PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

Lmnp75 a écrit :

- qui a voté et instauré à l"époque" un régime fiscal plus avantageux pour la location meublée que pour la location nue ?

Je ne sais pas "qui" l’a voté, mais le régime LMNP existe depuis 1949 (sources multiples), et aucun de ceux qui l’ont alors proposé et voté ne doit être encore en vie, et les raisons qui avaient conduit à sa création n’existent plus depuis bien longtemps. Il a par ailleurs été modifié plusieurs fois depuis, sur des points de détail ou pas, et son usage a explosé plus récemment, avec le développement de AirBNB et ses homologues.

Par contre, ça fait un bon moment (il y a eu moultes rapports, et propositions en ce sens, évoquées sur ce forum depuis plus d’une décennie : nul ne pourra prétendre que ce risque d’évolution n’était pas identifié) qu’il est question de le modifier, pour ne plus permettre le cumul des amortissements (qui diminuent le revenu imposé pendant la location) et leur non-prise en compte lors de la cession du bien (qui diminue l’imposition sur la "plus-value" lors de la cession), lequel ne répond à aucune logique (en toute logique, avant la cessions, il faudrait sortir le bien des immobilisations de l’activité de location meublée, et donc constater la plus-value à court terme). 

L’explosion du nombre de LMNP ces dernières années rend plus pertinente cette évolution (cette "niche" coute très cher, et l’explosion des locations courtes durée dénature certains centre ville, et y complique l’accès au logement), facilitée par le fait que le "chien dans cette niche" aura du mal à développer des arguments solides (le principal sera sans doute "il ne faut pas changer sans cesse la fiscalité", mais ça aura peu de poids, comparé par exemple à l’argument en faveur de la niche des avantages liés à l’emploi de personnes à domicile : "cette niche évite beaucoup de travail au noir, avec des conséquences variées, comme un manque à gagner pour la sec soc, l’Etat, et des travailleurs mal protégés et peu couverts, et cette niche peut même créer des emplois").

A noter que le régime du LMP a été significativement modifié en 2009, avec des conséquences plus ou moins proches (et ça le rendait alors même moins avantageux que le régime LMNP dans beaucoup de situations), en "prenant au piège" les investisseurs qui s’y étaient engouffrés en nombre les années précédentes.

A la fin du texte on peut lire :

Cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession.

j’ai l’impression que cette subtilité a echappée a la discussion.

amendement CF2975

edit: il y a en fait 2 amendements…

Dernière modification par Philref92 (14/10/2023 12h17)

L’interdiction de louer les logements classés G ou F concerne les locations de plus de 9 mois consécutifs, précisément pour épargner les logements en station qui ne sont donc absolument pas concernés. Forcément quand on voit les DPE de tous les logements en montagne, même bien isolés ils consomment…

Quand à faire "du black" cela signifie se passer des plateformes puisque ces dernières ont l’obligation de communiquer au fisc leurs data…

Le principe de rétroactivité de la loi fiscale est en théorie encadré

1. La loi doit être expressément rétroactive
2. Avoir un caractère exceptionnel et
un but d’intérêt général
3. ne doit pas porter atteinte aux espérances légitimes des contribuables

voir notamment a ce sujet La place de l?espérance légitime en droit fiscal, l?arrêt Société Vivendi - Le petit juriste

le petit juriste a écrit :

La Cour EDH a développé à partir de cet article une notion de bien autonome et plus large par rapport aux droits nationaux du fait qu’elle englobe les créances actuelles mais aussi virtuelles (ou l’espérance légitime d’obtenir une valeur patrimoniale) à la condition que cette espérance repose sur une base juridique suffisante [2]. Ainsi l’espérance légitime s’analyse comme la croyance légitime en la maintenance d’un régime fiscal favorable pour le contribuable. Dès lors que l’État veut y porter atteinte, il doit le faire selon un motif d’intérêt général et sans que cela ne porte atteinte rétroactivement aux droits octroyés.

Prenant acte de cette jurisprudence, le Conseil d’État a consacré pour la première fois le principe d’espérance légitime en droit fiscal français, par son arrêt du 19 novembre 2008, société Getecom. Cependant il avait refusé d’en faire bénéficier le contribuable au motif que le Gouvernement avait fait savoir qu’il entendait modifier l’état du droit en la matière.

Il fallut attendre trois ans de plus pour que le Conseil d’État donne satisfaction au contribuable requérant sur le fondement de l’espérance légitime de l’article 1P1 de la CEDH. En effet, dans son arrêt du 21 octobre 2011 SNC Peugeot Citroën Mulhouse le Conseil d’État a reconnu au profit de la société l’existence d’une espérance légitime du fait de la croyance par le contribuable au maintien d’une jurisprudence du Conseil d’État le favorisant. La Haute juridiction avait aussi refusé l’argumentation du Gouvernement qui se fondait sur des motifs d’intérêt général et budgétaire, en estimant que cela ne constituait pas un motif suffisant pour justifier la rétroactivité de la loi.

Mais c’est surtout par son célèbre arrêt Société EPI du 9 mai 2012 que le Conseil d’État statuant en formation plénière, a abordé la question de l’espérance légitime confrontée à la remise en cause de régimes fiscaux existants. Dans cet arrêt, la Haute juridiction accepte d’étendre l’article 1P1 aux situations de remise en cause d’avantages au profit du contribuable du fait que le législateur ne peut pas rétroactivement remettre en cause des droits patrimoniaux fondés sur une législation existante.

Il ajoute une précision supplémentaire : même si l’atteinte est justifiée par un motif d’intérêt général, le législateur en modifiant des régimes préexistants, doit ménager un juste équilibre entre l’atteinte portée à ces droits et les motifs d’intérêt général invoqués. Ainsi il doit être fait un contrôle de proportionnalité de la mesure attentatoire à l’espérance légitime du contribuable. C’est donc dans cette jurisprudence évolutive que s’incorpore l’arrêt société Vivendi du Conseil d’État.

Finalement, la question de savoir si l’augmentation de la base de calcul de l’impot au titre de la réintégration des amortissements passés tel que l’amendement est rédigé avec une infinie précision en 3 lignes sur la PV est ou non retroactive (et j’y vois bien pour ma part une reprise d’impôts) deviendrait secondaire dès lors que cet amendement revient à remettre en cause de façon disproportionnée (et il existe bien des moyens d’alléger la fiscalité de sa location nue) un droit patrimonial acquis

Au besoin je lancerai une cagnotte pour une procedure CEDH

Ce sujet ne va pas m’empecher de dormir car

1. les modalités techniques seront abominables quid des SARL de famille qui passent a l’IS? Quid des reports d’amortissements excedentaires? Si la reprise des amortissements passe en CEHR (la PV taxable augmente le RFR et est donc assujettie a la CEHR) alors les memes amortissements devraient-ils en etre deductibles? Quid si je repasse en loc nue l’annee precedente? Ou si je dissous mon activite LMNP? Quelle egalite devant l’impot vs LMP? Quid du suivi des amortissements bien par bien pour un multiproprietaire (ils ne sont pas suivis individuellement sur les liasses)?

2. Le 49.3 et la navette vont passer par la et se termineront à tous les coups par un renvoi a une mission d’étude des modalités de mise en oeuvre pour conserver le bénéfice politique d’une mesure que l’on voit bien d’abord populiste

3. J’avais eu la discussion à un diner avec un ancien dircab d’un ancien ministre du logement. Ils ne sont pas aussi demeurés qu’ils s’échinent à le demontrer mais ont leur propre logiciel. Ils ont conscience du coût politique de la crise sociale du logement et tachent de faire atterrir plus ou moins brutalement les prix dont ils comprennent qu’ils ne sont regis que par la seule loi de l’offre et de la demande. Ils ont bien restreint la demande, avec un coût politique certain et une efficacite limitée; mais ils savent pertinemment que le seul levier vraiment efficace est l’augmentation massive de l’offre. Scléroser l’offre (par exemple en augmentant brutalement la base de calcul de la PV taxable…) va davantage limiter l’offre que la favoriser

Au contraire, leur enjeu est de fluidifier le marché - a l’extrême, s’ils introduisaient un super abattement temporaire sur les PV, dans ce contexte de marche difficile, ils resolvabiliseraient la demande en créant aubaine et urgence pour les vendeurs (au prix, il est vrai, d’un afffalement des DDM).

Dernière modification par Auteuilneuillypassy (17/10/2023 01h28)

Bernard2K a écrit :

al2020 : il est tout à fait clair que la résidence principale au jour de la vente est exonérée d’imposition de la PV. La jurisprudence est constante à ce sujet. Vous venez de trouver un moyen de contourner ce stupide  amendement. Il y en a sans doute d’autres.

Oui en attendant changer les règles comme cela du jour au lendemain n’est pas très logique. Et ne parlons pas de l’impact sur le marché immobilier déjà fort du DPE, de la hausse des taxes foncières et de l’encadrement des loyers. La principale richesse des français étant l’immobilier ce n’est vraiment pas bon pour l’économie et pour la grande majorité de nos concitoyens.

AuteuilNeuillyPassy : votre calcul est tout faux.

Prix d’achat 1 M€ + 7,5 % de "frais de notaire" = 1,075 M€

Terrain seulement à 10 %, c’est faux. Plus le lieu est côté, plus le terrain représente un pourcentage élevé. Si le lieu est assez côté pour que le le chalet vaille 1 M€, il est probable que le terrain vaille quelque part entre 20 et 40 %. Soyons optimiste et prenons 20 %. Donc base d’amortissement : 80 % de 1 M€ = 800 k€
Je reprends votre hypothèse d’amortissement en bloc sur 20 ans, soit 40 k€/an soit 160 k€ sur 4 ans.

Loyers locatifs nets au réel, en location saisonnière, d’un chalet meublé valant 1 M€ : au moins 80 000 € par an. Recettes cumulées sur 4 ans : 320 k€. (ce niveau de recettes est réaliste s’il cherche à le mettre en location au maximum. S’il le loue peu pour s’en réserver l’usage, c’est de sa faute et on parle alors d’une dépense somptuaire pour avoir une résidence secondaire de luxe, et non pas d’un investissement locatif performant).

Prix d’achat pour le calcul de la plus-value au bout de 4 ans 1 + 7,5 %  = 1075 k€
Prix de vente : 1126 k€
Au moins 2 k€ de frais de vente à déduire : 1124 €
PV = 1124 - 1075 = 49
L’amendement disant qu’il faut augmenter la PV des amortissements constatés aurait porté la PV imposable à 49 +160 = 209
Total impot sur la PV = 209*0.462 = 96.6 k€
et non pas 141 comme vous calculez à tort.

Bilan sur la période de détention :
+320 k€ recettes nettes
+ 49 k€ PV
- 97 € k€ impots et taxes sur la PV
= net proceeds comme vous dites de + 272 k€

Je regrette que, pour appuyez votre propos, vous fassiez des calculs volontairement faux au point d’afficher une perte de 16 k€ là où un calcul réaliste montre un gain de 272 k€. Ce n’est pas l’épaisseur du trait.

Et encore, il aurait fallu dire à M. IenaAlmaKleber que, tant qu’à avoir acheté un chalet à 1 M€, il fallait qu’il le loue 2 ans de plus pour dépasser les 5 ans de détention.
Vous ajoutez en bénéfice les 2 ans de location saisonnière supplémentaire (160 k€) ; vous prenez en compte dans le calcul de la PV les 15 % d’abattement forfaitaire pour travaux mais ajoutez à cette PV les 80 k€ d’amortissements supplémentaires, et vous avez un bilan encore plus favorable.

S’il vend au-delà de la 6e année révolue, interviennent de plus les abattements pour durée de détention.

Cela dit, faire le calcul réaliste emmène loin, car il faudrait prendre en compte l’amortissement par composants (et non pas en bloc)… L’amortissement par composants permet d’avoir des amortissements plus forts les premières années… Mais qui dit amortissements forts les premières années, dit que l’IR à payer sur les revenus nets ainsi calculés est plus faible, donc ce qu’on perd en amortissements supplémentaires à intégrer au calcul de la PV, on l’a retrouvé sous forme de bénéfices imposables plus bas, donc de bénéfices "nets nets" plus élevés… Il faudrait aussi prendre en compte les meubles…

Néanmoins, même sans rentrer dans des calculs d’apothicaires, on constate que la location d’un tel chalet à la montagne resterait une opération positive, à condition de ne pas faire une grossière erreur méthodologique telle que d’oublier de compter les recettes de la location.

A propos, on est bien en train de parler d’un amendement qui n’a pas été retenu ?

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2023 11h39)

AuteuilNeuillyPassy, le 20/10/2023 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Blablabla

Si ne pas comprendre que reintegrer des amortissements a 46.2% de taux marginal (atteint facilement) prealablement utilises pour defiscaliser des revenus moins taxes (sauf pour redevables asujettis CEHR) est anti-economique, je ne peux pas grand chose pour vous

Votre réponse est incompréhensible. Si vous aviez répondu à un passage précis, au lieu de vous moquer avec "blablabla", il aurait été plus facile de comprendre.

Alors, soyons précis :
- si vous voulez dire : "l’amendement m’était défavorable car il réintègre à la PV, taxée à 46,2 %, des amortissements qui me servent actuellement à défiscaliser des revenus moins taxés". Bien sûr.  Evidemment. Cet amendement était défavorable, c’est une évidence. Je n’ai jamais dit le contraire. C’est tellement une évidence qu’on se demande pourquoi vous avez éprouvé le besoin d’exposer un exemple (avec des calculs faux) pour le prouver. Peut-être que le vrai but de cet exemple était de montrer que vous avez un chalet à 1 M€ ? C’est très Auteuil Neuilly Passy, comme attitude. (et ça me rappelle une blague : "il nage bien, mon fils avocat !" Dans la blague, la mère débordante de fierté éprouve le besoin de placer dans la même phrase que son fils est bon nageur et aussi avocat ; de même, vous ne prenez pas un exemple au hasard, vous prenez celui qui vous permet de dire à tous que vous avez un chalet à 1 M€ ; alors que ce n’est même pas votre exemple perso, puisque vous avez votre chalet depuis bien plus longtemps que les 4 ans de votre exemple, donc si vous le revendiez vous profiteriez largement des abattements pour durée de détention).

- par contre, si vous revenez sur le sujet "est-ce que louer ce chalet moins qu’il ne serait possible est de la bonne ou de la mauvaise gestion ?", alors, j’insiste : c’est de la mauvaise gestion. Comme vous aviez forcément pris la décision de louer moins avant cet amendement, c’est une question hors sujet par rapport à ce fil. Mais j’y reviens, puisque c’est vous qui avez insisté pour que je traite ce sujet, n’est-ce pas :

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

3. Plus serieusement, Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus? C’est notamment ce que je fais et suis tres heureux de profiter des dotations sur mon chalet pour affaler mes autres revenus LMNP qui sont toujours en benefice apres deduction des amortissements - s’il y a mieux a faire je suis preneur
(…)jesuis tres preneur de votre opinion sur le point 3

Donc, vous vouliez que je revienne sur ce point. Or, je n’avais franchement pas envie de répondre, vu la façon dont vous me parliez. Mais il y avait cette demande explicite de répondre sur le point 3, alors j’ai répondu. Mais ensuite, vous essayez de me faire passer pour quelqu’un qui raconte n’importe quoi. Ce qui m’oblige à revenir là-dessus une fois de plus.

Alors, exemple chiffré :
Vous pourriez louer davantage et l’on suppose que cela vous rapporterait 30 k€ de revenus supplémentaires, nets de charges.
Hypothèse 1 : avec votre volume de location actuel, vous avez davantage d’amortissements excédentaires que ces revenus supplémentaires. Disons, 50 k€ d’amortissement excédentaire, qui sont donc reportés d’année en année. Or, votre revenus supplémentaire consommerait 30 k€ d’amortissement et ce ne seraient donc que 20 k€ d’amortissement excédentaire qui seraient reportés. Or, qui dit amortissement excédentaire, dit que ces 30 k€ de revenus supplémentaires sont entièrement défiscalisés. Votre revenu supplémentaire, "net net", c’est à dire net d’impôt, est de 30 k€. Dans cette hypothèse, en louant moins, vous perdez donc 30 k€ de revenus par an. Certes, en louant davantage, vous mettez moins d’amortissement de côté pour la suite. Mais, le régime LMNP étant menacé comme cet amendement l’a prouvé, on ne peut pas être sûr qu’on bénéficiera un jour des amortissements reportés. Donc le précepte "un bon tiens vaut mieux que deux t.u l’auras" dit qu’on a eu raison d’engranger ces revenus supplémentaires, quitte à avoir moins de déficit reporté. Donc, si on a des déficits excédentaires, c’est être mauvais gestionnaire que de ne pas louer plus, car on perd, dans cet exemple chiffré, 30 k€ de revenus nets nets.

Hypothèse 2 : vos revenus de location meublé consomment déjà tous les amortissements ; il n’y a pas de report d’amortissements non consommés.
Dans ce cas, vos revenus supplémentaires nets de charge sont soumis à IR +PS. Mettons le cas au pire en supposant que vous êtes imposé à la tranche marginale de 45%. Ces revenus sont donc imposés à 45 % + 17,2 % de PS =  62,2 %. Il reste donc en net net 11,34 k€.  Evidemment, si vous êtes à moins de 45 % de TMI, ça rapporte encore plus, en net net.
En ne louant pas davantage, vous vous privez donc d’(au moins) 11,34 k€ supplémentaires. Votre actif pourrait vous rapporter 11,34 k€ de plus par an, et vous ne le faites pas. Donc, si on n’a pas de déficits excédentaires, c’est aussi être mauvais gestionnaire que de ne pas louer plus, car on perd, dans cet exemple chiffré, (au moins) 11,34 k€ par an de revenus nets nets.
En fait, tant que le taux de TMI + PS est strictement inférieur à 100 %, il est intéressant de louer davantage, car le revenu net net est positif. C’est simple à comprendre.

Preuve est faite :
- que c’est dans tous les cas de la mauvaise gestion que de ne pas louer davantage, car louer davantage rapporterait un revenu "net net" supplémentaire chaque année. Ce chalet est un actif sous-utilisé.
- que vous n’en étiez pas conscient, puisque vous posiez la question "Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus?"
- que vous étiez même certain que vous aviez raison de ne pas louer davantage, puisque vous écriviez "s’il y a mieux à faire je suis preneur" mais comme vous étiez narquois, il fallait comprendre "j’ai fait le meilleur choix et j’en suis certain ; je fais semblant d’être interrogatif pour mieux montrer à Bernard2K que j’ai raison et qu’il a tort".
- que vous êtes un individu désagréable et imbu de vous même, assénant vos certitudes même quand elles sont fausses, et ne faisant jamais amende honorable même quand on vous pointe vos erreurs.
- que vous n’y connaissez rien en médecine et en pharmacie non plus. Je vous dis que vous me causez des boutons, vous me prescrivez un médicament pour les brûlures d’estomac !

Pour ma part, je stoppe les échanges avec vous, puisque vous avez montré votre mauvaise foi et votre incapacité à vous remettre en cause. Si vous continuez dans cette veine, m’est avis que vous ne resterez pas longtemps sur le forum. Ce qui est très dommage, car vous auriez sûrement beaucoup à y apporter, si vous arriviez à être un peu plus modeste et à vous remettre en cause. En tout cas, ça ne sera pas moi qui hâterai votre départ du forum, puisque je stoppe désormais les échanges avec vous.

Dernière modification par Bernard2K (21/10/2023 10h56)

Le retour du début de la fin du lmnp ?

Il semblerait qu’une proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché immobilier locatif en zone tendue » soit ressortie des tiroirs .

Il n’est pas bien clair si le régime réel sera au menu. Pas vu dans le texte de la proposition de loi mais d’après la formulation cet article qui ressemble à une fuite parlementaire ou ministérielle  :

Il resterait aussi à se pencher sur le gros avantage fiscal lié à la déclaration au réel, très prisée par les investisseurs pratiquant la location meublée (touristique ou de longue durée) car elle permet de générer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour échapper à l’impôt. Pour ne pas alimenter un effet d’aubaine vers cette niche fiscale, il faudrait donc certainement revoir toutes les conséquences de ce mécanisme particulier.

Nouvelle étape vers une grande réforme de la fiscalité immobilière des revenus locatifs

Donc possible que cela revienne très vite par amendement, ou dans une prochaine loi, ou pas …

Bonsoir,

Je suis tombé sur le rapport de la Cour des Comptes en date d’aujourd’hui, accessible au lien suivant :
Pour une fiscalité du logement plus cohérente | Cour des comptes

Une mine d’informations, très bien documentée, qui adresse des sujets assez consensuels sur ce forum (quoique nettement moins pour les non-initiés) comme le manque de pertinence du dispositif Pinel,  ou d’autres assez techniques comme l’impact de la fiscalité sur le logement (sous-rapport n°2), rapport que j’ai parcouru.

Le focus sur l’unification des régimes fiscaux applicables à la location nue et meublée me semble le plus intéressant. Ils préconisent, pour faire court, de faire migrer le régime LMNP vers le deficit foncier (moyennement une clause de grand-père préservant les intérêts des investisseurs historiques), en faisant disparaître l’amortissement du bâti et des intérêts d’emprunt, mais en sauvegardant l’amortissement des travaux et des meubles (p. 73 et 74 du rapport 2). Impact très élevé sur les futurs investissements LMNP en perspective, forcément, même si l’absence de préconisation sur les statuts en LMNP et LMP en eux-mêmes (sauf si j’ai mal lu) rend les conclusions assez théoriques.

D’autres éléments sont intéressants mais je n’ai pas eu le temps de tout creuser (taxation moins forte à l’acquisition, compensée par une taxation plus forte à la détention, pour fluidifier le marché ; modification du régime de la taxation des plus-values pour limiter la rétention des biens : …)

Difficile de savoir où les conclusions de ce rapport mèneront, sachant que la Cour des Comptes n’est pas l’organe le plus écouté par le pouvoir et que ce débat est désormais assez ancien. Sauf que le Ministre du Logement (P. Vergriete) semble aligné avec la philosophie de cette réforme, qu’il compte mener début 2024, dans un contexte où les succès et excès de la location courte durée en agacent plus d’un.
A vos lectures et commentaires

Dernière modification par babache (18/12/2023 22h48)

Ces flous viennent d’être levés avec la publication Bofip du 14 février dernier :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1410 … 2024-00003

En résumé :

1/ Le seuil micro-BIC pour le meublé de tourisme non classé passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement de 50% à 30%. Toutefois, pour les revenus 2023, à titre dérogatoire, si on est entre 15 000 € et 77 700 €, c’est le micro-BIC qui peut s’appliquer.

2/ Aucun changement pour le meublé de tourisme classé en zone tendue.

3/ Pour le meublé de tourisme classé en zone non tendue, le seuil micro-BIC passe de 188 700 € à 15 000 € et l’abattement passe de de 71% à 92%. Toutefois, pour les revenus 2023, à titre dérogatoire, si on est entre 15 00 € et 188 700 €, c’est le micro-BIC qui peut s’appliquer.

Fin de la récréation, le Conseil d’Etat aurait rejeté le référé pour défaut d’urgence (sans se prononcer sur la légalité a priori) donc quoi qu’il en soit les contribuables concernés pourront revendiquer le bénéfice de la doctrine fiscale pour la campagne 2024 de déclaration des revenus de l’année 2023.

Les loueurs en meublé de tourisme type Airbnb peuvent bien échapper à la réforme fiscale pour leurs loyers de 2023