Nathjc : étude de cas immobilier (SCI familiale et rénovation)

Nathjc · #1

Bonjour,

Nous avons un nouveau projet d’investissement.

Mon père vient d’hériter d’une ancienne maison où tout est à refaire.

Nous souhaitons rénover cette maison en 3 appartements.

Pour ce faire et d’après les devis estimatifs, il faudrait environ 300000€.

Pour le projet, Ces appartements seraient loués 900€ chacun.

Pour le montage financier, nous sommes 3 frères et nous souhaiterions faire une sci.

L’idée, est que le père apporterait en succession et en bien égal la maison dans la sci, soit environ 75000€.

La sci contracterait alors un prêt de 300000€ pour réaliser les travaux.

Pensez-vous que cela soit réaliste et viable financièrement ?

Je vous remercie.

Mots-clés : emprunt, immobilier, sci (société civile immobilière)

LaPinceNordiste · #2

Bonjour,

Des Travaux d’un montant 4 fois supérieurs à la valeur de la maison en apport, je doute que les banques suivent !

300k sur 20 ans à 3.5% , ça fait du 1800€/mois à rembouser + taxe foncière, assurances ….

Si votre loyer cible est de 900€, un seul appartement non loué, vous met dans le rouge mensuellement.

Ceci me parait donc plus que risqué et non viable financièrement.

Pour ma part je compte ainsi, à la louche pour estimer la rentabilité brute que j’estime minimale pour la viabilité :

(Loyers estimés en Mensuel ) / (Prix achat incluant frais de notaires + Estimatif Travaux) >= 1 %

Dans votre cas, par exemple, avec les chiffres fournis ( sans inclure frais notaire et en supposant que les loyers sont Hors charge et bien dans le prix du marché)
2700 / (75000+300000) = 0.72

Dernière modification par LaPinceNordiste (16/03/2023 00h13)

Bernard2K · #3

Maison de quelle surface ?

Sur un terrain de quelle surface ? Qu’y a-t-il à l’extérieur ? Jardin ?

Dans cette ville, quel serait le prix d’une telle maison, une fois rénovée ?

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2023 07h33)

Nathjc · #4

Bonjour

C’est une ancienne maison mitoyenne de 15m de façade et 19m de profondeur.
A l’arrière un terrain de 4ares.

Une telle maison rénovée dans cette ville vaut environ 250000/300000€ ça dépend de la rénovation.

Dans votre calcul, vous additionnez les 75000e avec les 300000€ de travaux. L’idée c’est que la maison nous coûte rien vu que c’est une avance sur héritage. Es ce possible?

Nous sommes entrain d’affiner le projet et nous pensons partir sur 2 Appart de 900€, cela nous semble plus réaliste, en revanche nous pensons partir sur 250000€ de travaux.

Cela semble plus pertinent. Qu’en pensez vous ?

Je vous remercie.

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