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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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Favoris 1    #1 18/02/2021 23h54

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Ma présentation date maintenant de plus d’un an. Période durant laquelle nous étions, avec ma femme, en recherche active d’un immeuble à 1 heure maximum de notre résidence principale. (92)
Nous avons pris le temps, et surtout, une certaine crise sanitaire nous a sacrément retardés dans notre projet…

Nous avons enfin une bonne opportunité, sous promesse de vente, que nous avions identifiés depuis fin 2019. A vrai dire, c’était notre cible privilégiée durant tout ce temps et le ralentissement a joué en notre faveur dans ce dossier.

Les demandes de financement sont en cours par le biais d’un courtier (4 banques) et en direct (4 banques). Les rendez-vous sont positifs et les dossiers en train d’être montés. Nous attendons maintenant des offres de prêt.

VOTRE PROFIL

Mariés, sans enfants, TMI 30% :

- Catégorie B en CDI depuis 11 ans, 32 ans, 2450€/mois net avant IR, logement de fonction pour la RP
- Cadre en CDI depuis 6 ans, 28 ans, 2600€/mois net avant IR
- Taux d’endettement 0% : Nous venons de vendre un appartement avec PV de 35 000 € pour favoriser cet investissement et recentrer le locatif proche de notre RP. Nous n’avons aucun crédit conso, loyers, etc.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : moyennes
- Artisanales : excellentes
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : investissement cible à 30 min de la RP, emploi du temps stable +/- 40h semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 6 lots (4 locaux commerciaux + 2 bureaux)
- Année de construction : 1970
- Constitution : 275m² carrez / bâti 475 m2 / 15 places de parkings
- Occupation : 2 baux commerciaux en cours (586€ HC depuis 5 ans + 1316€ HC depuis 9 ans avec demande de renouvellement ) / 4 lots vides
- Projet : Changement de destination de 2 bureaux en appartement (T2 de 47 m² + T3 de 68m²) La création de valeur se trouve dans cette opération. La DP est déposée en mairie après consultation du PLU et de l’urbanisme. Conditions réunies (Parkings, surfaces, pas d’interdictions…)
- Monopropriété
- Etat : Très bon état général, chaudière remplacée en 2017, bâtiment sain avec entretien régulier
- Chaque lot dispose d’un compteur

LOCALISATION DU BIEN

- Yvelines (78), Secteur Plaisir
- Centre-ville, mais pas sur un emplacement Premium (l’explication du prix peu élevé)
- Enorme bassin d’emploi (Airbus DS, Safran, Thalès, Zones commerciales …)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix FAI : 420 000 €
- Frais de notaire : 31 500 €
- Loyer déjà pratiqué : 1900 € HC
- Loyer envisagé : 4500 € HC (1316+586+550+800+950+300) avec 3 attestations de valeur locative
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans (Baux en place + appartements nu)

- Travaux immédiats : 50 000 € (augmenté de 20% volontairement) Pour la transformation des bureaux en appartement. (Le père de ma femme est maitre d’œuvre)
- Coût des travaux à 10 ans : façade éventuellement

- Taxe foncière hors TEOM : 3900 € (avant nouveau calcul)
- Assurance PNO : 800 € / an (estimation, à déterminer)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non (Baux commerciaux + expérience gestion locative)
- Expert-comptable : 600 € / an : EC en ligne après comparaisons.

- Rentabilité nette : 10,6 % (Loyers 54 000 € / Investissement Total : 508 000 €)
- Rendement opérationnel net : 8,46 % (Calcul par Rendement Locatif, avec vacance locative + entretien + PNO + EC + Travaux imprévus etc )

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 40 000 € max (110 % recherché)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Estimation attendue par le courtier : 1,8 %
- Durée du crédit : 20 ans à 25 ans
- Différé : 24 mois
- Frais de tenue de compte : à déterminer
- Épargne de précaution : 80 000 € (ou 40 000 € si apport)

RÉGIME D’EXPLOITATION

SCI à l’IS : Uniquement des revenus fonciers avec très peu de travaux à déduire.
L’objectif étant de créer dans un premier temps une "trésorerie de précaution" (100 000 € = 2 ans de loyers)
Nous souhaitons également dissocier totalement notre "patrimoine personnel" de l’investissement pour ne pas être trop impacté au niveau de l’IR.

CASH FLOW

- 1600 € / mois après les principaux amortissements en début d’exploitation. (avec vacance locative)
- Pas de dividende : Le but étant de capitaliser un maximum pour réinvestir la trésorerie excédentaire à moyen terme. (Après constitution du fond de précaution à court terme)

AUTRE

Pour les connaisseurs de l’investissement en IDF et surtout au sud/ouest de Paris, vous trouverez surement que la rentabilité est assez élevée pour ce secteur.
La localisation du bien, de par sa composition, (destination commerciale) ne permet pas en l’état d’encaisser de bons loyers. C’est bien le changement de destination qui permet d’augmenter la rentabilité et également la valeur vénale du bien.
Nous avons inclus dans la promesse, une condition suspensive de non-obtention du changement de destination.

Et si vous vous demandez pourquoi nous ne passons pas plus de 2 locaux en appartement, nous sommes bloqués par la loi SRU et son application sur le PLU de la commune. "Tout projet de création d’au moins trois lots (logements ou divisions ou programme d’ensemble tant sur
des constructions neuves que de transformation de bâtiments existants) doit comporter au minimum 30% de logements locatifs sociaux (LLS), dont le nombre est arrondi à l’entier supérieur."

Nous souhaitons garder le contrôle sur les baux et la gestion des locataires.

Nous recherchons actuellement, en accord avec le propriétaire, une profession libérale (bail professionnel) pour un local vide. Plusieurs visites ont été effectuées avec des dossiers sérieux (patientèle constituée, expérience, garants…), nous attendons des retours.

Nous sommes "dans le rush" après presque 1 an sur ce projet. Nous avons essayé de penser à tout, mais j’attends avec impatience vos retours.

Merci d’avoir lu cette étude jusqu’à la fin pour les plus courageux.

CaptnSam

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

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#2 25/02/2021 22h34

Membre (2019)
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Nous venons d’avoir une première réponse dans nos demandes de financement.

Une banque nous propose 25 ans, avec 2 ans de différé à 1.40% (hors assurance) soit :

- Par la SCI, avec 20% d’apport (100k€)
- En nom propre, avec 38 000 € d’apport.

Nous n’avons pas l’apport nécessaire pour les 20%

Et nous ne souhaitons pas investir en indivision sur un immeuble de 6 lots. De plus, les revenus fonciers, sans travaux, impacteraient fortement notre IR.

L’apport demandé par cette banque pour passer le dossier au nom de la SCI vient du fait que le cautionnement bancaire n’est pas accepté pour la personne morale, alors qu’en nom propre, la CASDEN valide. Ils demandent donc pour un PPD plus d’apport qu’avec la caution.

Nous ne souhaitons pas monter une "usine à gaz", mais si ces réponses reviennent d’autres établissements, serait-il intéressant d’emprunter en nom propre et de prêter au travers d’une convention de compte courant d’associés ?

C’est surtout le fonctionnement comptable qui nous pose question.

Pour schématiser :

Madame emprunte 250k€ et prête cette somme à la SCI. Un compte courant d’associé est créé et madame devient créancière de la SCI. Par convention entre la SCI et madame, la SCI rembourse 1000€ par mois à compter du (date de la fin du différé) jusqu’au remboursement de la totalité de la somme prêtée.

Idem pour moi.

Les mensualités proposées étant d’environ 2000 euros/mois après le différé. Le remboursement mensuel des comptes courants d’associés vient "effacer" nos échéances sur nos comptes bancaires personnels.

Nous souhaitons avant tout quel la SCI "tourne" toute seule, cette solution n’est pas idéale en l’état, mais pourrait servir de solution B en cas de réponses similaires des autres banques…

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#3 25/02/2021 22h46

Membre (2019)
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Et nous ne souhaitons pas investir en indivision sur un immeuble de 6 lots. De plus, les revenus fonciers, sans travaux, impacteraient fortement notre IR.

=> pourquoi ne faites vous pas de LMNP sur les 2 appartements? pour réduire une partie de la fiscalité.

Madame emprunte 250k€ et prête cette somme à la SCI

=> La banque prête  à Mme pour l’acquisition d’un bien immobilier pas pour alimenter un compte courant.
=> Je doute que vous trouviez aussi facilement une banque sur ce montage.

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#4 25/02/2021 23h09

Membre (2019)
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=> pourquoi ne faites vous pas de LMNP sur les 2 appartements? pour réduire une partie de la fiscalité.

Nous y avons pensé également. Avec les deux appartements 950€+800€ HC, nous arriverons vers les 23 000 € de revenus annuels en LMNP. C’est une possibilité.

=> La banque prête  à Mme pour l’acquisition d’un bien immobilier pas pour alimenter un compte courant.
=> Je doute que vous trouviez aussi facilement une banque sur ce montage.

Nous venons de recevoir les propositions. Nous ne savons pas si ce montage est envisageable.
Mais oui, à première vue cela nous parait compliqué. Le courtier n’a pas eu de précision à ce sujet. Pour moi, dans la réponse en nom propre, il est bien question d’un achat en direct (indivision).

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#5 25/02/2021 23h18

Membre (2019)
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Les 23ke de loyers meubles étant inférieur  à 50% de vos revenus (47 ke d’après votre présentation) vous avez de la marge concernant le statut LMP.

Vous serez donc LMNP avec à ce jour là meilleure fiscalité  possible.

Faites une simulation de votre fiscalité avec 4 lots en fonciers lication nue et 2 lots en LMNP.

Quel serait l’impot payé et votre taux marginal d’imposition?

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#6 25/02/2021 23h57

Membre (2019)
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Depuis la présentation, nous sommes maintenant à 60k€, donc toujours dans les clous pour le LMNP.

Les revenus BIC représenteraient environ 40% contre 60% de foncier.

- Si uniquement des revenus fonciers : 25k€ d’IR / an avec TMI 30 %
- Avec 40 % LMNP : 21k € d’impôts pendant 5 ans puis 25k€

Très très rapide estimation via rendement locatif. Je n’ai pas les compétences pour tout calculer au prorata. (Amortissements, FDN, frais agence…)

Nous n’avons pas privilégié cette solution pour éviter l’indivision sur un immeuble avec plusieurs lots.

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#7 27/02/2021 09h27

Membre (2019)
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Problème résolu par une première bonne offre de prêt pour le financement de la SCI.

20 ans + 2 ans de différé - Taux nominal 1,30% - TEAG 1,73% - Sans apport - Assurance groupe 0,30% - Crédit Logement 5 367 € - Frais de dossier + tenue de compte 528 €.

Nous sommes pour le moment dans nos estimations, mais attendons d’autres offres. A voir si en faisant jouer la concurrence, nous pouvons obtenir un meilleur taux ou une délégation d’assurance.

La déclaration préalable est déposée depuis le 02 février en mairie, (date du récépissé) nous pourrions dès la semaine prochaine, finaliser la vente.

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#8 27/02/2021 09h37

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Bonjour,

Vous semblez maîtriser le sujet, mais attention au retrait d’acte illégal (je en vois pas pourquoi comment, mais c’est à signaler, et j’ai supposé que vous n’étiez pas en périmètre ABF bien entendu) et au fait que la DP tacite (par définition) doit être envoyée au contrôle de légalité pour créer du droit (le droit de changer de destination).
Mon conseil : prenez un peu de marge, idéalement 2 mois…Evoquez ces points si besoin avec votre notaire.

Dernière modification par Iqce (27/02/2021 09h37)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#9 27/02/2021 10h27

Membre (2019)
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j’ai supposé que vous n’étiez pas en périmètre ABF bien entendu

La parcelle n’est pas implantée dans un périmètre de protection, ce point était confirmé lors de notre dépôt à l’urbanisme.

Mon conseil : prenez un peu de marge, idéalement 2 mois…Evoquez ces points si besoin avec votre notaire.

C’est ce délai que nous avons demandé lors de la promesse de vente, soit 5 mois entre la promesse et l’acte authentique pour avoir le temps d’effectuer toutes ces démarches.

nous pourrions dès la semaine prochaine, finaliser la vente.

Je devrais plutôt dire, nos conditions suspensives devraient être écartées dès la semaine prochaine et les notaires pourraient entamer le projet d’acte de vente.

Dernière modification par CaptnSam (27/02/2021 10h28)

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#10 27/02/2021 20h06

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CaptnSam a écrit :

La déclaration préalable est déposée depuis le 02 février en mairie, (date du récépissé) nous pourrions dès la semaine prochaine, finaliser la vente.

Bonour,

Ce n’est qu’un détail mais qui peut avoir parfois son importance.
DP ou PC doivent être affiché publiquement, pour que le délais ne soit pas contestable, si vous êtes prit par le temps, faite un constat d’huissier pour l’affichage, ca coutera 150€, mais si par hasard un voisin conteste l’affichage votre délais d’instruction ne sera pas décalé d’autant.

Pascal

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[+1]    #11 27/02/2021 20h20

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NB : l’affichage déclenche le délai de recours des tiers. Qui est de…2 mois comme indiqué plus haut.
NB 2 : Vous avez raison, il faut le faire. wink On ne va pas en discuter.
Mais dans un tel cas, pour la parfaite information des lecteurs, si un recours est très facile en cas de défaut d’affichage, la mesure correctrice l’est tout autant : on affiche avec un constat. En théorie on entre bien sur dans le champ réglementaire du PV au titre du Code de l’Urbanisme ; mais dans la pratique, le substitut du procureur propose à ce dernier le classement sans suite. Sauf si récidive ou autre facteur aggravant noté dans le soit transmis bien sur.

Dernière modification par Iqce (27/02/2021 20h25)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#12 28/02/2021 14h30

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Merci pour vos conseils.

Nous avons jusqu’au 28 juin pour signer la promesse de vente.

Pour la preuve d’affichage, nous allons opter pour le témoignage de connaissances de la commune, (commerçants, médecins etc) sans liens directs avec nous.

Mais effectivement il vaut mieux "se couvrir".

Dernière modification par CaptnSam (28/02/2021 14h30)

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