Nathjc : étude de cas immobilier (vente de bien immobilier ou conservation)

Bonjour.

Il est difficile de vous répondre sans éléments financiers supplémentaires sur les 3 appartements.

Sur les deux appartements sur lesquels court un crédit, pouvez-vous nous détailler un calcul de cash-flow ?

Sur le troisième libre de crédit, pouvez-vous nous donner toutes vos charges ?

En fonction de cela, nous pourrons vous faire une réponse.

Bonjour,

Effectivement comme certains messages ci-dessus le soulignent, l’optimisation fiscale ne doit pas être une fin en soit.

Une option serait déjà de changer de régime. J’ai l’impression que vous louez en nu, avez-vous pensé au LMNP? Avez-vous regardé également l’imposition en cas de revente ?

Bonjour,

Excusez-moi, j’ai répondu rapidement et je ne maitrise pas forcément le sujet d’où ma demande sur ce forum.

Concernant les charges annuelles liées aux appartements, elles sont les suivantes :

            - prêts immobiliers : 14400 Pour 2 appartements
            - impôts fonciers : 4000
            - assurance : 707
            - taxes foncières : 882

Je n’ai pas de frais d’agence.

Effectivement, je loue en non meublé.

Je vous remercie pour votre aide.
Cordialement

Dernière modification par Nathjc (22/05/2023 19h52)

Bonjour :

Ci dessous les informations par logement, répartition annuelle :

Appart 1 : logement plus ancien, changement de chaudière à envisager dans les 5 ans pour un coût d’environ 20000€ :
- loyer : 8700
- prêts immobiliers : 0
- impôts fonciers : 1300
- assurance : 260
- taxes foncières : 391

Appart 2 : logement neuf de 2019 :
- loyer : 9900
- prêts immobiliers : 7200
- impôts fonciers : 1400
- assurance : 235
- taxes foncières : 245,5

Appart 3 : logement neuf de 2019 :
- loyer : 9000
- prêts immobiliers : 7200
- impôts fonciers : 1300
- assurance : 212
- taxes foncières 245,5

Je vous remercie
Bonne journée

Dernière modification par Nathjc (23/05/2023 07h10)

Avez vous regardé du côté de la vente a soi même ?

Vous créez une sci  IS à laquelle vous vendez vos apparts.  Avec une sci is vous n’aurez plus d’impôts foncier en perso.

Pour celui sans crédit ce sera facile, mais pour les deux autres, je pense que la  période n’est pas forcement propice, rapport aux banques qui sont très frileuse en ce moment et aussi aux taux plutôt elevé en ce moment a comparer avec ceux de vos crédits.

Mais d’après moi ca se tente, si votre objectif premier est de minoré votre impôts personnel, mais c’est sur qu’il aurait fallu y réfléchir avant de faire trois achats en nom propre…

Renseignez vous quand même bien sur ces points:

Fonctionnement d’une sci a l’is ( notamment lors de la revente…)
Vente a soi même et mini abus de droit.

Dernière modification par 77PourCent (07/06/2023 21h59)

Bonjour,

Je vous remercie pour vos réponses.

Il y a 2 ans, nous payons peu d’impôts car nous avions du déficit. Cela ne posait pas de pb d’avoir des appartements en nom propre.

Concernant les biens en location, ce sont 3 maisons mitoyennes d’environ 110 à 140m2 chacun disposant de 3 chambres et un salon sejour salle à manger d’environ 40/45m2. Garage pour une voiture et jardin d’environ 2 ares chacun.

Concernant les coûts d’acquisition, le premier nous a rien coûté, héritage.
Pour les 2 autres, il y a un prêt en cours.
Concernant le prêt en cours, Capital reste du sur le prêt 160000€ sur 220000€ de prêt total, reste 12 ans.

Concernant l’argent qui sera dégagé, l’objectif est de faire un matelas pour la retraite et pourquoi pas faciliter l’entrée dans la vie active de nos enfants. Étude supérieure, appartement,…

Je vous remercie.

Ok, encore quelques questions car vous donnez les infos au compte-gouttes… il faut bien comprendre que pour pouvoir vous donner des avis de manière pertinente, il faut mettre sur la table tous les éléments possibles…

- vous nous dites avoir fait un prêt de 220.000€, est-ce que ça correspondait au prix d’achat (je vous demandais la valeur d’achat, pas le montant du capital emprunté…) ?
- savez-vous si vous avez des indemnités de remboursement anticipé à payer sur ce prêt, et quel est son taux ?
- concernant le bien reçu en héritage, c’était en quelle année, pour quel montant déclaré, et quelle est sa valeur actuelle ?
- dans combien de temps serez vous susceptible d’avoir à aider vos enfants ?
- vous voulez faire un "matelas pour la retraite", avez-vous une idée des supports d’investissement que vous comptez utiliser ? (immobilier physique, papier, valeurs mobilières etc…)

Pour les propositions précédentes de passer en LMNP afin de réduire l’impôt, je ne connais pas le marché local, mais louer de grandes surfaces en meublé, ça risque d’être compliqué…
A moins de faire de la colocation. Savez-vous s’il y a de la demande pour ça par chez vous ?

Dernière modification par Siocnarf (08/06/2023 21h32)

Je ne comprends pas très bien votre questionnement lorsque vous dites

Nathjc a écrit :

Concernant l’argent qui sera dégagé, l’objectif est de faire un matelas pour la retraite et pourquoi pas faciliter l’entrée dans la vie active de nos enfants. Étude supérieure, appartement,…

.

Concernant le fait de dégager de l’argent pour financer les études de vos enfants, leur logement, etc., je comprends et ça peut se justifier si vous n’avez pas d’épargne par ailleurs.

Mais concernant la retraite, je ne comprends pas trop. Vous avez des biens immobiliers qui vous génèrent des revenus qui seront utiles pour votre retraite. Si vous les vendez, savez-vous déjà où vous allez placer cet argent pour générer des revenus au moins identiques ? Ou alors votre idée est de consommer le capital et donc vous préférez du cash, quitte à vivre avec un rendement faible ?

Votre choix ne doit pas être dicté par la fiscalité, mais par vos objectifs de vie.

En fait, cette discussion a déjà eu lieu dans un fil précédent :

GoodbyLenine, le 10/08/2022 a écrit :

Nathjc a écrit :

Notre objectif est de diminuer notre imposition.

En général, ceci n’est pas le réel objectif (ou alors ça fera de vous un "bon pigeon à défiscalisateur", déjà évoqué maintes fois sur le forum) (ça se démontre même par l’absurde : pour atteindre cet objectif, il faut juste avoir moins de revenus, voire renoncer à tout revenu; Est-ce que ceci correspond bien à ce que vous voulez ?), et il faudrait plutôt avoir pour objectif "faire un investissement qui génère un bon rendement après prise en compte de ses impacts fiscaux, et avec un niveau de risque acceptable".

Nathjc, vous n’avez toujours pas compris qu’il ne faut pas prendre des décisions d’investissement dans le seul but de faire baisser la fiscalité ? Pourtant, on vous l’a expliqué plusieurs fois. C’est d’ailleurs amusant de voir que GBL évoquait déjà, il y a un an, la démonstration par l’absurde : pour supprimer l’imposition, supprimez les revenus. Sans le savoir, j’ai recouru au même raisonnement. Pourtant, personne n’arrive à vous le faire comprendre. Avez-vous un problème de compréhension ?

Nathjc a écrit :

Concernant l’argent qui sera dégagé, l’objectif est de faire un matelas pour la retraite et pourquoi pas faciliter l’entrée dans la vie active de nos enfants

Vos objectifs déclarés sont donc :
1) payer moins d’impôts
2) constituer un matelas.

Vous voulez donc convertir un investissement productif, bénéficiant de l’effet de levier du crédit (crédit obtenu probablement à un taux très bas, donc très intéressant car vous n’obtiendrez plus ces conditions avant plusieurs années), en un matelas que vous allez consommer au fur et à mesure de vos besoins (coups de pouce aux enfants, retraite) ?
Par ailleurs, vous allez placer ce matelas sur quoi ? Pour quel revenu annuel dégagé ? Comment se compare ce revenu annuel de l’épargne avec le revenu locatif actuel ?
Ce matelas sera très faible, car vous avez un CRD de 160000 €. Donc le "net net vendeur", une fois payés les divers frais liés à la vente et le CRD remboursé, fera un matelas assez peu rembourré. Donc les revenus tirés de ce matelas seront bien faibles de toute façon.

Au total, c’est une très mauvaise décision d’investissement. Le fait que vous ne le compreniez pas par vous-même montre que vous comprenez mal le sujet des placements de l’épargne et des finances personnelles. C’est dommage que depuis tout le temps que vous êtes sur le forum, vous n’avez pas travaillé davantage ces sujets.

Par ailleurs, selon le bon proverbe "qui veut noyer son chien l’accuse de la rage", je suppute que vous avez d’autres raisons de vouloir vendre votre investissement locatif. Avez-vous eu des problèmes avec vos locataires ? Trouvez-vous que ça prend trop de temps à gérer ? N’y a-t-il pas une raison de ce genre pour vouloir ainsi "noyer le chien", c’est à dire vendre ces maisons ? Et si cette raison existe, pourquoi n’en avez-vous pas parlé ?

Il y a vraiment des problèmes de méthode :
- Dans ce que vous écrivez, il manque de nombreuses informations pour vous répondre, on doit vous tirer les vers du nez.
- Quand vous répondez, vos réponses sont trompeuses. Vous écrivez "appartement" et pourtant le message suivant vous écrivez que ce sont des maisons de 110 à 140 m². Dans un premier message, il l’emprunt finissait en 2030, dans le suivant, il reste 12 ans (ce qui nous amène en 2035 si je compte bien). Vous ne donnez que très peu d’infos, mais même ces rares infos sont trompeuses et variables.
- Sujet lancé le 20/05, 3 semaines plus tard, on n’a pas beaucoup avancé. Vous ne vous souciez même pas d’entretenir votre propre sujet.
- Par ailleurs, réputation : -1, depuis 7 ans que vous êtes inscrit. Ce n’est pas un hasard…

Non seulement vous ne contribuez pas au forum (vous pourriez essayer de répondre aux questions des autres, ou au moins de présenter correctement vos investissements immobiliers sous forme d’études de cas : ce sont des vrais cas, vous avez rencontré des problèmes et vous les avez résolu, donc si vous preniez la peine de les décrire, ça serait intéressant et instructif pour les nombreux lecteurs), mais vous ne faites même pas l’effort d’apporter au forum les informations nécessaires pour qu’on puisse répondre à vos questionnements. Tant que vous n’aurez pas montré de meilleures dispositions, n’espérez pas recevoir beaucoup d’aide ; en tout cas moi vous m’avez passé l’envie de vous aider. De toute façon, même ceux qui veulent vous aider ne le peuvent pas, car vous ne leur donnez pas les infos nécessaires et quand vous les donnez, elles changent d’un message à l’autre…

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2023 10h43)