JMeuret : étude de cas immobilier (vendre ou continuer à louer un appartement à DPE limite ?)

JMeuret · #1

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un appartement dont le locataire vient de quitter les lieux et je suis en train de me demander si je dois continuer à le louer ou le vendre. J’aimerais bien des avis éclairés.

Caractéristiques:
- très bien placé en centre ville d’une ville dynamique, mais pas dans les rues bruyantes
- silencieux
- 4ème étage sans ascenseur
- très atypique 30m carrez pour 60 m2 - baignoire basse , coin cuisine minuscule, obligé de passer par une mezzanine pour aller d’une pièce à l’autre.
- sous les toits
- immeuble très vieux (genre 150 ans)

Mes craintes: l’appart est vieux, très atypique et surtout le DPE réalisé ce mois ci est un E très proche de F.
Avantages: aucun souci de vacances, la demande est forte.

Malgré tout, j’ai peur que d’ici à quelques années, le bien devienne invendable.
Selon l’agent immobilier c’est le moment de vendre car les parents veulent acheter un appart pour leurs enfants qui vont passer plusdieurs années scolaires en ville. Ils sont moins regardant sur le DPE.

Je sais que vous n’êtes pas à ma place, mais je veux bien vos avis.

Mots-clés : dpe, immobilier, vendre ou louer

JeanB · #2

Bonjour, pour un agent immobilier ce sera toujours le moment de vendre, c’est leur gagne pain. Ce qui ne veut pas dire que ce qu’il dit est faux mais c’est forcément un avis partial. Sur les raisons de vendre elle peuvent être multiples, mais si on se focalise sur le DPE si vous êtes E je ne dirais pas que c’est mauvais et nécessite une vente. Pouvez vous nous détailler plus le bien d’un point de vue du DPE pour évaluer si vous avez de gros travaux en perspective pour sortir de la zone E., Pour un DPE E votre échéance pour l’améliorer c’est 2034, de quoi encore bien louer et améliorer l’aspect énergétique.
Enfin dernier point, si vous avez investi à credit vous aurez des conditions de financement moins intéressantes actuellement si vous voulez acheter un bien locatif.

Dernière modification par JeanB (17/06/2023 17h14)

Rastignac · #3

Je partage l’avis précédent de Jean B : l’agent immobilier veut d’abord toucher sa commission, aussi c’est toujours le "bon moment" pour acheter ou pour vendre… Plus sérieusement, son argumentation sur votre bien attractif pour des parents qui souhaitent investir pour leurs enfants étudiants indique bien que la vente se réalisera facilement, maintenant ou dans 10 ans. Donc rien ne presse… Je vous conseille de garder ce bien facile à louer et de faire quelques petits travaux, progressivement, pour améliorer le DPE. Vous justifiez ainsi une augmentation de loyer. De plus, ces travaux, déclarés, vous donneront des avantages fiscaux et, petit à petit, vous entrerez dans la catégorie DPE D avant 2034. Or, actuellement, un bon DPE (E, mais pas à la limite ou encore mieux D) fait partie intégrante de la valeur du bien. Enfin, de nombreux investisseurs se retirent du marché locatif, dont votre serviteur, et beaucoup de locataires ont du mal à trouver un bien en centre ville. En y restant, vous aurez plus de choix pour obtenir un locataire fiable.
Après, c’est à vous de voir…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (18/06/2023 00h37)

lachignolecorse · #4

Quel est la rentabilité du bien?
Où en êtes vous du remboursement de l’emprunt ?
Le vendre pourquoi pas, mais que ferez vous de l’argent récupéré ?
Est-il facile à rénover (pour ameliorer le DPE)?
Devrez vous faire des travaux de rafraîchissement bientôt?

C’est le genre de questions que je me pose pour savoir si je garde ou vends un bien.

Dernière modification par lachignolecorse (18/06/2023 07h53)

JMeuret · #5

Si je m’en tiens au prix de vote proposé par l’agent (fourchette basse),

Rendement brut (loyers charges non comprises / Prix de vente)
5.4%

Rendement net d’impots charges taxe fonciere et ordures
4.1%

Il reste encore 9 ans avant la fin du prêt.

Pour passer de E à D il faudra pas mal d’efforts je pense.

Au niveau travaux, je dirais que c’est possible de l’améliorer toiut comme c’est possible de le garder tel quel. Le sol est un jonc de mer un peu vieux que je pourrai remplacer mais ça n’a pas l’air d’être éliminatoire pour les locataires

Après ce qui est vrai et que si je vends je ne récupérerai qu’une petite somme et que le reste servira juste à rembourser le prêt.

osta · #6

Bonjour, je rejoins le commentaire plus haut sur la base de questionnement à avoir.
J’ai été moi même dans cette situation dite d’arbitrage.

Un arbitrage c’est une mise en balance entre une situation A et une situation B.
Situation A:
- Si je vend maintenant, combien d’argent vais-je récupérer, en net (net de remboursement du capital à la banque, net d’impôts sur la plus value).
- Sur le plan non financier, est-ce que le fait de vendre va me faire gagner du temps, du stress en moins, m’éviter des ennuis?
- Ensuite, que faire de cet argent ? Il faut déjà planifié le réinvestissement, sinon aucun intérêt. Vais je réinvestir sur mon PEA, diversifier, mettre de l’apport pour une acquisition plus grande? ETC.
Si vous n’avez aucun projet financier, dit autrement, pas besoin de cet argent, à quoi bon vendre pour laisser l’argent sur un livret ?

Situation B:
Le départ du locataire est un temps important dans la vie du bien, je me repose la question des travaux et de l’entretien.
- Si je réinjecte X de travaux, vais-je vous pouvoir bénéficier d’un loyer supérieur? Quelle est la demande actuelle? Quelle est ma rentabilité actuelle? Suis-je réellement en bénéfice?

- Idem sur le plan extra financier, si je conserve mon bien, suis-je moins stressé de continuer à "avoir du patrimoine" ? Est-ce que je tire un bénéficie personnel à louer le bien?
- Enfin est-ce que le fait de conserver ce bien me permet de réaliser mes projets du moment ?

L’idée est plutôt de réaliser une analyse assez froide.
Il peut arriver souvent que le fait de revendre génère une importante plus value, sur le plan financier c’est en général plus intéressant de récupérer 50 000€ Net que d’avoir 100€ de cash flow par mois.

Mais il y a aussi le timing personnel:
Si par exemple vous n’avez absolument aucun projet financier, que vous êtes dans une période de vie où vous n’aurez pas le temps de mettre en place sereinement un nouveau projet, que vous n’avez pas besoin de la trésorerie à court terme, autant garder ses actifs sur le long terme…

En conclusion, lorsque j’étais à votre place j’ai fait ces deux "calculs" un calcul financier et une analyse de mes besoins court terme (2-3 ans).

Bonne réflexion

PascalD · #7

Bonjour JMeuret,

Je me permets d’intervenir car je suis exactement dans le cas inverse. Je cherche à trouver des biens F et G dont les propriétaires souhaite se débarrasser lors changement de locataire.

Je vous suggère de traiter le sujet en 2 phases :

Phase 1 : chiffrage du projet (DPE E-> D)
L’un des points majeurs est la faisabilité et le chiffrage du passage de votre logement de E à D.
Pour cela, je vous suggère d’établir une projection du DPE avec les travaux que vous envisagés. Les propositions par défaut sont souvent inadaptée au contexte.

Phase 2 : comparaison des scénarios

Une fois le chiffrage du projet obtenu, vous pourrez envisager économiquement les 2 scénarios :

Scénario 1 : Garder le bien et le louer.
A titre personnel, j’établirai une simulation économique sur 20 ans incluant les Cash FLow actualisés.

Scénario 2 : Vendre et placer les liquidités sur des actifs dont le couple risque,sérénité est à peu prés équivalent. Si le bien est bien placé, l’effet coup de coup peut jouer. Je suis régulièrement surpris de voir des biens partir à des tarifs prohibitifs en dehors de toute logique.

Bonne journée

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