas loin.
- attention aux contraintes et aux frais. Comme dit par Geronimo, lorsque deux sociétés sont liées, il peut y avoir besoin d’un CAC et/ou diverses contraintes, ce qui alourdit la facture.
- ne pas oublier le temps nécessaire à l’investissement dans l’immobilier locatif physique : recherche, négociation, travaux, recherche et gestion des locataires… Aurez-vous le temps de bien mener cela en plus de votre activité informatique ? Ce serait dommage par exemple que, parce que vous n’avez pas le temps, vous alliez sur un bien à la rentabilité médiocre, facile à trouver. Alors que les biens avec une rentabilité élevée nécessitent de consacrer beaucoup de temps à la recherche, négociation, travaux, gestion etc. Ne faut-il pas envisager d’investir plutôt dans l’immobilier au travers de sociétés (SCPI, SIIC, REIT…) ce qui ne nécessitera aucun temps de gestion ?

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2016 09h01)

Hors ligne

 

#7 24/12/2016 09h55 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   128 

Il est trop "tard" pour pouvoir modifier mon message précédent aussi j’ajoute un détail pour qu’il n’y ait pas de confusion.  Symanto quand j’évoquais que vous ne deviez pas tout mélanger pro et privé (ce que je crois vraiment) et quand je citais la théorie du bilan mon exemple peut provoquer une confusion car vous n’êtes pas en entreprise individuelle. Mais la philosophie générale reste la même.

Prenez bien en compte ce qu’écrit clairement Bernard2K et sauf situation que nous ignorerions, attendez d’avoir des excès de tresorerie avant de vraiment vous interroger sur ce que vous aller en faire et faites vous expliquer par votre expert comptabilité le la latitude  d’investissement que vous avez.

Je n’imagine pas par ailleurs que vous songez emprunter pour faire du locatif (sauf à ce que ce soit pour vos propres locaux professionnels). La banque devrait prendre en compte votre objet social pour limiter vos investissements.

Restez simple et développez vous d’abord. Ayez effectivement des bons premiers bilans, des bons bilans aussi par la suite et ne mélangez pas utilisation de votre tresorerie excédentaire avec des achats locatifs qui n’ont en soit qu’un intérêt privatif et non un intérêt professionnel. Votre SAS est un outil professionnel pas patrimonial.

Prenez aussi en compte que ce que vous sortez de l’entreprise en salaire ou dividendes, certes subit diverses fiscalités mais vous appartient à vous.  Et en cas de soucis de la SAS vous serez bien content d’avoir mis "des billes" de côté.

Crown

Hors ligne

 

#8 06/11/2017 00h17 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

J’ai crée une SASU (à l’IS) afin d’investir dans l’immobilier, j’aimerai faire un crédit immo sur 20 ans pour mes futures acquissions malheureusement le banquier de ma SASU ne connaît pas bien les prêts immobiliers et n’accepte de me faire qu’un prêt professionnel, donc sur une durée max plus courte et avec un taux supérieur aux crédits immo.

J’aimerai savoir si certain d’entre-vous sont dans ce cas ? Si vous aviez réussi à avoir un crédit immo en société (sauf SCI) ?
Cordialement,

Hors ligne

 

#9 06/11/2017 00h42 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Il s’agit d’une société à l’IS donc le coût du risque pour la banque sera différent (et probablement supérieur) que si vous empruntez en votre nom propre.
Le prêt sera bien un prêt immobilier mais un prêt immobilier professionnel, qui est généralement plus cher, notamment pour les sociétés nouvellement créées.

Peut-être pouvez-vous essayer de réduire le taux en proposant de vous porter caution ?
Vous pouvez également faire un prêt à votre nom, en apportant une garantie à votre nom, afin d’abonder en capital et/ou comptes-courants d’associés dans la société. Mais dans ces deux cas, c’est vous qui portez le risque à la fin.
Mais après tout, si vous souhaitez voir appliquer les taux des particuliers, il va falloir que ce soit un particulier qui emprunte (ou dans certains cas une SCI).

N’hésitez pas à compléter votre présentation également.

Hors ligne

 

#10 06/11/2017 00h59 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

@mv94 Merci pour votre réponse,

Je suis prête à me porter caution pour le prêt, cela devrait annuler ce risque j’espère… mais le problème réside surtout dans la durée du prêt, en effet en prêt "professionnel" mon banquier ne peut pas aller au delà de 15 ans, ce qui grossit ma mensualité et pourrait éventuellement me freiner pour mes prochaines acquisitions (j’ignore si l’on calcule la capacité d’emprunt de la même manière pour une société que pour une personne physique).

Votre idée de prêt en nom propre est intéressante, cependant le compromis d’achat serait au nom de ma société, est-ce que ça ne causerait pas soucis pour l’obtention du prêt ?

Hors ligne

 

#11 06/11/2017 05h56 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   26 

Bonjour

Je vous invite à relire la réponse de goodbylenine dans votre présentation et à y répondre.
Sinon,oui, on peut avoir un prêt immobilier en Societe IS ou IR.

Chtirentier

Hors ligne

 

#12 06/11/2017 10h55 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

liabou a écrit :

Votre idée de prêt en nom propre est intéressante, cependant le compromis d’achat serait au nom de ma société, est-ce que ça ne causerait pas soucis pour l’obtention du prêt ?

Aucun problème sauf si vous envisagez de mettre le bien en garantie du prêt.
Le fait pour une société de se porter garant pour son actionnaire ou son dirigeant soulève le problème de l’intérêt social : quel est l’intérêt de la société à se porter garant d’un tiers ? En général, elle n’en a aucun et le banquier refusera de prendre cette garantie car elle sera très probablement jugée nulle lors d’une liquidation.
Si la banque accepte de prêter avec une autre garantie à votre nom (ou sans garantie) pas de souci.

Hors ligne

 

#13 11/11/2017 00h31 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   176 

Je ne vois pas bien l’intérêt qu’il y a a créer une SAS pour développer un patrimoine immobilier locatif à crédit, mis à part, peut être la possibilité d’être seul associé dans la société.

C’est même un handicap, car les banques vont classer votre activité en activité professionnelle, avec des frais de tenue de compte plus onéreux et un accès au crédit plus difficile (les taux seront plus chers, les durée d’emprunts seront plus courtes).

Il est de loin préférable de constituer une société civile qui opte pour l’IS lors de sa création, si vous souhaitez rentrer dans la logique de l’IS…

Cette option fiscale n’est généralement pas un obstacle à l’octroi de prêts immobiliers…. Vous obtenez donc meilleur des deux mondes en quelque sorte !

Au surplus, cela vous permettra d’économiser la Contribution Foncière des entreprises (CFE).

Hors ligne

 

#14 12/11/2017 19h13 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

J’aimerai bien pour la SCI mais comment faire sachant que je ne connais personne susceptible de vouloir être co-associé avec moi ?

Hors ligne

 

#15 16/11/2017 02h06 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

Je me permets aussi de rebondir sur votre propos avec un peu de retard : "Au surplus, cela vous permettra d’économiser la Contribution Foncière des entreprises (CFE)."

Je crois comprendre que cette CFE s’appliquent aux SASU comme aux SCI (à partir du moment où elles excèdent 100 000€ de chiffre d’affaire dans de l’immobilier meublé ou commercial) : IF - Cotisation foncière des entreprises - Champ d’application - Activités passibles de la cotisation foncière des entreprises - Location ou sous-location d’immeubles nus

Hors ligne

 

#16 16/11/2017 04h41 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

Symanto a écrit :

Bonjour,

J’ai longuement hésité à écrire un message sur ce forum, me disant qu’avec toutes les informations et tous les post qu’il peut déjà y avoir j’y trouverai certainement mon bonheur.
Le soucis que j’ai rencontré est que je ne suis pas arrivé à trouver une situation similaire à la mienne, qui d’ailleurs très banale je trouve.

Je suis indépendant depuis à peine un mois, ayant monté une SASU à l’IS et disposant de l’ACCRE pour les prochains mois à venir.
Etant déja propriétaire de la ou je vis, j’aimerai maintenant investir sur du locatif par contre je ne sais pas du tout quel montage serait le plus  approprié.

Dois-je créer une SCI ? si oui dois-je la mettre sous une holding avec un transfert de capitale entre la SASU et la SCI  ?

mon CA serait d’environ 100k€ / an ( je prefere rester sur une base de 100 pour simplifier mes prochains calculs de pourcentage)

Mon EC n’a pas l’air très doué pour me donner des conseils sur ce genre d’évolution, disons que c’est plutot un cabinet qui gere les freelance pour leur activité principale.

Je ne sais pas trop vers qui me tourner pour avoir le plus de conseils possible, un autre expert comptable ?  un fiscaliste ?  un gestionnaire de patrimoine ?

Vous noterez que ma demande est relativement vague, et j’en suis désolé mais je vous avouerai qu’il a pas mal de notions que je ne connais pas trop.

le but de tout cela serait de ne pas me rentrouver dans 1an a faire un bilan avec de une certaine somme que j’aurai engendré suite à mon activité.

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (23/12/2016 19h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Bonjour,

J’étais à peu près dans le même cas que le vôtre plusieurs sarl, j’ai créé une holding sous la forme d’une sc à l’is dans laquelle je faisais remonter les bénéfices et avec cette holding je suis en train d’investir dans les placements financiers et l’immobilier en sachant que ma banque établit le type de prêt ( pro ou perso ) en fonction de la destination et non du type d’emprunteur …
Pas de Cac dans mon cas …

Je reste à votre disposition pour en échanger


si vis pacem, para belum

Hors ligne

 

#17 21/11/2017 21h17 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

@ Liabou :
La CFE ne s’applique à la gestion d’un patrimoine privé. Je pense que c’est la cas d’exclusion qui fonctionne pour une SC à l’IS.

"

IF - Cotisation foncière des entreprises - Champ d’application - Activités passibles de la CFE - Caractéristiques des activités imposables

1

L’article 1447 du code général des impôts (CGI) prévoit que la cotisation foncière des entreprises (CFE) est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d’un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée.

10

Pour être imposable à la CFE, l’activité doit répondre simultanément aux trois caractéristiques suivantes :

- elle doit présenter un caractère habituel (sous-section 1, BOI-IF-CFE-10-20-20-10) ;

- elle doit être exercée à titre professionnel, ce qui exclut les les activités sans but lucratif (sous-section 2,  BOI-IF-CFE-10-20-20-20) et les activités limitées à la gestion d’un patrimoine privé (sous-section 3, BOI-IF-CFE-10-20-20-30) ;

- elle ne doit pas être rémunérée par un salaire (sous-section 4, BOI-IF-CFE-10-20-20-40).

Le cas particulier des activités de locations et sous-locations d’immeubles est évoqué au BOI-IF-CFE-10-20-30.

"

Hors ligne

 

#18 22/11/2017 01h49 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

Membre
Réputation :   

Merci oui c’est ce que je me disais aussi, j’imagine donc que pour une SASU dédiée à la gestion de mon patrimoine privé il n’y aura pas de CFE à payer aussi !

Je reviens d’un rendez-vous chez un courtier qui m’a dit que les prêts immobilier non professionnel étaient impossibles pour les sociétés, que ça soit pour les SASU ou même les SCI. Ça m’étonne beaucoup car je vois beaucoup de monde ici ou ailleurs qui sont arrivés à en avoir pour leur SCI.

Que me conseillerez-vous de faire ? J’admets être un peu perdue après tout ça.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech