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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 11/10/2021 13h20

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je souhaite avoir vos avis pour ce placement, étant novice dans le placement :

Appartement au cap d’agde cœur de station
Logement de deux pièces en résidence avec piscines + place de parking : prix de vente 95000 euros
Travaux à prévoir : 15 000 euros
Taxe foncière : 400 euros
Charge de copropriété annelles (eau froide comprise) : 1200 euros

Location en saisonnier : juillet+août : 3200 euros
Mai/ Juin/septembre : 2400 euros
Reste de l’année : peut être une mise en location en court séjour sur les mois restants (à des travailleurs qui restent en station toute l’année par exemple) : il est louable à 400euros par mois et pour tenir compte de l’aléa de location non continu en courte durée et hors saison j’estime que je le louerai que 3 mois sur les 7 restants = 1200 euros

Ce qui fait un total brut de 6800 euros (auquel il faudra déduire les charges électricité, internet et frais de ménage et remise des clés).

J’ai du mal à quantifier ces derniers postes.

J’ai besoin d’avis sur la rentabilité de ce type de bien.
L’idée serait d’avoir au moins un bien qui s’autofinance (l’apport sera =aux frais de notaire), voire qui laisse un petit peu de marge. Serait ce le cas d’après vous ?

Mots-clés : immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 11/10/2021 14h29

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonjour,

Il vous faut calculer le rendement de votre investissement.

Rendement brut :
[Loyer (6800) / prix du logement (98000)] x 100 = 6.9%

Il faut quand même rajouter les frais de notaire dans le prix du bien mais cela donne une idée.

Pour déterminer si le bien s’autofinance, à vous de déduire du loyer estimé toutes les dépenses : impôts, comptable (si comptable il y a),  électricité, eau, internet, conciergerie, charges de copro…

Pour l’électricité appelez edf qui vous devrait pouvoir vous faire une simulation.

Pour la conciergerie contactez les entreprises autour du cap d’agde pour connaître leur tarif.

Dernière modification par julimmo (11/10/2021 14h29)

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#3 11/10/2021 14h56

Membre (2013)
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julimmo a écrit :

Rendement brut :
[Loyer (6800) / prix du logement (98000)] x 100 = 6.9%

Il faut quand même rajouter les frais de notaire dans le prix du bien mais cela donne une idée.

Pourquoi ne pas inclure les frais de mutation effectivement dans votre calcul ?
Mais aussi les travaux ?

L’indication d’un rendement net prenant en compte toutes les charges est bien plus significative qu’un rendement brut qui ne dit pas grand chose en fait.

Vous serez très très loin de l’autofinancement @Miamlam en prenant tout en compte même en ne considérant que les données partielles que vous fournissez.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 11/10/2021 15h00

Membre (2016)
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Pour affiner l’estimation :

Vous investissez :
. prix de vente 95000 euros
. frais "de notaire" environ 8 % : 8 000 €
. Travaux à prévoir : 15 000 euros
Total 118 000 €.

Ca vous rapporte annuellement :
. loyers 6800 euros
auxquels il faut soustraire :
. Charge de copropriété annelles (eau froide comprise) : 1200 euros
. Taxe foncière : 400 euros
Total 5 200 €.

Votre rendement à ce point est de 4,4 %.
C’est déjà faible !
On peut faire mieux avec certaines SCPI.

Mais ce n’est pas fini.
Vous ne gérez pas vous même : frais de ménage et remise des clés. En saisonnier ça vous coûte de l’ordre de 20 %.
Il y aura tôt ou tard des travaux de copropriété (isolation, etc.).

Vous ne parlez pas de la fiscalité (LMNP ?) et des frais annexes (comptable).

Mauvais plan …


Dif tor heh smusma

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#5 11/10/2021 15h35

Membre (2020)
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DDtee a écrit :

julimmo a écrit :

Rendement brut :
[Loyer (6800) / prix du logement (98000)] x 100 = 6.9%

Il faut quand même rajouter les frais de notaire dans le prix du bien mais cela donne une idée.

Pourquoi ne pas inclure les frais de mutation effectivement dans votre calcul ?
Mais aussi les travaux ?

L’indication d’un rendement net prenant en compte toutes les charges est bien plus significative qu’un rendement brut qui ne dit pas grand chose en fait.

Vous serez très très loin de l’autofinancement @Miamlam en prenant tout en compte même en ne considérant que les données partielles que vous fournissez.

Oui tout à fait mais pour calculer le rendement net, il manque certains éléments. Le pourquoi j’ai juste présenté le rendement brut.
Cela donnait déjà une simple idée.

Dernière modification par julimmo (11/10/2021 15h39)

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#6 11/10/2021 15h58

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Le rendement me parait effectivement faible

Autre question : êtes vous sûr du loyer prévu ?
Car ça varie beaucoup selon le bien! (de ce que je vois sur un site de location saisonnière)

Au passage, louer 3 mois à quelqu’uns qui bossent là à l’année, c’est pas un peu bizarre ?

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#7 11/10/2021 16h16

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julimmo a écrit :

Oui tout à fait mais pour calculer le rendement net, il manque certains éléments. Le pourquoi j’ai juste présenté le rendement brut.
Cela donnait déjà une simple idée.

Pour votre gouverne, pour calculer le rendement brut on inclus les frais de mutation et les travaux wink

Les charges viennent ensuite pour le net
et les impôts pour le net net


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#8 11/10/2021 16h28

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Autant pour moi pour les travaux, je pensais que c’était calculer sur le rendement net !

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#9 11/10/2021 19h57

Membre (2021)
Réputation :   0  

ArnvaldIngofson a écrit :

Pour affiner l’estimation :

Vous investissez :
. prix de vente 95000 euros
. frais "de notaire" environ 8 % : 8 000 €
. Travaux à prévoir : 15 000 euros
Total 118 000 €.

Ca vous rapporte annuellement :
. loyers 6800 euros
auxquels il faut soustraire :
. Charge de copropriété annelles (eau froide comprise) : 1200 euros
. Taxe foncière : 400 euros
Total 5 200 €.

Votre rendement à ce point est de 4,4 %.
C’est déjà faible !
On peut faire mieux avec certaines SCPI.

Mais ce n’est pas fini.
Vous ne gérez pas vous même : frais de ménage et remise des clés. En saisonnier ça vous coûte de l’ordre de 20 %.
Il y aura tôt ou tard des travaux de copropriété (isolation, etc.).

Vous ne parlez pas de la fiscalité (LMNP ?) et des frais annexes (comptable).

Mauvais plan …

Effectivement ça me parait pas assez élevé pour arriver à l’autofinancement. L’idée devrait être alors de négocier le prix d’achat à peut être 80000 euros ou de partir sur un autre bien.
Ce serait en lmnp effectivement.

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