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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/08/2017 14h37 → Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Immeuble de rapport composé de 6 studios


Descriptif:


Immeuble 2 façades orienté E-O composé de 6 studios (entre 21 et 37m²).
Situé dans un quartier résidentiel d’une ville de 100.000 hab, à 300m de la gare et 5min à pied du centre ville.  Parking aisé.

Travaux à prévoir:
- toiture, charpente, isolation (70m²)
- 5 fenêtres à changer
- Problème d’humidité dû à une fuite dans le toit
- Installer des compteurs individuels gaz, électricité et eau. Installations conformes.
- Pour les studios:refaire les sanitaires, une petite cuisine non équipée et rafraîchir les murs.

Données financières:


La propriétaire en demande 265k€, j’hésite à faire une offre à 240k ou 250k€..
5 studios sont actuellement loués 380€ plus charges, le dernier est à 315€. Loyer total de 2215€ hors charges.
Ils n’ont jamais été indexé.  Je compte augmenter chaque loyer de 20€ (justifier par l’indexation et les travaux), ce qui me ferait un loyer de 2335€ hors charges.
Je compte demander 50k€ en plus dans mon crédit hypothécaire pour les travaux.
Les frais d’enregistrement, d’hypothèque et de dossier s’élèvent à 44.500€.

Estimations:


Je compte emprunter 300k€ (prix d’achat + travaux).
Je parts sur un prêt de 20 ans à taux fixe.  J’ai une offre à 2.027% de mon banquier pour une mensualité de 1521.49€.
Quand je retire la RC, le SRD et l’assurance incendie il me reste 8100€/an. Rentabilité de 8.1%.
J’ai pensé à meubler les studios pour 50€/mois pour augmenter le rendement (je compte 1000€ de meubles par studios).

Merci d’avance pour vos conseils smile
Cordialement

Dernière modification par julien165 (15/08/2017 15h20)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio

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#2 15/08/2017 14h41 → Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Il faut d’abord se présenter…Pour que les remarques soient cohérentes…
Bref, c’est la règle du jeu.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 15/08/2017 15h09 → Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Il faut d’abord se présenter…Pour que les remarques soient cohérentes…
Bref, c’est la règle du jeu.
Rastignac

Merci pour la remarque wink

C’est chose faite!  J’espere avoir été complet, auquel cas je compléterai.

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#4 15/08/2017 17h18 → Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

Pour les travaux sur la toiture et le remplacement des ouvrants pensez à la demande d’autorisation d’urbanisme ; attention au délai si périmètre ABF et aux éventuelles prescriptions techniques qui ont un coût parfois important.
A voir en Commune ou Communauté de Communes suivant qui est compétent en urbanisme.

8% cela semble peu, par rapport aux expériences des "pros" du forum, mais si les locataires sont fiables, la localisation correcte, cela semble acceptable smile

Bonne continuation à vous.

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#5 15/08/2017 17h43 → Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Chiffrez précisément vos travaux (faites passer un architecte, un maître d’oeuvre indépendant ou une entreprise tous corps d’état). La toiture, suivant la facilité ou la difficulté d’accès, ça peut changer pas mal.

Compteurs individuels élec, c’est pas simple :
- techniquement, il faut généralement installer une colonne montante. Selon la configuration des lieux, ça peut chiffrer à environ 10 k€ tout compris… Ca peut aussi être très difficile voire quasiment impossible. Gaz et eau c’est pas simple (et pas donné) non plus, mais si création d’une colonne montante ça serait l’occasion de tout faire d’un coup. Bien chiffrer ces sujets avec une personne compétente, pas au doigt mouillé.

- administrativement, il peut y avoir le cercle vicieux suivant : ERDF (désormais Enedis) demande à ce que chaque studio soit un "lot" au cadastre. Pour faire des lots au cadastre, il faut déposer un PC ; l’urbanisme de la ville considère que ce sont des créations d’appartement : obligation de création de places de parking (voir les obligations à ce sujet dans le PLU). Places de parking impossibles à créer ou trop chères à acheter -> impossibilité de créations des compteurs individuels. Je n’ai pas le fin mot de l’histoire ; certains semblent y arriver sans problème, d’autres rencontrent des difficultés. Faites vos propres recherches sur le forum et ailleurs.
Il est probable aussi que Enedis demande à ce que l’installation électrique de chaque appartement soit validée par le Consuel, ce qui est un autre niveau d’exigence que le diag électrique avant vente ! Il faudra probablement refaire à neuf l’installation intérieure des appartements. Mais je ne suis pas un spécialiste du sujet, si un foreumeur compétent en élec passe par là…

-attention à la gêne des travaux pour les locataires actuels. Toiture et colonne montante, c’est une chose, mais s’il faut refaire l’installation électrique intérieure c’est une autre paire de manches…

- vos frais administratifs et frais de mutation à 50 k€ semblent très élevés. Pas possible de recourir au crédit logement plutôt qu’à l’hypothèque ?

- "Quand je retire la RC, le SRD et l’assurance incendie il me reste 8100€/an" C’est pas comme ça que ça marche. Faites un vrai calcul d’imposition en revenus fonciers au réel et allez jusqu’à la rentabilité et au cashflow "net net", c’est à dire charges et impôts déduits. Ou utilisez un simulateur. Exemple de calcul précis et détaillé : https://www.devenir-rentier.fr/p254648#p254648
Accessoirement, vos travaux seront déductibles des revenus fonciers au réel, donc il devient intéressant de faire un calcul détaillé année par année, pour voir l’effet du déficit foncier qui va vous durer quelques années seulement (car les loyers sont assez élevés dont vous "bouffer" les travaux assez rapidement).

- comme vous êtes probablement à 30 % de TMI, le meublé en LMNP au réel est particulièrement intéressant. Puisque 5 studios sont occupés, vous ne pourrez passer en meublé que progressivement, au départ des locataires. Ca fera des calculs d’apothicaire pour faire d’un côté la compta LMNP au réel, avec l’amortissement des investissements mais seulement pour les surfaces louées meublées ; et de l’autre les revenus fonciers avec les travaux mais seulement pour les surfaces louées nues. Un bon expert-comptable s’en sortira, mais c’est pas simple.

Dernière modification par Bernard2K (15/08/2017 17h48)

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#6 18/08/2017 12h28 → Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses !

-attention à la gêne des travaux pour les locataires actuels. Toiture et colonne montante, c’est une chose, mais s’il faut refaire l’installation électrique intérieure c’est une autre paire de manches…

Je compte rénover chaque studio en fonction des départs de chaque locataire pour étaler les travaux dans le temps et profiter que le studio soit vide.

- vos frais administratifs et frais de mutation à 50 k€ semblent très élevés. Pas possible de recourir au crédit logement plutôt qu’à l’hypothèque ?

En Belgique, on a que le prêt hypothécaire.  Les frais s’élèveront à 42k finalement, c’est mon 3e bien donc il est plus taxé..

Chiffrez précisément vos travaux (faites passer un architecte, un maître d’oeuvre indépendant ou une entreprise tous corps d’état). La toiture, suivant la facilité ou la difficulté d’accès, ça peut changer pas mal.

J’ai fais venir mon architecte.  Je compte 70k de travaux.

J’ai bien relu tous les baux et avec l’indexation je pourrai faire passer les loyers à 2400€/mois.  Puis à 2700€/mois lorsque tout sera rénové et meublé.

Je compte faire une offre à 200k, je verrai si c’est accepté.. j’aurais un rendement de 9.2% et 7500€ de cashflow (j’ai tenu compte de remarques que vous m’avez faites et j’ai intégré toutes les dépenses)

Et j’attends la réponse de mon banquier qui défend mon cas auprès du siège (endettement de 55.8%)..

Si vous pensez que j’ai manqué quelque chose dans mon calcul n’hésitez pas !

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#7 18/08/2017 14h14 → Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

si le bien est situé en Belgique et que vous êtes imposé dans le même pays, ces précisions auraient été utiles, aussi bien dans votre présentation que dans l’étude de cas ! J’ai perdu temps à vous expliquer des trucs (ERDF, fiscalité) qui sont spécifiques à la France.

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