Membres
Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
RSS
Inscrivez-vous pour participer à la discussion#1 07/09/2023 23h06
- Naoned44
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Bonjour,
J’ai reçu cette proposition pour un investissement pour l’achat d’un T2 dans une résidence pour séniors, dans le cadre d’une LMNP, dans une ville moyenne située à 35-40 km à l’est de Paris.
Le prix du bien est de 272 403 € avec une TVA récupérable de 43 573 €.
Se décompose en:
Immobilier 251 726 € TTC
Mobilier 9 714 € TTC
Frais de notaire : 7 843 €
Commission vendeur: 3 120 € TTC
Total: 272 403 € - TVA récupérée = 228 830 €
Le loyer annuel hors charges est de 8 252 € à partir de 2025 (par exemple pour la 1ère année pleine)
Charges récurrentes annuelles: 768 € (comptable + charges copro non récupérables)
Taxe foncière: 817 €
Soit un loyer net annuel de 6 667 €, mensuel: 556 € net d’imôts
Qu’en pensez-vous? 
Dernière modification par Naoned44 (07/09/2023 23h08)
Mots-clés : iselection, lmnp, residence senior
Hors ligne
#2 07/09/2023 23h25
- Oblible
- Membre (2019)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 1373
Hall of Fame
“INTJ”
J’en pense que c’est une très bonne affaire … pour le commercial, sa boite et le promoteur, mais surtout pas pour vous :
- rendement faible
- chiffres embellis et trop optimistes
- il s’agit sans doute d’un bail commercial : au bout ou en cours de bail, le gestionnaire fait faillite et/ou renégocie le loyer fortement à la baisse, vous impose des travaux assez coûteux … et vous ne pouvez pas vous y opposer
- la récupération de la TVA peut être remise en cause bien des années plus tard
…
p.s : la société en question traine quelques casseroles judiciaires.
Condamnation d’un conseiller en investissement locatif
Recherche de décisions de justice - Pappers
Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations
Hors ligne
#3 07/09/2023 23h43
- fred42
- Membre (2011)
Top 50 Vivre rentier - Réputation : 63
Qu’en pensez vous vous-même ?
Un rendement théorique annoncé est déjà très faible : 2,9 % donc après la baisse de loyer lors du renouvellement du bail, il ne vous restera pas grand chose.
Hors ligne
#4 08/09/2023 03h42
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 50 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2808
- Hall of Fame
Ce que j’en pense :
- rendement bien trop faible (surtout avec les conditions de marché actuelles, et les taux d’emprunt vers 4%) ce qui signifie que le prix de vente est bien trop élevé.
- aspect TVA pas clair, car, si vous récupérez la TVA, il vous faudra alors facturer des loyers avec de la TVA (et le locataire paiera cette TVA), en reversant au fisc la TVA perçue sur les loyers (il n’y a pas de "miracle" au niveau de la TVA…).
Je n’envisagerais pas d’investir la dedans.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
#5 08/09/2023 13h47
Bonjour,
En accord avec les messages précédents :
- rendement faible
- profil et passif des acteurs
- faible visibilité sur les coûts futurs
- risque de vacance locative avec perte de revenus et maintien des coûts réccurents
- risque d’ajustement des loyers à la baisse
- potentiel problème de liquidité et difficulté de revente de ce type de bien
Pour ma part compte tenu de tous ces éléments et du ratio rendement/risque je passerai mon tour sur ce type d’investissement…
Cordialement,
Eric
Dernière modification par EricB (08/09/2023 16h19)
En ligne
#6 08/09/2023 20h30
- Naoned44
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Merci pour vos réponses et vos alertes.
Effectivement, si je refais le calcul :
Achat du T2 de 44 m2 + parking: 228 830 €
Le loyer annuel hors charges est de 8 252 €
- Charges récurrentes annuelles: 768 € (comptable + charges copro non récupérables)
- Taxe foncière: 817 €
Soit un loyer net annuel de 6 667 €
On obtient un taux de rentabilité de (6 667 / 228 830) * 100 = 2,91 %
Alors que l’on m’a parlé d’un Taux à 3,5%; qui doit être calculé hors charges !
Bon, il faudra que je trouve une autre solution pour mon investissement…
Hors ligne
Discussions peut-être similaires à “naoned44 : étude de cas immobilier (investissement lmnp dans une résidence sénior)”
| Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
|---|---|---|---|
| 8 | 1 040 | 12/04/2018 13h08 par Bernard2K | |
| 3 | 1 381 | 12/05/2016 05h10 par Bernard2K | |
| 24 | 4 243 | 23/02/2024 23h07 par Plutarque | |
| 0 | 1 171 | 02/04/2022 10h28 par Floloup | |
| 5 | 1 719 | 21/05/2019 07h14 par SamyInvest | |
| 3 | 785 | 09/04/2019 22h37 par Bernard2K | |
| 22 | 3 588 | 28/07/2014 09h47 par Pryx |
Pied de page des forums
Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil