Doublefa : étude de cas immobilier (logement de gardien dans une résidence senior)

Doublefa · #1

Bonjour,
J’envisage d’investir dans on logement de gardien dans une résidence senior.
On me propose un logement de 5 ans qui me donnerait un rendement de 4,6% une fois déduits la taxe foncière, l’assurance habitation et les charges. Donc avant fiscalité.
Le gros avantage est que les loyers sont payés par la copropriété donc pas de risque d’impayé.
Je voulais avoir votre avis et savoir si certains ont déjà fait ce type d’investissement
Merci pour vos réponses.

Mots-clés : gardien, logement, résidence, seniors

Gamma76 · #2

A combien s’élève le montant de l’acquisition en comptant les frais de notaire ?
Aurez-vous la possibilité de l’équiper en meublé ?

4,6 % net avant impôt pour de l’immobilier me semble très faible.

Doublefa · #3

Le montant total de l’acquisition est de 170000€.
Pas de possibilité de louer en meublé.

Gamma76 · #4

C’est un programme neuf je suppose ? Vu le montant engagé et le faible rendement vous trouverez sans doute de bien meilleures affaires ailleurs… Ou optez à la rigueur pour des SCPI qui vous permettront la diversification et un taux de rendement éventuellement similaire.

De plus, vous allez vous retrouvez à payer immédiatement des impôts dessus et à disposer d’un cashflow négatif en finançant le bien à 110 %…

Dernière modification par Gamma76 (11/04/2018 09h59)

Doublefa · #5

Ce n’est pas un programme neuf.
Le logement à 5 ans
Je suis vraiment débutant, cruels sont les r déments correctes dans l’immobilier?

Surin · #6

cruels, déments… Ca fait peur !
Que voulez-vous dire ?

Gamma76 · #7

Il existe sur ce forum une multitude d’études de cas dans des projets immobiliers et vous verrez qu’ils sont en général bien supérieurs à 4,6 % net avant impôts, il vous suffira de chercher… Par ailleurs, votre projet manque cruellement d’informations pour vous aiguiller (reprenez le modèle d’une étude de cas par exemple) et ça, ce n’est pas dément !

Si c’est un Syndic de copropriété qui vous loue le logement du gardien, cela ne reste pas sans risques, imaginez par exemple un Syndic surendetté par le fait que des copropriétaires ne paient plus leurs charges ? Avez-vous bien lu les dernier PV d’AG et vu l’état des compte de cette copropriété ?

Aussi, le logement serait-il facilement revendable/louable si jamais un jour la copropriété casse le bail ?

Enfin, nous ne connaissons pas votre TMI. Si elle est supérieure ou égale à 30 %, le rendement va fondre… Posez à plat le maximum de données sur ce bien et cela vous permettra d’augmenter en expérience !

Dernière modification par Gamma76 (11/04/2018 16h45)

Faith · #8

Gamma76 a écrit :
Il existe sur ce forum une multitude de cas dans l’immobilier et vous verrez qu’ils sont en général bien supérieur à 4,6 % net avant impôts, il vous suffira de chercher…

Ce qui ne veut pas dire que 4.6% sont à éviter.
Ici on parle d’un bien atypique, qui peut permettre d’éviter les vacances locatives, sous réserve de s’assurer qu’il n’y a pas de clauses négatives (faible révision de loyer, risque que la copropriété choisisse un autre logement, etc)

J’ai envie de dire que si l’effort d’épargne ne représente pas une grosse partie de la capacité d’épargne de Doublefa, l’opération peut être intéressante (en imaginant un taux de crédit à 1.5%, ça ferait un bénéfice possible d’environ 1.5/1.7% selon le TMI)

Reste effectivement à avoir plus de détails, notamment sur la ville, etc.
Et puis… ne pas oublier de négocier le prix

Dernière modification par Faith (11/04/2018 16h31)

Bernard2K · #9

Avec la télésurveillance, il n’y a aura pas éternellement un gardien. Est-ce que le logement est assez bien pour devenir un logement locatif similaire aux autres logements de la résidence ?

Par ailleurs, je suis étonné que ça soit la copropriété qui paie. Une résidence senior a généralement un exploitant (associatif ou entreprise lucrative), et il me semble que, cet exploitant fournissant des services, c’est plutôt lui qui paie et loge le gardien.

Renseignez-vous donc bien sur le fonctionnement de cette résidence : qui est l’exploitant, sa taille et sa santé financière, qui paie quoi, le taux de remplissage de la résidence… Interrogez les gens, y compris les résidents, faites la "commère".

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Gamma76 a écrit :

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