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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/01/2021 18h53

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Mes parents s’approchent de la retraite et souhaiteraient vendre leur immeuble de rapport sur Calais, centre ville, composé de 7 studios. Ils ne souhaitent pas passer par une agence mais je pense qu’ils sous-estiment la valeur de leur bien.

C’est un immeuble de rapport sur 2 étages composé de 7 studios dont un duplex. Ils sont loués 350x2 , 320x3 , 300 et 280 pour 2*22m², 3x18m², 15m² et un duplex de 15m² (TOUTES charges comprises). Le compteur est commun d’où les charges comprises.
Ce sont des petits studios mais le marché de la location étudiante marche bien sur calais. Nous n’avons jamais eu de vacances locatives durant plus d’un mois.

Mon père est très bricoleur, et a refait l’isolation, les vitres sont double vitrage, il a installé des panneaux solaires et un ballon thermo-dynamic ce qui a divisé la facture d’électricité par deux. En outre ils pratiquent des loyers qui, je trouve, sont légèrement en dessous du marché, ou tout du moins dans la fourchette basse.
Il n’y a aucun travaux à faire.
Le soucis c’est qu’ils ne veulent pas passer par une agence et j’ai peur que s’ils le mettent sur leboncoin, ils laissent le bien partir au premier qui fasse une offre.

J’ai créé ci-dessous un excel avec les charges et les taux de rentabilité pour différent prix



Pouvez-vous me dire ce que vous en pensez?
Quel prix pourraient-ils en tirer? Ils ne sont pas particulièrement pressé mais aimeraient vendre en 2021.
Doivent-ils passer par une agence? Un site spécifique pour les investisseurs en immeuble de rapport (Avez vous des suggestions)?

Voilà j’espère être dans la bonne partie de forum, j’ai l’impression que les études de cas sont généralement pour des achats mais je n’ai pas vu de section pour les ventes.

Bien Cordialement,
Moi

Dernière modification par Fishing4Opportunities (24/01/2021 21h22)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière), vente

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#2 24/01/2021 20h01

Membre (2015)
Réputation :   50  

Bonjour,

je ne connais pas le marché de Calais, mais vous pouvez calculer dans un premier temps la valeur de l’immeuble en effectuant un simple calcul.
A quel niveau de rendement un investisseur sera prêt à acheter votre immeuble ?
A 8%, cela donne le calcul suivant :
[26700 (montant des loyers annuels) X 100 ] / 8 (rendement recherché)
= 333.750€

Ajustez le calcul avec le rendement qui correspond au marché local et vous aurez une idée approximative de la valeur de l’immeuble. Ensuite et toujours en fonction du marché local, réajustez le montant à la hausse si les studios sont des biens recherchés, à la baisse s’ils sont difficilement louables. Appliquez également un bonus ou un malus en fonction de l’état de l’immeuble, de sa localisation…

Plus simple et plus sûr, demandez à une agence d’expertiser le bien.

Bien à vous,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (24/01/2021 20h02)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#3 24/01/2021 20h07

Membre (2010)
Réputation :   167  

Fishing4Opportunities a écrit :

Quel prix pourraient-ils en tirer? Ils ne sont pas particulièrement pressé mais aimeraient vendre en 2021.

Base de données Patrim qui vous donne la moyenne des transactions récentes
ou Stats de la Chambre des Notaires
Vous connaissez Calais mieux que nous je crois
Ensuite regarder les vitrines des agences pour des biens similaires


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 24/01/2021 20h13

Membre (2016)
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Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

Fishing4Opportunities a écrit :

duplex de 2*7.5m²

Je n’ai pas compris.

Pour l’estimation, pourquoi ne pas contacter 3 agences afin d’avoir une fourchette de prix ?

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#5 24/01/2021 20h27

Membre (2013)
Réputation :   64  

Meme si vous passez pas par une agence pour la vente cela ne vous empêche aucunement de les contacter pour avoir une fourchette de prix.
Regardez les annonces actuellement sur le bon coin et autres sites pour connaitre les agences plutôt spécialisées dans la vente d’immeuble.
Et si vous avez du temps essayez de visiter des biens concurrents à celui de vos parents pour affiner votre estimation

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#6 24/01/2021 20h36

Membre (2021)
Réputation :   0  

AesculusHippocastanum a écrit :

A quel niveau de rendement un investisseur sera prêt à acheter votre immeuble ?
A 8%, cela donne le calcul suivant :
[26700 (montant des loyers annuels) X 100 ] / 8 (rendement recherché)
= 333.750€

Justement c’est la question que je me pose et à laquelle j’espère une idée de réponse.
Quel niveau de rendement un investisseur demande dans une ville comme Calais ? Il y a un bon dynamisme au niveau du logement étudiant mais je crains que la ville n’attire pas beaucoup d’investisseurs.

Excusez mon imprécision, je pense vous avoir induit en erreur avec mes 26700 ou 26940. Pour calculer le rendement il faut soustraire l’eau , l’électricité et le gaz non?
Donc avec 22 328 de (loyers-charges )pour un rendement de 8% on arrive à 279 000.

Merci pour toutes ces réponses, nous allons donc contacter des agences pour une estimation, sans nous engager, selon vos conseils.

Dernière modification par Fishing4Opportunities (24/01/2021 20h43)

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#7 24/01/2021 21h03

Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Je vais être un peu dur avec vous et avec certains de mes collègues, mais comme vous êtes en formation finance, vous avez besoin de revoir vos bases…

Le marché de calais est saturé d’immeubles à vendre. Il y en a actuellement 82 à vendre soit environ 2 fois plus qu’à lyon sur lbc.

Donc en gros, à calais, un immeuble ne vaut que ce qu’un acheteur veut bien offrir. Il n’y a aucune activité économique majeure à calais, et ça n’est pas prêt de changer. Je pense que votre père connait bien cela. Et je pense qu’il a raison d’éviter de passer par les agences qui n’auront aucune plus-value, bien au contraire. Si j’étais investisseur sur calais, je viserai l’achat en direct et j’aurai l’embarras du choix, en économisant les frais d’agence en sus.

Le bien est-il soumis au permis de louer?

Surtout si j’ai tord dans mon analyse, n’hésitez pas à le dire!

Dernière modification par lachignolecorse (24/01/2021 21h22)


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#8 24/01/2021 21h13

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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L’histoire du compteur unique d’électricité + des petites (et très petites) surfaces fait perdre beaucoup de valeur à l’immeuble… A prendre en compte pour se situer par rapport aux autres immeubles en vente.

Je ne connais pas Calais et son marché immobilier. Cependant, la période est propice aux vendeurs de biens locatifs…

Dernière modification par Pierrot31 (24/01/2021 21h14)

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[+1]    #9 25/01/2021 00h48

Membre (2014)
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Donc l’hypothèse, c’est que vos parents exploitent des logements, les restaurent, et pas du petit (7 lots), mais seraient incapable de valoriser leur bien, et vendraient à la première offre? En plus les 2 personnes en question seraient tellement mal renseignés qu’ils voudraient ne pas passer par une agence pour vendre?

Voici quelques réponses pour le prix:
- Vous demandez à vos parents, qui semblent connaître l’immobilier;
- Vous multipliez le loyer annuel hors charges par 10;
- Vous prenez le prix du quartier, et vous multipliez par le nombre de m2;
- Vous prenez le prix d’un studio, et vous multipliez par 7. Vous aurez le prix maximum;
- Vous appelez 3 agences si après ça vous ne savez toujours pas.

Sinon, la prochaine fois que vous voulez une évaluation gratuite et précise, précisez l’adresse exacte et fournissez des photos, ça aide.

Pour la deuxième question, doivent-ils passer par une agence? Oui, je l’exige. De préférence, celle près de l’hôtel de ville. Cela fait déjà 2 ans que la pauvre n’a pas renouvelé sont cabriolet Audi. Imaginez sa honte.

édit: évidemment, si la division du bâtiment a été faite à la sauvage sans déclaration, vous pouvez enlever 25% à votre estimation.

Dernière modification par Trahcoh (26/01/2021 00h13)

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