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#1 02/06/2019 14h08

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour,

Voici mon projet, j’en appelle à votre expertise et votre sagesse.

VOTRE PROFIL
- mariée en séparation, cadre en banque, 33ans, 30%, salaire 44000e annuel +3000e de revenus foncier

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyenne
- Fiscales: plutôt bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): bonne
- Sociales: très bonne
- Temps disponible: les week-ends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : ancienne maison divisée en 5 appartements
- Année de construction: 1930
- Bâtiment non mitoyen sur 2 étages orienté sud de 130m2
- Déjà occupé : tout est loué actuellement
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun  avec relevés manuels : je ne sais pas ce que cela implique d’avoir un seul compteur pour 5 appartements
- Études de la copropriété : pas de copro
- Concierge  non
- Décoration :moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : le havre
- Centre-ville, périphérie: centre ville à 400m de la plage
- le bâtiment est à 30m de l’école d’infirmière (étude sur 3 ans)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : super emplacement mais pas sûr que cela prenne de la valeur vu que le mètre carré est déjà cher

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire :312000e
- Loyer déjà pratiqué : 22000e annuel HC
- Taux de vacance envisagé :1 mois tous les 3 ans
- pas de gestion déléguée

- Travaux immédiats : aucun
- Coût des travaux à 5-10ans : le bâtiment permet une surélévation d’un étage. Si le coût de la surélévation est inférieur au mètre carré du quartier j’aimerais le faire pour faire 2 appartements de plus et capitaliser sur ce super emplacement

- Taxe foncière hors TEOM: 2200e
- Assurance PNO :350e
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : les appartements sont loués principalement à des étudiants avec garant: est ce que cela sert à quelque chose de prendre une GLI ?

- Rentabilité net (rendement locatif) :5,69%
Cash flow 292e/mois
En Sci à l’IS

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit hors assurance: 1,23% +0,1% d’assurance
- Durée du crédit:25 ans (différé à négocier pour faire un peu de trésorerie)
- Frais de tenue de compte : 300e
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 30000e
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION
Sci à l’is. Actuellement les appartements sont loués meublés.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif 292e par rendement locatif

Commentaire: je ne sous paye pas ce bien mais je m’assure d’une location facile grâce à l’emplacement. Idem, je n’ ai pas une rentabilité délirante mais le projet s’auto finance et il n’est pas "compliqué" car c’est mon 1er gros projet (après ma rp et mon 1er locatif). Je n’ai pas de projet de revente.

3 questions:
- qu’entraine le fait d’avoir un seul compteur pour 5 appartements ?
-Sur le titre de propriété, il est noté 3 appartements. Les 2 supplémentaires n’ont donc pas fait l’objet de démarche pour les déclarer ? Quels sont les impacts ? Dois je le prévoir ?
- Que pensez vous du projet de surélévation ? L’avez vous déjà fait ?

Je suis bien évidemment preneuse de tout conseil/avis.

Merci

Mots-clés : emplacement, immeuble, immobilier

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#2 02/06/2019 16h50

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Quelques remarques rapides :
- manifestement, on vous vend un rendement. Qu’est-ce qui vous empêcherait de faire de même (prendre une maison pas chère et la transformer en petits logements) ? Le temps et les difficultés que cela représente. Donc, on vous vend cher une bonne idée déjà réalisée. C’est beaucoup moins intéressant que d’avoir la bonne idée soi-même, puis la mettre en oeuvre, mais c’est plus simple. Si vous êtes consciente de cela, pourquoi pas.

- 3 appartements sur le papier et 5 au réel, un seul compteur éléctrique : cas très fréquent d’une maison "mal divisée", ou en tout cas, divisée à la hussarde. Faites donc une recherche pour trouver les inconvénients maintes fois discutés.

- sur le compteur unique, lire : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

En résumé, sur ces maisons "mal divisées", on pourrait dire "c’est très limite, voire illégal, à bien des points de vue, mais tout le monde le fait, et en pratique, ça passe, enfin, la plupart du temps, sauf locataire mauvais coucheur, sauf députés qui nous pondent un nouveau texte qui fera la chasse à ce type de logement, etc". Donc, en gros, il y a une part de risque et d’incertitude, sans qu’on puisse déterminer précisément la probabilité et la gravité de la survenue de problèmes découlant de cette division.

- pourquoi SCI IS ? AMHA, le LMNP au réel est possible (vous aurez > 23 k€ de recettes mais moins que la moitié des revenus du ménage donc vous restez LMNP). En gros, c’est comme la SCI IS, sans l’imposition sur la PV à la revente, donc plus intéressant. Un peu plus simple aussi (un peu moins de formalités).

- je regarderais très attentivement l’état du bien et les travaux nécessaires à court et moyen terme. Si le propriétaire vous vend sa "vache à lait", il est probable qu’elle ait bien donné pendant assez longtemps, sans aucun investissement réalisé ces dernières années. Ca peut paraître propre, voire récent, mais il est probable qu’il y ait du retard dans l’entretien et dans les diverses améliorations qui seraient nécessaires.

- emprunt de 25 ans pour du locatif, c’est très rare, mais je suppose que vous êtes bien placée pour vérifier que vous y avez droit…

Dernière modification par Bernard2K (02/06/2019 16h52)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 02/06/2019 18h08

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réaction à chaud.

J’avoue avoir un peu de mal avec le calcul de rentabilité, parce qu’il n’est pas détaillé. Toujours un peu gênant d’avoir ’le logiciel en ligne dit que… Mais bon.

Si vous partez en SCI IS, il faut ajouter la CRL (que j’évalue à minima parce que vous n’indiquez pas le le montant total encaissé) et aussi le coût du comptable (un tarif très gentil : 1000€ TTC).

Charges = 2200 € TF + 350 € PNO + 3.1 k€ prêt + 550 € CRL + 1000 € comptable = 7 200 €.

Rentabilité nette hors fiscalité = (22 k€ - 7.2 k€) / 312 k€ = 4,7 %. Donc on n’est pas sur du 5,9%.

Et je n’ai pas intégré les travaux qui ne manqueront pas d’arriver en 25 ans…voire dés le début (cf. post Bernard2k).

Cela étant dit, on est effectivement sur un CF de l’ordre de 200€ mensuels … toujours sans travaux.

Ma conclusion : vos calculs tiennent la route (même s’il semble que vous oubliez des charges) tant qu’on n’intègre pas les travaux et autres facteurs de risques (à nouveau, cf. post Bernard2k) sur un immeuble de 5 lots. Et avec 7% de renta brute, vous n’avez pas beaucoup de gras.

Ce serait moi, j’y retournerais avec un homme de l’art pour évaluer ces coûts / risques (à moins que vous ne sachiez les évaluer vous-même).

Dernière modification par carignan99 (02/06/2019 18h13)

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#4 02/06/2019 18h41

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Bernard2K a écrit :

Quelques remarques rapides :
- manifestement, on vous vend un rendement. Qu’est-ce qui vous empêcherait de faire de même (prendre une maison pas chère et la transformer en petits logements) ? Le temps et les difficultés que cela représente. Donc, on vous vend cher une bonne idée déjà réalisée. C’est beaucoup moins intéressant que d’avoir la bonne idée soi-même, puis la mettre en oeuvre, mais c’est plus simple. Si vous êtes consciente de cela, pourquoi pas.

- 3 appartements sur le papier et 5 au réel, un seul compteur éléctrique : cas très fréquent d’une maison "mal divisée", ou en tout cas, divisée à la hussarde. Faites donc une recherche pour trouver les inconvénients maintes fois discutés.

- sur le compteur unique, lire : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

En résumé, sur ces maisons "mal divisées", on pourrait dire "c’est très limite, voire illégal, à bien des points de vue, mais tout le monde le fait, et en pratique, ça passe, enfin, la plupart du temps, sauf locataire mauvais coucheur, sauf députés qui nous pondent un nouveau texte qui fera la chasse à ce type de logement, etc". Donc, en gros, il y a une part de risque et d’incertitude, sans qu’on puisse déterminer précisément la probabilité et la gravité de la survenue de problèmes découlant de cette division.

- pourquoi SCI IS ? AMHA, le LMNP au réel est possible (vous aurez > 23 k€ de recettes mais moins que la moitié des revenus du ménage donc vous restez LMNP). En gros, c’est comme la SCI IS, sans l’imposition sur la PV à la revente, donc plus intéressant. Un peu plus simple aussi (un peu moins de formalités).

- je regarderais très attentivement l’état du bien et les travaux nécessaires à court et moyen terme. Si le propriétaire vous vend sa "vache à lait", il est probable qu’elle ait bien donné pendant assez longtemps, sans aucun investissement réalisé ces dernières années. Ca peut paraître propre, voire récent, mais il est probable qu’il y ait du retard dans l’entretien et dans les diverses améliorations qui seraient nécessaires.

- emprunt de 25 ans pour du locatif, c’est très rare, mais je suppose que vous êtes bien placée pour vérifier que vous y avez droit…

Bonjour Bernard2K et merci pour votre réponse.
L’immeuble n’est pas franchement une vache à lait… Votre idée d’acheter une maison et de la diviser moi même est excellente mais une maison dans le centre du Havre (qui pour rappel a été détruit à 90% pendant la guerre et reconstruit avec de grands ensemble d’immeuble) est particulièrement difficile à trouver. Et les gros travaux m’inquiètent franchement. Les artisans et moi même n’avons pas d’atomes crochus malheureusement…. Et c’est très probablement de ma faute mais je n’arrive pas à avoir d’expérience positive. Tout ceci pour dire que j’ai conscience du "coût de la bonne idée".

- je ne souhaite pas conserver ce modèle de 3 lots pour 5 appartements. Ce sont des démarches administratives que je compte faire pour remettre tout à plat.

- un grand merci pour le lien sur le compteur électrique commun. Pour faire court, je comprends que c’est illegal et que cela a un coût non négligeable de remettre l’ensemble en conformité.

- pour la partie fiscalité, je ne crois pas au maintien des "avantages" du LMNP et notamment de l’amortissement. Je fais parti de ceux qui pensent que c’est trop beau pour être vrai et que cela changera dans quelques années. Si le LMNP devient moins avantageux, il sera trop tard pour intégrer le bien dans une sci (tout est possible mais la facture sera salée). D’où mon choix de sci à l’is.

- je retourne voir le bien semaine prochaine avec un entrepreneur pour vérifier les travaux à prévoir.

- la partie crédit n’est pas vraiment un problème. Effectivement, je travaille dans le milieu.

Merci pour tous vos conseils. Je vais me renseigner de ce pas sur les démarches à faire pour mettre en complète conformité ce bien. Si les coûts sont trop élevés, je ferai une proposition en conséquence voir je passerai mon chemin.

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#5 03/06/2019 09h06

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La conformité entre nombre de lots au cadastre et nombre d’appartements n’est pas forcément un gros problème.

Il y a très souvent (notamment dans les copropriétés) une différence entre les deux ; par exemple un seul appartement qui est en fait 3 lots réunis en un seul ; à l’inverse, deux studios qui sont en fait un seul lot.
Tant que le titre dit bien que vous êtes propriétaire de la surface que vous occupez, ça va.

Une façon de voir les choses : ce que vous louez n’est pas un lot, mais le sous-ensemble d’un lot. Donc il y a plusieurs locataires pour le même lot. Donc c’est de la colocation. Faire à chaque locataire un bail de type colocation pourrait être une façon de contourner le problème.

Vous avez un notaire à vous ? Si oui, posez-lui la question. Si non, trouvez-en un et posez-lui la question. C’est typiquement le genre de sujet où l’on doit trouver conseil auprès du notaire.

Le compteur électrique unique me semble plus grave, notamment en termes de sécurité de l’installation électrique. Passer à 5 compteurs risque de coûter très cher, mais ça dépend de la configuration des lieux.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2019 09h59)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 03/06/2019 17h07

Membre (2019)
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La surélévation d’un étage, donc ici 2 appartements supplémentaires, va peut-être également demander la mise à disposition de place de parking ? A investiguer.

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#7 03/06/2019 18h11

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Réputation :   7  

Bonjour

Alors est ce qu’il y a un compteur ou un tableau électrique car cela n’est pas pareil niveau sécurité il peut y avoir un compteur et un tableau électrique par logement.

Si il y a un tableau électrique commun loin de son logement si un locataire veut changer une prise il faut qu’il coupe le disjoncteur mais si entre temps un autre locataire remonte le disjoncteur sa peut mal finir.

Dans l’industrie électrique on procédé a une consignation cadenas sur disjoncteur etc… mais un particulier va pas faire cela ce qui peut être très dangereux.

Mettre un compteur plus un tableau par logement cela va effectivement faire chère

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#8 03/06/2019 18h47

Membre (2016)
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carignan99 a écrit :

réaction à chaud.

J’avoue avoir un peu de mal avec le calcul de rentabilité, parce qu’il n’est pas détaillé. Toujours un peu gênant d’avoir ’le logiciel en ligne dit que… Mais bon.

Si vous partez en SCI IS, il faut ajouter la CRL (que j’évalue à minima parce que vous n’indiquez pas le le montant total encaissé) et aussi le coût du comptable (un tarif très gentil : 1000€ TTC).

Charges = 2200 € TF + 350 € PNO + 3.1 k€ prêt + 550 € CRL + 1000 € comptable = 7 200 €.

Rentabilité nette hors fiscalité = (22 k€ - 7.2 k€) / 312 k€ = 4,7 %. Donc on n’est pas sur du 5,9%.

Et je n’ai pas intégré les travaux qui ne manqueront pas d’arriver en 25 ans…voire dés le début (cf. post Bernard2k).

Cela étant dit, on est effectivement sur un CF de l’ordre de 200€ mensuels … toujours sans travaux.

Ma conclusion : vos calculs tiennent la route (même s’il semble que vous oubliez des charges) tant qu’on n’intègre pas les travaux et autres facteurs de risques (à nouveau, cf. post Bernard2k) sur un immeuble de 5 lots. Et avec 7% de renta brute, vous n’avez pas beaucoup de gras.

Ce serait moi, j’y retournerais avec un homme de l’art pour évaluer ces coûts / risques (à moins que vous ne sachiez les évaluer vous-même).

Bonjour carignan99, et merci pour votre réponse.

Effectivement je ne me suis pas étendu sur la rentabilité du bien car ce n’est pas mon principal problème.
Par contre vos remarques m’ont permis d’aller creuser dans les paramètres du simulateur rendement locatif et de voir qu’effectivement je n’avais pas cocher la CRL et que les frais annuel du comptable était de 500e… Donc en cumulant les 2 je viens de "perdre" 1000e de revenus annuel. Une erreur de débutant.

Merci pour votre œil éclairé.

[Bonjour Fred03,

Je vous confirme qu’il y a bien un tableau par logement et un compteur commun.

J’ai appelé Enedis aujourd’hui pour connaître les démarches et avoir une idée du coût associé.
Pour ceux que cela pourrait intéresser, le prix est très grosse maille et demande à être affiner mais pour un petit collectif comme celui la il faut compter 10000e. C’est très (trop) important dans le calcul de la rentabilité de cet investissement

J’ai également eu la mairie pour cette histoire de division de lot et ajout d’un étage . Je ne suis malheureusement pas tombée sur la bonne personne et n’ai donc pas eu d’informations sur les éventuelles places de parking à prévoir. Mais je rappellerai demain. Par contre, un élément, qui pour moi était un détail et que je n’ai pas précisé dans le descriptif, est que les façades du bâtiment aujourd’hui en crépi sont notées en brique sur le titre de propriété hors il n’y a pas eu déclaration de travaux ces dernières années (vérification faite jusqu’en 2016). Cela voudrait dire que le ravalement a plus de 23ans. Je n’y crois pas vu l’état plutôt bon du crépi.

Je continue mes investigations et un appel à l’agent immobilier s’impose rapidement mais la liste commence à être très longue des approximations dans la gestion de ce bâtiment. Et effectivement cela n’inspire pas confiance quant à l’état du bien….

Ma nature profonde me dit que ce bien est peut être trop risqué pour moi même si je sais que le vendeur trouvera sans problème un acheteur moins frileux.

Dernière modification par Marie (03/06/2019 19h20)

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#9 05/07/2019 00h39

Membre (2019)
Réputation :   29  

Bonjour:

Pour votre histoire de compteur électrique commun faite attention, le compteur et l’installation doit être en triphasé avec un contrat d’une puissance minimale de 24 KVA ou 30 KVA voire 36 KVA vu que le chauffage est électrique.
Si le compteur Linky est installé regarder bien la date de pose car s’ il a été posé très récemment, en dehors de la période de chauffage, vous risquez d’avoir quelques soucis en hiver….Et si le linky n’est pas encore installé cela risque fort de mal se passer lors du prochain hiver..

En effet le compteur linky est nettement moins, voire pas du tout tolérant, aux dépassements de puissance.

Dans une maison si Linky déclenche on peut réduire la puissance en arrêtant un appareil mais comment faire avec 5 appartements? Si un ou plusieurs des locataires est absent avec les radiateurs a fond?

Actuellement à ce que comprend de vos messages il y a un seul compteur avec probablement un disjoncteur commun puis 5 disjoncteurs, un par appartement.

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