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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/11/2021 22h56

Membre (2020)
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Bonjour,

Je réfléchis à la possibilité d’acheter un appartement mitoyen au mien et je me demande quelle est la bonne stratégie à adopter, sachant que la propriétaire n’est (à priori) pas vendeuse.

L’appartement en question est un petit 2 pièces qui, en basant sur les tantièmes, fait autour de 26m2

Ce que je sais:
Je ne connais pas la propriétaire, mais en regardant dans les PV d’AG, elle est propriétaire depuis 2002 (j’ai les PV d’AG depuis 2000 et elle apparait à partir de 2002)
*L’appartement appartenait auparavant à Mr et Mme; soudainement, à partir du PV d’AG 2007, il n’est plus que mentionné Mme. Une recherche google m’a appris que Mr est décédé en 2006 à l’âge de 55 ans. Si l’on suppose que Mme avait le même âge que Mr (mais cela, bien entendu, je n’en sais rien), elle a donc aujourd’hui autour de 70 ans
*Selon les PV d’AG, elle n’a jamais assisté, ni s’est faite représenter, à une AG (!)
*L’appartement est habité, à priori par un jeune qui a entre 25 et 30 ans (que j’ai vu sur le balcon au moment où j’ai meublé et mis en location mon appartement). Je ne sais pas s’il est locataire ou s’il s’agit de quelqu’un de la famille de la propriétaire (ce qui, si c’était le cas, ferait certainement pencher la balance en faveur de "ne pas vendre"). J’ai regardé dans l’annuaire à l’adresse de l’immeuble et il n’y a personne au nom de la propriétaire. Je n’ai pas pu vérifier les boîtes aux lettres étant donné que je réside à l’étranger

Ce que je ne sais pas:
*Quel est le plan actuel de l’appartement (il y a certainement eu quelques modifications à la marge au fil du temps; le plan "d’époque" ne mentionne notamment pas de salle de bain, mais uniquement une petite cuisine. J’imagine que depuis, cette cuisine a été remplacée par salle de bain + WC et qu’il y a un coin cuisine dans le salon - il n’y a à priori pas d’autre espace pour la salle de bain que la pièce notée cuisine, dans le plan que j’ai de l’immeuble)
*L’état de l’appartement
*L’état locatif de l’appartement i.e. bail nu ou meublé, et montant  du loyer

Pourquoi acheter l’appartement mitoyen?
L’idée d’acheter l’appartement serait potentiellement d’agrandir mon appartement (sachant que je vais bien entendu devoir attendre plusieurs années que cet appartement mitoyen se libère, étant donné qu’il est - à priori - loué. Cette attente ne me pose pas de problème).

Inconvénients
L’inconvénient que je vois à cette opération est une surexposition a un immeuble/quartier (vs. acheter une surface similaire au lot mitoyen, dans un autre immeuble/autre quartier), mais d’un autre côté, acheter dans une copropriété que je connais déjà a un côté rassurant.

Quelle est la meilleure stratégie à adopter pour essayer d’avoir une chance d’acquérir ce lot?
Etant donné que la propriétaire ne participe à aucune AG (et que je ne peux donc pas compter sur une AG pour la rencontrer), je pensais simplement contacter le syndic pour demander ses coordonnées en leur expliquer que je souhaiterais potentiellement racheter son lot (ou bien dois-je trouver un autre prétexte auprès du syndic? J’ai acheté mon appartement récemment et je n’ai pas non plus envie de passer pour celui qui "debarque" dans la copropriete et veut racheter l’appartement de son voisin).

Ensuite, je pensais appeler la propriétaire pour me présenter (i.e. je suis le propriétaire du lot mitoyen) de façon cordiale et lui dire que son appartement  m’intéresse et lui demander si elle serait ouverte à une offre. Je pense que pour ensuite lui faire une offre, il faudrait à minima que je connaisse l’état de l’appartement et son état locatif. Je me dis également qu’il faut que le prix soit attractif pour convaincre la propriétaire de vendre, mais en même temps le fait qu’il est loué devrait justifier une décôte. L’avantage, c’est qu’il y a eu dans l’immeuble un certain nombre de transactions récentes sur des appartements pour la plupart loués, donc il y a une référence qui devrait être plutôt objective.

Comment procéderiez-vous à ma place? / Quelle stratégie adopteriez-vous?

Mots-clés : appartement mitoyen, appartement voisin, lot mitoyen

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[+1]    #2 08/11/2021 07h28

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Bonjour

A votre place, j’aurai commencé par un toc toc à la porte voisine pour discuter avec le locataire : s’il ne connaît que la potentielle agence lui louant, un coup dans l’eau…s’il est le neveu éloigné = bingo…

Ne tirez pas trop de plans sur la comète quand même, car il est plus que probable que le bien ne soit pas à vendre du tout.

Lisant votre presentation, vous êtes bien courageux pour faire de l’immobilier physique depuis l’autre bout du monde.

Bonne chasse

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[+2]    #3 08/11/2021 08h12

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Le plus simple puisque vous ne pouvez pas sonner n’étant pas sur place, contactez le syndic en avançant masqué, prétextez un degat des eaux pour obtenir les coordonnées, ca fonctionne toujours

Sinon, ne rêvez pas, j’ai vendu une fois un appartement aux voisins occupants qui devenaient seuls à l’étage en RDC avec un jardin en cours intérieure divisé en 2 réunis de ce fait sur 75008, j’ai facturé à l’époque 20% que le prix du marché sans aucune négociation de leur part…. Donc attention, un voisin qui se présente pour acheter, je sors le fusil en terme de prix

Dernière modification par Tssm (08/11/2021 08h13)

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[+1]    #4 08/11/2021 08h43

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Bonjour,

Etre demandeur c’est se placer en situation de faiblesse et donc…Je passerais par le syndic s’il est professionnel en lui faisant miroiter qu’il aura sa commission au passage comme de bien entendu.
Laissons faire les pros dans ce genre de cas.
NB : si vous connaissez son notaire (par le syndic) cela peut aussi fonctionner si le dit notaire fait de l’immobilier en achat vente etc mais c’est plus risqué, il est censé défendre les intérêt de son client.

Et dans tous les cas je prendrais un grand moment de réflexion avant d’agir d’autant que vous ne semblez pas être pressé.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 08/11/2021 11h01

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Outre tout ça, vous voulez agrandir votre appartement, mais songez qu’il faudra l’accord de la copropriété pour modification des lots… C’est toujours une étape compliquée car ça demande un vote en AG. Dans votre situation, je frapperai à la porte voisine à la quête d’informations, et en parallèle je préparerai la vente de mon appartement et en chercherai un autre de la bonne taille directement, car vous paierez certainement moins cher au m², et que vous ne savez pas où vous serez dans 2, 3 ou 4 ans le temps que le locataire voisin parte (s’il part un jour).

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#6 08/11/2021 23h13

Membre (2020)
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Merci pour vos conseils avisés

J’ai vérifié en amont le règlement de copropriété et, comme souvent, quand il n’y a pas de murs porteurs dans l’histoire (il n’y en a pas ici), l’accord de la copropriété n’est pas nécessaire pour relier les 2 lots - Mon règlement de copropriété permet d’ailleurs explicitement de relier 2 lots mitoyens.

J’aime bien l’idée d’avancer masqué auprès du syndic en prétextant un dégât des eaux pour obtenir les coordonnées de la propriétaire et c’est donc ce que je vais faire.

Je ne peux pour l’instant pas frapper à la porte voisine étant donné que je réside à l’étranger, mais je peux essayer de le faire la prochaine fois que je serai en France (ça tombe bien, je viens pour les fêtes de Noël, mais il risque de n’y avoir personne…)

Je suis d’accord que niveau prix il ne faut pas que je m’attende à faire une affaire.
D’ailleurs, à ce sujet-là, c’est peut-être bête mais je me dis qu’il vaut mieux que j’attende mon prochain passage en France pour appeler la propriétaire depuis un numéro français - étant donné que réside aux Émirats, si j’appelle depuis mon numéro ici, il pourrait y avoir marqué en gros "pigeon" sur mon front aux yeux de la propriétaire et ça pourrait (peut-être) encore plus faire gonfler le prix (si jamais par chance elle était vendeuse).

Par contre je ne préparerai pas la vente de mon appartement - d’une part je l’ai acheté (très) récemment, et d’autre part si je ne peux pas l’agrandir ce n’est pas très grave (je ne sais même pas si j’y vivrai un jour). Mais je suis d’accord que, objectivement, il serait certainement moins cher par m2 d’acheter directement un appartement plus grand, et ce serait d’autant plus logique à faire si j’en avais besoin aujourd’hui.

Je vous tiendrai au courant dans quelques mois… :-)

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[+1]    #7 09/11/2021 00h04

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Agrandir un appartement n’est pas rentable, dans le sens où la valeur de revente ET la valeur locative d’un grand appartement sont inférieures à celles de deux petits. Vous perdez de l’argent à faire cela. Vous faites donc des travaux inutiles et à fonds perdus.
Les alternatives dépendent de votre objectif :
Si votre objectif est d’augmenter vos revenus locatifs, achetez un second petit appartement, pourquoi pas l’appartement mitoyen, et louez-le comme petit appartement.

Si votre objectif est d’avoir un plus grand appartement, achetez un plus grand appartement. Ca coûtera moins cher au final.

Le seul intérêt de relier deux appartements pour en faire un plus grand… c’est d’abord de faire un cadeau à la vendeuse, parce que vous allez payer le prix fort. Après, vous allez faire vivre des artisans pour faire des travaux, et même bien vivre (parce que les artisans sentent les "américains", ceux qui ont de l’argent et à qui on peut faire le tarif fort). Ensuite, dans le futur, vous allez faire un cadeau au futur acheteur de ce grand appartement, parce qu’il pourra le diviser à nouveau, pour louer deux appartements indépendants. En allant contre la tendance générale, vous faites plein de cadeaux. Vous êtes trop sympa. wink

N’oubliez pas non plus que la taille moyenne d’un foyer baisse régulièrement, qu’il n’y a jamais eu autant de personnes qui habitent seules… Vous allez contre une tendance historique.

Dernière modification par Bernard2K (09/11/2021 00h09)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#8 09/11/2021 01h09

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Pour rebondir sur les propos de Bernard2K, généralement, réunir 2 appartements ce fait dans un logique de RP, afin d’accroitre son confort, ou de ne pas déménager quand les enfants arrivent dans le foyer.

Mais là c’est dans une logique de confort personnelle, donc sans logique de rentabilité.

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#9 09/11/2021 06h05

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Bernard2K et gunday, vos propos prêtent à réflexion..

L’idée m’était venue car je souhaitais potentiellement acheter un petit appartement supplémentaire l’année prochaine dans un but locatif, et je me suis dit pourquoi pas dans un premier temps explorer cet appartement mitoyen, qui me donnerait de l’optionalité à l’avenir si jamais je souhaitais réunir les deux appartements pour en faire ma RP. Cela fait beaucoup de "si".
En attendant une hypothétique réunion de lots je m’étais mis en tête de louer les 2 appartements séparément, qui est plus simple/plus rentable que de louer un appartement plus grand (l’appartement existant fait 47m2, et la ville est Paris).

Mais je suis d’accord que cette optionalité n’a de sens que si je parviens à acheter l’appartement mitoyen à un prix de marché - je voudrais avoir l’optionalité, sans autant avoir à payer pour. C’est peut-être illusoire, mais autant explorer l’opportunité et voir ce que ça donne smile
Si mon approche est infructeuse, je retournerai à l’idée de départ de chercher un autre appartement, dans un autre immeuble/quartier

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#10 02/12/2021 09h42

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J’ai obtenu les coordonnées de la propriétaire à travers le syndic - J’allais le faire en prétextant un dégât des eaux comme conseillé par Tssm mais au final j’ai préféré jouer la transparence en disant au syndic que je souhaitais tester avec la propriétaire l’idée de l’acquisition de son lot, mitoyen au mien. Le syndic m’a communiqué sans problème le mail de la propriétaire.
J’ai envoyé un mail simple et sobre, en me présentant et en mentionnant que si un jour elle considérerait vendre son appartement, je serais intéressé et ravi de pouvoir en discuter avec elle.

Sa réponse a été amicale - elle m’a souhaité la bienvenue dans l’immeuble, m’a dit que mon message avait attiré son attention mais que pour le moment elle n’était pas vendeuse. Elle conserve mes coordonnées "dans la perspective où les choses évoluent dans le temps"

Je trouve que, au fond, l’issue de cet échange est plutôt pas plus mal dans le sens où si elle avait été vendeuse aujourd’hui, le rapport de force n’aurait certainement pas été en ma faveur en tant que demandeur (comme indiqué par Tssm, Iqce et Bernard2K) alors que maintenant si un jour elle se décide à vendre et qu’elle me contacte, peut-être que je ne serais pas dans une situation dissimilaire à celle d’un autre acheteur lambda en terme de rapport de force.

Le jalon est posé et ce "projet" devient donc un projet de moyen/long terme - je pourrai donc l’évaluer en fonction de ma situation/mes besoins à ce moment-là.

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