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#26 08/04/2022 16h33

Membre (2017)
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Parler anglais sur un site français est une démarche qui se veut "classe" effectivement - ce qu’un esprit plus mal intentionné que Bernard2K aurait même pu qualifier de "snob".
Et ce n’est pas "ad hominem" dans la mesure où vous-même dites ne pas être le seul à le faire.

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[+1]    #27 08/04/2022 17h21

Membre (2019)
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INTP

Bonjour Deb67,

Si votre seule contribution à cette file est de créer la polémique, je vous encourage à passer votre chemin. Tous mes propos sont en Français, et lorsque ce n’est pas le cas, je mets un lien vers la définition. Si la seule source que je trouve est en Anglais, je la poste en Anglais pour ceux qui pourraient la lire faute de mieux. Par ailleurs, revoyez votre définition de l’argument ad hominem.

Avez-vous éventuellement une contribution en rapport avec le sujet à apporter ? Nous pourrions débattre du fond, cela me semble un peu plus productif et utile à la communauté.

Amicalement,
Ursule

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#28 08/04/2022 18h55

Membre (2018)
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ENTP

Il y à sûrement eu un quiproquo. Je me force tout de même à comprendre votre graph, et a me mettre dans votre tête.

Si vous levez votre dette la première année, votre rendement (même sur fonds propres) est sensé être négatif car vous avez 8% de frais et le rendement n’est que de 4%.
La courbe devrait être inversé et commencez entre 0 et -8% sinon quelque chose cloche dans le point de vue dans lequel on se place, et votre graph ne pourrait être utiliser pour une decision imo.

Edit: Est il possible de remettre le graph sans augmentation de loyer et revalorisation du bien. Merci

Dernière modification par Jaylis (08/04/2022 18h58)

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#29 08/04/2022 19h05

Membre (2019)
Top 20 Année 2022
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INTP

Bonjour Jaylis,

Les fonds propres sont constitués de l’apport, du principal (qui évolue positivement dès la première année) et de la PV potentielle (de 0.7%/an dans l’exemple). Le rendement est constitué du loyer net de tout sur le prix de revient total (comme indiqué dans le tableau à gauche du graphique). Le rendement ne peut pas être négatif puisqu’il est considéré comme étant fixe dans notre exemple.

A vrai dire, je ne comprends pas bien votre point.

Amicalement,
Ursule

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#30 08/04/2022 19h13

Membre (2018)
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ENTP

Le rendement sur fonds propre c’est bien :  plus value (loyers, revalorisation) / fonds propres ?
C’est pas "très logique" d’avoir un rendement infini sur fond propre quand on tend vers l’an 0.

Ecoutez, j’ai beau relire et relire.
Je comprends plutôt bien la dernière ligne 5% / an en actions, ce qui suppose qu’on part du point A on achète des actions , un an plus tard au point B , on revend et on se retrouve avec un gain de +5%.

Donc si on veut comparer quelque chose avec cette ligne, on part du même apport, on fait levier 1 an, et on revend 1 an plus tard, on voit qui a gagné le plus, et je ne pense pas que ca devrait aller chercher plus compliqué.

Pour moi votre graph devrait partir de -8% -(aussi le cout du prêt si on le solde direct après l’avoir pris) , en an 1 on y ajoute un an de loyer et une revalorisation total du bien.
Bref  si on enlève la valorisation de 0.7% , ca converge vers 4% normalement, car à la fin vos fonds propres sont 100% de l’emprunt et vous rapporte 4% de rendement.

Dernière modification par Jaylis (08/04/2022 19h33)

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#31 08/04/2022 19h34

Membre (2019)
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INTP

EDIT 08/04/2022 à 19:40 : Jaylis, vous éditez plusieurs fois vos messages après mes réponses, ce qui rend la lecture difficile pour tout le monde. Je vous suggère d’attendre mes réponses et éventuellement de demander des clarifications dans un autre message après, pour plus de clarité smile

@Jaylis : Vous parliez du rendement sur fonds propre, je comprends mieux, merci d’avoir clarifié votre message par un edit.

Je calcule le rendement sur fonds propres du loyer via dette pour ne calculer que le rendement de la dette. L’autre partie est exclue de la comparaison puisque la question que je me pose est la suivante : "dois-je conserver mon crédit ?". En fait, si mon rendement net de tout est de 4%, la comparaison avec le marché est assez simple : en ignorant toutes les autres contraintes (risque, volatilité, diversification), les marchés semblent plus intéressants. Mais comme une partie de cet investissement est réalisée avec un crédit, cela booste le rendement de mes fonds propres. Je regarde donc la partie du rendement lié à cette dette que je mets en rapport avec la quantité de fonds propres : c’est le calcul "Rendement sur fonds propres du loyer via dette". Plus la dette diminue, plus l’effet de levier est faible, plus on tend vers le rendement de 4% de l’actif. Dès que la dette atteint 0, le rendement de l’actif est de 4%.

Jaylis a écrit :

C’est pas "très logique" d’avoir un rendement infini sur fond propre quand on tend vers l’an 0.

Je comprends votre point, c’est vrai que ça semble étrange ; pourtant, dans la pratique, si vous n’aviez pas mis d’apport au départ, vous auriez réellement créé de la valeur à partir de rien (à part votre temps et votre énergie, qui sont des critères non pris en compte dans cet exemple). Ce qui ferait un rendement infini (/ou non calculable).

Est-ce que cela vous semble clair et ai-je répondu à vos questions ?

Amicalement,
Ursule

Dernière modification par Ursule (08/04/2022 19h41)

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#32 08/04/2022 19h50

Membre (2018)
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ENTP

Oui, je pense avoir compris, vous décomposez votre investissement de cette façon (0.1 (APPORT) + 0.9 (DETTE) ) et vous prenez donc les plus value uniquement de la partie (DETTE) de 0.9 pour calculer le rendement.

Mais du coup cela ne fait aucun sens de le comparer avec le rendement du marché action.
Comparé le avec le rendement via la dette du marché action (qui n’est pas la même chose que le rendement du marché action attention), et c’est ici qu’un raccourci un peu trop rapide est fait à mon avis.

Vous devriez regarder les choses sous un nouvel angle et prendre en compte le  rendement total sur le tout (apport+dette) (et non uniquement la dette).

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#33 08/04/2022 20h00

Membre (2019)
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INTP

@Jaylis : L’objet de cette étude n’est pas de comparer le rendement de l’immobilier au rendement des actions. Il est de savoir à partir de quel moment il semble plus intéressant de rembourser son crédit et de vendre pour investir en actions plutôt que de garder le crédit.

Si vous trouvez un banquier pour vous prêter 90% du montant investi en actions de la même manière qu’en immobilier, alors comparer "immobilier + dette" à "actions + dette" prendra son sens effectivement, comme vous le suggérez smile Mais dans la pratique, cela n’arrivera pas puisque la banque ne prête pas pour acheter des actions (ou alors pas autant, au maximum 1 pour 1.2 de collatéral à ma connaissance). Je compare donc deux scénarios possibles : rembourser son crédit et investir en actions (sans dette) ou garder son crédit et garder de l’immobilier (avec de la dette).

Amicalement,
Ursule

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#34 08/04/2022 20h10

Membre (2018)
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ENTP

Pour savoir "à partir de quel moment il est le plus profitable de solder votre crédit", il suffit de voir quel sont les gains finaux en fonction du moment ou vous soldez vos crédits, ce que vous ne semblez pas faire sur l’avant dernière ligne du tableau.

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#35 08/04/2022 21h44

Membre (2021)
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Cher Ursule,

Plusieurs personnes vous on fait remarquer que votre méthode n’était peut-être pas la bonne.

Une manière simple de résumer ma pensée : supposons que la revente de votre bien net de dettes vous apporte 100 EUR de cash.

100 EUR * 5% = 5 EUR, c’est ce que vous rapportera ce placement si vous prenez la décision de vendre et réinvestir en actions.

Maintenant, il suffit de comparer ces 5 EUR au résultat net d’une année d’investissement immobilier à levier, qui s’écrit ici : (Loyer total net + Appréciation du bien - Intérêts de la dette). Si ceci est supérieur a 5 EUR, vous gardez, si c’est inférieur à 5 EUR, vous vendez.

Simple non ?

Votre simulation donne un résultat différent, ce qui ne semble pas logique.

Bien à vous,

Deadpool

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[+3]    #36 08/04/2022 23h22

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INTP

Bonjour Deadpool,

Merci de votre contribution, c’est intéressant de remettre ça sous un angle différent en effet: à vrai dire, je vois que je me suis complètement trompé. @Bernard2K : Je comprends maintenant ce que vous avez essayé de me dire et ce à côté de quoi je suis passé.

J’ai tourné le problème dans l’autre sens et procédé autrement pour démontrer ce que je pensais avec un nouveau modèle, et me suis rendu compte en le faisant que c’était moi qui avais tort.

Voilà ce que cela donne avec les nouveaux paramètres :



Il existe toujours une limite à partir de laquelle il est plus intéressant de solder son crédit, mais elle apparait beaucoup plus tardivement avec un actif qui rapporte 4% par an et capitalise 0.7% par an. Pour vous donner une indication, elle apparait au bout de 19 ans dans ce cas, au bout de 14 ans lorsque le rendement est de 3% et de 10 ans lorsqu’il est de 2%.

@Bernard2K : Je vous présente mes excuses et vous remercie d’avoir essayé de me ramener à la raison. Vous aviez raison et j’avais tort. J’ai mis le temps mais avec un peu de réflexion, c’est arrivé. Mieux vaut tard que jamais, et mea culpa.

@Deadpool : Merci d’avoir présenté les choses simplement d’un autre angle qui m’a fait comprendre mon erreur.

Je me couche moins bête ce soir.

Amicalement,
Ursule

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#37 09/04/2022 08h24

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Bonjour et pardon de m’immiscer dans cette file ^^..

Mais vous avez également appliqué une croissance de 0.7% à vos loyers nets de charges? Il me semblait que vous partiez sur une croissance 0 de ce point de vue là et que seul l’actif était revalorisé de 0.7%.

Ca ne change pas grand chose au final bien entendu.

J’avais toujours calculé le TRI après projection à 5 ans réactualisée chaque année pour savoir si l’investissement valait toujours le coup , jamais le rendement sur fond propres qui donne un autre éclairage, m.erci pour l’exercice.

Dernière modification par Selden (09/04/2022 09h04)

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#38 09/04/2022 09h41

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Comme le dit B2K, vous êtes brillant et vos gains récents en réputation le montrent. Néanmoins ne vous arrêtez pas à la correction de l’une de vos erreurs, vous confondez et utilisez toujours à mauvais escient un certain nombre de concepts financiers. Je vous propose d’en pointer quelques uns avant de me mettre moi aussi en retrait de cette discussion.

Vous ne pouvez pas traiter ce problème avec une simple optimisation de l’espérance de gain, sans prendre en compte l’aspect risque, et espérer le généraliser. Même sous prétexte de long terme.

Si vous dites à quelqu’un qu’il peut gagner en moyenne 1% de plus avec la solution B vs la solution A, il choisira B. Mais si vous lui dites maintenant :
- Dans 10% des cas, la solution B vous rapporte beaucoup plus
- Dans 70% des cas, la solution B vous rapporte un peu plus
- Dans 20% des cas, la solution B vous fait perdre beaucoup plus
Pensez-vous que sa décision sera aussi prévisible ?

Autre exemple : si vous prenez un levier x10, l’espérance de gain est supérieure donc avec une optimisation simple vous trouverez qu’il faut investir 100% en levier x10. Or vous semblez vous-même penser que le levier x10 constitue un risque gigantesque que vous n’êtes pas prêt à prendre.
La raison à cela, c’est que vous avez limité le risque en choisissant uniquement l’ETF world comme alternative à l’immobilier (en supprimant donc des alternatives plus risquées), mais vous n’avez pas pris en compte les différences de risque qui existent entre vos différents alternatives d’investissement.

Vous connaissez plusieurs mesures de risque (VaR, TVaR, max drawdown…), pourquoi ne pas comparer les deux solutions avec une vue rendement ET risque ? Vous verrez aussi que selon la mesure de risque retenue, la profondeur d’historique retenue et/ou le modèle utilisé, les résultats diffèrent très sensiblement. Cela vous permettra peut-être de réaliser que les modèles ont (je me répète) un pouvoir prédictif limité.

Autre chose : vous citez la finance de marché et les modèles des quants/des desks de trading pour justifier votre approche. Ces modèles n’ont aucun pouvoir prédictif, ils sont calibrés pour répliquer les prix et les anticipations du marché. En jargon technique, on parle de modèle en proba risque neutre. En principe les traders ne cherchent pas vraiment à spéculer, ils se basent essentiellement sur les prix du marché.

Dans les problèmes d’allocation "stratégique", il faut utiliser des modèles en proba "monde réel". C’est beaucoup plus subjectif, et je vous assure que personne ne fait aveuglément confiance à ces modèles.

Je ne peux que vous encourager à continuer à revoir vos travaux et à mieux cerner leurs limitations, ne vous laissez pas berner par votre score de réputation croissant.

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