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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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Favoris 4   [+4]    #1 02/04/2022 22h23

Membre (2019)
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Bonsoir à tous,

Je me suis récemment posé la question de vendre un actif immobilier pour récupérer les fonds et les placer en bourse (ou réinvestir à levier grâce à l’apport). Celui-ci se trouve être complètement remboursé, je n’ai donc plus de dette (de levier) correspondant à ce local commercial, ce qui m’embête puisque je souhaite être leveragé pour faire croitre mon patrimoine. Il se trouve dans une SCI à l’IS et son rendement est d’un peu plus de 10% brut. Après quelques charges de structure, l’IS, la distribution et l’IR, le rendement réel est évidemment bien réduit (à environ 5-6% ultra net).

Évidemment, au début de l’opération, lorsque l’apport de 10% venait d’être placé et après quelques mois de perception des loyers et de remboursement du crédit, le rendement sur fonds propres était bien plus intéressant : c’est à dire le loyer net de tout perçu, qu’il serve à rembourser le principal du crédit ou à dégager des excédents de trésorerie, sur la valeur de l’apport + la valeur remboursée.

Exemple : Un rendement net de tout de 4% sur un actif de 100k rapporte 4’000 euros. Si l’on a mis des fonds propres à hauteur de 10%, soit 10’000 euros, le rendement sur fonds propres au départ de l’opération est de 40% la première année. Mais au fur et à mesure qu’on rembourse le principal du crédit, la partie capitalisée vient à son tour constituer des fonds propres. Les fonds propres augmentant, le rendement sur fonds propres diminue. Si bien qu’à la fin du crédit, sans compter de plus value ou de réévaluation des loyers, le rendement devient 4’000 euros sur une valeur d’actifs de 100’000 euros, soit 4%. On passe donc de 40% à 4% de rendement sur fonds propres.

Cela m’a donné l’idée de faire l’exercice théorique suivant ; calculer la date/le pourcentage de dette après lesquels il est statistiquement plus intéressant de vendre l’immobilier et d’investir sur les marchés actions mondiaux via un ETF. Cela veut dire qu’il faut se parer d’une bonne dose de réflexion théorique (puisque impossible de simuler des augmentations de loyers ou de prix de l’immobilier non-linéaires, même chose pour les marchés, impossible d’anticiper le cadre fiscal et j’en passe…), mais l’exercice, sous réserve que l’on prenne celui-ci avec du recul, reste représentatif pour qui peut l’adapter à sa situation propre.

Les hypothèses de départ sont en haut à gauche dans l’image ci-dessous, mais voici quelques principes et suppositions supplémentaires :
- Les fonds propres sont constitués de la valeur de l’actif (qui augmente avec le temps), diminuée du CRD (Crédit Restant Dû) et de l’apport. Cette valeur augmente avec le remboursement du principal.
- Le % du bien possédé est la division des fonds propres par le montant total initial (d’où la valeur excédant 100% les dernières années puisque la plus-value potentielle fait augmenter le prix du bien).
- Le rendement augmente avec la croissance des loyers. Je calcule volontairement le rendement sur le montant initial à ce stade.
- Le rendement possédé est simplement le rendement généré par les fonds propres, quand le rendement obtenu via dette est celui généré via la dette. Avec le temps, les fonds propres augmentent et la dette diminue, donc le rendement généré par les fonds propres augmente et celui généré par la dette diminue.
- Le loyer obtenu via la dette n’est donc que le montant que la dette nous permet de collecter et que l’on aurait pas pu collecter sans dette. Il diminue avec le temps puisque la dette diminue. Il est négatif sur la fin puisque le % du bien possédé est supérieur à 100% (comme écrit plus haut).



=> Le rendement sur fonds propres est le loyer obtenu via la dette sur les fonds propres. Les loyers obtenus via dette diminuent avec le temps alors que les fonds propres augmentent, ce qui génère un effet ciseaux et fait drastiquement baisser le rendement sur fonds propres avec le temps.

=> En prenant l’hypothèse d’un rendement net après impôts de 5% sur les marchés actions, on constate que dans cet exemple précis (qui ne vaut pas pour tous les exemples du monde, loin de là), il devient plus intéressant de vendre (il faudrait prendre en compte l’impôt sur les PV et les indemnités de remboursement anticipé pour être bien cohérent dans cette démarche très théorique) et de placer l’argent dégagé sur des marchés actions après 7 ans plutôt que de continuer de rembourser son bien.


Encore une fois, c’est un exercice perfectible qui omet de multiples subtilités. Il est également financier uniquement, et ne prend pas en compte une aversion pour le risque (la volatilité des marchés actions) ou une situation personnelle (si vous partez à la retraite à 85 ans l’année prochaine et que vous souhaitez laisser le maximum à vos enfants, par pitié, ne placez pas tout sur les marchés !), voire des éléments de confort (gestion de l’immobilier versus lazy investing sur les marchés). Cependant, il tend à démontrer qu’il existe une limite à partir de laquelle le leverage n’est plus aussi intéressant qu’il ne l’était au début de l’opération et qu’une approche lazy serait plus intéressante.

A vous lire, ravi de lire vos critiques et réflexions !

Amicalement,
Ursule

Dernière modification par Ursule (02/04/2022 22h30)

Mots-clés : actions, comparaison, fonds propres, immobilier, rendement

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#2 03/04/2022 00h44

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Le niveau de risque est fort différent, entre la situation du départ, où seul 10% de la valeur du bien a été apporté, et la situation plus tard, quand la SCI a remboursé une bonne partie, voire la totalité, de son emprunt.

Il est donc assez logique que le rendement sur fonds propres diminue, au fur et à mesure que le niveau de risque diminue.

Il est d’ailleurs aussi possible (mais pas forcément facile, ni même possible avec n’importe quelle banque, et pour n’importe quel emprunteur), lorsqu’une partie de l’emprunt a été remboursé, que la SCI soit en mesure d’obtenir d’autres emprunts, lui permettant d’investir dans d’autres biens, sans nécessairement avoir à apporter de nouveaux fonds propres, mais en tenant compte de la valeur déjà créée au sein de la SCI, ce qui permet d’augmenter le rendement sur fond propre.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 03/04/2022 05h53

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Après tout dépend du type de bien immobilier.

De manière carricaturale, plus le bien immobilier est "patrimonial", c’est à dire plus on vise la plus value, et plus la durée de conservation doit être longue, pour bénéficier des abbattements.

Plus le bien immobilier est "de rendement", visant d’en tirer une rentabilité maximale, et plus la vente tôt est intéressante. J’ai souvent entendu dire pas plus d’une dizaine d’années sur ce type de biens, et cela procède certainement un peu de votre constat. Au delà la rentabilité s’effrite et les risques de gros travaux (si pas déjà réalisés) augmentent.

Au final, cela ne peut (bien sûr !) que s’analyser au cas par cas. En tout cas votre approche théorique est, je trouve, très intéressante pour l’ordre de grandeur qu’elle fixe.

Bonne journée !


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#4 03/04/2022 08h09

Membre (2019)
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Dans votre exemple, le cash net des revenus est de 4% x 324ke = 13ke et le remboursement  d’emprunt est de 16.4ke soit un complément de trésorerie de votre part de 3.3ke qui se réduit au fur et à mesure de l’hypothèse d’indexation.

Les capitaux  propres ne devraient-ils pas correspondre au 10% de départ et du  cumulé de complément de trésorerie annuel?

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[+3]    #5 03/04/2022 08h53

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Bonjour,

c’est un travail intéressant. Quelques remarques néanmoins :
- le "rendement sur fonds propres" est une approche possible, pas inintéressante, mais trompeuse. Quand on emprunte à 110 % c’est à dire avec un apport nul, le rendement sur fonds propre est infini ce qui n’a pas beaucoup de sens ! De plus, cela encourage à des investissements peu responsables et peu raisonnés avec le principe "c’est l’argent de la banque". Pourtant, vous êtes bien engagé sur la totalité de la somme. Rappelons que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes. Imaginons une destruction totale du bien immobilier, non couverte par les assurances (cas rarissime certes, mais toujours possible) : c’est bien la totalité de la somme que vous allez devoir rembourser sans pourtant avoir un revenu en face. Il reste certes la valeur du terrain, mais le terrain encombré de cette ruine vaut des clopinettes à cause du coût de démolition… Tout ça pour dire : votre vrai investissement, c’est bien la totalité de la somme, et non pas seulement les fonds propres.

- j’ai l’impression que vous avez comparé des choux et des carottes. Quand on dit "la bourse rapporte 5 % net au long terme", on inclut les dividendes ET l’augmentation de valeur des actions. Dit avec d’autres termes : les fruits ET la plus-value. Quand vous calculez le rendement de l’immobilier en comptant seulement les loyers, vous omettez une part importante du rendement. Puisque vous postulez que les actions vont continuer à prendre de la valeur au même rythme que par le passé, et que vous incluez cela dans le "rendement" des actions, postulez aussi que l’immobilier va continuer à prendre de la valeur au même rythme que par le passé, et incluez cela dans le "rendement" de l’immobilier.
Personnellement, je n’aime pas prendre pour acquis une augmentation de valeur future, et l’inclure dans le "rendement". Mais il faut être cohérent : si nous le faisons pour les actions, faisons-le aussi pour l’immobilier. Si vous avez fait cette erreur de comparer deux rendements très différents (l’un comporte les fruits et la plus-value ; l’autre seulement les fruits), vous conviendrez j’espère que c’est une grave erreur méthodologique.

- En principe, la bourse est beaucoup plus risquée. Une période de récession durable reste toujours possible. D’ailleurs, la banque, qui est tout de même une spécialiste de l’évaluation des risques, accepte de vous prêter pour l’achat du bien immobilier, en se garantissant sur le bien. Si la bourse rapportait 5 % par an comme un métronome, il n’y aurait aucun risque à investir en bourse. Donc, la banque vous prêterait tout l’argent pour l’achat de vos actions, en se garantissant sur la valeur des actions ; pourquoi ne le fait elle pas ?

- la bourse ne rapporte ainsi au long terme que si on a la sagesse de prendre des ETF représentant un indice large, ou de faire une sélection très large et diversifiée. Or, une très grande majorité des investisseurs en bourse font du stock picking et du market timing, voire des choses encore bien plus dangereuses comme des options binaires ou du fort effet de levier (ces approches très risquées sont démocratisées par des plateformes de trading comme e-toro, qui les mettent à disposition de gens qui sont débutants et qui sont totalement inconscients des risques qu’ils prennent avec leurs effets de levier x10 ou x50). Au total, beaucoup de gens qui investissent en bourse arrivent à avoir une performance long terme nettement inférieure à celle des indices voire franchement négative. Le principal ennemi du rendement régulier en bourse, c’est le boursicoteur lui-même. Bien peu de personnes ont la sagesse de prendre un ETF monde et de s’y tenir !

- la meilleure approche de la diminution du risque, c’est la diversification. Plutôt que de dire "au bout de 7 ans je vends mon local commercial pour acheter des actions parce que mes calculs me le disent" (et du coup je me retrouve à 100 % actions ou pas loin), vous devriez plutôt vous dire : "j’ai, grâce à mes efforts et mes choix avisés, de l’immobilier qui rapporte 10 % brut et 6 % net de tout, donc à rendement net à peu près identique à la bourse*, il ne faut surtout pas vendre car, par rapport aux placements en actions que j’ai déjà, ce placement immobilier est une saine diversification. Donc, si je le vendais, ça serait pour acheter de la "pierre papier" pour garder cette diversification actions/immobilier, et non pas des actions que j’ai déjà."
* Et encore, à mon avis la comparaison des rendements est fausse, cf tiret n°2 ci-dessus.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2022 12h10)


En vacances.

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#6 03/04/2022 09h34

Membre (2021)
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Bonjour Ursule,

Merci pour cette étude très intéressante.

Je voulais vous suggerer deux ameliorations possibles a votre simulation.

1/ Si vous revendez votre bien pour investir sur les marchés, le rendement de 5% va s’appliquer non pas au montant de fonds propres que vous calculez mais au montant net de cash que vous obtiendrez a l’issue de la vente.

Par exemple, la première année, vous obtiendrez un montant approximatif de 300000 * ( 1 + 0,7% ) - 291 600 * 19 / 20 soit 25 080 euros - en réalité un peu moins car l’amortissement du crédit n’est pas linéaire.

Le rendement que vous obtiendriez sur le marché en revendant le bien est de 5% * 25 080 et pas 5% * 47 479.

Aussi, pour prendre en compte cet effet, vous pourriez modifier votre definition de fonds propres pour correspondre au "cash reinvestissable obtenu de la vente".

2/ Le loyer obtenu via la dette correspond a un revenu, mais pour obtenir ce revenu via levier il y a une charge de financement correspondant au taux d’intêret du crédit. Par exemple, si le taux du credit etait de 4,7% pour un loyer de 4% et une revalorisation annuelle du bien de 0,7%, l’enrichissement net lié a la dette serait de 0. Vous pourriez tenir compte de cela en retranchant du loyer obtenu grace a la dette une annee d’intérêts sur le CRD (y compris assurance).

Bien à vous.

Deadpool

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#7 03/04/2022 09h50

Membre (2020)
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Bernard2K a écrit :

pourquoi ne le fait elle pas ?

Malheureusement cela résulte plus d’une incompétence des banques ou de son régulateur que d’un raisonnement rationnel. On a entre autre vu des rentiers de ce forum se faire refuser des prêts car absence du sacrosaint CDI alors qu’il possédait un patrimoine financier de 3x (ou plus) la valeur du bien. D’un autre coté, un primo accédant avec son petit CDI a 2’500€ pouvait emprunter l’intégralité de la valeur du bien. D’après vous lequel était le plus solvable?

Et pour revenir à votre question, d’après vous pourquoi la banque ne le fait pas?

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Favoris 1    #8 03/04/2022 11h45

Membre (2018)
Réputation :   21  

En ce moment, il me semble ambitieux de penser que les indices feront mieux que votre immobilier.

Sinon je rejoins la totalité de l’analyse de Bernard2k sur la diversification.

Vous devriez peut être par exemple songer à vous diversifier en devise, ou vous exposez à des actifs non-corrélé à l’immobilier.

Dernière modification par Jaylis (03/04/2022 12h01)

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[+1]    #9 03/04/2022 13h26

Membre (2019)
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Bonjour à tous,

Merci de vos contributions, c’est intéressant de lire toutes vos remarques :

@GBL : Je partage votre point de vue. Le risque au sens de probabilité d’occurrence est identique mais il porte sur une plus grosse somme au début qu’à la fin, donc le montant en jeu est bien supérieur au début. Il est vrai que l’on peut se servir de la somme remboursée qui constitue les fonds propres comme d’un nouvel apport pour s’endetter de nouveau. A cela deux choses : il y a une limite à partir de laquelle la banque ne suivra plus (si défaut, vous ne pourrez plus jamais rembourser grâce aux flux), et cela devient extrêmement risqué passé un certain LTV (Loan To Value ratio). Cela s’applique donc sur de petits actifs au regard du patrimoine total, mais plus sur des gros.

@Priority : C’est exact, et d’ailleurs c’est le défaut de l’exercice théorique ; je n’ai pas pris en compte l’abattement pour durée de détention (entre autres critères non retenus) pour simplifier l’idée. Ceci étant dit, l’abattement de plus-value vient augmenter significativement le rendement seulement après une durée longue après laquelle il semble qu’il aurait déjà fallu vendre. En d’autres termes, cela dépend du montant de la plus-value, et surtout du rendement total (capitalisation + flux).

@HHub : Je prends effectivement l’apport mais aussi la partie remboursée du crédit (qui vient constituer des fonds propres puisque cette partie vous "appartient"). Prendre l’excédent de trésorerie reviendrait à dire que la partie du remboursement du principal est à fonds perdus, ce qui n’est pas le cas.

@Bernard2K :
- Je partage votre point de vue sur le rendement sur fonds propres. Ceci étant dit, cela a plus à voir avec la perception du risque et la psychologie que l’approche financière. Se faire financer à 110% revient effectivement à "gagner de l’argent sans argent" (c’est une grosse simplification financière, j’en conviens) donc le rendement sur fonds propres est infini. En pratique néanmoins, le rendement infini n’a lieu que le premier mois (ou trimestre, selon remboursement), puisque dès remboursement de la première échéance ou de la première plus-value, vos fonds propres sont positifs.

- Je vous confirme que j’ai bien pris l’augmentation annuelle de la valeur de l’actif. Arbitrairement, j’ai placé le curseur à 0.7% net d’impôt. Celle-ci apparait dans "’Principal remboursé + apport + PV potentielle" sur la première ligne du tableau. Encore une limite de l’exercice théorique, cela peut être bien plus ou bien moins, c’est selon l’actif. Ne pas le faire serait, j’en conviens, une grave erreur méthodologique.

- Je suis en désaccord avec votre évaluation du risque de la bourse versus l’immobilier. Le maximum drawdown du MSCI World est d’environ 55% et a duré 13 ans. C’est à dire que si vous aviez investi au pire moment (en 2000), vous auriez revu votre mise 13 ans plus tard (rendement de 0% - inflation). Et 7 ans plus tard, soit 20 ans après votre investissement, vous auriez récupéré un rendement d’environ 3.8% (moins inflation). Notez que je ne compte pas d’inflation ni pour l’immobilier ni pour les marchés actions, pour rester à ISO-périmètre. Ca, c’est le pire que vous puissiez faire en gardant votre ETF monde coûte que coûte. Si vous aviez en effet investi dans un small cap douteuse, vous auriez pu tout perdre, mais l’exercice ici est de comparer une approche lazy à un investissement immobilier, pas un stock-picker médiocre à un excellent investissement immobilier. C’est exactement ce que vous écrivez dans votre point suivant, je suis donc d’accord avec vous de nouveau smile

- En l’occurrence, la banque ne vous prête pas parce qu’elle sait que vous avez une chance très élevée de faire comme l’énorme majorité des petits porteurs ; vendre après la baisse, acheter après la hausse. Et c’est comme ça que l’on se ruine et que l’on fait défaut sur son crédit. C’est un exemple qui vaut ce qu’il vaut, mais j’ai personnellement connu un manager de hedge fund qui se faisait prêter des sommes importantes au regard de son patrimoine sans garantie ou nantissement grâce à un track record de performances exceptionnelles depuis des dizaines d’années (>+7%/an vs benchmark en moyenne). Or avec de l’immobilier, le comportement n’est pas le même. C’est donc une nouvelle fois une affaire de psychologie, et pas de finance. Cet exercice est purement financier, il ne peut donc pas refléter la psychologie de l’investisseur.

- "La meilleure approche de la diminution du risque, c’est la diversification" : oui, si votre objectif est de diminuer le risque. Vous conviendrez néanmoins qu’en diminuant le risque, on diminue aussi mécaniquement le rendement. Si l’objectif est de diminuer le risque, cet exercice ne prend en effet pas en compte la diversification. S’il est d’augmenter le rendement, alors cet exercice semble montrer qu’il existe un moment donné à partir duquel il est plus intéressant de se risquer en bourse (et croisons les doigts, pas en 2000 ou 2007 smile ).

@Deadpool : Votre premier point omet l’apport de départ, qui constitue aussi les fonds propres. Cet argent serait aussi placé, générant donc les 5% de l’exemple. Votre deuxième point est correct, mais il me semble que c’est déjà pris en compte indirectement puisque je calcule le principal remboursé ; or, si votre actif rapporte 4% et que les intérêts sont de 4.7%, alors le principal remboursé est de 0 et vos fonds propres augmenteront de 0 (et d’ailleurs, c’est une hérésie de la part de la banque d’avoir prêté pour acheter un actif qui rapport moins que les intérêts qu’il génère puisqu’il ne sera jamais remboursé smile ). Qu’en pensez-vous ?

@Jaylis : Dire "en ce moment, il me semble ambitieux de…" présume du fait que vous savez que les marchés vont sous-performer l’immobilier. Comme je vous l’écrivais dans la file "Encore un krach sur le marché actions…", si l’ensemble du marché pense que les valorisations sont excessives, alors le marché baisse. Vous avez donc l’air de représenter un point de vue minoritaire (en pondéré). Peut-être avez-vous raison sur tout le monde, mais peut-être avez-vous tort également. Je n’en sais pas plus que vous, mais si vous avez de bons arguments je suis disposé à changer d’avis.

Merci à tous, ravi de vous lire davantage.

Amicalement,
Ursule

Dernière modification par Ursule (03/04/2022 13h32)

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#10 03/04/2022 19h03

Membre (2019)
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Bonjour,

C’est une analyse intéressante et les commentaires sont pertinents.
Pour synthétiser je vois deux principales limites à votre approche :

1/ Il faut supposer que la SCI ne sera plus capable de s’endetter davantage (ou que l’on n’a plus envie de s’endetter davantage, ou que la capacité d’endettement est infinie).

Les revenus immobiliers (loyers) sont intégrés dans les calculs d’endettement (souvent à hauteur d’environ 70%), donc il y a fort à parier qu’il soit bien plus avantageux de conserver le bien immobilier et d’effectuer une nouvelle opération à crédit que de le vendre pour investir 100% en actions.

2/ Il faut supposer que l’objectif recherché est l’optimisation du rendement indifféremment du risque.

Dans le cas contraire il vaut mieux avoir une approche globale sur l’ensemble du patrimoine et viser une allocation stratégique cohérente avec son aversion au risque. Dans ce cas, la notion de diversification prend tout son sens.

En fait si vous êtes insensible au risque, un ETF monde est-il seulement un bon benchmark ? Je suis sûr quel l’on peut maximiser encore davantage le rendement en faisant exploser le risque (leviers x10, shitcoins, options…)

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#11 03/04/2022 19h31

Membre (2019)
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Bonjour Mopp,

Merci de votre retour.

1. Oui, il faut supposer que l’on ne peut pas s’endetter plus, sinon il est plus intéressant de s’endetter de nouveau en utilisant les fonds propres comme apport/garantie/nantissement (au sens strictement financier).

Je n’ai pas compris votre commentaire sur les 70%. Si la banque considère entre 70 des loyers uniquement, c’est que vos loyers sont de 100%. Autrement dit elle vous empêche de vous endetter autant que ce que vous pourriez si elle comptait 100% des loyers. Pourriez-vous développer davantage ?

2. Je suis profondément en désaccord avec vous. Ce que vous appelez "indépendamment du risque" n’est pas indépendant du risque. Il s’agit du marché action mondial qui n’est certainement pas comparable à un levier x10, des options ou des cryptos (à noter qu’une gestion saine d’options produit un rendement intéressant sur le long terme, il est juste très difficile de back-tester ceci).

Pour rappel, le MSCI World (Large + Mid) n’a JAMAIS produit de performance négative sur 20 ans, alors que l’essentiel des cryptos n’a pas de track record aussi long. Si l’on observe le graphique ci-dessous que j’ai produit en août 2021, le rendement le plus faible que vous auriez pu obtenir aurait été de 2.7%/an si vous aviez investi en mars 2000.



La médiane de cette série étant 8.1% (distribution des performances ci-dessous) ; je ne pense pas que l’on puisse qualifier un investissement produisant ces performances avec ce niveau de risque "très risqué".



Par ailleurs, un indice x10 vous enverrait au tapis à la première chute de 10% des marchés : sachant que la moyenne des maximum drawdowns annuels sur le S&P500 est d’environ 11% depuis 1990, il est probable que cet évènement se soit produit au moins 15x depuis cette date.

Je pense donc que la comparaison entre l’immobilier et les actions mondiales via ETF se vaut, mais pas celle entre les actions mondiales via ETF et celle des cryptos, produits à levier ou options.

Amicalement,
Ursule

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#12 03/04/2022 20h43

Membre (2019)
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De mon point vue, il y a les fonds propres nécessaires correspondant à
l’apport et les écarts de cashflow

D’autre part l’enrichissement qui est constitué du remboursement du principal de l’emprunt, de la valorisation de l’immeuble, de l’écart de cashflow.

Le revenu net immobilier correspond à l’enrichissement que pour un investissement sans emprunt et sans revalorisation.

Le taux de rentabilité est constitué de l’enrichissement / capitaux propres nécessaires dans le cas d’un investissement immobilier ou boursier.

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#13 04/04/2022 08h27

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Ursule, le 03/04/2022 a écrit :

- Je vous confirme que j’ai bien pris l’augmentation annuelle de la valeur de l’actif.

Certes, vous l’avez pris en compte, mais je n’ai pas l’impression que vous l’ayez pris en compte dans le rendement que vous calculez. L’inclure dans le rendement annuel, c’est autre chose que ce vous faites.

Pire, en relisant, je ne comprends pas pourquoi vous calculez le "rendement sur fonds propres du loyer via dette".
Les fonds propres, ce sont la partie désendettée + l’augmentation de valeur + l’apport. Autrement dit, ce qu’on récupérerait si on revendait le bien. Si on revendait ce bien, c’est ce montant que l’on pourrait placer sur le marché actions. Jusque là, on est d’accord.
Tant que ces fonds propres sont dans cet actif, l’actif rapporte la totalité du loyer. Si on revend le bien, on se prive de la totalité du loyer. Donc, à mon avis, c’est la totalité du loyer qu’il faut rapporter aux fonds propres. A mon avis, il faut calculer le "rendement sur fonds propres du loyer total" et non pas "du loyer via dette". Si le but est de répondre à la question "mes fonds propres sont-ils mieux placés dans ce bien immobilier plutôt que sur le marché actions ?", il faut regarder combien rapporte le bien immobilier (= la totalité du loyer + l’augmentation de valeur) et le comparer à ce que rapporteraient les mêmes fonds propres placés dans des actions.

Franchement, j’ai l’impression que vous amputez doublement le rendement du bien immobilier :
- une première fois en n’incluant pas l’augmentation de valeur comme étant du rendement annuel
- une deuxième fois en ne comptant que le loyer via dette, ce dont je ne vois pas de justification logique.

Si vous arrivez à m’expliquer pourquoi vous ne retenez que le loyer via dette et à me convaincre que c’est pertinent de raisonner ainsi, je vous tirerai mon chapeau.

- "La meilleure approche de la diminution du risque, c’est la diversification" : oui, si votre objectif est de diminuer le risque. Vous conviendrez néanmoins qu’en diminuant le risque, on diminue aussi mécaniquement le rendement.

Absolument pas. Vous faites une erreur de logique. Pour un actif pris isolément, le rendement rémunère le risque. Par contre, la diversification amène une baisse du risque, par le simple fait de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier et sans baisse de rendement.

Explication : l’action A rapporte 5 % par an. Ce rendement est celui que le marché juge comme rémunérant correctement ce risque.
1ère solution : J’ai 100000 € à placer sur mon PEA. Je met tout sur l’action A. Je suis donc très fortement exposé au risque que l’entreprise A se plante.
2e solution : au contraire, je sélectionne 100 entreprises, toutes à 5 % de rendement donc avec le même risque vs rendement, mais  ce sont 100 entreprises variées, en secteur d’activité et en secteur géographique. Je mets 1000 € sur chaque. J’ai beaucoup moins de risque, car il est peu probable que 100 entreprises, de secteurs d’activité et de zone géographiques variées, se plantent toutes en même temps.
Avec le même raisonnement, si je veux acheter pour 500 000 € d’investissement locatif, à même rendement, j’aurais moins de risque si je prends 5 biens à 100 k€ (variés en nature et en emplacement), qu’un seul bien à 500 000 €.
Avec le même raisonnement, à rendement égal entre l’immo et les actions, j’ai moins de risque en ayant (par exemple) la moitié de mon patrimoine en immo et l’autre moitié en actions, que 100 % actions ou 100 % immo.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2022 08h38)


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#14 04/04/2022 09h04

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Merci Ursule pour cette démonstration statistique intéressante.

La véritable question à se poser à l’issue des 7 ans est d’ordre psychologique : même si les mathématiques concluent à la supériorité du réinvestissement en bourse du produit de cession de l’immobilier, quel pourcentage d’investisseur osera le placer en bourse sous forme d’un lump sum ?
Il suffit pour s’en convaincre de regarder les profils d’investisseurs du forum qui viennent de vendre de l’immobilier et qui récupèrent 150k, 200k voire plus.

En lien avec les remarques de Bernard2K.

D’un point de vue purement statistique :

- Si la probabilité d’impayés est de 1% (pour un même segment de marché par ex le résidentiel), est-ce que l’on diminue le risque d’impayés si l’on détient 5 biens immobiliers ?

Ou est-ce qu’à défaut de diminuer l’occurence du risque, on diminue l’impact financier lors de sa survenue ?

Ma question sous-jacente :
Si on a les reins solides, est-ce que statistiquement acheter 3 biens à 100k permet de diminuer le risque d’impayés que d’avoir 1 bien à 300k ?


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[+1]    #15 04/04/2022 10h19

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RadioInvest a écrit :

- Si la probabilité d’impayés est de 1% (pour un même segment de marché par ex le résidentiel), est-ce que l’on diminue le risque d’impayés si l’on détient 5 biens immobiliers ?

Si l’on considère que chaque locataire pris isolément a le même risque de faire des impayés, avec 5 biens au lieu d’un :
- on multiplie par 5 la probabilité d’avoir un impayé.
- on diminue énormément la probabilité de perdre tout le revenu d’un coup. Et c’est bien là l’avantage. On est plus résilient.

Avec un seul bien, un impayé = perte de tout le revenu.
Avec 5 biens, un impayé = on perd 1/5e du revenu. Les 4/5e restent disponibles pour continuer à faire face aux remboursements d’emprunt.

De la même façon, avec des actions de 100 entreprises différentes, on a 100 fois plus de risque qu’une entreprise se plante, que si on avait tout mis sur les actions de l’entreprise A. Mais, si une des 100 entreprises se plante, on ne perd qu’un centième de la mise.

Le risque, c’est probabilité x gravité.

Pour être précis, j’aurais donc du dire : "en diversifiant, on augmente la probabilité du risque, mais on diminue sa gravité, donc on devient plus résilient".

Dans une optique de se constituer une rente, ce qui est tout de même l’objet du forum, la catastrophe, c’est la perte du capital. C’est pour cela que la diversification, qui permet de diminuer la gravité d’une perte sur l’un des actifs détenus, est très recommandée.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2022 10h26)


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#16 04/04/2022 11h15

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C’est bien là que nos visions s’opposent et que la discussion est intéressante.

Idéalement, ce qui m’intéresse dans l’investissement, c’est de diminuer la probabilité de survenue d’un risque.

Lorsqu’un investisseur achète 3 biens immobiliers (ex residentiel), il ne diminue pas la probabilité de survenue du risque (impayés par ex) mais il diminue l’impact en cas de matérialisation dudit risque.

Donc si un investisseur a les reins solides, il n’a aucun intérêt à acheter 3 biens à 100k mais peut en acheter 1 seul à 300k.

Pour véritablement diversifier, il doit décorréler ses investissements.

Il vaut mieux, à mon sens, 100 k immo, 100k actions et 100k private equity que 3 biens immo de 100k.

Multiplier le nombre de biens immobiliers, en cas de gestion directe c’est multiplier le temps dédié à cet investissement. Et en cas de gestion déléguée, c’est diminuer la rentabilité sur chaque bien immobilier.


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#17 04/04/2022 11h50

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Il vaut mieux, à mon sens, 100 k immo, 100k actions et 100k private equity que 3 biens immo de 100k

Ce n’est pas la question. Je parlais d’une répartition à l’intérieur du secteur immobilier du patrimoine, étant entendu qu’un patrimoine bien réparti ne doit contenir qu’une partie d’immobilier. Supposons qu’une personne qui a un patrimoine globalement bien réparti veut affecter 300 k€ à l’immobilier. C’est dans ce cadre que je disais qu’il vaut mieux répartir ces 300 k€ sur 3 biens immo que sur un seul.

L’impayé de loyers n’est pas le seul risque. Vous avez le risque de vacance locative durable, le risque d’une copro qui part à vau-l’eau, le risque d’évolution négative du quartier / de la ville, le risque d’évolution juridique (nationale ou locale, type encadrement des loyers et permis de louer suite à un changement politique de la commune), le risque de changement de goût et de mode de vie des locataires, etc.

Par exemple, avec 300 k€ d’immobilier, vous pouvez avoir :
- une seule grande coloc de 4 chambres dans une ville assez recherchée.
- un petit studio meublé dans une ville assez recherchée, un appartement de 70 m² dans une ville moins recherchée qui sera loué nu en Loc’Avantages, et un petit local commercial "premium" dans une ville assez recherchée mais différente de la première. Vous avez donc 3 dispositifs fiscaux différents (LMNP au réel, foncier en Loc’Avantages et foncier classique), 3 typologies différentes de bien, 3 villes différentes. Tout cela en restant à moins d’1/2 de route de chez vous.
A mon avis, la seconde répartition est bien plus résiliente que la première. Mais c’est vrai que c’est plus de travail.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2022 11h55)


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#18 04/04/2022 14h36

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Il vaut mieux 3 Actifs totalement décorrélés , si vous mettez uniquement des REITs en action  ou du private equity d’immo, ca ne changera pas grand chose.

Dernière modification par Jaylis (04/04/2022 14h37)

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#19 05/04/2022 06h24

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Ursule a écrit :

Votre premier point omet l’apport de départ, qui constitue aussi les fonds propres. Cet argent serait aussi placé, générant donc les 5% de l’exemple.

Ce que j’ai omis ce n’est pas l’apport (10% dans votre exemple) mais les frais d’achat (8%). Sauf erreur, vous ne retrouverez pas ces frais si vous revendez, et donc vous ne pourrez pas les placer a 5% en actions.

Plus généralement, après relecture et réflexion, je suis plutôt convaincu comme B2K que vous devriez considérer le résultat complet de l’investissement à levier, i.e. la totalité du loyer ainsi qu’une année de revalorisation du bien moins le charge d’intérêt liée à la dette - et pas uniquement le loyer issue de la dette. A comparer avec la performance obtenue par le réinvestissement en actions des fonds disponibles après revente.

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#20 05/04/2022 09h49

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Bonjour,

Ursule, le 03/04/2022 a écrit :

Je n’ai pas compris votre commentaire sur les 70%. Si la banque considère entre 70 des loyers uniquement, c’est que vos loyers sont de 100%. Autrement dit elle vous empêche de vous endetter autant que ce que vous pourriez si elle comptait 100% des loyers. Pourriez-vous développer davantage ?

Le taux d’endettement correspond au ratio des charges sur les revenus. Plus les revenus sont élevés, plus l’endettement est faible (ce qui, en général, permettra de s’endetter davantage).
Toute la question est de savoir quelles charges et quels revenus la banque intègre dans ce calcul. En pratique :
- Les revenus issus des actions (même les dividendes) ne sont pas intégrés
- Les revenus locatifs sont souvent intégrés mais abattus d’environ 30%

Dans le cas "simple" d’un particulier salarié du privé, qui n’a comme revenus que son salaire et un bien immobilier en location :
Revenus pris en compte = salaire + loyer * 70%
Donc pour répondre à votre question : oui, si le loyer était un salaire fixe du même montant vous pourriez potentiellement vous endetter davantage.

Ces règles sont une manière pour les banques de prendre en compte que chaque revenu a son propre risque : on considère qu’un revenu locatif est plus risqué qu’un revenu salarié. Vous pourriez trouver cela discutable, mais c’est ainsi.

Ursule, le 03/04/2022 a écrit :

2. Je suis profondément en désaccord avec vous. Ce que vous appelez "indépendamment du risque" n’est pas indépendant du risque. Il s’agit du marché action mondial qui n’est certainement pas comparable à un levier x10, des options ou des cryptos.

Pour rappel, le MSCI World (Large + Mid) n’a JAMAIS produit de performance négative sur 20 ans, alors que l’essentiel des cryptos n’a pas de track record aussi long. Si l’on observe le graphique ci-dessous que j’ai produit en août 2021, le rendement le plus faible que vous auriez pu obtenir aurait été de 2.7%/an si vous aviez investi en mars 2000.

La médiane de cette série étant 8.1% (distribution des performances ci-dessous) ; je ne pense pas que l’on puisse qualifier un investissement produisant ces performances avec ce niveau de risque "très risqué".

Je pense donc que la comparaison entre l’immobilier et les actions mondiales via ETF se vaut, mais pas celle entre les actions mondiales via ETF et celle des cryptos, produits à levier ou options.

Vous faites deux erreurs :

Vous incluez votre propre perception du risque à l’équation, vision qui ne correspond pas à celle d’une banque ou du marché.
Au final vos conclusions sont basées sur votre propre ressenti du risque actions vs immobilier (= vous considérez qu’à long terme les perspectives sont meilleures pour un risque similaire). Vous trouverez peu de personnes ayant envie de s’exposer à 100% au marché actions dans la réalité, et la diversification dans l’immobilier est juste une composante indispensable de votre problème dans le cas général de monsieur tout le monde.

Vous extrapolez des performances historiques passées, ce qui revient à considérer qu’elles sont suffisantes et représentatives du futur. Or c’est faux :
- Elles ne sont pas suffisantes. Imaginez que le marché actions baisse de 90% une fois tous les 100 ans. Vous n’avez pas 100 ans d’historique, donc vous n’avez potentiellement encore jamais observé cette baisse. Avec des statistiques vous ne pourrez jamais capter le "vrai" max drawdown puisqu’il n’a jamais été observé
- Elles ne sont pas représentatives : le contexte économique, le contexte des taux, le contexte géo-politique, le contexte climatique ont énormément changé. Qui peut vraiment savoir si les performances passées représentent le futur ?

Les statistiques sont un outil d’aide à la décision dans l’investissement, mais ne cherchez pas des réponses purement statistiques à des problèmes qui ne sont pas purement statistiques.

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Favoris 1    #21 05/04/2022 16h42

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Bonjour à tous,

J’apprécie beaucoup la réflexion et les critiques à ce sujet, je trouve cela intéressant.

@Bernard2K et deadpool:

Bernard2K a écrit :

Tant que ces fonds propres sont dans cet actif, l’actif rapporte la totalité du loyer. Si on revend le bien, on se prive de la totalité du loyer. Donc, à mon avis, c’est la totalité du loyer qu’il faut rapporter aux fonds propres. A mon avis, il faut calculer le "rendement sur fonds propres du loyer total" et non pas "du loyer via dette". Si le but est de répondre à la question "mes fonds propres sont-ils mieux placés dans ce bien immobilier plutôt que sur le marché actions ?", il faut regarder combien rapporte le bien immobilier (= la totalité du loyer + l’augmentation de valeur) et le comparer à ce que rapporteraient les mêmes fonds propres placés dans des actions.

Je suis d’accord avec vous : la rentabilité est produite par l’ensemble de l’actif, ce qui est bien là l’intérêt de l’effet de levier via endettement. Je comprends bien que la totalité du loyer constitue le retour sur investissement. Néanmoins, vous devez soustraire à ce raisonnement le fait que vous pourriez faire le même placement sans dette ; il faut donc calculer l’écart entre un placement via dette et un placement sans dette. Un appartement à 200k sur fonds propres vs un immeuble à 2M dont 90% via dette pour le même rendement par exemple. Si l’un et l’autre rapportent la même chose (toutes choses égales par ailleurs -- énergie, temps passé, contraintes…) en termes de % de rentabilité, soustraire le rendement de l’appartement à celui de l’immeuble revient à donner un rendement à la dette. Or, pour répondre à la question "Mieux vaut-il vendre et placer à x% plutôt que de conserver la dette en l’état ?", il faut donner un rendement à cette dette. Le rendement de cette dette est l’écart en montant entre les deux biens, soit 0.9x les loyers de l’immeuble (1 - 200/2’000).

Bernard2K a écrit :

Si vous arrivez à m’expliquer pourquoi vous ne retenez que le loyer via dette et à me convaincre que c’est pertinent de raisonner ainsi, je vous tirerai mon chapeau.

Êtes-vous convaincu ? smile

Bernard2K a écrit :

Franchement, j’ai l’impression que vous amputez doublement le rendement du bien immobilier :
- une première fois en n’incluant pas l’augmentation de valeur comme étant du rendement annuel
- une deuxième fois en ne comptant que le loyer via dette, ce dont je ne vois pas de justification logique.

Pour le second point, j’y ai répondu dans ma réponse précédente et je suis curieux de vous lire. Pour le premier par contre, vous avez complètement raison, je n’avais pas inclus le rendement lié à la capitalisation dans le précédent tableau. Je n’avais pas encore compris votre message précédent.

C’est chose faite, et voici ce que cela donne :



Bernard2K a écrit :

Absolument pas. Vous faites une erreur de logique. Pour un actif pris isolément, le rendement rémunère le risque. Par contre, la diversification amène une baisse du risque, par le simple fait de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier et sans baisse de rendement.

Explication : l’action A rapporte 5 % par an. Ce rendement est celui que le marché juge comme rémunérant correctement ce risque.
1ère solution : J’ai 100000 € à placer sur mon PEA. Je met tout sur l’action A. Je suis donc très fortement exposé au risque que l’entreprise A se plante.
2e solution : au contraire, je sélectionne 100 entreprises, toutes à 5 % de rendement donc avec le même risque vs rendement, mais  ce sont 100 entreprises variées, en secteur d’activité et en secteur géographique. Je mets 1000 € sur chaque. J’ai beaucoup moins de risque, car il est peu probable que 100 entreprises, de secteurs d’activité et de zone géographiques variées, se plantent toutes en même temps.
Avec le même raisonnement, si je veux acheter pour 500 000 € d’investissement locatif, à même rendement, j’aurais moins de risque si je prends 5 biens à 100 k€ (variés en nature et en emplacement), qu’un seul bien à 500 000 €.
Avec le même raisonnement, à rendement égal entre l’immo et les actions, j’ai moins de risque en ayant (par exemple) la moitié de mon patrimoine en immo et l’autre moitié en actions, que 100 % actions ou 100 % immo.

A moi de vous répondre "absolument pas" smile

Mettons nous d’accord sur la définition du risque selon le Larousse, puisque je pense que c’est ce qui justifie notre divergence d’opinion. J’étais parti sur la définition "vulgaire" dans ma précédente réponse, mais partons sur une définition stricte (au moins au sens financier). Je ne prétends apprendre le Français à personne (je n’ai pas l’étoffe pour cela), mais il me semble qu’il est important de bien définir de quoi on parle pour pouvoir se mettre d’accord dessus :



Le risque est définit par le Larousse comme étant une probabilité. Diminuer le risque, c’est diminuer la probabilité d’occurrence d’un évènement. Pour nous entendre sur ce qu’est la définition du risque, il faut nous mettre d’accord sur ce qu’est le risque que l’on veut éviter/diminuer.

Le risque de défaut ne diminue pas en achetant 5 biens plutôt qu’un seul. Mathématiquement, il augmente. Mettons qu’il soit de 1% par an, sur une période de 10 ans, un actif présentera une probabilité d’au moins un défaut de 9.5% ((1-(1-1%))^10) contre 9.5% PAR actif si vous en achetez 5. Par contre, ce qu’il me semble que vous décrivez, c’est que l’impact d’un défaut sur un seul actif est bien plus important que l’impact du défaut d’un seul des 5 actifs. Or, la méthode pour calculer l’impact total  est l’espérance de gain, c’est à dire la probabilité de l’occurrence d’un risque multipliée par l’impact de ce risque : et 5x un cinquième de l’impact ou 1x l’impact, cela revient au même. Dans la pratique, le risque n’a pas augmenté, et le coût non plus. C’est l’importance du problème à un moment donné, s’il se produit, qui diffère. Autrement dit le "maximum drawdown".

Dans votre explication, vous considérez donc que garder un peu d’immobilier et un peu d’actions est plus sain que de ne posséder que des actions ou que de l’immobilier. Il faut donc une nouvelle fois définir ce que vous considérez comme risqué dans la concentration : sur 20 ans, les marchés actions semblent relativement peu risqués sur la base du passé, plus ou moins de la même manière que l’immobilier. Cela semble vouloir dire que l’un ou l’autre comporte un niveau de risque limité. Si vous essayez de réduire la volatilité de votre patrimoine, effectivement, diversifier est une bonne solution. A contrario, si vous essayez de diminuer le risque, il faut changer de classe d’actif.

Posséder un peu d’immobilier et un peu d’action de diminue pas le risque (c’est à dire la probabilité d’une perte sur un actif), cela l’augmente (puisque plus d’actifs). Cela diminue néanmoins la force de l’impact sur tout le patrimoine en même temps (le maximum drawdown, ou la volatilité). Mais si vous fermez les yeux pendant 20 ans sur la volatilité, il me semble difficile de préférer l’un à l’autre ou de reprocher aux actions d’être risquées. Sur 20 ans, on peut donc tout à fait justifier placer son argent sur les marchés de la même manière que sur de l’immobilier à niveau de risque sensiblement similaire, toutes choses égales par ailleurs.

@Mopp:

Mopp a écrit :

Vous incluez votre propre perception du risque à l’équation, vision qui ne correspond pas à celle d’une banque ou du marché.
Au final vos conclusions sont basées sur votre propre ressenti du risque actions vs immobilier (= vous considérez qu’à long terme les perspectives sont meilleures pour un risque similaire). Vous trouverez peu de personnes ayant envie de s’exposer à 100% au marché actions dans la réalité, et la diversification dans l’immobilier est juste une composante indispensable de votre problème dans le cas général de monsieur tout le monde.

L’étude empirique que j’ai postée plus haut, les papiers de synthèses de banques d’investissement et toutes les études similaires publiées dans les revues à comité de lecture dans un but de recherche académique semblent montrer que le marché action n’est pas un marché risqué sur le long terme. Il me semble donc que vous m’attribuez à tort un biais que vous avez vous-même smile Factuellement, sur la base du passé, le marché action n’est pas substantiellement plus risqué que le marché de l’immobilier. Ce n’est pas MA perception du risque, c’est un fait historique avéré. Dire le contraire est donc une perception erronée du passé.

Par ailleurs, ce n’est pas parce que "peu de personnes" pense X ou Y que ces personnes ont tort ou raison. Le nombre de personne ne définit pas ce qu’est la vérité. Le grand nombre ne fait pas vérité. Pour citer Coluche "Ce n’est pas parce qu’ils sont nombreux à avoir tort qu’ils ont raison". Si l’on regarde le passé, ces gens ont même tort. D’ailleurs, la moyenne de performance du petit porteur est bien plus faible que la moyenne du marché, alors que le nombre de petits porteurs est bien plus grand que celui de gros porteurs.

Mopp a écrit :

Vous extrapolez des performances historiques passées, ce qui revient à considérer qu’elles sont suffisantes et représentatives du futur. Or c’est faux :
- Elles ne sont pas suffisantes. Imaginez que le marché actions baisse de 90% une fois tous les 100 ans. Vous n’avez pas 100 ans d’historique, donc vous n’avez potentiellement encore jamais observé cette baisse. Avec des statistiques vous ne pourrez jamais capter le "vrai" max drawdown puisqu’il n’a jamais été observé
- Elles ne sont pas représentatives : le contexte économique, le contexte des taux, le contexte géo-politique, le contexte climatique ont énormément changé. Qui peut vraiment savoir si les performances passées représentent le futur ?

Cet argument est irrecevable en l’état selon moi. Évidemment l’approche n’est pas parfaite (mais citez moi une méthode qui le soit pour prédire l’avenir), mais on ne peut pas balayer un argument sous prétexte qu’il se base sur le passé. Les études empiriques (basées sur le passé, l’expérience, le nombre d’occurrence…) sont le terreau de toutes les disciplines scientifiques, que ce soit dans la médecine (vos médicaments et opérations sont testés empiriquement sur un grand nombre de personnes), dans l’assurance (les primes sont calculées sur la base de probabilités de risque qui sont relevées empiriquement), dans l’industrie, la finance, etc.

Pour rester dans la finance, une partie des modèles de gestion du risque qui ont donné des prix Nobel est basée sur l’analyse du passé comme meilleur élément qu’une approche statistique (c’est à dire sur le hasard). Vous dites que ces études ne sont pas représentatives alors que le marché actions existe depuis plus de 100 ans, à traversé des guerres mondiales, des phases de dépression, de croissance délirante, des bulles… je ne vois pas bien comment vous pourriez justifier que nous sommes dans une phase tout a fait différente aujourd’hui sans arguments très solides. Des milliers de milliards sont gérés selon ces modèles empiriques et il faudrait de nouveau des arguments très sérieux pour remettre en cause ces équations.

Par ailleurs, pour répondre de manière mathématique à votre argument mathématique : un évènement qui se produit 1x tous les 1’000 ans n’a qu’une probabilité de 30/1000 de se produire dans les 30 prochaines années. C’est à dire 3%.

Autre point, si vous remettez en question ce modèle de risque pour le marché actions, je ne vois pas bien pourquoi cela ne remettrait pas en compte celui de l’immobilier. Auquel cas, considérer que le marché action est plus dangereux que celui de l’immobilier semble encore moins pertinent.

Bref, vous me demandez si je peux savoir si les performances passées représentent le futur, je vous demande si vous pensez avoir une meilleure solution que celle-ci, qui a déjà bien fait ses preuves ? smile

Amicalement,
Ursule

Dernière modification par Ursule (05/04/2022 16h48)

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#22 06/04/2022 22h48

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Vous avez des réponses très fermées et vous vous raccrochez sans cesse aux mêmes arguments statistiques.

Je suis un professionnel de l’assurance et de la finance, spécialisé dans la gestion du risque. Au cours de ma carrière, je n’ai jamais vu une seule décision basée uniquement sur les statistiques. Aucune. Bien sûr, c’est un milieu où de nombreux modèles sont présents mais ils sont considérés uniquement comme des outils d’aide à la décision. Je n’ai jamais vu un seul tarif d’assurance basé à 100% sur un modèle, et je n’ai jamais vu une seule allocation stratégique d’actifs à 100% actions.

J’ajoute même que le calibrage des modèles dans ces structures est truffé d’hypothèses complètement subjectives (les "jugements d’expert") destinées à les ajuster pour les faire correspondre à une vision subjective plutôt qu’à reproduire fidèlement le passé.

Il est difficile de trouver un autre outil d’aide à la décision, c’est vrai. Mais cela ne signifie pas que les modèles sont la seule chose sur laquelle baser sa décision. Cela signifie que chaque décision est subjective, que chacun peut avoir se propre vision et que l’on ne saura jamais qui a raison. Cela signifie qu’il faut rester humble devant l’immensité des incertitudes. Et c’est pour cela que vous lirez souvent : dans le doute, diversifiez… et essayez d’allouer vos actifs de façon à bien dormir la nuit.

Alors évidemment, vous avez peut-être raison contre tous. Néanmoins, à moins qu’il existe un monde parallèle de la finance, je vous assure que vous déformez complètement les études effectuées par les professionnels du secteur. De plus, nous sommes sur un forum de discussion (avec quand même une population assez élitiste et des avis très pointus), donc si vous prenez la peine de poster prenez peut-être aussi la peine de considérer davantage les avis de ceux qui ont un score de réputation aussi élevé que celui de B2K…

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[+2]    #23 07/04/2022 09h59

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Ursule, le 05/04/2022 a écrit :

Néanmoins, vous devez soustraire à ce raisonnement le fait que vous pourriez faire le même placement sans dette ; il faut donc calculer l’écart entre un placement via dette et un placement sans dette. Un appartement à 200k sur fonds propres vs un immeuble à 2M dont 90% via dette pour le même rendement par exemple. Si l’un et l’autre rapportent la même chose (toutes choses égales par ailleurs -- énergie, temps passé, contraintes…) en termes de % de rentabilité, soustraire le rendement de l’appartement à celui de l’immeuble revient à donner un rendement à la dette. Or, pour répondre à la question "Mieux vaut-il vendre et placer à x% plutôt que de conserver la dette en l’état ?", il faut donner un rendement à cette dette. Le rendement de cette dette est l’écart en montant entre les deux biens, soit 0.9x les loyers de l’immeuble (1 - 200/2’000).

Non, pour comparer deux placements (immobilier avec dette vs bourse sans dette), on n’a pas besoin d’un placement fictif d’immobilier sans dette. Vous n’en aviez pas eu besoin jusqu’à présent, et ce concept sorti du chapeau ne sert à rien à part embrouiller la réflexion.

Le rendement de la dette n’a aucun sens. La dette n’a aucun rendement. C’est le placement (le bien immobilier lui-même et total) qui a un rendement.

D’ailleurs, puisque vous vous basez uniquement sur la part du revenu issu de la dette pour déterminer l’intérêt du placement, poursuivez votre brillante logique jusqu’au bout : le rendement du loyer obtenu via dette de l’appartement sans dette est nul, donc l’intérêt de ce placement est nul. Donc, on ne devrait jamais acheter d’immobilier sans dette. CQFD. De même, le rendement du loyer via dette (=dividendes via dette) des actions est nul, donc l’intérêt de ce placement est nul. Donc, on ne devrait jamais acheter d’actions sans dette.  CQFD.

J’ai l’air de plaisanter mais votre erreur de logique est fondamentalement celle-là : vous comparez deux choses différentes : le revenu via dette du bien immobilier vs le revenu total des actions : c’est aberrant. Vous comparez des choux et des carottes.

Pour retrouver du bon sens, comparez des choses comparables :
- le revenu total de l’immobilier vs le revenu total des actions : oui, c’est pertinent. C’est ce que je vous encourageai à faire mais vous refusez.
- le revenu via dette du bien immobilier vs le revenu via dette des actions : c’est juste techniquement, il n’y a pas d’erreur de logique, mais puisque le revenu via dette des actions est nul, on en conclurait qu’il ne faut jamais acheter d’actions : ce qui prouve l’inanité de cette histoire de revenu via dette.

En fait, vos démonstrations sont fausses car vos concepts sont faux. Vous utilisez des concepts savants (écrits en anglais, ça fait plus classe : equity_over_leveraged_real_estate) mais vous ne prenez pas le temps de vérifier s’ils ont un sens pratique, si cette façon de raisonner est pertinente. Et, fondamentalement, vous faites une grosse erreur de logique que mon prof de maths de collège appelait déjà "comparer des choux et des carottes".

Au final, je confirme totalement mon analyse du message 13 :

j’ai l’impression que vous amputez doublement le rendement du bien immobilier :
- une première fois en n’incluant pas l’augmentation de valeur comme étant du rendement annuel
- une deuxième fois en ne comptant que le loyer via dette, ce dont je ne vois pas de justification logique.

Je vous vous faire un aveu : quand je vous disais "si vous arrivez à me convaincre…", je ne vous invitais pas vraiment à me convaincre. C’était une façon de dire "vous n’arriverez pas à me convaincre, parce qu’il y a une erreur de logique dans votre raisonnement ; corrigez votre erreur de logique". Mais comme c’était violent d’être aussi explicite, j’ai utilisé une figure de style : "si vous arrivez à me convaincre…". Désolé de ne pas avoir été assez clair.

Bref, vos démonstrations sont fausses. Or, plus l’interlocuteur est brillant, plus il est fastidieux de rechercher et corriger les erreurs de logique, car elles sont habillées de brillantes argumentations. Non, seulement c’est fastidieux, mais l’interlocuteur se vexe, et les lecteurs vont dire que je manque de modestie et de courtoisie. Bref, je n’ai rien à gagner et beaucoup à perdre à continuer ainsi. Donc, pour ma part, je vais m’arrêter là, car je suis épuisé. Tout ce que je peux faire c’est vous encourager, pour l’avenir, à utiliser vos brillantes capacités de calcul et de raisonnement à meilleur escient, en vérifiant davantage la pertinence des concepts, en vérifiant que vous comparez des choses comparables, et en vérifiant la pertinence pratique, l’applicabilité, des conclusions. Merci quand même pour cet échange intéressant et instructif, mais bon, toutes les bonnes choses ont une fin.

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2022 10h15)


En vacances.

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#24 07/04/2022 11h42

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Les deux dernières lignes de votre tableau me dérange.
J’avais fait le même graphe pour un prêt en SCPI, et le résultat des 8 années n’est sûrement pas un hasard, on le retrouve dans bons nombres d’enveloppes.

Maintenant, c’est un non sens de comparer un investissement avec levier et un autre sans levier, si ils ont un peu près le même ordre de grandeur en performance, l’investissement avec levier sera toujours meilleur.

Pour être logique, essayez de comparer :

Immo en levier In Fine vs Bourse levier in Fine
Immo en levier Amortissable vs Bourse levier Amortissable
Immo sans levier vs Bourse sans levier

Dans vos calculs, à mes yeux, vous comparez un apport leveraged à x% en immo vs ce même apport investi en bourse.

L’un a le droit a de l’argent presque gratuit et l’autre non ?

Dernière modification par Jaylis (07/04/2022 11h44)

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#25 08/04/2022 15h55

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Bonjour à tous,

Merci de vos contributions.

Mopp, le 06/04/2022 a écrit :

Je suis un professionnel de l’assurance et de la finance, spécialisé dans la gestion du risque.

Mopp, on peut dégainer nos CV tous les deux et se targuer de titres pompeux en affirmant que nous sommes les meilleurs, mais il me semble que cela ne sert pas l’intérêt de la discussion. J’ajouterai donc, et seulement pour remettre ma légitimité dans le contexte, que je suis aussi un professionnel de la finance spécialisé dans la gestion du risque.

Mopp, le 06/04/2022 a écrit :

Au cours de ma carrière, je n’ai jamais vu une seule décision basée uniquement sur les statistiques. Aucune.

C’est donc à se demander si vous avez travaillé dans la finance de marché ; toutes les options sont évaluées grâce à leur volatilité implicite (basée uniquement sur le passé et les statistiques), tous les indicateurs techniques des plateformes (Bloomberg, Reuters…) sont basées sur des données historiques et/ou statistiques (moyennes mobiles, volume, prix, retracements, etc…) , et surtout, une grande partie des desks de trading calcule son exposition au risque (permettant donc d’autoriser de manière automatique et systématique les ordres de chaque trader) grâce aux modèles de VaR (Value at Risk) qui se base sur l’historique et les statistiques. Je pourrais vous citer un par-terre de décisions basées uniquement sur l’historique.

Ce que vous dites est pleinement erroné, le passé est la base de la majorité des décisions d’investissement.

Mopp, le 06/04/2022 a écrit :

Alors évidemment, vous avez peut-être raison contre tous. Néanmoins, à moins qu’il existe un monde parallèle de la finance, je vous assure que vous déformez complètement les études effectuées par les professionnels du secteur.

Vous affirmez une nouvelle fois sans prouver, ce que je trouve dommage. Je suis curieux de lire la moindre étude qui prouve que le marché action mondial est aussi risqué que vous semblez l’affirmer. J’ai pris le temps de vous montrer que le rendement du marché action mondial sur 20 ans a toujours été positif jusqu’à ce jour, prenez au moins la peine d’étayer vos propos et de me fournir une source qui montre le contraire, ce que vous n’avez pas fait jusqu’à maintenant. Je vous renvoie au passage vers l’étude Trinity sous sa forme originale des années 90 ou sa forme mise à jour plus récemment, qui une nouvelle fois vous prouvera le contraire.

Bernard2K a écrit :

J’ai l’air de plaisanter mais votre erreur de logique est fondamentalement celle-là : vous comparez deux choses différentes : le revenu via dette du bien immobilier vs le revenu total des actions : c’est aberrant. Vous comparez des choux et des carottes.

Non, je compare ce que j’ai pris comme hypothèse de départ : soit je vends mon actif, rembourse mon crédit et alloue le produit de la vente en actions, soit je conserve mon crédit. La comparaison est donc bien un actif leveragé contre un actif qui ne l’est pas.

Je compare donc deux scénarios possibles : je trouverais sous-optimal d’investir en immobilier sans dette et je ne pourrai pas investir en bourse avec de la dette, donc je ne compare que ce que je peux faire. On peut toujours comparer autre chose, mais ce ne sont pas des scénarios très crédibles, donc j’en vois mal l’utilité.

Vous pouvez remettre en question cela, mais c’est la question que j’ai posée en préambule, et celle à laquelle j’ai essayé de répondre, que cela vous convienne ou non smile Ce n’est pas comparer des choux et des carottes, c’est comparer deux scénarios qui s’offrent à moi (et à beaucoup de gens dans la même situation).

Jaylis a écrit :

L’un a le droit a de l’argent presque gratuit et l’autre non ?

A moins que vous ne trouviez un banquier qui vous prête de l’argent pour investir en bourse, la réponse est oui. Ce n’est pas moi le responsable, c’est votre système bancaire. C’est exactement ce qui se passe dans la pratique.

Bernard2K a écrit :

En fait, vos démonstrations sont fausses car vos concepts sont faux. Vous utilisez des concepts savants (écrits en anglais, ça fait plus classe : equity_over_leveraged_real_estate) mais vous ne prenez pas le temps de vérifier s’ils ont un sens pratique, si cette façon de raisonner est pertinente. Et, fondamentalement, vous faites une grosse erreur de logique que mon prof de maths de collège appelait déjà "comparer des choux et des carottes".

C’est un argument ad hominem déplorable. Le titre du document est en Anglais parce que je sauvegarde mes fichiers en Anglais, et il n’est nullement utile à la réflexion. Il me semble que parler Anglais n’est plus une exception depuis des dizaines d’années, c’est bien dommage que l’on prenne encore la peine de le noter aujourd’hui.

Par ailleurs, mon raisonnement a de pratique la finalité qu’il en a : je vous rappelle une nouvelle fois que les choix qui s’offrent à moi ne sont pas d’investir à crédit dans le marché action ou d’investir sans crédit dans l’immobilier (puisque sous-optimal). Le vôtre est purement théorique, puisqu’il ne s’agit pas de ma situation ni de celle de tous les gens confrontés à ce choix. Il me semble que l’erreur de logique est plutôt dans votre raisonnement.

Mettons nous d’accord pour dire que nous ne sommes pas d’accord. Ou, pour vous faire plaisir "Let’s agree to disagree" comme disent les Anglais. Apparemment, ça fait plus classe wink

Bernard2K a écrit :

Merci quand même pour cet échange intéressant et instructif, mais bon, toutes les bonnes choses ont une fin.

Merci à vous, au plaisir d’échanger.

Amicalement,
Ursule

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