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#1 14/01/2020 13h37

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Je regarde un petit studio dans le 11ème de 15 m² loué en LMNP à Nexity Studea à 4 092 € par an. Aprés déduction de la TF-TEOM, le revenu net est de 3 725 €.

Le prix est de 105 000 € HD, ce qui donne un rendement net de 3,30 % sur le prix acte en mains mais un prix métrique de seulement 7 090 € HD.

Le bail est en tacite reconduction depuis juin 2019.

Mon idée est la suivante :
- soit le bail est renouvelé et je reste à un rendement flat de 3,30 % (mais net car LMNP) + indexation, ce qui me va assez bien dans le contexte actuel.
- soit Studea s’en va et je peux le relouer en studio meublé classique à 7 200 € HC HT par an soit un rendement trés élevé de 6,35 % acte en mains

Je ne mesure pas bien le risque que Studea demande une baisse de loyer ou une participation travaux :
- chacun risque d’avoir une réaction différente donc Studea peut se retrouver à ne gérer plus qu’une partie des logements ?
- En cas de fixation judiciaire, connaissez-vous la jurisprudence ? Studea loue autour de 850 € CC ce type de logement donc la marge est confortable pour eux.
- ce n’est pas le premier renouvellement donc le risque me paraît faible d’une vraie baisse
- la localisation est assez exceptionnelle pour des étudiants, près de la coulée Verte
- il y a peu de services communs donc, même s’ils disparaissent, je ne vois pas trop le sujet
- il n’y a pas, comme dans les Hespérides, un service de restauration dans les charges de copro

J’oublie un facteur de risque ? Qu’en pensez-vous ?

Merci.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), résidentiel

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#2 14/01/2020 14h40

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Bonjour,
Votre analyse me paraît optimise, un rendement brut de 6.35% pour du LMNP n’est pas "très élevé" mais insuffisant.

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#3 14/01/2020 18h05

Membre
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Le prix au m2 paraît attractif pour Paris mais comme le souligne Range19, le rendement est famélique.

J’ajoute que le loyer que vous envisagez de pratiquer en cas de résiliation du bail commercial conclu avec Nexity ne me semble pas conforme aux règles d’encadrement des loyers à Paris (à vérifier en fonction du zonage du logement mais là, vous ressortez à 40 euros HC par mois).

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