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#1 09/06/2017 14h28 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Bonjour, je me "re" présente, Anthony 27 ans, du Nord de la France vivant dans un ville de 20 000 habitants dans une agglomération de 200 000. Ville avec une bonne activité touristique et industrielle.
Je suis propriétaire d’un loft (encore 10 ans de crédit à 900€) loué constamment sur Airbnb (environ 1200€ de rente mensuelle 50 à 70€ la nuitée).
Professionnellement, je suis technicien et rentre environ 45/50K par an. (primes déplacement pro, travail de nuit…)

Je suis sur le point de faire une offre pour un immeuble (j’attends un devis d’une ETS générale) pour un immeuble de 323m² à 300 000 FN inclus. Se composant d’un local commercial en RDC, 3 étages, et une maison de cour en T3.
Je souhaiterais créer 2 studios par étage, donc 6. J’attends le devis, j’estime à 120 000€ la création/agencement/ameublement.
Les louer en baux à 450€ mensuel pour 4, et deux via airbnb, et régulerait en fonction de la demande (+/- airbnb). j’espère et pense pouvoir passer à 4 studios en saisonner.
J’estime louer 20 nuits par mois à 40€ la nuitée. (40x20)X2=1600€
Le local commercial est actuellement une boucherie de 58m², qui part en retraite. Tout est à refaire, réagencer… Il se loue environ 1000€ dans cette rue.

L’immeuble est magnifique, il est classé au patrimoine, il se trouve dans l’hyper centre, dans une rue des plus commerçantes de la ville.

Je partirai sur un crédit de 25 ans, 2200€ par mois, avec un report d’un an.

Les rentes mensuelles seraient d’environ 4900€, en minorant les rentes airbnb de 30% par mois.
Je vivrai peut etre dans la maison de cour, donc j’estime à 4300€ par mois

4 STUDIOS à 450€                =   1800€
2 STUDIOS AIRBNB à 800€    =   1600€
Local commercial à                =     900€
Maison de cour                      =     600€

J’ai encore quelques doute pour la fiscalité, LMP/LMNP?
Airbnb =>meublé de tourisme? pour essayer d’avoir un abattement à 70%?
Pour le L commercial, puis-je faire payer un pas de porte? Concernant les travaux, ils sont obligatoire car actuellement c’est une très vieillotte boucherie, dois-je financer une partie de la réfection?

Merci d’avance de votre temps accordé!

Mots-clés : airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios

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#2 09/06/2017 15h54 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Bonjour,

Pour vos travaux il convient de vous rapprocher des services de l’ABF ; à voir si en contre partie des contraintes techniques qui vous seront peut être imposées des aides financières ne sont pas possibles.
Tant que possible, évitez absolument de modifier l’aspect extérieur.

Travaux sur un monument historique ou aux abords d’un monument historique - professionnels | service-public.fr

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#3 10/06/2017 14h15 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Non rien est prévu sur la façade mis à part le changement des fenêtres. Et de la devanture du commerce

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#4 10/06/2017 15h24 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Donc forcément ce sont bien des travaux sur la façade avec à minima Déclaration Préalable et avis ABF sur les matériaux.

Si vos devis ne sont pas basés sur ces impératifs (sans doute du bois ou de l’alu couleur bois pour les ouvrants par ex) : vous êtes dans les choux.
Pour la devanture évidemment c’est bien plus conséquent…

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#5 10/06/2017 15h50 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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]Attention à ne pas dépasser 23000 euros de recette en location aibnb sinon cotisation RSI obligatoire.
Pour les travaux dans un secteur sauvegarde, il faut faire une DP à la mairie et se rapprocher du service patrimoine de votre ville ainsi que les architectes des bâtiments de France.
Vous pouvez également avoir des aides, mais selon vos dires, ne rentrerez pas dans votre projet car vous aurez un plafonnement de loyer ( boorlo ancien)et vous serez obligé de louer en non meublé .
Comme dit iqce, les fenêtres doivent être en bois et demandent d’autorisation au bâtiment de France.
Mais pour tout type de travaux même intérieurs, il faut faire une DP.


Bye bye la rat race :)

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#6 10/06/2017 16h00 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Effectivement ca sent le RSI… Pas le choix, j’ai lu qu’il fallait déclarer le moindre euro perçu via la plateforme AIRBNB.
Ne peut-on pas déduire l’électricté, l’eau, le ménage? ect ect?
Il me semble que la législation est encore un peu floue sur le sujet.
Qui paye la Taxe d’habitation dans ce cas? Etant donné que personne n’est déclaré, celle-ci s’annule?

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#7 10/06/2017 16h36 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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- Déduire les charges en LMNP au réel et payer des charges au RSI sont deux choses qui n’ont rien à voir l’une avec l’autre et qui sont ici cumulables.

- De très nombreux bouchers ou charcutiers ne trouvent pas de repreneurs quand ils partent (diminution du nombre de professionnels). Etes vous vraiment certain de pouvoir louer le local tel quel ? (autrement pour transformer une boucherie en un autre type de commerce = gros budget à prévoir)

- Avez vous calculé le niveau de rentabilité de l’opération ?

- Renseignez vous (en commençant avec le moteur de recherche) sur ce qu’implique les cotisations RSI.  Entre celles-ci et le travail à fournir pour faire du saisonnier pas certain du tout qu’avec les chiffres indiqués cela soit intéressant…

- Pas de taxe d’habitation pour la location saisonnière, par contre taxe de séjour locale à la nuitée et CFE comme pour tout LMNP


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#8 10/06/2017 16h52 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Concernant la boucherie, le local sera vide. De l’agencement sera bien sur nécessaire, mais il est quasiment systématique lors de l’arrivée d’un nouveau commerce. Et étant propriétaire des murs, l’agencement intérieur, travaux, ect n’est pas à la charge du commerçant?

L’idéal étant de louer à une grande chaine, gros budget…  à plusieurs centaines de mètres, une agence d’intérim qui loue le L. commercial en RDC à même effectué un ravalement de façade complet! Jackpot pour le propriétaire!

Niveau rentabilité je suis plus de 12% brut, je n’ai pas encore le net étant donné que je ne sais pas encore quel régime fiscal prendre…
Mais ce qui m’intéresse c’est le cash-flow, ici plus de 2500€ avant imposition et charges.

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#9 11/06/2017 11h55 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Anthony651 a écrit :

l’agencement intérieur, travaux, ect n’est pas à la charge du commerçant?

C’est une négociation à mener, donc tout dépend de l’attractivité et du dynamisme de la rue.

Anthony651 a écrit :

L’idéal étant de louer à une grande chaine, gros budget…  à plusieurs centaines de mètres, une agence d’intérim qui loue le L. commercial en RDC à même effectué un ravalement de façade complet! Jackpot pour le propriétaire!

Cela peut arriver mais rien n’est garanti. Vous pouvez aussi vous retrouver à faire de lourds travaux… A vous de connaitre le marché local.

Anthony651 a écrit :

Niveau rentabilité je suis plus de 12% brut, je n’ai pas encore le net étant donné que je ne sais pas encore quel régime fiscal prendre…
Mais ce qui m’intéresse c’est le cash-flow, ici plus de 2500€ avant imposition et charges.

Faites différentes hypothèse avec ou sans saisonnier, en occupant ou non la maison… le 12% jeté ainsi ne dit pas grand chose, c’est pour quel cas ?
Calculer le CF après les charges, avant, si les charges mangent tout ainsi que la fiscalité, cela ne signifie rien wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#10 12/06/2017 12h18 → Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial) (airbnb, immeuble, immobilier, local commercial, pas de porte, studios)

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Régime fiscal, ce n’est pas vous qui choisissez. Ca dépend de ce que vous louez.
- Si location nue : revenus fonciers.
- Si location meublée : BIC. Peu importe que ça soit saisonnier ou non, c’est du BIC pareil. Si vous respectez les 3 critères du LMP, vous êtes LMP, sinon vous restez LMNP. Il est généralement plus avantageux de rester LMNP, ce qu’on peut obtenir, même en dépassant les seuils, en ne s’inscrivant pas au RCS, cf cet exemple : DamienYo : achat d’un immeuble de rapport (bonne affaire ?)
Le LMNP au réel est généralement le plus avantageux. Mais vous évoquez la possibilité d’obtenir la classification de meublé de tourisme pour avoir 71 % d’abattement, ce qui peut être intéressant aussi.

Notez que la location d’un local commercial est forcément imposée en revenus fonciers. Vous aurez donc deux régimes fiscaux différents : revenus fonciers pour le local commercial, et BIC pour les meublés. Vous ne précisez d’ailleurs pas si tous les logements seront loués meublés. Si vous avez des logements loués non meublés, ils seront aux revenus fonciers comme le local commercial.

Prévoyez-donc de bien différencier les travaux réalisés sur les locaux qui seront loués en meublés et ceux qui seront loués en revenus fonciers (local commercial ; éventuellement location nue sur des appartements). Idéalement, il faut des factures différentes pour les locaux en revenus fonciers et pour ceux loués meublés. Pour les travaux sur les parties communes, il faudra les répartir au pro-rata des surfaces.

Notez qu’en revenus fonciers au réel, sur le local commercial, seuls les travaux de réparation et d’entretien sont éligibles. Les travaux d’amélioration, déductibles pour un logement, ne le sont pas pour un local commercial (à l’exception des travaux de désamiantage et d’accessibilité handicapés). Attention donc à ne pas tout déduire sans distinction, ce serait prendre le risque d’un redressement. Attention donc au fait que, dans votre négociation avec le futur preneur du local commercial, accepter de faire à vos frais des travaux d’amélioration risque de se retrouver en perte sèche pour votre compte, car vous ne pourrez même pas les déduire en charges. Cf. RFPI – Revenus fonciers – Charges déductibles - Dépenses de travaux

Pour les meublés en revanche, vous n’avez pas ce problème : tous les travaux portant sur les locaux loués meublés peuvent être pris en charge dans une comptabilité LMNP au réel. Il n’y a pas cette distinction réparation/entretien/amélioration sur les locaux meublés.

La fiscalité est importante pour la rentabilité d’un immeuble et pour savoir quoi déclarer. Prenez le temps de bien étudier le sujet.

Par ailleurs, la cotisation RSI n’est pas une imposition, mais elle compte. Cela pourrait être un argument en faveur de laisser suffisamment d’appartements en location à l’année pour éviter de dépasser ce seuil ; ça se calcule.

Quelques remarques encore :
- les loyers que vous envisagez (hors location saisonnière) semblent assez élevés. Ce sont des loyers CC ? Vous comptez sur le fait que ça soit refait à neuf + meublé pour louer relativement cher ?
- en location saisonnière, il n’y a pas que Airbnb. Cf la réponse de kc44 ici : (7/7) Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? Diversifier les plateformes pourrait vous permettre d’augmenter votre taux de remplissage.
- la location saisonnière est prenante et coûteuse. Vous raisonnez en recettes brutes, presque double d’une location norlame, mais n’oubliez pas de prendre en compte les frais supplémentaires d’une location de ce type. Pour le moment, c’est peut-être vous qui faites les réservations, remise des clés, EDL d’entrée et de sortie. Dans ce cas-là ce n’est pas une dépense mais votre temps de travail. Si vous déviez déléguer cela un jour, cela coûte. Sans oublier les charges diverses (eau, électricité, etc.) qui sont presque toujours incluses dans le prix de la location saisonnière mais peuvent représenter une dépense considérable pour le bailleur.

Au total, il faut bien mettre en regard la rentabilité attendue (charges et fiscalité déduite), et le temps de travail et les soucis. Faire 120 k€ de travaux puis gérer 3 biens en location saisonnière, c’est du boulot. Si vous vous sentez de le faire, tant mieux !

PS : s’agissant d’un immeuble mixte (avec local commercial), vous ne disposez pas de 10 jours de rétraction après la signature du compromis. Réfléchissez donc bien avant de signer !

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2017 12h59)

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