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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 02/06/2020 21h07

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Bonsoir à tous,

je vais essayer d’expliquer le projet au mieux !

pré-requis couple 2 enfants  38 ans, revenu fiscal 62k€ et j’ai déjà un LMNP dans la même résidence sénior pour lequel je suis au réel et j’ai bénéficié de la loi BOUVARD qui s’arrête cette année.

Je suis entre temps devenu le président de la société de gestion qui gère la Résidence.

Et donc il restait des lots à acheter, pour lesquels je me suis positionné pour un lot de 20lots à 200k€ l’ensemble.
Ces lots seront en bail commercial avec la société de gestion pour 11 ans et 11 mois, avec un loyer modéré : revenu de l’ensemble annuel 50k€

Donc oui une très bonne rentabilité tout de même, et je cherche donc à optimiser au mieux !

Mon projet :
1°) mettre 15 lots en LMNP avec passage en micro-bic avec le premier lot et je m’arrange pour pas dépasse les 62k€ pour rester en LMNP.
==> De plus je peux rejouer le CENSI BOUVARD pour  ces lots.

2°) mettre les 5 autres en ?
je dirais SCI à l’IS
car IR impossible en meublé, après je suis pas obligé de louer en meublé…donc je peux envisager à l’IR, mais j’aurais les autres en non propres en meublés çà fait pas bizarre point de vue des impots ?

Pour les LMNP une facture de 30 000€ me sera faite de la société de gestion pour l’achat de meuble.

MON BUT :
transmettre mon patrimoine dans 20 à 30 ans aux enfants donc la SCI, avec entre temps l’achat par la SCI des lots  en nom propre après 22 ans ( plus value)

question:
pour le LMNP en micro-BIC : dois-je juste mettre mon revenu total ?
ce revenu est-il TTC ou TVA?
et quelle TVA actuellement c’est 10%, mais puis-je rester hors taxe ?
comptable obligatoire ou pas car il n’y a que dans la case des loyers BIC micro BIC à renseigner ?
Et faire des déclarations de TVA tous les mois ou ans  serait même mieux.

Ensuite la SCI :
- à l’IS ou à L’IR: sachant qu’avec les lots en LMNP je serais tout juste dans la tranche des 30%, donc très rentable dans ma tranche d’impôt….et surtout avec le crédit d’impôt de 11%.

Et je m’arrangerais pour jamais pendant 9 ans dépasser  mes autres revenus, mais justement quels sont-ils ?

Ma SCI puis-je avoir aussi ( à l’IR ou IS  via dividendes) avoir des revenus directement en foncier ?
la SCI ou autre statut d’ailleurs que me conseillez-vous ?

Enfin la SCI mon but est de faire un petit salaire de gérant de 500 €/mois car je coris qu’il y a que 50% de charge sociale..
Puis-je faire un loyer de ma résidence principale à ma SCI afin d’optimiser…

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), micro-bic

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[+1]    #2 02/06/2020 22h15

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Une question à vous poser : que gagne le vendeur à vous vendre ces 20 lots à ce prix ? Mieux vaut être sur de la réponse avant de plonger… Et si le président de la société de gestion achète à vil prix un actif appartenant auparavant à la société de gestion, ça pose problème (et la cause des ennuis juridiques de Richard Ferrand seront une bonne action à côté de ça…).

Une fois cette question résolue….

Il faut envisager diverses alternatives :
   - mettre les 20 lots en LMNP (ou LMP: pourquoi donc vouloir l’éviter à tout prix ?), au réel, en les acquérant en direct (pas via une société) ?  Vous pourrez au moins amortir la majeure partie des 200k€ investis (mais pas le bien en BOUVARD, tout du moins pas pour la partie de sa valeur qui a bénéficié de la déduction BOUVARD).
   - idem en  location meublée au micro-BIC  (mais je doute que le bien ayant bénéficié du BOUVARD puisse aller en micro-BIC, donc ce choix serait déjà exclu).
   - tout mettre dans une société (SCI par exemple) à l’IS et louer nu.
   - panacher ces alternatives.
et ensuite comparer les impacts (en particulier fiscaux, sur les revenus, et lors de la revente) des différentes alternatives. Votre TMI IR aura un gros impact sur le résultat. Mais si vous escomptez revendre un jour les 20 lots (avec potentiellement une belle plus-value), mieux vaudrait les détenir en propre (ou via une structure transparente), pour bénéficier des abattements pour durée de détention  (si dans 30 ans -dans 22 ans l’imposition de la plus value restera lourde, cf PS), un acheteur propose 800 k€ pour percevoir les 80k€ annuels de loyers associés à ces 20 lots, mieux vaudrait ne pas détenir ces lots dans une structure à l’IS).

La transmission du patrimoine ne devrait guère avoir d’influence sur votre choix (en détenant les lots en propre, il serait aisé de donner ou transmettre lot par lot, avec encore moins de contraites que des parts de société).

Pour la TVA : si l’opération est éligible à la TVA (pour du neuf, ça dépend si 3 des 4 conditions sont respectées, dans votre cas je ne sais pas, ça dépend de ce qui a été fait au départ), vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat (vous achetez HT) et devez alors facturer (et rembourser au fisc) la TVA sur les loyers, et le montant en BIC est HT. Les déclarations de TVA sont mensuelles, ou trimestrielles, ou annuelles, selon le montant de TVA en question (celui de l’année d’avant). C’est galère à faire soi-même (et une routine pour le comptable pro), mais faisable (sur Professionnel | authentification).

En régime micro, pas besoin de comptable.

Avec une SCI IR, vos locations nues généreront du revenu foncier. Une SCI IS ne générera pas de revenus fonciers, mais pourra distribuer un dividende (qui sera du revenu mobilier, éligible aux -40% si vous cochez la case 2OP), et pourra auparavant vous rembourser (sans aucune fiscalité) la partie des 200k€ (servant à acheter les 20 lots) que vous aurez apportés en CCA (Compte Courant d’Associé) (=que vous aurez prêté à la SCI IS) à la SCI IS (qui aura un capital très faible, par exemple 100€, voire 1€). La SCI IS pourra verser une "rémunération du gérant" (mais il faudra je pense être immatriculé à la SSI, et déclarer ceci, comme les BIC si vous avez du meublé détenu en direct ou via une structure à l’IR, et payer les cotisations en conséquence) (ce sera aussi à déclarer à l’IRPP).

Pour le "loyer de ma résidence principale à ma SCI afin d’optimiser", je n’ai pas compris ce que vosu vouliez dire. Détenir sa RP via une SCI est souvent une très mauvaise idée. Facturer à sa SCI IS des frais pour héberger son siège social dans sa RP est possible (mais un loyer devient des revenus fonciers imposable pour vous donc à éviter, et préférer juste refacturer une quote-part raisonnable de la taxe foncière, taxe d’habitation, électricité, chauffage, internet, etc. voire l’ordinateur, l’imprimante, les ramettes de papier,)


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#3 02/06/2020 22h56

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point par point :
- l’achat c’est une vente liée à une liquidation judiciaire du promoteur, donc j’ai fait une offre  à  200k€ et c’est passé, c’est un peu compliqué mais le résultat est là!

Ensuite c’est TTC  sans TVA car date d’achèvement des travaux 2014, donc plus de 5 ans..

je suis le président de la société de gestion et mon but est de faire vivre cette dernière..d’ou des petits loyers pour les lots environ 200€HT /lot, ce qui est suffisant ( les lots font entre 18 et 60m², c’est une résidence sénior)

Je compte mettre le max en LMNP pour le statut micro-bic sans dépassé les 50% de mes revenus pour bénéficier grosso modo de 2000€/an de crédit d’impôt via CENSI BOUVARD.

donc en LMNP micro-BIC, je déclare 200*20*12= 48 000€    dans la case LMNP micro-BIC ( je la connais pas )

EN LMNP je n’aurais pas besoin de comptable  j’ai une case à remplir  ( si pas de TVA)

En LMP je perds le CENSI  et  deuxième inconvénient serait la plus value me semble -t-il ?

les lots raisonnablement auraient une valeur d’environ 1 M€, si je pars sur une moyenne de 50k€, ils sont tous neufs avec chacun sa sdb et sa cuisine.

je ne sais pas si je dois pas juste en détenir en nom propre  nu dans tous ces cas de figure afin de me faire des revenus foncier, histoire d’être sûr de ne pas dépasser les fameux 50% de revenus du LMNP ou je perdrais à mon sens gros.

Pourquoi dites vous que ce ne serait ps grave de passer en LMP ( si j’enlève le côté CENSI) ?

BUT : je souhaiterai avoir 2 structures pour jouer au vase communicant, et de ne surtout pas être à plus de 50% de revenu avec le LMNP

le réel n’est vraiment pas intéressant pour moi j’arrive péniblement à déduire 35% ( amortissement, compta , intéret….)

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#4 02/06/2020 23h23

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Une autre piste a envisager (indépendamment du reste) : mettre en vente 1 ou 2 lots (avoir toujours qqs lots en vente), pour réaliser petit à petit la grosse plus-value que vous avez engrangée avec cette acquisition, et petit à petit pouvoir bien plus diversifier votre patrimoine.


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#5 02/06/2020 23h33

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Oui et NON, car je suis le  président de la société de gestion et je compte y travailler en tant que directeur d’ici 1 an en plus du personnel ( au nombre de 4 actuellement).

Car actuellement je suis salarié d’une grosse société, mais je compte quitté d’ici 1 an  pour me consacrer uniquement à cette activité.

Et le fait d’avoir 1/3 de la Résidence en "perso" sera une bonne chose comme variable financière…

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#6 03/06/2020 17h30

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Bonjour nicoworld,

Je trouve l’idée de revendre un ou deux lots excellente, surtout si vous comptez devenir le directeur de cette résidence. Vous serez de toute façon très probablement actionnaire majoritaire et revendre deux ou trois lots ne devrait pas changer grand chose sur ce point.

Par contre, vous pourrez diversifier un peu votre patrimoine. Dans un an, vous aurez alors vos revenus du patrimoine et professionnel qui proviendront tous de la résidence. Cela me semble risqué.

Evidemment, si vous avez un autre patrimoine que ces 20 lots, cela change beaucoup de choses.

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#7 03/06/2020 17h39

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je suis d’accord que j’ai tous les œufs dans le même panier, mais c’est mon fond de commerce.

J’ai 2 autres logements ailleurs mais c’est tout, avec loyer de 500€ chacun.

Alors que là le but est vraiment de jouer au vase communiquant entre société de gestion et l’achat des lots.

Par contre j’ai pas compris l’histoire de la plus value ?
==> je pourrais vendre à ma SCI ?  ce que je compte faire au bout de 22 ans pour contourner la plus value   particulière et à ce moment faire rentrer mes enfants dans la SCI

( y a t-il un post qui traite précisément des SCI : démembrement usufruits…)

Je rappelle qu’un lot est acheté environ 8 000€ alors qu’il pourrait être vendu 40 à 70 000€ selon la taille.
Donc si je vends un lot 40 000€ comment est calculé la plus value  sur un lot ?

Merci

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[+1]    #8 03/06/2020 18h13

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La plus value immobilière d’une personne physique sera imposée à 19% d’impôt (sur un montant bénéficiant d’abattements, jusqu’à 100% après 22 ans), et 17.2% de prélévements sociaux (sur un montant bénéficiant d’abattements, faibles jusqu’à 22 ans, puis forts, jusqu’à 100% après 30 ans), et docn complètement exonérée après 30 ans. (lire ceci). Donc si les lots sont détenus en propre (par une personne physique, ou par une société fiscalement trasnslucide comme une SCI IR), après 30 ans (pas 23 ans, car après 23 ans il reste encore 17.2% de PS à payer sur la majeure partie de la plus-value), il y a exonération totale sur la plus-value lors de la revente des parts.

Ce n’est pas du tout le cas si c’est une personne morale, imposée à l’IS, qui réalise la plus-value immobilière, et qui n’aura aucun abattement, même après 100 ans !
Dans ce cas, on a les alternatives suivantes (sauf erreur de ma part, et à fiscalité inchangée), pour une SCI IS créée avec 100€ de capital, qui achète des biens pour 200k€, lesquels valent 30 ans plus tard un peu plus de 1M€ :
   - soit la SCI revend ces biens pour 1 M€, constate une plus-value long terme de 800 k€, sur laquelle elle paiera 12.8% (cf Art 39 quindecies), en plus d’une plus-value court terme du montas des ammortissmeents réalisés sur ces biens (qui ont réduit l’IS des années passées) qui s’ajoute au résultat de l’exercice et subira donc l’IS; ensuite, pour que l’associé récupère les fonds, la SCI lui verse 697600€ de dividendes (800k€ - 12.8%) brut, sur lesquels l’associé reçoit effectivement 488 320€ (après application du PFU de 30%) net de tout.
   - soit l’associé vend les parts de la SCI IS (pas d’abbattement non plus dans ce cas là, si SCI non translucide), par exemple pour 700 k€ (Note: l’acheteur devant en plus payer 5% de droits sur cet achat de parts de société à prépondérance immobilière, soit 35k€), et paie alors sur la plus-value réalisée sur ces parts (sur 700 000€ - 100€), typiquement au PFU de 30%, et il lui reste alors 490 030€ net de tout.   
   - soit il y a une ou des donations de parts (de l’associé inital à, par exemple, ses enfants, ou à un tiers), ou une transmission de parts par succession, avec lors de la donation/succession paiement de droits sur la valeur des parts, et, lors de la vente des parts, imposition sur la plus-value entre le prix de vente et la valeur des parts lors de la donation/succession.
Dans toutes ces alternatives, il y a une (lourde) imposition sur la plus-value générée.

Si vous comptez revendre assez rapidement, les abattements perdent leur intérêt (et la structure IS gagne de l’intérêt), au niveau de l’impoition de la plus-value. Mais de manière pragmatique, il faut évaluer ce qui se passera en tenant compte de la fiscalité sur les revenus générés par ces lots (quelle que soit sa forme), et aussi sur la plus-value.

Personnellement, avec la surface financière qui semble la votre, je diversifierais, et céderais des lots (si je trouve un acheteur disposé à payer un prix correct), sachant qu’il n’est pas nécessaire de conserver tous les lots pour contrôler l’ensemble, et j’utiliserais le cash dégagé pour investir ailleurs.
Imaginez juste le scénario, certes improbable et du genre stress test, où une décision administrative rendrait le batiment impropre à héberger des résidents pendant des années (pour une cause quelconque, par ex une contamination radioactive localisée, ou une pandémie de Covid-25 avec inadaptation du bâtiment à mettre en place des mesures de distanciation sociale adaptées sauf à coût prohibitif)…


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#9 03/06/2020 18h24

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je ne sais toujours pas quoi faire…

le fait de passer en LMP est-il génant en fait  ?

la plus value pro, qu’en est-il :  il y a une exonération si détention de plus de 5 ans et moins de 90000 € de recettes de cette activité. Notez que c’est 5 ans à compter du début de l’imposition comme LMP, et non pas 5 ans à compter de l’acquisition du bien.

Cela veut dire qu’au bout de  5 ans de LMP il n’y a plus de plus value ?

En LMP , il existe le micro-bic également ou pas ?
il faut un comptable ?

le seul point de suite sur lequel je perdrais c’est le CENSI BOUVARD, donc je vais tout faire  pour rester en dessous de mes revenus mais voilà ce que je risque.

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#10 03/06/2020 18h30

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En étant LMP pendant au moins 5 ans, avec moins de 90 k€ /an de recette, il n’y a en effet pas d’imposition sur la plus-value long terme (mais seulement sur la court-terme, qui embète beaucoup de LMP, cf Page ou ressource introuvable ! mais qui n’est pas la principale préoccupation dans votre situation).

Si vous comptez avoir votre activité principale sur cet immeuble bientôt, c’est le choix logique…
Dans 5-10 ans, peut-être aussi préférerez-vous ne plus gérer l’opérationnel au jour le jour, et vous contenter de revenus comme LMP (et embaucher un directeur de la résidence, ou faire gérer la résidence par un des réseaux qui en gèrent plein d’autres, et qui sera ravi de racheter un fond de commerce s’il marche bien (d’ailleurs : à qui appartient-il ?)).

A ma connaissance, le LMP n’est pas incompatible avec le régime micro (mais là il faudra rester en dessous de 70 k€/an de recettes je crois), même si c’est assez atypique, et que vous aurez plus de charges avec les cotisations SSI. Vous devriez faire faire des simulations par un expert-comptable habitué à la location meublée. Je suppose que l’exploitation de l’immeuble (4-5 salariés, sans doute des prestataires externes, plein de fournitures, 60 résidents à facturer, 40 bailleurs à payer, etc.) fait de toute manière déjà appel à un expert-comptable.


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#11 03/06/2020 22h16

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Alors la société de gestion  j’en suis le président  et actionnaire majoritaire depuis 1 an, tout était prévu ainsi.

Et si je vais "travaillé" sur site c’est pour augmenter le taux de remplissage, car il s’agit d’une résidence intergénérationnelle, avec une partie sénior, une autre étudiant et une autre pour des temporaires  ayant des missions dans la région.

L’ambiance, l’état d’esprit est très bon.

Mais les employés sont ps aussi regardant que moi sur le remplissage, et  rien qu’en boustant un p’ti peu c’est 5000€ de plus qui rentre tous les mois, en optimisant…
Mais  voilà les employés même si très bon ne sont pas trop sensible à cela.

Donc en LMP au bout de 5 ans que se passe-t-il sur les plus value je n’ai pas compris ?
Et donc en LMP il y a le SSI  à payé quel est le cout estimé ?

Et oui j’ai un comptable pour la société de gestion, qui m’a orienté plutôt vers une SCI à l’IS pour les lots, et bien oui il prêchait pour sa paroisse, 2000 € de compta en plus par an…
Quand je lui ai parlé de LMNP en plus  en micro -BIC, il n’a plus rien à faire….

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#12 07/06/2020 18h29

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Bon je vais vraiement m’arranger pour :
- le maximum de lot en LMNP et ne pas dépasser les 70 000€ et autres regles CA > au revenu famillial
- mettre 4 lots dans une SCI

en SCI je part sur de l’IS car c’est du meublé
- donc l’imposition serait : 15% d’imposition et ensuite flat taxe 30%  soit 45 %  ?
je vais m’arranger pour me faire  un petite salaire de gérant de 400€ ce qui serait bien  qu’en pensez-vous ?
peut-on raisonnablement mettre quelque frais  de logement…

Je m’explique la SCI aurait un CA d’environ 15 000€ l’année max donc un salaire de 400€  avec charge à 50% ca donne 7 200€.

çà passe même si j’ai un bail commercial avec la société de gestion  de 9 ans  un salaire sur la SCI ?

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#13 07/06/2020 19h35

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GoodbyLenine, le 03/06/2020 a écrit :

En étant LMP pendant au moins 5 ans, avec moins de 90 k€ /an de recette, il n’y a en effet pas d’imposition sur la plus-value long terme (mais seulement sur la court-terme, qui embète beaucoup de LMP, cf Page ou ressource introuvable ! mais qui n’est pas la principale préoccupation dans votre situation)

Je ré-explique (une dernière fois) avec des chiffres :

Hypothèse 1 : Vous achetez des biens en nom propre pour les louer meublés, pour 200 k€, et vous les revendez 8 ans après pour 1 M€, ces biens ont été inscrits comme immobilisations au bilan de votre activité de loueur meublé et il y a eu 41 k€ d’amortissement, vous avez été LMP au moins durant 5 exercices, au réel [*], et pour les 2 derniers les recettes annuelles moyennes de l’activité sont inférieures à 90 k€.
Conséquenses, sauf erreur de ma part :
   - la plus-value court-terme (ici 41 k€) augmente d’autant le BIC de l’exercice durant lequel la cession a lieu
   - la plus-value long-terme (ici 800 k€) est exonérée d’impôt

[*] Si vous faites du micro BIC, j’ignore ce qui se passe (mais il me semble assez innapproprié de vouloir économiser ainsi des queus de cerises). De toute manière, vu l’enjeu financier pour vous, trouvez-vous un expert-comptable compétent en location meublée (ou un avocat qui vous garantisse la pertinence de votre montage, comme M.Le Boulc’h par ex dont les coordonnées figurent dans son livre) : Il en existe qui gèrent des centaines de LMP ou LMNP,  connaissent bien les textes relatifs à la location meublée, et suivent régulièrement leurs évolutions, ce quine semble pas être le cas du votre.

Hypothèse 2 : Vous achetez des biens pour les louer meublés, via une SCI IS, pour 200 k€, et la SCI les revend 8 ans après pour 1 M€, ces biens ont été inscrits comme immobilisations au bilan de la SCI et il y a eu 41 k€ d’amortissement, vous n’avez pas été LMP mais juste associé (et sans doute gérant) de la SCI laquelle a payé de l’IS quand elle a fait du bénéfice.
Conséquenses, sauf erreur de ma part :
   - la plus-value (ici 841 k€) augmente d’autant le résultat de la SCI sur l’exercice durant lequel la cession a lieu
   - la SCI paiera l’IS sur cette plus-value, et, quand la SCI distribue ensuite ce qui reste de ce bénéfice, sous forme de dividende, il y aura 30% de PFU retenus à la source.
   - il vous restera donc beaucoup moins (environ la moitié) dans votre poche, net de tout.


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