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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/12/2016 12h15 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

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Bonjour,

J’ai longuement hésité à écrire un message sur ce forum, me disant qu’avec toutes les informations et tous les post qu’il peut déjà y avoir j’y trouverai certainement mon bonheur.
Le soucis que j’ai rencontré est que je ne suis pas arrivé à trouver une situation similaire à la mienne, qui d’ailleurs très banale je trouve.

Je suis indépendant depuis à peine un mois, ayant monté une SASU à l’IS et disposant de l’ACCRE pour les prochains mois à venir.
Etant déja propriétaire de la ou je vis, j’aimerai maintenant investir sur du locatif par contre je ne sais pas du tout quel montage serait le plus  approprié.

Dois-je créer une SCI ? si oui dois-je la mettre sous une holding avec un transfert de capitale entre la SASU et la SCI  ?

mon CA serait d’environ 100k€ / an ( je prefere rester sur une base de 100 pour simplifier mes prochains calculs de pourcentage)

Mon EC n’a pas l’air très doué pour me donner des conseils sur ce genre d’évolution, disons que c’est plutot un cabinet qui gere les freelance pour leur activité principale.

Je ne sais pas trop vers qui me tourner pour avoir le plus de conseils possible, un autre expert comptable ?  un fiscaliste ?  un gestionnaire de patrimoine ?

Vous noterez que ma demande est relativement vague, et j’en suis désolé mais je vous avouerai qu’il a pas mal de notions que je ne connais pas trop.

le but de tout cela serait de ne pas me rentrouver dans 1an a faire un bilan avec de une certaine somme que j’aurai engendré suite à mon activité.

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (23/12/2016 19h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investissement, montage, sasu

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#2 23/12/2016 12h56 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

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Bonjour,

Dois-je créer une SCI ? si oui dois-je la mettre sous une holding avec un transfert de capitale entre la SASU et la SCI  ?

Je passe en coup de vent, mais pour info SAS + SCI, vous devrez nommer un commissaire aux comptes (cf ce lien pour tous les détails) ce qui rajoutera quelques frais et formalités.

Dernière modification par Geronimo (23/12/2016 13h00)

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#3 23/12/2016 14h45 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

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Quels sont vos objectifs ?
Achetez vous seul ?

Si l’objectif principal est de transmettre une sci est intéressante, autrement acheter en propre est sans doute la solution la plus avantageuse.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 24/12/2016 00h32 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

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J’ai regardé le lien que vous avez mis, j’ai compris pour le CAC maintenant à voir si payer un service comme ca reste rentable ou non.
d’un autre coté, je parle de SASU pour le moment car c’est ce que j’ai aujourd’hui mais s’il est nécessaire de changer plus tard, je le ferai.

Mes objectifs seraient d’avoir plusieurs bien sur du moyen termes et d’engendrer un minimum de cash flow dès le début au mieux ou devoir payer un peu chaque moi au pire.

Oui J’achète seul.

Je ne sais pas ce que vous entendez par "transmettre", donner de l’heritage ? si c’est le cas… à long terme oui.

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#5 24/12/2016 01h20 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

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Bonsoir Symanto,

Les compétences que vous recherchées, en tout cas en terme de conseil, ne sont pas vraiment spécifiques à une catégorie professionnelle (même si pour certaines formalités - pas obligatoirement pour les conseils globaux de votre situation - le passage par un avocat fiscaliste pourra avoir un intérêt).

Il y a des formations spécifiques à l’entreprise que des CGP smile suivent ainsi que certains experts comptables, voire notaires.

Je ne sais pas trop ce que vous sous-entendez par effectuer un "transfert de capital entre la SASU et la SCI " mais pour revenir à votre problématique, il est difficile de vous donner une réponse globale car depuis 2012 et ce qu’on appelle la "fin de la théorie du bilan", loger dans sa société des biens locatifs qui ne rentrent pas dans l’objet social de la société présente moins d’intérêt que par le passé.

En plus il faut bien garder en tête que les bénéfices de votre société n’ont aucune raison d’aller financer une activité locative sans relation.

Il faut surtout réfléchir par rapport à ce que vous voulez vraiment faire actuellement et dans le futur.
- Placer le bien directement ou indirectement dans la SAS j’éviterai ++
- Placer sous une Holding la SAS et le bien locatif (en direct ou via SCI) peut s’envisager mais si un jour vous vendez la SAS il faut intégrer que vous vous retrouverez avec le bien toujours sous la Holding…
- Ne pas mélanger la SAS et le bien locatif semble logique car ils n’ont dans les faits pas grand chose à faire ensemble.

Pour résumer, mais ce n’est que mon avis, concentrez vous en première intention sur le développement de votre SAS et ne mélangez pas activité professionnelle et activité patrimoniale personnelle.
Vous avez peut être des raisons particulières qui font que se pose déjà la question de l’immobilier locatif, mais pour vraiment vous aider il faudrait que vous poussiez plus loin votre réflexion, sachant que vous êtes là au début de votre activité, avec une certaine problématique mais que les solutions ne seront peut être pas optimales à la fin de votre activité où la, le dirigeant de SAS que vous êtes cherchera à scinder les 2 : vendre la SAS et conserver le locatif..

Bonne réflexion

Crown

Dernière modification par Crown (24/12/2016 01h22)

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#6 24/12/2016 08h46 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

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Bonjour,

je préviens : je ne suis pas spécialiste de ces questions et je vais dire aussi quelques banalités.

Il me semble que le premier objectif est déjà de réussir votre lancement d’entreprise. Le CA de 100 k€ n’est pas encore réalisé ! Concentrez vos efforts là-dessus.

Le CA n’est pas le bénéfice ! Pour avoir de l’argent à réinvestir dans l’immobilier, encore faut-il dégager du résultat. Vous avez des charges, peut-être des investissements à réaliser, une rémunération à vous verser pour vivre… Faites, ou faites réaliser à votre expert comptable, une estimation précise de vos comptes sur la première année, vous verrez mieux s’il y a vraiment du résultat à placer.

le but de tout cela serait de ne pas me rentrouver dans 1an a faire un bilan avec de une certaine somme que j’aurai engendré suite à mon activité.

Un bon bilan de première année est pourtant très utile pour rassurer votre banquier, vos partenaires etc. Vous semblez soucieux d’"évacuer" votre résultat en payant le moins d’impôts possibles dessus, ce qui est compréhensible. Mais il faut aussi (et surtout ?) songer à pouvoir présenter un "beau bilan" qui sera très utile pour la suite.

Vous ne semblez pas à l’aise avec les comptes d’une entreprise, puisque vous parlez de déplacer du "capital" vers une autre structure. Ce n’est probablement pas de capital que vous parlez. Il serait sans doute utile de vous former, si vous avez un peu de temps libre malgré votre activité en démarrage, à la comptabilité d’entreprise, aux différents termes du bilan et du compte de résultat… Vous aurez sans doute besoin, à un moment, du conseil d’un avocat fiscaliste spécialiste des entreprises… mais plus vous en saurez, plus les échanges avec lui seront instructifs.

Dans le choix que vous ferez, plusieurs facteurs rentreront en ligne de compte :
- les sommes en jeu (selon si votre résultat est de 1 k€ ou 50 k€, ce n’est pas pareil)
- comme déjà dit, que votre SAS puisse présenter un "beau bilan" ce qui sera très utile pour convaincre banquiers et partenaires actuels et futurs.
- le futur accès au crédit. Je suppose que vous n’allez pas acheter cash vos biens locatifs. Or, les banquiers prêtent volontiers à certaines structures, beaucoup moins à d’autres… De toute façon, l’accès au crédit est difficile à un entrepreneur avant qu’il ait 3 ans de bilan à présenter. La question de l’accès au crédit va donc être primordiale. On raisonne trop souvent seulement en termes d’optimisation fiscale et de la meilleure rentabilité… mais sans crédit, on ne va pas loin.
- attention aux contraintes et aux frais. Comme dit par Geronimo, lorsque deux sociétés sont liées, il peut y avoir besoin d’un CAC et/ou diverses contraintes, ce qui alourdit la facture.
- ne pas oublier le temps nécessaire à l’investissement dans l’immobilier locatif physique : recherche, négociation, travaux, recherche et gestion des locataires… Aurez-vous le temps de bien mener cela en plus de votre activité informatique ? Ce serait dommage par exemple que, parce que vous n’avez pas le temps, vous alliez sur un bien à la rentabilité médiocre, facile à trouver. Alors que les biens avec une rentabilité élevée nécessitent de consacrer beaucoup de temps à la recherche, négociation, travaux, gestion etc. Ne faut-il pas envisager d’investir plutôt dans l’immobilier au travers de sociétés (SCPI, SIIC, REIT…) ce qui ne nécessitera aucun temps de gestion ?

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2016 09h01)

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#7 24/12/2016 09h55 → Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ? (investissement, montage, sasu)

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Il est trop "tard" pour pouvoir modifier mon message précédent aussi j’ajoute un détail pour qu’il n’y ait pas de confusion.  Symanto quand j’évoquais que vous ne deviez pas tout mélanger pro et privé (ce que je crois vraiment) et quand je citais la théorie du bilan mon exemple peut provoquer une confusion car vous n’êtes pas en entreprise individuelle. Mais la philosophie générale reste la même.

Prenez bien en compte ce qu’écrit clairement Bernard2K et sauf situation que nous ignorerions, attendez d’avoir des excès de tresorerie avant de vraiment vous interroger sur ce que vous aller en faire et faites vous expliquer par votre expert comptabilité le la latitude  d’investissement que vous avez.

Je n’imagine pas par ailleurs que vous songez emprunter pour faire du locatif (sauf à ce que ce soit pour vos propres locaux professionnels). La banque devrait prendre en compte votre objet social pour limiter vos investissements.

Restez simple et développez vous d’abord. Ayez effectivement des bons premiers bilans, des bons bilans aussi par la suite et ne mélangez pas utilisation de votre tresorerie excédentaire avec des achats locatifs qui n’ont en soit qu’un intérêt privatif et non un intérêt professionnel. Votre SAS est un outil professionnel pas patrimonial.

Prenez aussi en compte que ce que vous sortez de l’entreprise en salaire ou dividendes, certes subit diverses fiscalités mais vous appartient à vous.  Et en cas de soucis de la SAS vous serez bien content d’avoir mis "des billes" de côté.

Crown

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