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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/09/2021 16h37

Membre (2017)
Réputation :   31  

Bonjour,

Je suis depuis peu propriétaire d’un petit immeuble à rénover que voici en photo :



Oui, il est moche. Mais il était pas cher et il va bientôt être rénové et valoir beaucoup plus d’argent!
J’ai dû déposer une Déclaration Préalable pour la réfection de la façade. Comme ce sont des travaux difficiles à cacher, je n’ai pas voulu prendre le risque de faire sans demander. Il s’agit d’un mur en pierres recouvert d’un enduit à la chaux très ancien qui tombe en lambeaux. Quitte à lui redonner un coup de jeune, je me suis dit que j’allais en profiter pour l’isoler par l’extérieur pour gagner de la place dans les appartements. Et bien sûr les menuiseries sont à changer et il m’a paru naturel de mettre du PVC blanc car c’est un classique et c’est efficace et pas cher.

Optimiste, j’ai pensé que la mairie, où j’étais passé au préalable pour discuter, serait contente que je rénove la dernière ruine de la rue. J’ai malheureusement sous-estimé le pouvoir de nuisance de l’ABF, un intellectuel qui n’a jamais mis les pieds dans la ville mais qui prend prétexte d’avoir fait de grandes études pour se croire en droit de dire aux autres comment rénover leurs immeubles.
En effet, mon immeuble se trouve à moins de 500m d’un monument historique (comme 80% de la ville, d’ailleurs). Et l’avis qu’il a rendu me donne du souci. Voici la réponse :

avis_abf.pdf

La réponse de l’ABF m’inspire de l’incompréhension et de la colère à plusieurs titres.
_D’abord, c’est mon immeuble, c’est moi qui l’ai payé. De quel droit on vient me dire quelles couleurs mettre sur ma façade?
_Ensuite, dans la rue en question, il y a déjà du PVC mais aussi du bois, de l’acier, des volets roulants, bref, de tout. Alors de quel droit on vient m’interdire de faire pareil?
_Ensuite, l’intellectuel qui a pondu la réponse n’a visiblement pas passé longtemps à regarder mon dossier puisque les fausses chaines qu’il me préconise de garder sont sur l’immeuble voisin et non sur le mien.
_Ensuite, il est absurde que j’aie le droit de ne rien faire et de conserver l’immeuble dans son état de délabrement avancé mais pas celui de le rénover selon des standards modernes. L’argument de la protection "visuelle" du pont classé me fait rire. 
_Et pour finir, selon quelle logique est-ce qu’on impose des matériaux et des couleurs aux autres sans leur proposer de l’aide pour les financer? Le bois est 3 fois plus cher que le PVC mais ça l’ABF s’en contrefiche.

Bref, je suis en colère qu’on m’impose des choses absures  au nom d’une certaine conception du "patrimoine architectural". J’aurais peut-être mieux fait de ne rien demander. L’honnêteté ne paie pas toujours.

Pour être pragmatique, en ce qui concerne la façade, je compte me rabatre sur un simple ravalement à l’enduit avec les couleurs qu’on me préconise et m’asseoir sur mon idée d’économiser de la place à l’intérieur.
Pour ce qui est des menuiseries, j’ai plusieurs options :
_Faire poser du PVC blanc (devis à 7.000€) malgré l’avis défavorable de l’ABF au risque (difficile à quantifier) qu’on me les fasse mettre à la poubelle au bout d’un an ou deux.
_Acheter du PVC blanc pas cher à Brico Dépot et les poser moi même pour limiter la perte au cas où on me les fait mettre à la poubelle (cout total vers les 2500€)
_Faire poser du PVC marron "imitation bois" pour limiter le risque de me faire choper mais cela augmenterait la perte si je devais les mettre à la poubelle (devis à 8.000€).
_Respecter l’opinion de notre cher ami plein de belles idées et faire poser des fenêtres en bois de la couleur qu’il veut (je n’ai même pas fait de devis car c’est totalement hors budget).

Quelle option choisiriez-vous à ma place?

Mots-clés : abf, menuiseries, urbanisme

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#2 21/09/2021 16h53

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Réputation :   182  

Allez-vous essayer de contester la décision de l’ABF ?

Dans ma ville, l’ABF refusait le double vitrage sur une place. Mais cela n’a pas tenu dans la mesure où du double vitrage avait été accepté sur un autre projet + en raison des lois sur l’économie d’énergie (injonctions contradictoires - sauver le patrimoine + améliorer le bâti pour mieux respecter l’environnement)

Et sinon l’ABF avait fini par être écarté parce qu’il acceptait les dessous de table pour "faciliter" certains projets.

Bon courage ce n’est jamais amusant de recevoir ce genre de refus.

Dernière modification par tikou (21/09/2021 16h54)

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[+1]    #3 21/09/2021 17h15

Membre (2013)
Réputation :   58  

@Macaxeira

J’ai été confronté à la même situation que vous. Et j’ai joué en ne respectant pas l’avis, résultat du compte j’ai du être auditionné par la gendarmerie avec passage au tribunal plus plainte de la mairie…Et ça dur encore malgré que j’ai posé les mêmes que le voisin.
Donc je vous déconseille fortement de le faire car vous êtes maintenant sur le radar des ABF.

Voilà ce que j’ai retenu de mon expérience, le mieux c’est d’aller voir le responsable des ABF directement à son bureau et de discuter avec lui, en prenant des photos de votre immeuble et de la rue, pour lui montrer votre situation. En allant directement au bureau plutôt que par échange de mail ça passe beaucoup mieux.
Ensuite il faudra essayer de faire un compromis il faut céder sur certain point car après tout il faut leur donner l’impression d’être utile.
Par exemple les fenêtres PVC mais aspect bois.

PS: votre devis PVC me semble bien cher de nos jours beaucoup d’artisan commande les PVC en Pologne les prix sont nettement plus intéressant malgré un délai d’attente plus long.


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#4 21/09/2021 17h21

Membre (2018)
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Réputation :   227  

J’ai également acheté un bien dans une petite commune de 1000 habitants.

Lorsque j’ai contacté la mairie pour leur demander des précisions, à propos des  contraintes d’urbanisme (ce qu’il faut faire ou pas) figurant sur le document (je ne me rappelle plus le nom exact) fourni par le notaire lors de la vente, il m’a tout simplement été répondu que le mieux était de ne pas me faire remarquer (ne pas faire  de demande) sinon, ça devient un "bout sans fin".
La preuve avec ce qui vous arrive, et encore vous n’avez rien vu, au cas où vous seriez tenté par le frontal (enfin, ce que vous estimez être votre bon droit).

Dont acte !

Pour ce qu’il s’agit de votre désir d’isolation par l’extérieur, vous risquez très certainement d’empiéter sur le domaine public qui, rappelons-le, est inaliénable (@IQCE en avait déjà parlé par ailleurs).

Edit : en ligne avec @JR, ces gens se sentent parfois un peu "seuls", ils apprécient généralement qu’on s’intéresse à ce qu’ils font

Dernière modification par Aigri (21/09/2021 17h29)


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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#5 21/09/2021 17h34

Membre (2013)
Réputation :   168  

Bonjour,

Avant tout, je rappelle à toutes fins utiles (et pour les suivants qui tomberaient par hasard sur cette file) qu’il est vivement recommandé de vérifier l’enjeu patrimonial avant un achat immobilier en vérifiant sur l’Atlas des Patrimoines si un bien est concerné ou non par un monument historique, un Site Patrimonial Remarquable ou autres joyeusetés patrimoniales gérées par nos chers ABF. A mon sens, la présence d’un enjeu est à considérer dans le cadre d’un projet immobilier.

Concernant votre cas, je vous déconseille fortement de passer outre et de ne pas respecter les préconisations puisqu’on pourra vous demander de démolir pour reconstruire selon ces dernières. A ma connaissance, les contrôles sont fréquents.
Une contestation me parait le meilleur moyen de se sortir de ce bourbier, a minima pour essayer de réduire certaines demandes en jouant sur la revalorisation d’une façade très dégradée et sur l’amélioration énergétique du logement. Vous devriez pouvoir éviter certaines demandes (mais probablement pas le PVC…).

Pour le reste, je laisse @icqe intervenir, ce n’est qu’une question de temps avant qu’il ne passe par ici et vous prodigue d’excellents conseils wink

A+
Sylvain


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[+1]    #6 21/09/2021 17h48

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@Macaxeira, je vous trouve très remonté!
Pourtant, il y a un PLU consultable en ligne et une annexe dédiée aux aspects des batiments!

Ensuite, bien lire l’avis et l’annexe : il n’y a aucune interdiction du PVC!
Par contre, on vous demande un PVC cohérent avec l’existant!
C’est déjà une option bien plus ouverte que dans de nombreux PLU! (ici, le PVC est interdit)
Reste à trouver un PVC dans les teintes demandées.
Le PVC blanc flashant est honnis , c’est à savoir.

Macaxeira a écrit :

_D’abord, c’est mon immeuble, c’est moi qui l’ai payé. De quel droit on vient me dire quelles couleurs mettre sur ma façade?

Exactement!
Comme les chasseurs, ils payent armes, munitions et permis, et ils n’ont pas le droit de tirer sur tout ce qui bougent! Honteux!

Pire, dans une ville du département, une jeune femme roulait avec SA voiture à elle, sur un trottoir.
Et on l’a arrêté!

Non mais dans quel monde on vit, on n’est plus libre de faire ce qu’on veux!

Plus sérieusement, au vue du PLU, vous ne venez pas de découvrir ses contraintes.
Vous avez juste essayé de fermer les yeux.
Et vous vous en prenez au messager.

Macaxeira a écrit :

_Ensuite, dans la rue en question, il y a déjà du PVC mais aussi du bois, de l’acier, des volets roulants, bref, de tout. Alors de quel droit on vient m’interdire de faire pareil?

Parce qu’une ville est un organisme vivant.
Ce qui n’était pas classé il y a 5 ans, l’est peut être aujourd’hui.
Dans mon village, j’entends souvent le discours : "oui mais avant, on pouvait etc".
Oui, avant.
Maintenant, les bâtiments sont classés et le PLU a changé.

Macaxeira a écrit :

_Et pour finir, selon quelle logique est-ce qu’on impose des matériaux et des couleurs aux autres sans leur proposer de l’aide pour les financer? Le bois est 3 fois plus cher que le PVC mais ça l’ABF s’en contrefiche.

C’est comme ma voiture : au CT on m’impose plein de truc inutile : remplacer les freins, les amortisseurs, les phares, les pneus.
Mais qui m’aide pour cela ?
Le mec du CT, lui il s’en contrefout !

Macaxeira a écrit :

J’aurais peut-être mieux fait de ne rien demander.

Ici, la maire ou les sentinelles de plus de 70 ans font régulièrement le tour du village, donc si vous ne faites pas de demande, quelqu’un la fera pour vous!

J’admet être moqueur, mais là, le mec se contente de vous recoller le PLU.
Concrètement, ce que je ferais :
Je relirais calmement le PLU.
Je referais une demande en collant au PLU : fenêtre dans la bonne teinte, volet en bois, en fournissant photo avant, prospective après et devis adéquat.
Comme ça il aura toutes les billes.

Ps : pour la blague j’ai obtenu une validation d’une fenêtre en PVC blanc avec volet roulant en zone classé, juste en utilisant les bons arguments, et en expliquant en long et en large (avec photo, plan, rappel du PLU, etc).

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#7 21/09/2021 17h54

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Macaxeira a écrit :

La réponse de l’ABF m’inspire de l’incompréhension et de la colère à plusieurs titres.

Vous auriez posé la question avant de vous tourner vers l’ABF sur ce forum, de nombreux membres vous auraient fait sa réponse par avance, en quelques minutes.
Les règles sont en effet connues, identifiées et partout les mêmes.
C’est peut-être un imbécile qui ne sort pas de son bureau mais si je peux me permettre, de votre côté vous investissez sans trop vous renseigner ni connaître des règles très répandues…

2 possibilités générales :

- Se faire connaître/identifier et tout faire ensuite dans les règles (c’est votre situation et vous n’avez plus le choix sauf à être kamikaze)

- Se faire le plus discret possible en faisant des choses pas choquantes visuellement et composer à sa manière (c’est ainsi que vous trouvez dans la même rue des travaux ou matériaux pas conformes) et espérer que cela passe, ce qui est généralement le cas.
Il n’y a en province qu’un seul ABF par département, il est débordé par les chantiers sur les bâtiments historiques et n’a guère le temps de faire des inspections sur le terrain ce qui est pourtant une de ses nombreuses missions.

Dans votre malheur vous avez la chance d’avoir un immeuble pas techniquement ouvragé, dans le cas contraire il pourrait vous imposer des artisans homologués ABF (et bonjour les factures).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#8 21/09/2021 19h28

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Bonjour,

C’est plutôt caricatural, je me demande s’il n’y a pas autre chose derrière cette étude de cas.

C’est à vous : oui mais la vue que vous offrez appartient à tous ; comme l’histoire.
Les autres ont mis du PVC blanc : dénoncez-les à l’ABF ? NB : avec la photo et mon réseau, je peux m’en charger, vous avez posté sur un forum public, pensez-y…Sans autre méchanceté.

En secteur ABF il n’y a jamais prescription : si vous souhaitez revendre, un vrai notaire risque de tiquer ou l’acheteur pourra indéfiniment vous mettre la pression. Sur ce coup la discrétion n’est pas la meilleure idée, le meilleur conseil, surtout si les voisins vous dénonce sur les mêmes motifs que vous mettez en avant.

Du coup l’option la moins pire est de faire vous même (et si possible, proche de l’avis ABF). Avec une DP car devant le juge c’est moins pire d’avoir une DP et d’avoir gauchi la règle que pas de DP.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#9 21/09/2021 19h36

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@JR, Désolé d’apprendre vos déboires. Je ne voudrais pas en arriver là, je tiens à ma paix d’esprit. Je retiens votre conseil.

@Aigri, Vous avez sans doute raison, le mieux est souvent de ne rien demander :Pour vivre heureux visons cachés. Mais comme il est difficile de faire un ravalement de façade sans que ça se voie, je n’ai pas voulu prendre le risque de lancer les travaux pour devoir tout démonter si quelqu’un me dénonçait.
Pour ce qui est d’empiéter sur la voie publique, effectivement j’aurais grignoté 14cms mais j’avais pris soin de faire commencer l’isolation au niveau des planchers du 1er étage et à la mairie on m’avait soutenu oralement que ça ne gènerait pas.

@Gunday, votre taquinerie est de bonne guerre, je reconnais volontiers avoir sous-estimé les contraintes de tous ces règlements d’urbanismes. Bien sûr que je savais être en secteur ABF, mais j’ai déjà changé des fenêtres au centre ville sans avoir eu de problème alors je n’ai pas vu venir le coup. Je ne regrette pas d’avoir acheté cependant, mais c’est du souci et de l’argent de perdu.
Et puis, le fait que le PLU n’interdise pas le PVC n’emlève rien au fait que c’est un matériau qui donne des boutons aux ABF. Donc même si la mairie est d’accord, le problème reste entier vu que l’avis de l’ABF a valeur d’obligation (avis conforme).
Je serai aussi curieux de savoir comment vous avez obtenu le droit de poser un fenêtre en PVC blanc avec volet roulant en secteur ABF… L’ABF a-t-il le droit d’interdire un matériau autorisé par le PLU?

@ Iqce, vous confirmez effectivement que j’ai été léger sur ce coup et que maintenant je suis coincé. Impossible de faire marche arrière, je suis quitte pour une nouvelle DP.

De vos réponses je retiens les conseils de prudence. Je vais donc me pencher sur le prix de fenêtres en bois, à contrecoeur.

Dernière modification par Macaxeira (21/09/2021 19h41)

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[+1]    #10 21/09/2021 20h15

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Les règles d’urbanisme et de protection du patrimoine SONT une atteinte au droit de propriété, c’est une évidence. Ces règles vous disent ce que vous avez le droit de faire ou de ne pas faire avec votre immeuble.

Ca peut aller jusqu’à l’interdiction de reconstruire si destruction accidentelle, c’est à dire que si votre maison brûle, vous n’avez plus de maison ! (c’est dans des cas très rares, mais c’est pour dire que ces contraintes peuvent être très fortes).

C’est pourquoi les règles d’urbanisme sont une caractéristique essentielle de votre bien. Elles contribuent à définir le bien et sa valeur. Un bien situé en secteur ABF peut valoir moins cher que s’il était hors secteur ABF. Et c’est dans l’ordre des choses.

A mon avis, votre colère est totalement inutile. Autant être en colère envers ce mur qui vous refuse le passage, et vous précipiter à nouveau tête la première, car il va bien finir par vous laisser passer !

Non, la bonne solution pour traverser le mur, c’est de trouver la porte.

A mon humble avis, la porte d’un ABF, c’est de lui envoyer un architecte. Un architecte habile et diplomate.

Quand j’étais petit, on m’avait chanté une chanson :

Quand un vicomte
Rencontre un autr’ vicomte
Qu’est-ce qu’ils s’racontent ?
Des histoires de vicomtes

Ca m’est resté. Je l’ai adaptée comme ça :

Quand un architecte
Rencontre un autr’ architecte
Qu’est-ce qu’ils s’racontent ?
Des histoires d’architectes.

wink

Dernière modification par Bernard2K (21/09/2021 20h27)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#11 21/09/2021 20h15

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NB : pour répondre à la question adressée à Gunday (avec mes excuses, mais pour une fois que l’on ne parle pas Covid, ça me détend), c’est en fait très simple : le PLU traite d’urbanisme et l’ABF se réfère au Code du Patrimoine.
Bien sur, dans un monde parfait, lorsque l’on fait un PLU on interroge l’ABF avant l’arrêt (le plus tôt possible) et on prends son avis que l’on retranscrit religieusement dans les règlements. Et l’autorisation délivrée vaut pour les deux codifications et on est content (hum).
Sauf que l’erreur est possible, les élus n’en font parfois qu’à leur tête ("moi j’aime le PVC blanc" etc), souvent l’ABF est muté et le suivant à une idée un poil différente etc
Alors parfois il est décidé d’aller encore plus loin et on fait un secteur "SPR" : L’AVAP devient  Site Patrimonial Remarquable  | Boisemont
Ainsi la règle est annoncée pour les 2 codifications, c’est plus simple pour le porteur de projet.

Dernière modification par Iqce (21/09/2021 20h21)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #12 21/09/2021 23h46

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Iqce a écrit :

Bien sur, dans un monde parfait, lorsque l’on fait un PLU on interroge l’ABF avant l’arrêt (le plus tôt possible) et on prends son avis que l’on retranscrit religieusement dans les règlements.

C’est un peu la gueule du PLU de mon bled : un gros copier/Coller des ABF.

Macaxeira a écrit :

Je serai aussi curieux de savoir comment vous avez obtenu le droit de poser un fenêtre en PVC blanc avec volet roulant en secteur ABF… L’ABF a-t-il le droit d’interdire un matériau autorisé par le PLU?

La négociation a duré plusieurs mois.
Et mon cas était assez particulier, car je rentrais dans un conjonction de facteur qui m’ont fait tenté le coup.
Déjà, l’existant était horrible.
Une fenêtre PVC plus blanche que blanche, bas de gamme avec un magnifique volet blanc encore plus bas de gamme.

Dans mes prospections pour devis je suis tombé par hasard sur l’artisan qui avait posé TOUTES les autres fenêtres PVC au RDC. Et il faisait encore cette gamme de fenêtre.
Par contre, c’est un artisan très réputé dans le secteur, mais également un des plus onéreux.

Ensuite, j’avais l’avantage de l’orientation.
Etant sur le mur perpendiculaire à la route, le PLU m’autorisait les volets roulants (j’ai donc mis un extrait du PLU sur ce point)
Ensuite, cette fenêtre donnait dans la direction opposée à l’église.

Donc j’ai lourdement insisté sur l’harmonisation des huisseries de tout le RDC.
Tout en indiquant que la fenêtre serait dans la teinte exigé dans la PLU (on avait bossé en amont avec l’artisan).
J’ai aussi rappelé ma bonne foi, en indiquant les volets roulants sur rue supprimé.

En pièce, j’ai monté un dossier complet : avec plan et photo de maison, en faisant bien attention de bien mettre en avant la mocheté de l’existant, et de rappeler les points évoqué ci dessus.
Et bien sûr de joindre la copie du devis.

Honnêtement, j’ai fait vraiment cela pour pas avoir 2 fenêtres totalement différentes visible du même endroit.
Car financièrement, des devis que j’ai eut, le bois ne m’aurait pas coûté plus cher. (ça a peut être joué dans la balance)

Au final, c’est un cas spécifique, pas du tout reproductible.
Mais c’est juste pour dire qu’il y a la théorie inflexible et la réalité du terrain!

Dernière modification par gunday (21/09/2021 23h46)

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#13 22/09/2021 09h50

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Iqce, le 21/09/2021 a écrit :

En secteur ABF il n’y a jamais prescription : si vous souhaitez revendre, un vrai notaire risque de tiquer ou l’acheteur pourra indéfiniment vous mettre la pression.

L’acheteur peut effectivement mettre la pression, c’est même un vrai argument pour faire baisser le prix (en achetant vous me transmettez un risque, cela a un coût, celui de devoir un jour refaire aux normes)

Par contre le rôle du notaire n’est pas d’être redresseur de tords, mais de faire de la pédagogie et surtout de clarifier la situation pour toutes les parties.

Si il y a accord entre l’acheteur et le vendeur le notaire signifie dans l’acte l’anomalie et l’accord de l’acheteur à faire son affaire de cette anomalie d’urbanisme.


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