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#1 19/03/2022 12h17

Membre (2020)
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Bonjour,

Je suis sur un projet d’achat des parts d’une société qui possède un immeuble anciennement exploité comme un hôtel.

Dans le détail :
Le bâtiment est structurellement bon mais il y a tout à refaire.
La société ne l’exploite plus depuis environ 5 ans. Ils n’ont plus les fonds pour assurer la remise en état.
Pas de salarié.
Pas de permis en cours (on dépose une demande, ça ne devrait pas poser problème).
Plus de contrat en cours ni de dettes sauf leur compte courant d’associé, que l’on rachète.

Le projet :
Acquisition des titres, obtention du permis, puis location du bien à une société qui réalise les travaux et exploite l’hôtel.
Le financement et la structure d’acquisition sont en place. On a aussi trouvé la société qui prendra le bien pour l’exploiter.
Offre d’achat signée et projet devant être finalisé à la rentrée si tout va bien. D’ici là je réalise un audit de la société et pour l’immeuble et PC on passe par des professionnels. On dépose aussi une DIA.

J’ai peur qu’on oublie quelque chose. Est-ce qu’il y a une autorisation administrative ou autre que je devrais anticiper avant de pouvoir louer le bien?
Je précise que ce n’est pas nous qui exploitons le bien, le preneur fait son affaire des autorisations d’exploitation et de la maîtrise d’ouvrage.

Merci

Mots-clés : achat, hôtels, immobilier

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#2 21/03/2022 07h54

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Je ne vois pas ce qui peut manquer…

Au passage, je pense qu’il aurait été préférable de racheter l’immeuble plutôt que la société. Fondamentalement, vous voulez acheter des murs, pas un historique comptable, fiscal, etc. Vous prenez forcément un risque supérieur en achetant la société, même si vous la faites auditer.

PS : globalement, cet hôtel a fait faillite. Vous allez le remettre en service (même si j’ai bien compris que l’exploitant ne sera pas vous, ça sera quand même votre locataire, donc vos revenus dépendront de la bonne santé de votre locataire). Quand on reprendre une entreprise qui s’est plantée, il faut toujours se demander si l’on a bien identifié le facteur qui a causé la perte, et si on est capable de le corriger. Les hôtels ont du mal à survivre avec l’évolution des modes de consommation (airbnb etc.). Je connais personnellement un repreneur d’un hôtel failli, sa solution est de faire travailler toute la famille dans l’hôtel, avec un coût horaire bien moindre que des salariés normaux. Ca fonctionne mais c’est parce que sa famille subventionne l’hôtel par ses apports en industrie. Si les membres de sa famille s’en vont et qu’il doit les remplacer par des salariés normaux, il risque de planter son hôtel comme le précédent propriétaire l’avait planté. En bref, êtes-vous sûr d’avoir identifié le facteur qui a causé la perte, et êtes-vous sur que le futur exploitant va pouvoir le corriger ?

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2022 08h27)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#3 21/03/2022 08h10

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Bonjour,

Comme B2K, a votre place, j’aurai racheté le bien et pas la société qui le possède pour plusieurs raisons :

Le financement, en rachetant des parts, je suppose que LBO sur 7 ans. En immo pro, vous aurez du 15 ans.

Les prises de garantie par la banque, autant sur de l’immobilier direct c’est simple, autant la …ça risque de se compliquer et pas sûr qu’ils vous suivent au final.

La fiscalité de la PV lorsque vous cédez risque d’être un peu différente, il faudrait plus de détails selon que vous achetez les parts en direct ou via holding.

Dit autrement, je ne vois pas l’intérêt pour vous de procéder de cette manière, alors que pour le vendeur je le vois bien mieux …

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#4 21/03/2022 15h27

Membre (2020)
Réputation :   11  

Merci pour vos retours.

La "faillite" de l’hôtel n’en est pas une. Il s’agissait d’un hôtel social que la mairie ne voulait plus. Il s’en est suivi un moment pendant lequel les proprio ont manqué de moyens pour se reconvertir, puis ont loupé une vente. Et c’est là que nous arrivons.

La vente porte sur la société et je suis bien conscient des risques que cela entraine et du fait qu’il aurait été plus favorable d’acheter l’immeuble mais ce n’est pas possible. Le vendeur impose un rachat de titres et pas de conditions suspensive de financement, on paie donc cash… L’immeuble a une VNC de zéro dans les comptes.

Bref, ces circonstances font que le prix n’est pas cher (décote de 30%, fiscalité latente comprise, sur le prix du m²). On envisage une revente dans 4-5 ans et on achète d’ailleurs avec engagement de revendre. C’est une société à l’IS qui achète les titres.

Le futur exploitant est un groupe familial avec une croissance impressionnante et une belle expérience dans l’exploitation d’hôtels, gites, location courte durée. Je connais personnellement les associés et ils sont également investisseurs dans le projet.

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#5 21/03/2022 21h52

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dusgas a écrit :

On envisage une revente dans 4-5 ans et on achète d’ailleurs avec engagement de revendre. C’est une société à l’IS qui achète les titres.

Oh, une société de marchand de biens.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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