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#1 23/07/2018 15h13

Membre (2018)
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Bonjour à tous,

Comme je l’ai indiqué dans mon message de présentation, je suis propriétaire bailleur, malgré moi wink

En effet, il y a 4 ans j’ai acheté un appartement afin de pouvoir y vivre dedans (je n’avais aucunement l’intention de faire de l’investissement locatif).
Je n’avais aucun apport… J’ai donc inclus dans  mon crédit immobilier les frais d’agence, de notaire et 2 000 € de travaux. Soit un crédit de 65 000 € pour un bien de 47m² de 53 200 € nu.

L’an dernier, j’ai l’opportunité de changer de travail dans un nouveau département.
Je prends donc la décision de vendre mon appartement sauf que mon crédit restant est encore élevé par rapport au prix du marché qui lui à baisser.
Je laisse tomber l’idée de vendre et je décide de le mettre en location. En effet, j’ai été obligée car je devais prendre une location dans la ville où j’allais aller, je ne pouvais pas me permettre de garder mon crédit et payer un loyer supplémentaire.

Le loyer que je demande au locataire est de 440 € par mois. C’est ce qui se fait pour un appartement comme le mien et mes charges à moi sont de 490 € (crédit immo + assurance crédit + taxes foncières + charges de copropriétés).  Je mets donc de ma poche 50 €  tous les mois.
L’appartement se situe dans une petite ville de campagne pas très attrayante et surtout très chère au niveau des impôts.

Au mois de Mai arrive la déclaration de l’impôt sur le revenu, je m’attendais à prendre à cher et je n’ai pas été déçue. J’ai déclaré en revenu réel afin de déduire tout ce que je pouvais mais voilà cet appartement me revient trop cher.

Je décide donc de le vendre. Mon crédit restant est de 53 900 € et un acheteur me propose 49 500 € (prix déjà au dessus du marché et il ne veut pas négocier).
Je prends rendez-vous avec ma banque qui me dit que si je revends à perte je pourrai continuer à garder le crédit immo jusqu’à ce que je rembourse la totalité du crédit. La conseillère me fait des simulations et m’indique que mes mensualités seront de 30 € par mois.
Suite à ce rendez-vous et dépitée au vue de mes impôts, j’accepte la proposition de l’acheteur et me dit que ce prêt immo je finirais par le rembourser petit à petit. 

Oui, mais voilà, quelques temps après la conseillère de la banque m’appelle et me dit que ce n’est pas possible de garder le crédit immo après la vente de l’appartement car j’ai une hypothèque conventionnelle et le privilège prêteur de denier. (s’ensuit une conversation houleuse suite à son défaut de conseil lors de notre entretien physique…).
Donc c’est à dire que le jour où je vends, la banque récupère l’intégralité de la somme.
Dans l’immédiat je n’ai pas la différence entre ce que me propose l’acheteur et ce que je dois à la banque soit 4 400 €. Sachant que je vais devoir des indemnités de remboursement anticipé, frais de main levée, frais de mutation au syndic, le tout presque 2 000 € supplémentaire.

Je ne sais plus quoi faire. La seule solution serait de faire un crédit conso mais les taux d’intérêts sont plus élevées, les mensualités aussi. J’ai déjà un crédit voiture en cours, mon loyer etc…

Je n’ai pas encore signée le compromis de vente. Que feriez vous dans ma situation ?
Vendre à perte (ne sachant pas comment sera le marché plus tard) ou continuer à faire de la location ? (le locataire est en place jusqu’en 2020).
Dans mon cas, vaut-il mieux donner aux impôts pendant encore quelques temps ? Si je mets en place un crédit conso j’ai peur de m’endetter pour en plus un bien que je n’aurai plus.

Je vous remercie d’avoir pris le temps de me lire et espère avoir vos avis.

Lola.

Mots-clés : credit, impots, location, vendre, àperte

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#2 23/07/2018 15h48

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Il me semble que, si vous vendez ce bien, négocier une exonération totale des IRA (indemnités de remboursement anticipé) devrait être assez facile, vu les erreurs de votre conseillère de la banque.

Cependant, ceci ne répond pas à votre principale interrogation ("Faut-il vendre ce bien, ou faire autre chose ?").
Pour vous aider à répondre à cette question, il est nécessaire que vous fournissiez plus d’informations sur l’ensemble de votre situation (en particulier vos revenus et charges, et votre patrimoine (dettes incluses), et sur vos objectifs : complétez votre présentation en suivant le modèle qui se trouve ici.
Par ailleurs, je crois qu’il ne vous faut pas seulement résoudre la difficulté du jour, mais faire le nécessaire pour éviter d’en rencontrer (d’en générer) d’autres similaires à l’avenir…

De manière générale,je suppose que vous avez appris, et ne devriez pas refaire à l’avenir l’erreur commise lorsque vous avez acheté ce bien (ou lorsque vous avez accepté ce nouveau job ailleurs) : ne pas prendre assez de distance avec votre situation, et ne pas envisager toutes les conséquences d’événements plausibles ayant un impact significatif sur votre situation (financière).
Mais vous semblez néanmoins quand même manquer d’épargne de précaution (les 3 ou 6 mois de salaires mis de côté, qui vous permettront de faire face à un aléas de la vie sans être financièrement acculée, par exemple à recourir par exemple à un prêt à la consommation). Pour ce faire, il va vous falloir adopter une discipline budgétaire plus rigoureuse, pour dépenser chaque mois moins que vos revenus, et ça commence typiquement par un inventaire de vos dépenses (afin d’identifier ce qui peut être optimisé, parfois il suffit d’optimiser certains postes sans même perdre de prestations -par ex telecom, électricité/gaz, autres abonnements, etc.-, parfois c’est plus difficile).

Sinon :
   La rentabilité brute du bien ne semble pas mauvaise (12 × 440 / 49 500);
   Il faut envisager de renégocier l’emprunt (taux, durée, assurance);
   Il faut envisager d’améliorer la fiscalité de la location (passer en meublé par ex);
…. mais tout ceci reste à confirmer avec plus de chiffres, et en prenant en compte lensem le de votre situation.


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#3 23/07/2018 15h51

Membre (2014)
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Bonjour

Si je comprends bien
- vous avez un pret
- un loyer qui ne couvre pas les frais ( vous etes en cash flow negatif )
vous n’avez pas d’epargne de precaution pour gerer la difference sur le pret et "realiser " la perte

il serait interessant de faire le detail de votre declaration / simulation sur le bien immo, il peut y avoir des optimisations ..

coté pret, il faudrait ajouter des infos j’ai l’impression que vous etiez partis sur un credit 15 ans .. il en resterait 11 .  peut etre en allant voir un courtier vous pourriez renegocier et rallonger le credit
si votre mensualité passe a 320 euros par exemple , ca devient peutre jouable pour votre tréso.

une premiere piste.
Cdt

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#4 23/07/2018 16h02

Membre (2013)
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Ok avec Timinel.

Il manque plein d’infos sur vous et le bien mais un cash flow négatif de 50 euros avant impôt n’est pas forcément rédhibitoire, et de plus il peut être amélioré.

Le passage en meublé au prochain changement de locataire peut s’étudier aussi, puisque c’est l’aspect fiscal qui semble vous préoccuper le plus. Voir aussi la possibilité d’un conventionnement ANAH, selon le loyer pratiqué.

On surpaye souvent sa RP, car le critère numéro n’est par définition pas la rentabilité. De plus, difficile de prévoir l’évolution du marché.

Dernier élément, un logement occupé se vend généralement moins cher qu’un logement vide.

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#5 23/07/2018 16h34

Membre (2015)
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Bonjour,

Selon l’offre de crédit vous pouvez peut-être rallonger votre crédit de 12 ou 24 mois, ce qui vous peremettra de diminuer vos mensualités.

Olivier

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#6 23/07/2018 16h55

Membre (2018)
Réputation :   16  

Bonjour lola,

Il y a une chose que je voudrai éclaircir.
Vous dites "j ai accepté l’offre de l’acheteur"

C’est a dire ? Simplement oralement? Par sms, courrier? Promesse de vente?
Faites attention vous pouvez être engagée a exécuter la vente si vous avez donné formellement l’accord.

Le CF est de -50eur mais sans tenir compte des impôts (simplement taxe foncière?)
De combien est le CF en tenant compte de tout (charges, assurance PNO, taxes foncières, impôts ect…?
A votre place, j’explorerai le lmnp a la sortie de votre locataire et en effet étaler davantage le prêt serait une possibilité.
Le taux est il encore dans le marché?
Si non, il serait intéressant de renégocier et faire racheter le prêt ailleurs en augmentant la durée. Vous seriez doublement gagnante (les pénalités et frais seraient refinancés dans le nouveau credit)

Dernière modification par Letuche57 (23/07/2018 17h02)

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#7 23/07/2018 16h57

Membre (2018)
Réputation :   0  

Je vous remercie pour vos retours.

Le crédit a été fait sur 20 ans en 2014 à 3,15 % hors assurance, je l’ai renégocié en novembre 2016 à 1,45 % hors assurance. Je n’ai pas baissé la durée mais les mensualités.
La mensualité est de 318.09 € + 9.75 € d’assurance. Le prêt se termine en 2034.
La taxe foncière est de 896 € par an pour 47 m² et les charges de copropriétés de 215 € tous les trimestres.

Effectivement, concernant le prix de vente, une agence me l’avait estimé entre 40 000 et 45 000 avec le locataire et 45 000 et 50 000 sans le locataire.
Si j’attends que mon crédit baisse encore pendant 2 ans mais que le marché baisse aussi, c’est le serpent qui se mord la queue et je serai toujours dans cette position.
Je sais que l’erreur de départ a été d’inclure tous les frais (agence, notaire etc…) dans le crédit.

La question qui me tourmente est : est-ce qu’il vaut mieux garder l’appartement pendant au moins 2 ans (durée du bail en cours) et continuer à payer des impôts mais voir mon crédit baisser en espérant que dans deux ans je retrouve un acquéreur.
Où est-ce que je saute sur l’occasion et je m’en débarasse avec les frais que ça incombent ?
Dans tous les cas, je vais devoir me serrer la ceinture.

J’espère vous avoir fourni un peu plus de détails sur ma situation.

Je vous remercie.

@Letuche57 : Bonjour, l’acquéreur a fait une promesse d’achat qu’il m’a envoyé par mail que j’ai signé et que je lui ai renvoyé.

Je l’ai fait à la suite de mon entretien physique avec la conseillère bancaire, après qu’elle m’ait confirmé que je pourrais continuer à rembourser le crédit immo.
Quand elle m’a appelé pour me dire que je ne pouvais pas le garder et que je devais tout rembourser, le délai de rétractation était déjà passé.

Dernière modification par lola33160 (23/07/2018 19h09)

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#8 23/07/2018 17h05

Membre (2018)
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Oui donc si l’acheteur veut vraiment votre bien, il est en droit de faire exécuter la vente ou vous réclamer 10% du prix d’achat en pénalité.
Il peut aussi engager des procédures judiciaire s’il le souhaite.
Le fait que votre conseillère bancaire soit une incompétente ne pourra probablement pas plaider en votre faveur.

Si vous décidez de ne pas vendre, je vous conseille de tâter le terrain avec l’acheteur pour voir si une annulation de vente est envisageable

Dernière modification par Letuche57 (23/07/2018 17h08)

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#9 23/07/2018 17h09

Membre (2018)
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@Letuche57, oui je l’ai lu sur le forum.

D’après ce que m’a indiqué le notaire si la banque n’a pas la totalité de la somme remboursée alors elle ne pourra pas valider la main levée de l’hypothèque et dans ce cas, cela casserait la vente car le compromis ne pourrait pas être signé.

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#10 23/07/2018 17h26

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Oui mais il n’empêche que vous seriez attaquable non ? L’acheteur n’y est pour rien.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#11 23/07/2018 17h33

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lola33160 a écrit :

@Letuche57, oui je l’ai lu sur le forum.

D’après ce que m’a indiqué le notaire si la banque n’a pas la totalité de la somme remboursée alors elle ne pourra pas valider la main levée de l’hypothèque et dans ce cas, cela casserait la vente car le compromis ne pourrait pas être signé.

C est une bonne chose d’avoir consulté votre notaire.
Pour vous rassurer dans la majorité des cas les acheteurs potentiels "laissent tomber" quand un vendeur se rétracte. Si le prix fixé est au dessus du marché, probable que l’acheteur n’oppose aucune résistance.

Si vous êtes décidé a ne pas vendre, je vous conseille de régler ceci au plus vite.
Aviez vous donner congés a votre locataire pour vente ou l’acheteur acceptait il d’d’acquérir le bien avec locataire en place?

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#12 23/07/2018 18h30

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@Letuche57 : On ne peut pas donner congé pour vendre n’importe quand (pas avant la fin du bail)… donc c’est forcément une vente avec locataire en place. (Et l’acheteur ne pourra pas plus donner congé avant la fin du bail, même pour y habiter).

De manière générale, il faudrait que Lola33160 arrête de partir un peu dans tous les sens, et pose bien la problématique, avec tous ses paramètres (et pas avec seulement une partie d’entre eux, ce qui est la meilleure manière d’aller dans le mur en accélérant), avant de prendre un quelconque nouvel engagement ou décision (du genre "mettre en vente", ou accepter une offre d’un acheteur, ou annuler une vente, ou ….) dont il faudra potentiellement assumer toutes les conséquences. Je suis assez effaré de tant de légèreté, et il ne faut pas persévérer dans une telle attitude.


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#13 23/07/2018 18h54

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@Surin : Oui Letuche57 a raison, l’acheteur peut faire exiger la vente ou me faire payer une pénalité.

@Letuche57 : Effectivement, il faut donner congé au locataire 6 mois avant la fin du bail. On ne peut pas le faire pendant.
Le bien est vendu avec le locataire en place, l’acquéreur souhaite faire de l’investissement locatif.

@GoodbyeLenine : Je ne peux qu’acquiescer.

Merci à tous d’avoir pris le temps de me répondre.

Dernière modification par lola33160 (23/07/2018 18h58)

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#14 23/07/2018 19h22

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Goodbylenin, j’ai récemment fait les frais d’une vendeuse qui a "changé d’avis" pour des raisons bien pire que Lola.
Il semblait que le prix fixé était trop bas !

Pour Lola,… le fait qu’un crédit immobilier doit être soldé lors de la vente du bien est clairement indiqué sur le contrat de financement.

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#15 23/07/2018 19h57

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lola33160 a écrit :

l’acquéreur a fait une promesse d’achat qu’il m’a envoyé par mail que j’ai signé et que je lui ai renvoyé.

Letuche57 a écrit :

Oui donc si l’acheteur veut vraiment votre bien, il est en droit de faire exécuter la vente ou vous réclamer 10% du prix d’achat en pénalité.

Surin a écrit :

Oui mais il n’empêche que vous seriez attaquable non ? L’acheteur n’y est pour rien.

Si c’est effectivement une promesse d’achat qui a été signée, c’est qu’il n’y a pas de promesse de vente ni de compromis. Il n’y a donc, selon moi, aucune obligation de vendre.

La promesse de vente et le compromis de vente | Notaires de France

Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d’engager uniquement l’acheteur, pas le vendeur.

source

Dernière modification par Gog (23/07/2018 20h31)

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#16 23/07/2018 20h11

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Le vendeur est bien engagé, relisez bien les sujets en question, j’en ai moi même fait l’experience en tant qu’acheteur en demandant conseil a un avocat.
En theorie il est même engagé par un simple accord du prix par sms mais c’est seulement considéré comme début de preuve par le tribunal.
S’il y a accord sur une offre par écrit le vendeur est engagé.

Le seul truc c’est que l’acheteur n’ira que rarement au bout du process pour faire exécuter la vente (tribunal).
Au mieux c’est recommandé avec AR pour apprendre les bonnes manières au vendeur.
En général on est juste donc très énervé par ce manque de sérieux et on passe a autre chose.

Dernière précision:
pour un vendeur il n’y a pas de délai de rétractation (comme je l’ai lu au dessus).
Ceci est valable pour l’acheteur qui, lui, peut changer d’avis jusqu’au 10 jours après la signature du compromis.

Ca parait élémentaire, quand vous achetez une voiture d’occasion à un garage, que diriez vous si le vendeur "changeait" d’avis au bout de quelques jours?

Dernière modification par Letuche57 (23/07/2018 20h36)

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#17 23/07/2018 20h40

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Je maintiens qu’on peut tout à fait signer un avant-contrat, entre deux personnes, qui engage unilatéralement une des deux personnes à acheter le bien à certaine condition sans que cela engage le "vendeur" qui ne bénéficie que d’une option qu’il pourra lever ou non. C’est exactement le principe inverse d’une promesse de vente.

Je comprends ce que vous voulez dire, vous parlez de rupture abusive de pourparlers. Mais là, je ne suis pas sûr que Lola ait accepté l’offre : je ne comprends pas si elle a seulement signé l’offre d’achat ou si, comme vous le supposez, elle accepté le prix ce qui effectivement l’engage.

Elle écrit bien « l’acquéreur a fait une promesse d’achat qu’il m’a envoyé par mail que j’ai signé et que je lui ai renvoyé. », elle n’écrit pas qu’elle a accepté l’offre en question. C’est peut-être une formulation malheureuse.

Dernière modification par Gog (23/07/2018 20h44)

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#18 23/07/2018 20h44

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Gog, c’est probablement un abus de langage, je suppose que lola a eu une "offre d’achat" et elle s’est entendu sur le prix proposé.
Ce dont vous faites référence est plus généralement utilisé par les agences..
A confirmer par l’intéressée

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#19 24/07/2018 07h40

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Bonjour, oui j’ai signé la promesse d’achat en étant d’accord sur le prix de vente.

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#20 24/07/2018 09h20

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lola33160 a écrit :

@Letuche57, oui je l’ai lu sur le forum.

D’après ce que m’a indiqué le notaire si la banque n’a pas la totalité de la somme remboursée alors elle ne pourra pas valider la main levée de l’hypothèque et dans ce cas, cela casserait la vente car le compromis ne pourrait pas être signé.

C’est justement lors de la rédaction du compromis que le notaire va insérer cette clause suspensive qui empêchera la réitération par acte authentique.

Si donc vous souhaitiez finalement ne plus vendre il serait judicieux d’appeler l’acquéreur rapidement et avant la rédaction de ce compromis afin de lui expliquer que vous ne pouvez pas vendre le bien du fait de l’impossibilité d’obtenir la mainlevée par la banque.

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[+1]    #21 24/07/2018 10h00

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Vous dites que le marché a baissé… Pourtant, presque partout en France, le marché immobilier a un peu augmenté entre 2014 et 2018.

Vous avez payé 53 200 € hors frais pour un appartement vide, et vous avez reçu et accepté une offre à 49500 € pour le même appartement, occupé par un locataire. Sachant qu’un logement occupé subit une décote, vous auriez probablement pu le vendre dans les 55 k€ s’il était vide ; personnellement, je ne vois donc pas de baisse de prix du marché.

Non, votre problème vient surtout :
1) de l’empilement des frais à l’achat et à la revente, qui fait que votre CRD, additionné des frais, n’est pas encore passé sous la barre de votre prix de vente net vendeur.
2) de votre manque d’épargne de précaution, qui fait que vous ne pouvez pas faire face à ce besoin soudain d’argent.

Bon, maintenant, de deux choses l’une :
piste n°1) vous vendez, et il vous faut financer d’une façon ou d’une autre le différentiel à payer.
Solutions :
- ne pas rembourser totalement le prêt. D’après nek, c’est possible, même avec hypothèque ou PPD : Vente d’un bien immobilier sans rembourser immédiatement le prêt adossé ? . Evidemment, les banques n’aiment pas faire cela, car cet emprunt n’est plus garanti. Il y a un très bon argument vis à vis de votre banque : c’est à cause de leurs mauvais conseils que vous vous retrouvez bloquée dans cette situation de devoir vendre sans pouvoir assumer le remboursement et les frais.
- rembourser le prêt, mais faire annuler ou baisser les frais de la banque (notamment l’IRA).
- obtenir un prêt pour couvrir ces dépenses. Là aussi, vous pouvez négocier fermement avec la banque pour obtenir un prêt à taux avantageux, compte tenu que vous vous retrouvez dans cette situation à cause de leur défaut de conseil.
Ces 3 premières solutions, d’intérêt décroissant (donc il faut commencer par essayer d’obtenir la première), nécessitent de négocier durement avec la banque. Vous disiez que votre conseillère vous avait fait une simulation. Si vous avez cette simulation par écrit, c’est un argument fort : sommez la banque de l’appliquer, sous peine de les poursuivre devant un tribunal pour défaut de conseil, et dites-leur que, bien sûr, vous médiatiserez l’affaire. Le directeur de l’agence devrait voir son intérêt et préférer maintenir un prêt immobilier de quelques milliers d’euros, même non garanti, plutôt que d’avoir une affaire judiciaire sur les bras avec répercutions dans la presse.
Vous pouvez, en parallèle, interroger d’autres banques ou un organisme spécialisé en crédit à la consommation. Vous pouvez aussi interroger le cercle familial pour obtenir un prêt personnel (que quelqu’un vous prête l’argent, généralement sans intérêts).

piste n°2) vous renoncez à vendre, pour garder ce logement loué. Il faut trouver la meilleure façon de sortir de cette situation, sachant qu’en principe l’acheteur peut vous contraindre à vendre, puisque vous avez accepté par écrit son offre. Vous devriez demander conseil à votre notaire à ce sujet.

Sinon, je rejoins GBL sur le fait qu’il faut que vous soyez plus rigoureuse dans la gestion de votre budget, et que vous vous constituiez une épargne de précaution. Vous avez un boulot depuis plusieurs années, mais vous avez zéro épargne et 2 crédits sur le dos (voiture + RP). Ce n’est pas brillant, et ça peut s’améliorer à condition de s’en occuper sérieusement.

Autre point qui n’est pas brillant : votre mauvaise évaluation de la rentabilité locative. Vous dites d’abord que l’appartement vous coûte 50 € par mois, et que vous avez ensuite découvert le montant de l’imposition au moment de la déclaration de revenus (même si vous vous y attendiez, dites-vous). Au moment où vous avez hésité à vendre ou à louer, vous auriez dû faire un calcul de rentabilité précis, qui vous aurait permis de savoir combien vous coûterait VRAIMENT la conservation de ce bien en le louant, en prenant en compte l’ensemble des charges et des impôts. Vous dites que si vous gardez le bien, vous "donnez" aux impôts : mais l’imposition des revenus fonciers est une donnée factuelle, bien connue, que l’on peut calculer. Calculer un pseudo-cashflow avant impôts, puis s’étonner de devoir "donner" aux impôts, est un raisonnement quelque peu puéril. Un peu comme les gens qui pensent que leur voiture ne leur coûte que le carburant et et s’étonnent ensuite du montant de l’entretien et des réparations. Quand on achète une voiture, on sait qu’il va y avoir de l’entretien ; quand on donne à bail un logement, on sait qu’il va y avoir de l’imposition. L’attitude mature et responsable consiste à calculer la rentabilité et le cashflow toutes charges et impôts déduits, et de prendre ensuite une décision dûment informée.

Vous demandiez quoi faire. Je n’aime pas donner des conseils, mais je m’y risque. Dans votre situation, il me semble qu’il faudrait :
1) meilleure solution : forcer la banque à vous laisser le reliquat du prêt immobilier. Négociez durement avec eux, prenez un premier contact avec un avocat si nécessaire (ça fait toujours bien de dire qu’on est déjà allé voir un avocat et qu’on s’apprête à engager une procédure).
Si 1) échoue, j’appliquerai 2) garder le logement (piste n°2 si dessus) et, lors du départ du locataire, le passer en meublé pour bénéficier du LMNP au réel (si ce régime existe encore d’ici là). Comme dit par pierrejacques11, vous devriez prévenir votre acheteur sur le fait que la vente ne pourra pas se faire car vous ne pouvez pas lever l’hypothèque, que vous en êtes tout à fait désolée (dites que vous êtes au bord du surendettement et que votre petite soeur est gravement malade, quelque chose comme ça, pleurez au téléphone, il faut essayer de l’apitoyer !)… et vous verrez comment il réagit.
Néanmoins, sachez que vous courrez un risque non négligeable, car l’acheteur peut vous traîner au tribunal, soit pour obtenir la vente, soit pour obtenir des indemnités pour rupture abusive des pourparlers (souvent 10 % soit quand même 5000 €). Sans parler des frais d’avocat pour vous défendre. Vous vous êtes mise dans la mouise toute seule (avec l’aide de la banque quand même) : vous n’auriez jamais dû contresigner l’offre de l’acheteur.
Si 2) échoue, c’est à dire si l’acheteur ne renonce pas et semble bien décidé à vous traîner au tribunal ; alors je reviendrais sur la piste n°1 suscitée : vendre, en essayant de minimiser les frais (taper la banque sur les IRA) et j’emprunterais la somme nécessaire auprès de mes parents, en les remboursant progressivement. Il me semble que ça vaut toujours mieux qu’un procès.
Au total, la faisabilité de la piste n°2 "renoncer à la vente" dépend étroitement de la bonne volonté de l’acheteur à renoncer à cet achat.

Notez aussi :
- louer n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Si votre locataire ne paie plus ses loyers, vous aurez encore le crédit immo à payer, plus des frais d’huissier voire d’avocat… Sans épargne de précaution, cela se transformerait en enfer. Donc garder le bien n’est pas sans risque non plus.
- louer meublé n’est pas évident dans une petite ville (beaucoup de locataires, même jeunes, ont déjà leurs meubles) ; ne pas oublier aussi que c’est un budget de meubler (de l’ordre de 1500 à 2000 €) et qu’on retrouve votre manque d’épargne de précaution qui pourrait vous coincer pour faire cette évolution.

Dernière modification par Bernard2K (24/07/2018 16h29)


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#22 24/07/2018 19h35

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Bonjour Bernard,

Je vous remercie pour ce message détaillé. Mon souci est que depuis le départ tout a été fait rapidement,entre le changement de poste, de département, trouver un locataire, trouver un nouvel appartement dans la nouvelle ville où j’allais aller. Je n’y connaissais rien… et voilà le résultat.

A ce stade, pour moi le plus simple serait d’annuler la vente mais je ne crains que les acheteurs fasse tout pour exiger la vente.
Le dossier est bloqué chez le notaire, ils me relancent pour savoir où cela en est.
J’ai expliqué brièvement la situation aux acheteurs, ils m’ont indiqué que c’est à la banque de trouver une solution.
Je ne sais pas comment leur dire que je refuse de vendre maintenant surtout qu’ils ont du faire la demande de crédit de leur côté.

Si j’accepte la vente, oui je vais essayer de voir avec la banque pour avoir le moins de frais possible, leur prouver que c’est en partie de leur faute, (simulation à l’appui). J’ai eu deux personnes de chez eux quand même qui m’ont confirmé (par téléphone et entretien physique) que je pouvais garder le crédit immo après la vente… bref.

En tout cas, merci pour vos retours.

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#23 24/07/2018 20h20

Membre (2018)
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Vous avez déjà acceptée la vente…

Si vous voulez vraiment annuler la vente, lettre recommandée avec AR en décrivant le problème avec votre banque et le fait que vous ne voulez plus vendre.

et vous verrez s’ils sortent l’artillerie lourde ou pas…
Il n’y a pas 36 façons de procéder, s’ils ont déjà demandé un crédit, ils n’ont pas du aller bien loin car il faut un compromis pour matérialiser l’offre.
Redemander conseil a votre notaire et prenez votre courage à 2 mains, choisissez un cap et tenez vous en a celà sinon vous n’avancerez jamais dans la vie.

On peut faire de mauvais choix dans la vie, le tout est d’en tirer les leçons et de continuer a avancer.

Pour votre banque vous pouvez tenter d’obtenir un prêt de conso a taux très bas mais négocier une réduction des pénalités type IRA, je pense que c’est.un peu tard. La banque n’a aucun intérêt a vous faire cadeau de frais défini contractuellement. Essayez de jouer sur leur défaut de conseil

Dernière modification par Letuche57 (24/07/2018 20h41)

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#24 25/07/2018 17h39

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A vous lire, on dirait que vous allez mollement essayer de parler avec la banque. Ce n’est pas exactement ce que je conseillais. Je vous conseillais d’aller voir un avocat puis de confronter le directeur de l’agence en lui disant :

"vous m’avez fait cette simulation, ensuite seulement vous m’avez dit que ce n’est pas possible, entre temps j’avais signé pour vendre ma maison, vous m’avez mis dans une situation intenable à cause d’un grave manquement à votre devoir d’information et de conseil. Appliquez les conditions du prêt figurant dans la simulation, sinon je vous colle un procès et je le médiatise autant que possible. J’ai déjà contacté Me Durand qui me dit que votre manquement est caractérisé et que j’ai de grandes chances de gagner. Voyons, il résultera de la main levée un prêt immo non garanti, certes, mais de quelques milliers d’euros seulement, que je paierai scrupuleusement car je suis une personne sérieuse. Vous ne prenez pas un grand risque ! Faites un effort !"

En y mettant un peu les formes quand même, main de fer dans un gant de velours.

Dernière modification par Bernard2K (25/07/2018 17h42)


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#25 25/07/2018 20h34

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Bonjour à tous,

J’ai eu mon ancien conseiller au téléphone aujourd’hui qui est maintenant responsable d’une autre agence du C.A.
Il m’a indiqué qu’il s’engageait à prendre en charge les indemnités de rupture anticipée de l’ordre de 400 euros sans que je lui demande, il a apparement eu vent de ma situation…
Il m’a proposé un taux à 2,5 % pour un credi conso d’une durée de 7 ans afin que j’ai pour le moment des petites mensualités.

Comme la banque a le dernier mot pour la main levée de l’hypothèque, si jamais je refuse de faire un crédit conso et que je vais jusqu’au compromis et que la banque refuse au notaire la main levée, est ce que les acheteurs pourront toujours se retourner contre moi si c’est la banque qui refuse ?
Je ne pense pas aller jusque là mais si vous avez déjà vu ça ?

Je vous remercie pour vos retours.

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