PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

MisterVix · #26

L’interdiction de louer les logements classés G ou F concerne les locations de plus de 9 mois consécutifs, précisément pour épargner les logements en station qui ne sont donc absolument pas concernés. Forcément quand on voit les DPE de tous les logements en montagne, même bien isolés ils consomment…

Quand à faire "du black" cela signifie se passer des plateformes puisque ces dernières ont l’obligation de communiquer au fisc leurs data…

emy · #27

Bonjour,
Mon locataire est partie la semaine dernière et je comptais mettre en vente cette semaine l’appartement que j’ai en LMNP depuis 10 ans.
Je ne sais plus quoi faire, cet amendement est applicable au 1er janvier 2024?
Est-il conseillé de le passer en location nu?

Geronimo · #28

Pour l’instant l’amendement est adopté en commission mais l’article pas voté en séance et la loi n’est pas votée.

Comme il y aura un 49-3, le Gouvernement pourra choisir les amendements qu’il conserve.

Bref, pour l’instant on ne sait pas.

mafo · #29

Bonjour,

Un article que je trouve personnellement alarmiste, voire complotiste par moments mais qui résume assez bien les errements et les volte faces de l’état en matière fiscale.
Comment l’instabilité fiscale conduit à la méfiance et ne donne pas vraiment envie d’entreprendre.

LMNP 2024 : le gouvernement veut augmenter massivement la fiscalité

Mafo

Oreve · #30

Cette vidéo YouTube explique clairement les futures changements, si il aura, avec beaucoup de simplicité et des exemples concrets.

Changement lmnp 2024

IH : peut-on éviter de relayer ici des vidéos YT… Si on vient sur un forum, c’est pour voir de l’écrit !

CaptainSto · #31

On peut amortir les terrains sur 20 ans d’après votre vidéo. Le gars est à côté de la plaque. Pourquoi regarder une vidéo alors que tout est clairement expliqué à l’écrit.

vieausoleil · #32

Un LMP aujourd’hui devenant forcément LMNP lorsqu’il vendra (car un jour ses revenus locatifs deviendront inférieurs à ses autres revenus), ces changements concernent aussi les LMP

Et sauf erreur de ma part les LMP de recettes < 90 k€ (qui n’ont bien souvent rien de différent d’un LMNP au niveau de leur activité ; ils ne sont LMP que parce qu’ils ont dépassé un seuil) ne paient pas d’impôts sur la plus value court terme (réintégration des amortissements), ni sur la plus value long terme (alors que le LMNP y est imposable).
Ils ne paient que le SSI sur la PV court terme.
Du coup le LMNP serait plus pénalisé fiscalement que le LMP….

AuteuilNeuillyPassy · #33

Le principe de rétroactivité de la loi fiscale est en théorie encadré

1. La loi doit être expressément rétroactive
2. Avoir un caractère exceptionnel et
un but d’intérêt général
3. ne doit pas porter atteinte aux espérances légitimes des contribuables

voir notamment a ce sujet La place de l?espérance légitime en droit fiscal, l?arrêt Société Vivendi - Le petit juriste

le petit juriste a écrit :
La Cour EDH a développé à partir de cet article une notion de bien autonome et plus large par rapport aux droits nationaux du fait qu’elle englobe les créances actuelles mais aussi virtuelles (ou l’espérance légitime d’obtenir une valeur patrimoniale) à la condition que cette espérance repose sur une base juridique suffisante [2]. Ainsi l’espérance légitime s’analyse comme la croyance légitime en la maintenance d’un régime fiscal favorable pour le contribuable. Dès lors que l’État veut y porter atteinte, il doit le faire selon un motif d’intérêt général et sans que cela ne porte atteinte rétroactivement aux droits octroyés.

Prenant acte de cette jurisprudence, le Conseil d’État a consacré pour la première fois le principe d’espérance légitime en droit fiscal français, par son arrêt du 19 novembre 2008, société Getecom. Cependant il avait refusé d’en faire bénéficier le contribuable au motif que le Gouvernement avait fait savoir qu’il entendait modifier l’état du droit en la matière.

Il fallut attendre trois ans de plus pour que le Conseil d’État donne satisfaction au contribuable requérant sur le fondement de l’espérance légitime de l’article 1P1 de la CEDH. En effet, dans son arrêt du 21 octobre 2011 SNC Peugeot Citroën Mulhouse le Conseil d’État a reconnu au profit de la société l’existence d’une espérance légitime du fait de la croyance par le contribuable au maintien d’une jurisprudence du Conseil d’État le favorisant. La Haute juridiction avait aussi refusé l’argumentation du Gouvernement qui se fondait sur des motifs d’intérêt général et budgétaire, en estimant que cela ne constituait pas un motif suffisant pour justifier la rétroactivité de la loi.

Mais c’est surtout par son célèbre arrêt Société EPI du 9 mai 2012 que le Conseil d’État statuant en formation plénière, a abordé la question de l’espérance légitime confrontée à la remise en cause de régimes fiscaux existants. Dans cet arrêt, la Haute juridiction accepte d’étendre l’article 1P1 aux situations de remise en cause d’avantages au profit du contribuable du fait que le législateur ne peut pas rétroactivement remettre en cause des droits patrimoniaux fondés sur une législation existante.

Il ajoute une précision supplémentaire : même si l’atteinte est justifiée par un motif d’intérêt général, le législateur en modifiant des régimes préexistants, doit ménager un juste équilibre entre l’atteinte portée à ces droits et les motifs d’intérêt général invoqués. Ainsi il doit être fait un contrôle de proportionnalité de la mesure attentatoire à l’espérance légitime du contribuable. C’est donc dans cette jurisprudence évolutive que s’incorpore l’arrêt société Vivendi du Conseil d’État.

Finalement, la question de savoir si l’augmentation de la base de calcul de l’impot au titre de la réintégration des amortissements passés tel que l’amendement est rédigé avec une infinie précision en 3 lignes sur la PV est ou non retroactive (et j’y vois bien pour ma part une reprise d’impôts) deviendrait secondaire dès lors que cet amendement revient à remettre en cause de façon disproportionnée (et il existe bien des moyens d’alléger la fiscalité de sa location nue) un droit patrimonial acquis

Au besoin je lancerai une cagnotte pour une procedure CEDH

Ce sujet ne va pas m’empecher de dormir car

1. les modalités techniques seront abominables quid des SARL de famille qui passent a l’IS? Quid des reports d’amortissements excedentaires? Si la reprise des amortissements passe en CEHR (la PV taxable augmente le RFR et est donc assujettie a la CEHR) alors les memes amortissements devraient-ils en etre deductibles? Quid si je repasse en loc nue l’annee precedente? Ou si je dissous mon activite LMNP? Quelle egalite devant l’impot vs LMP? Quid du suivi des amortissements bien par bien pour un multiproprietaire (ils ne sont pas suivis individuellement sur les liasses)?

2. Le 49.3 et la navette vont passer par la et se termineront à tous les coups par un renvoi a une mission d’étude des modalités de mise en oeuvre pour conserver le bénéfice politique d’une mesure que l’on voit bien d’abord populiste

3. J’avais eu la discussion à un diner avec un ancien dircab d’un ancien ministre du logement. Ils ne sont pas aussi demeurés qu’ils s’échinent à le demontrer mais ont leur propre logiciel. Ils ont conscience du coût politique de la crise sociale du logement et tachent de faire atterrir plus ou moins brutalement les prix dont ils comprennent qu’ils ne sont regis que par la seule loi de l’offre et de la demande. Ils ont bien restreint la demande, avec un coût politique certain et une efficacite limitée; mais ils savent pertinemment que le seul levier vraiment efficace est l’augmentation massive de l’offre. Scléroser l’offre (par exemple en augmentant brutalement la base de calcul de la PV taxable…) va davantage limiter l’offre que la favoriser

Au contraire, leur enjeu est de fluidifier le marché - a l’extrême, s’ils introduisaient un super abattement temporaire sur les PV, dans ce contexte de marche difficile, ils resolvabiliseraient la demande en créant aubaine et urgence pour les vendeurs (au prix, il est vrai, d’un afffalement des DDM).

Dernière modification par Auteuilneuillypassy (17/10/2023 01h28)

Geronimo · #34

3. ne doit pas porter atteinte aux espérances légitimes des contribuables

Au delà du fait que la loi n’a clairement pas un caractère rétroactif (puisqu’elle porte sur les cessions à venir), ça va être à mon sens compliqué de défendre "l’espérance légitime du contribuable".

Les amortissements ont en effet déjà servi à la réduction de la fiscalité sur les revenus du contribuable, c’est le fait qu’ils puissent beneficier une deuxième fois au contribuable au moment du calcul de la plus value qui est actuellement illégitime.

Vous avez un actif au bilan, réduisez sa valeur chaque année ce qui procure un gain fiscal, et au moment de la cession ne repartez pas de la valeur nette, comme si la période d’amortissement n’avait jamais existé.

Bon courage en tout cas si vous envisagez en effet de porter l’action en justice…

Dernière modification par Geronimo (17/10/2023 08h58)

vieausoleil · #35

Auteuilneuillypassy a écrit :
Quid si je repasse en loc nue l’annee precedente? Ou si je dissous mon activite LMNP? Quelle egalite devant l’impot vs LMP? Quid du suivi des amortissements bien par bien pour un multiproprietaire (ils ne sont pas suivis individuellement sur les liasses)?

Si vous arrêter le LMNP après la date d’application de ces amendements, et cela quelle qu’en soit la raison (dont le passage en nue), votre comptable fera une sortie de bien classique (à sa valeur brute comptable) ; et vous serez donc taxé sur la PV CT (réintégration des amortissements) immédiatement sans attendre la vente du bien nu.

Et si pour un multipropriétaire, les amortissements sont bien suivis individuellement par votre comptable ; et c’est lui qui fera le calcul de la réintégration des amortissements du bien concerné

AuteuilNeuillyPassy · #36

Geronimo a écrit :
3. ne doit pas porter atteinte aux espérances légitimes des contribuables
Au delà du fait que la loi n’a clairement pas un caractère rétroactif (puisqu’elle porte sur les cessions à venir), ça va être à mon sens compliqué de défendre "l’espérance légitime du contribuable".

Les amortissements ont en effet déjà servi à la réduction de la fiscalité sur les revenus du contribuable, c’est le fait qu’ils puissent beneficier une deuxième fois au contribuable au moment du calcul de la plus value qui est actuellement illégitime.

Vous avez un actif au bilan, réduisez sa valeur chaque année ce qui procure un gain fiscal, et au moment de la cession ne repartez pas de la valeur nette, comme si la période d’amortissement n’avait jamais existé.

Bon courage en tout cas si vous envisagez en effet de porter l’action en justice…

la grande nouveauté c’est que la jurisprudence (CE et CEDH) vient affirmer le principe de stabilité fiscale

Je vous invite à relire attentivement le commentaire d’arrêt partagé supra et me dire en quoi il diverge de la situation présente.

le petit juriste a écrit :
La décision rendue est entièrement favorable au contribuable, car le Conseil d’État a décidé dans son considérant 5 que la cour n’a pas commis d’erreur de droit en estimant que la société Vivendi escomptait retirer un gain fiscal du régime du bénéfice mondial consolidé, et que cette suppression ne pouvait être anticipée à la date de délivrance de l’agrément.

La Haute juridiction en a déduit que les gains fiscaux attachés au maintien du régime devaient être regardés comme un bien au sens des stipulations de l’article 1P1 de la CEDH. C’est donc la croyance par la société que le régime va lui être appliqué au bout des trois ans qui constitue une espérance jugée légitime car fondée sur une base juridique suffisante (à savoir l’ancien article 209 quinquies du CGI), à laquelle il ne peut être portée atteinte sauf motifs d’intérêt général proportionnels.

vieausoleil a écrit :
Auteuilneuillypassy a écrit :
Quid si je repasse en loc nue l’annee precedente? Ou si je dissous mon activite LMNP? Quelle egalite devant l’impot vs LMP? Quid du suivi des amortissements bien par bien pour un multiproprietaire (ils ne sont pas suivis individuellement sur les liasses)?
Si vous arrêter le LMNP après la date d’application de ces amendements, et cela quelle qu’en soit la raison (dont le passage en nue), votre comptable fera une sortie de bien classique (à sa valeur brute comptable) ; et vous serez donc taxé sur la PV CT (réintégration des amortissements) immédiatement sans attendre la vente du bien nu.

Ce n’est pas ce que je lis

L’amendement vise a modifier l’assiette de l’impot sur les PV, pas le regime qui restera celui de la PV du particulier (et preserve en passant l’abattement pour durée de detention); et la PV des particuliers est déclenchée par la cession d’un bien

vieausoleil a écrit :
Et si pour un multipropriétaire, les amortissements sont bien suivis individuellement par votre comptable ; et c’est lui qui fera le calcul de la réintégration des amortissements du bien concerné

Ah bon?

Et celui qui fait sa liasse seul (ce qui est mon cas avec 200k de recettes)?

Bref, on reste pour moi sur un amendement bien politicien et théorique; le décret d’application sera impossible a ecrire

Relax

Dernière modification par Auteuilneuillypassy (17/10/2023 09h59)

carignan99 · #37

@Auteuilneuillypassy

vous nous invitez à "relire attentivement le commentaire d’arrêt (sic) partagé supra et me dire en quoi il diverge de la situation présente."

Dans l’arrêt que vous citez, la société Vivendi avait renouvelé un régime pour une durée de 3 ans. Manque de bol, la fiscalité change avant cette échéance.

L’objet des posts ci-dessus est un amendement qui vise à modifier l’assiette de l’impôt sur les PV pour un loueur en meublé.

Nous serions en présence d’un marchand de biens (qui achète pour revendre), pourquoi pas : il achète avec en tête la fiscalité X sur les PV et on lui explique que les règles vont changer et qu’on lui appliquera la fiscalité Y (bien moins favorable que X).

Mais pour un loueur en meublé, l’espérance légitime serait plutôt de continuer d’être imposé sur ses revenus (loyers) selon les dispositions fiscales actuellement en vigueur. Point qui ne me semble pas être remis en cause. A moins que je n’ai raté quelque chose?

A mon sens (sans avoir plus approfondi que ça), l’arrêt que vous portez à notre connaissance n’a pas de rapport avec l’amendement dont on discute.

Note de précaution : je ne suis pas avocat donc raisonnement à prendre avec des pincettes.

Dernière modification par carignan99 (17/10/2023 10h40)

Bernard2K · #38

Oreve, le 16/10/2023 a écrit :
Cette vidéo YouTube explique clairement les futures changements, si il aura, avec beaucoup de simplicité et des exemples concrets.

Changement lmnp 2024

C’est bourré d’erreurs :
- gros œuvre amorti sur 10 ans (trop court)
- terrain sur 20 ans (comme chacun sait, il est interdit d’amortir le terrain, qui ne se déprécie pas).
- le tableau de calcul de la PV imposable est bien trop simplifié : au bout de 10 ans, on a 7,5 % de majoration du prix d’achat pour frais + 15 % (ou plus sur facture) pour travaux, et les abattements pour durée de détention qui ont commencé dès la 5e année. A l’oral, il explique que c’est un peu plus compliqué, mais il n’empêche que son calcul de la PV, pour le cas actuel, me semble à peu près le double du calcul réaliste ; une erreur du simple au double, ce n’est pas une approximation, c’est une grosse erreur. La pédagogie nécessite-t-elle de montrer des choses fausses ?
- il affiche à l’écrit que le micro-BIC est jusqu’à 23000 € ; c’est faux. Là aussi il apporte quelques précisions à l’oral, mais même question : la pédagogie nécessite-t-elle de montrer des choses fausses ?

Le plus embêtant : au 15 octobre 2023, il encourage à vendre avant la fin de l’année. Avec les 2 mois de purge du délai de préemption, et un marché immobilier "grippé", c’est irréaliste. Pour être sûr de signer l’acte authentique avant la fin de l’année, il faudrait donc signer un compromis d’ici 10 jours environ (ave les diags, le pré-état daté…). Brader le bien pour vendre en urgence en 10 jours, par peur d’amendements qui ne sont pas encore votés, c’est vraiment un conseil dangereux. Si le but était de donner un conseil avisé et pertinent, c’est raté. Par contre, si le but était de faire une vidéo qui fait le buzz en surfant sur l’inquiétude des gens, c’est réussi.

Il y a besoin de corriger corrige ton impôt.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2023 10h42)

durand18 · #39

Pour le régime actuellement applicable des PV LMNP d’après le BOFIP :

B. Régime des plus-values
270

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

280

En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de l’actif immobilisé sont soumises aux règles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. L’activité n’étant pas exercée à titre professionnel, elles ne peuvent bénéficier de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI.

290

Pour les règles applicables aux plus-values privées, il convient de se reporter à la partie « Revenus et profits du patrimoine » et aux « Revenus Fonciers et profits du patrimoine immobilier » (BOI-RFPI-PVI). S’agissant de biens détenus par l’intermédiaire de sociétés de personnes, il est renvoyé au BOI-RFPI-PVI-30-20 aux II-B-1-a-1° § 90 et II-B-1-b § 110.

En application du I de l’article 150 U du CGI, sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Sont hors du champ d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit. Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (RM Frassa n° 14933, JO Sénat du 28 mai 2015).

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr

Ensuite l’amendement tel que rédigé en l’état ne réintègre les amortissements déduits qu’au niveau de la PV privée :

I. – Le VII de l’article 151 septies du CGI est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article L. 150 V. Le cas échéant, cette plus ou moins-values est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »

Pour mémoire le VII de l’article 151 septies du CGI :

VII. – Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Article 151 septies - Code général des impôts - Légifrance

Donc de ce que je comprend, en l’état du projet de loi, il n’y aura pas imposition immédiate d’une PV "court terme" de type professionnel en cas d’arrêt de la location meublée du bien pour une cause autre que la cession du bien.

Ensuite si le bien est cédé X années plus tard, ce n’est plus un "local d’habitation meublé faisant l’objet d’une location" au sens du VII 151 sepsies … mais attention à l’abus de droit !

Pour le suivi des amortissements bien par bien rien de sorcier il suffit de modifier le formulaire de déclaration …

Comme l’a expliqué Bernard2K c’est du bricolage, et à choisir je préfère encore ce type d’amendement qui laisse pas mal de trous dans la raquette (jusqu’à quand ?) plutôt qu’une remise en cause complète du régime LMNP …

ps: avis perso je ne suis pas spécialiste en fiscal, et en effet les textes ont encore le temps d’être remaniés/retirés/censurés d’ici à la promulgation de la loi …

AuteuilNeuillyPassy · #40

carignan99 a écrit :
Mais pour un loueur en meublé, l’espérance légitime serait plutôt de continuer d’être imposé sur ses revenus (loyers) selon les dispositions fiscales actuellement en vigueur. Point qui ne me semble pas être remis en cause.

C’est la que je ne suis pas d’accord

S’il ne s’agissait que de déduction d’amortissements, n’importe quelle personne morale a l’IS fait bien le travail

L’espérance légitime pour moi c’est bien au contraire l’assiette de PV en valeur historique sous régime de la PV des particuliers (ce dernier point semble t’il non remis en cause) et non en VNC

A noter d’ailleurs qu’une imposition dans le regime de la PV des particuliers avec une assiette sur base VNC est bien plus lourde qu’une PV dans une structure a l’IS

Je suis aussi circonspect de voir cet amendement ne porter que sur les LMNP en excluant les LMP - Pourquoi le fait d’avoir des traitements et salaires superieurs aux revenus locatifs devrait conditionner l’assiette de calcul de la PV? C’est un - autre - problème constitutionnel (d’égalité devant l’impôt)

carignan99 · #41

Je n’ai pas compris avec quoi vous n’étiez pas d’accord?

Votre question était : "relire attentivement le commentaire d’arrêt (sic) partagé supra et me dire en quoi il diverge de la situation présente"

L’arrêt que vous portez à notre connaissance porte sur une espérance de gain remise en cause à l’horizon de trois ans, pour des questions de fiscalité qui change entretemps.

Dans la cas qui nous occupe, il s’agit d’un loueur. Un loueur loue. En quoi l’amendement que vous évoquez change t-il la fiscalité des revenus issus de la location?

Siocnarf · #42

Auteuilneuillypassy a écrit :
A noter d’ailleurs qu’une imposition dans le regime de la PV des particuliers avec une assiette sur base VNC est bien plus lourde qu’une PV dans une structure a l’IS

Pas forcément… vous oubliez les abattements pour la durée de détention en régime des particuliers, qui en fonction de cette durée peuvent effacer totalement l’imposition sur la PV (au bout de 22 ans pour l’IR et 30 pour les PS)

AuteuilNeuillyPassy · #43

carignan99 a écrit :
Je n’ai pas compris avec quoi vous n’étiez pas d’accord?

Votre question était : "relire attentivement le commentaire d’arrêt (sic) partagé supra et me dire en quoi il diverge de la situation présente"

L’arrêt que vous portez à notre connaissance porte sur une espérance de gain remise en cause à l’horizon de trois ans, pour des questions de fiscalité qui change entretemps.

Dans la cas qui nous occupe, il s’agit d’un loueur. Un loueur loue. En quoi l’amendement que vous évoquez change t-il la fiscalité des revenus issus de la location?

Votre point avec lequel je suis en desaccord est lorsque vous dites « Mais pour un loueur en meublé, l’espérance légitime serait plutôt de continuer d’être imposé sur ses revenus (loyers) selon les dispositions fiscales actuellement en vigueur. »

Pour les raisons supra. L’esperance legitime du contribuable assujetti LMNP c’est bien la combinaison des amortissements deductibles (qui pris seuls existent dans toute structure a l’IS) avec la PV des particuliers (maintenue) sur assiette coût historique (objet du present amendement).

Et on a bien une esperance de gains sur l’ensemble du cycle de vie de l’investissement qui est « remise en cause pour des questions de fiscalite qui change entre temps » pour reprendre vos termes.

J’ai peut-être fait dériver le fil vers l’exégèse de doctrine fiscale, je m’en excuse

carignan99 · #44

Si je suis votre raisonnement.

Avec mon épouse nous avons une holding qui bénéficie d’un taux d’IS à 15%. Si ce taux d’IS réduit disparaît dans 10 ans et passe au taux commun (25% si ma mémoire est bonne), nous pourrons donc nous prévaloir de cette histoire d’espérance de gains légitimes?

Finalement, tout changement de fiscalité (à la hausse) serait nul?

Ça me paraît être tiré par les cheveux. Mais bon, je ne suis pas fiscaliste hein…

AuteuilNeuillyPassy · #45

Siocnarf a écrit :
Auteuilneuillypassy a écrit :
A noter d’ailleurs qu’une imposition dans le regime de la PV des particuliers avec une assiette sur base VNC est bien plus lourde qu’une PV dans une structure a l’IS
Pas forcément… vous oubliez les abattements pour la durée de détention en régime des particuliers, qui en fonction de cette durée peuvent effacer totalement l’imposition sur la PV (au bout de 22 ans pour l’IR et 30 pour les PS)

Avec un petit modele, en negligeant les surtaxes 2/6 des PV importantes ou la CEHR (qui n’ont rien de negligeables); l’abattement sur duree de detention rattrape le taux IS < IR+CS au bout de l’annee 13

Sur que ca va fluidifier le marche immo…

carignan99 a écrit :
Si je suis votre raisonnement.

Avec mon épouse nous avons une holding qui bénéficie d’un taux d’IS à 15%. Si ce taux d’IS réduit disparaît dans 10 ans et passe au taux commun (25% si ma mémoire est bonne), nous pourrons donc nous prévaloir de cette histoire d’espérance de gains légitimes?

Finalement, tout changement de fiscalité (à la hausse) serait nul?

Ça me paraît être tiré par les cheveux. Mais bon, je ne suis pas fiscaliste hein…

Il ne s’agit pas d’une histoire de taux mais d’assiette

Tout comme le benefice mondial; l’administration avait décidé de ne plus accepter la prise en compte des pertes des filiales étrangères en réduction de l’assiette de l’IS

Dernière modification par Auteuilneuillypassy (17/10/2023 12h45)

Plutarque · #46

Bernard2K a écrit :
Le plus embêtant : au 15 octobre 2023, il encourage à vendre avant la fin de l’année. Avec les 2 mois de purge du délai de préemption, et un marché immobilier "grippé", c’est irréaliste. Pour être sûr de signer l’acte authentique avant la fin de l’année, il faudrait donc signer un compromis d’ici 10 jours environ (ave les diags, le pré-état daté…). Brader le bien pour vendre en urgence en 10 jours, par peur d’amendements qui ne sont pas encore votés, c’est vraiment un conseil dangereux. Si le but était de donner un conseil avisé et pertinent, c’est raté. Par contre, si le but était de faire une vidéo qui fait le buzz en surfant sur l’inquiétude des gens, c’est réussi.

La seule chose qui pourrait être raisonnable serait une vente directe à un acheteur au comptant. Avec un notaire et un syndic suffisamment réactifs, une telle vente peut se faire en moins d’un mois.

Mais pour trouver un tel acheteur, il faudra sauf gros coup de chance brader le prix.

Bernard2K · #47

Non, il y a presque partout un droit de préemption pour la commune, donc compromis -> DIA -> délai 2 mois -> signature acte authentique.

Plutarque · #48

Les aliénations de lots de copropriété dont le règlement a plus de 10 ans ou les constructions achevées depuis moins de 4 ans sont exemptées de droit de préemption urbain (sections (a) et (c) de l’article L211-4 du Code de l’urbanisme). Cette exception au DPU est loin d’être anecdotique, puisqu’elle concerne la majorité des appartements vendus.

Toutefois, la commune, par délibération motivée, peut décider de les y soumettre (droit de préemption renforcé). Je n’ai pas de statistiques nationales, mais je doute que ce droit de préemption renforcé soit mis en place "presque partout".

En l’absence de DPU, une vente directe peut bien se faire en moins d’un mois (pas de compromis, en l’envoi du projet d’acte par le notaire fait démarrer le délai de rétractation de 10 jours).

Dernière modification par Plutarque (17/10/2023 21h30)

vieausoleil · #49

AuteuilNeuillyPassy a écrit :
vieausoleil a écrit :
Et si pour un multipropriétaire, les amortissements sont bien suivis individuellement par votre comptable ; et c’est lui qui fera le calcul de la réintégration des amortissements du bien concerné
Ah bon?

Et celui qui fait sa liasse seul (ce qui est mon cas avec 200k de recettes)?

Bref, on reste pour moi sur un amendement bien politicien et théorique; le décret d’application sera impossible a ecrire

Relax

Il me semble que si vous faites votre comptabilité vous même sans respecter les règles comptables d’un suivi des amortissements par bien (alors que cela est non seulement logique mais obligatoire dans n’importe quelle société), vous seriez passible d’un redressement ; perso je ne me risquerais pas mais chacun est libre de faire ses choix

durand18 a écrit :
Ensuite si le bien est cédé X années plus tard, ce n’est plus un "local d’habitation meublé faisant l’objet d’une location" au sens du VII 151 sepsies … mais attention à l’abus de droit !

Et oui bien sûr : attention à l’abus de droit ; et aux modifications du BOFIP que vous citez, et qui va sans doute "s’adapter "à la nouvelle donne et faire que ce qui était PV privées ne le soit plus ; en effet ça va "patauger" quelques années … et oui, ça laisse "des trous dans la raquette" avant que les SIE ne sachant quoi faire si cet amendement est voté en l’état

Dernière modification par vieausoleil (17/10/2023 21h48)

AuteuilNeuillyPassy · #50

Il me semble que si vous faites votre comptabilité vous même sans respecter les règles comptables d’un suivi des amortissements par bien (alors que cela est non seulement logique mais obligatoire dans n’importe quelle société), vous seriez passible d’un redressement ; perso je ne me risquerais pas mais chacun est libre de faire ses choix

Je fais ma compta seul et suis bien évidemment les amortissements individuels

Mais mon point c’est qu’ils ne sont jamais déclarés dans les liasses de façon individuelle; et les liasses sont tout ce que l’administration connait de mon activité LMNP

Plus encore, j’ai été contrôlé en 2022 et l’administration ne me les a pas demandés

Peut être est ce different pour ceux qui font un SIRET par bien (ce qui n’est pas mon cas; et la encore le controleur n’a rien trouvé à redire)? Si quelqu’un avait la reponse sur ce point je serais preneur

Mon point c’est que si un multi propriétaire voulait arbitrer un bien, il pourrait déclarer ce qu’il veut comme reprise d’amortissements; l’administration n’aurait aucun moyen de le savoir

Je serais aussi curieux de connaître, si d’aventure cela devait aller au bout, le traitement des amortissements excedentaires…

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (17/10/2023 22h01)

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le petit juriste a écrit :

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vieausoleil a écrit :

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Oreve, le 16/10/2023 a écrit :

carignan99 a écrit :

Auteuilneuillypassy a écrit :

carignan99 a écrit :

Siocnarf a écrit :

Auteuilneuillypassy a écrit :

carignan99 a écrit :

Bernard2K a écrit :

[+1] #48 17/10/2023 21h28

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

vieausoleil a écrit :

durand18 a écrit :

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