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#1 09/12/2020 13h58

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Bonjour à tous les IH!

Je me permet d’ouvrir ce post car ma question  est constituée de deux parties auquelles je n’ai pas trouvé de réponse sur la toile ou le forum.

Il s’agit de transmettre la maison de ma mère (seule) à son seul héritier (moi) de la meilleure façon et en fonction de la réponse, créer ou non une sci pour transmettre directement une partie de cette maison à mon fils.

valeur de la maison: environ 250k€
tranche d’âge de ma mère: 61/70 ans

D’après ce que je comprends, en donation je tombe là dessus:

250k€ - 100k€ d’abattements= 150k€ taxés à 20%
reste à payer: 30k€ d’impôts

en démembrement, tranche à 60% :

60% de 250k€= 150k€ moins 100k€ d’abattements me donne 50k€ taxés à 20%
reste à payer 10k€

Le démembrement semble être le meilleur choix, à moins d’une erreur de calcul ou de compréhension de ma part.

Si c’est juste, mon idée serait de  créer une sci avec ma mère,pour y intégrer sa maison, et mon fils, pour lui transmettre de suite une partie des parts en nue-propriété serait bon?
Je veux dire par là payer que les frais de création de la sci (et ceux liés à l’apport de la maison à la sci) au lieu des impôts sur la donation et faire d’une pierre deux coups en transmettant tout de suite une partie de l’héritage?

J’avais discuté il y a quelques années de cela avec un notaire dans nos connaissances et sa réponse, que je n’ai pas remis en question à l’époque, me semble aujourd’hui erronée puisqu’il me conseillait d’attendre le plus longtemps possible pour faire la donation.

Merci de votre intérêt et si mon message dérange ou est déjà expliqué ailleurs n’hésitez pas à le supprimer.

Cordialement

Mots-clés : démembrement, sci (société civile immobilière), transmission

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[+1]    #2 09/12/2020 16h35

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Votre problématique m’inspire les commentaires suivants :

1 - Votre mère peut vous faire une donation partielle de la nue-propriété de sa maison (à hauteur de 66.67 %) de façon à rester dans la limite de l’abattement de 100 k€ (votre calcul me semble exact sauf que vous n’avez pas pris en compte les petites tranches taxées à 5, 10 et 15 %)
Ceci est à apprécier en fonction du reste du patrimoine de votre mère : si le reste de son patrimoine est faible, il vaut mieux attendre que le délai de 15 ans soit atteint pour bénéficier une seconde fois de l’abattement sur le 1/3 restant.

2 - Votre mère peut également donner un peu plus de 20 % de la nue-propriété de sa maison à votre fils en franchise de droits (abattement spécifique de 31 865 euros). Il convient toutefois de mesurer les risques… votre fils est jeune…peut se marier….et son conjoint ou ses enfants sous tutelle de leur mère hériter de cette nue-propriété… ce qui est susceptible de compliquer la gestion et troubler la tranquillité des vieux jours de votre mère.

3 - Si je suis votre idée de montage via une SCI, votre mère apporte son bien sans contrepartie financière, vous n’apportez rien ainsi que votre fils et vous avez tous les trois des parts dans la SCI… Je ne suis pas du tout un spécialiste, mais il me semble que la SCI aura une dette vis à vis de votre mère qui sera prise en compte lors du règlement de sa succession…Gare aux foudres du fisc et à l’abus de droit. Si vous envisagez une donation des parts, les droits seront identiques.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/12/2020 16h43)

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#3 09/12/2020 16h44

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Bonjour,

- Votre mère a-t-elle assez de patrimoine, hors maison, et de revenus pour ses vieux jours ?

- Pourquoi ne pas envisager également une donation au petit-enfant ?

- Vous n’avez pas à donner sur la totalité du bien, vous pouvez faire l’opération partiellement et la refaire dans 15ans une fois les abattements reconstitués.

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#4 09/12/2020 17h16

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En cas de vente du bien en accord entre l’usufruitière et les nue-propriétaire, votre maman ne récupérera que la valeur de l’usufruit, soit pas assez pour acheter un nouveau logement. C’est un raison suffisante pour ne pas céder la nu-propriété de sa résidence principale de mon point de vue.

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[+1]    #5 09/12/2020 17h24

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Déjà, j’ignore d’où vient cette idée farfelue qu’il faudrait passer par une SCI pour donner partiellement un patrimoine immo. On peut donner 25% d’une maison … la donation n’est qu’une anticipation de succession, régie par les mêmes fondamentaux, et on peut tout à fait hériter de 7% d’un bien immobilier sans passer par la case SCI.

Je passe sur le don manuel de parts sociales … qui tient plus du boulet que du cadeau dans la plupart des cas.

Ce que la SCI apporte, c’est la possibilité de gérer le patrimoine de facon conventionnelle renforcée, les status étant très souple pour décider qui peut faire quoi. La donation directe impose l’indivision … et l’indivision, c’est la dictature de la minorité, le droit de véto pour chacun, même si on peut prévoir une convention pour la gestion courante.

Donc votre mère peut tout à fait faire une donation à vous même pour tout ou partie de sa résidence, idem pour son petit fils. Il suffit de calculer des parts limitant les droits de donation … MAis attention, une fois la donation effective, si votre mère se retrouve dans le besoin, il faut aussi pouvoir assumer et l’aider financièrement.  Or post donation, même si vous décidez de vendre pour l’aider, ca n’annulera pas la donation.

Si vous passez par une SCI … vous allez un peu vite. Soit la SCI rachète le bien, et il faudra financer cet achat … avec un enfant mineur dans l’équation, bon courage. Soit votre mère fait un apport en nature … ce qui accroitra de facto sa part de la SCI au prorata de la valeur du bien apporté dans la valeur totale de la SCI. Du coup, la problématique "donation" reste la même : il faudra calculer ce que votre mère peut donner pour optimiser les droits de donation.

A noter que :
- votre fils a probablement 2 parents … donc 2 parents administrant son patrimoine tant qu’il n’est pas émancipé. L’avez vous pris en compte ?
- votre fils est mineur, donc accord ou non de l’autre parent, la disposition du patrimoine n’est pas compltement libre.
- votre fils deviendra majeur un jour. Dans le cadre d’une indivision, vous ne pouvez pas prévoir grand chose, mais dans le cadre d’une SCI, attention à prendre cela en compte : lui laissez vous la liberté totale de gérer un patrimoine partagé avec vous, ou voulez vous garder une part de controle plus importante (ce qui serait une très bonne raison de passer par une SCI pour le coup) ?

Sans être méchant, il faut admettre qu’on peut se retrouver en conflit avec son enfant, et a minima prévoir que si conflit il y a, ce conflit ne doit pas risquer de mettre en cause la gestion de votre propre patrimoine sur un coup de tête.

Sur les raisons de "ne pas donner trop tôt", outre le risque lié aux besoins futurs de votre mère, il y a, justement, la mise en place d’une donation ,multi générationnelle. Vous auriez mis en place cette donation il y a 3 ans, quand vous n’aviez pas d’enfant, vcous devriez refaire une donation à votre fils pour lui transmettre une part de ce patrimoine. En attendant, votre mère a perdu la possibilité de vous transmettre en une fois la maison, mais elle a gagné la possibilité de vous transmettre une partie tout en transmettant une autre partie à la génération suivante directement, sans passer par vous, sans imputer vos droits de donation vers votre fils.

Dans le même temps, il y a 3 ans, vous n’aviez pas d’enfant. Dans 4 ans, quelle sera la situation ? Si votre mère donne aujourd’hui à son unique petit fils, peut être créera-t-elle un gap vis à vis d’un second voire d’un troisième héritier à venir.

Or corriger des donations antérieures sur une situation familiale nouvelle, c’est compliqué, ca crée des tensions, des jalousies, etc … Du coup, il faut parfois être à peu près certain de l’avenir familial avant de se lancer dans des donations qui seront à terme plus problématique qu’autre chose.

Pensez y à titre personnel : si vous enclenchiez aujourd’hui des donations vers votre fils pour optimiser votre succession, quid si demain vous avez d’autres enfants ?

Trahcoh a écrit :

En cas de vente du bien en accord entre l’usufruitière et les nue-propriétaire, votre maman ne récupérera que la valeur de l’usufruit, soit pas assez pour acheter un nouveau logement. C’est un raison suffisante pour ne pas céder la nu-propriété de sa résidence principale de mon point de vue.

Il est tout à fait possible de maintenir le démembrement sur le produit de la vente, et de le remployer sur une nouvelle acquisition, de même nature ou autre d’ailleurs.

D’ailleurs, j’en profite pour signaler qu’histoire d’éviter tout souci, il est préférable d’inclure dès l’avant contrat le remploi du démembrement, pour éviter qu’un nu propriétaire ne change d’avis entre le compromis et l’acte authentique … parce que devant le notaire pour l’acte authentique, il ne sera plus possible de refuser de signer la vente parce qu’un nu pro refuse cette condition de remploi !

--- modif : réponse à tracoh

Dernière modification par xazh (09/12/2020 17h28)

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#6 09/12/2020 18h05

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Bonjour, je pense qu’une sci est faites pour gérer un bien à plusieurs (au moins 2) et est soumise à des contraintes : constitution , statuts, compte rendu des assemblées générales annuelles, déclarations fiscales, comptabilité, etc…Le fisc peut être regardant.

Pourquoi engager  frais,  complications, risque de redressement,  alors qu’il est possible de transmettre un bien de 100 000 e sans frais à son descendant direct  et recommencer dans 15 ans + 31850 e à son fils et  petit fils (mais exclusivement en argent, par chèque ou virement, voir imprimé fiscal cerfa, surnommé sarkosette,  à envoyer aux impôts);
Il est possible que ce don en argent, fait pour relancer l’économie après la crise de 2008 , soit supprimé après la relance économique post covid, au vu des finances publiques ?

A 65 ans aujourd’hui l’espérance de vie d’une personne en bonne santé peut être de 30 ans et plus, et une fin de vie en ehpad couter au minimum 24 000 euros par an; ma mère, 8 mois en fin de vie dans un ehpad à 5500 euros par mois à Paris 12e en 2018.


altiscore, mavps, carmignac, oddo (robeco)

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#7 09/12/2020 18h42

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Il me semble que, contrairement à ce qui est écrit dans le message précédent, deux abattements de 31865 euros peuvent se cumuler en matière de donation en faveur des petits enfants, dont 1 susceptible de concerner une donation de biens immobiliers :

Le premier, qui est général, est prévu par l’article 790 B du code des impôts :
"Pour la perception des droits de mutation à titre gratuit entre vifs, il est effectué un abattement de 31 865 € sur la part de chacun des petits-enfants."

Le second, qui est spécifique aux dons de sommes d’argent, est prévu par l’article 790 G du code des impôts (avec un certain nombre de conditions) :
"Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce ou par représentation, d’un petit-neveu ou d’une petite-nièce sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans."

La fiche BOFIP BOI-ENR-DMTG-20-20-20 précise à la cote 220 que ces 2 abattements se cumulent.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/12/2020 19h56)

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[+1]    #8 09/12/2020 19h11

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Pour renchérir sur ce que dit Cannyonneur, il ne faut pas confondre 3 choses :
- don TEPA
- abattement sur donation
- abattement sur succession

D’un parent à un enfant,
- don TEPA : 31865 €
- abattement sur donation : 100000 €
- abattement sur succession : 100000 €

D’un grand-parent à un petit-enfant :
- don TEPA : 31865 €
- abattement sur donation : 31865 €
- abattement sur succession : 1594 €

Sachant que le don TEPA a des conditions restrictives sur l’âge du donateur et du donataire et qu’il ne peut s’agir que de sommes d’argent. Tandis que donation et succession peuvent concerner tout bien immobilier ou mobilier.

Sinon, pour répondre à la question initiale : allez voir un notaire avec votre mère. Ou bien votre mère y va seule si c’est son souhait (car c’est son bien avant tout).
En préparation, soyez bien au clair sur :
- le patrimoine de chacun
- les intentions de chacun
- les besoins de chacun.

je parle bien d’un rendez-vous dans le bureau du notaire, où on prend le temps de mettre les choses à plat, et non pas de vagues discussions avec un notaire de vos connaissances comme vous dites.

Dernière modification par Bernard2K (09/12/2020 19h17)


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#9 10/12/2020 09h16

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Bonjour

M.erci pour vos réponses qui m’apportent de vrais éclaircissements sur la donation.
Comme vous me l’indiquez ici:

Canyonneur75 a écrit :

1 - Votre mère peut vous faire une donation partielle de la nue-propriété de sa maison (à hauteur de 66.67 %) de façon à rester dans la limite de l’abattement de 100 k€

je n’avais pas compris que la donation partielle de la nue-propriété était possible sur un bien immobilier ;
ce qui explique bien votre raisonnement de faire une donation maintenant d’une part du bien immobilier
à hauteur de l’abattement de 100k€ (donc 33.33% de la valeur de la RP pour être libre d’imposition). Et recommencer l’opération dans 15 ans.

Son patrimoine est effectivement faible, en dehors de sa maison elle n’a que sa retraite, qui n’est pas folichonne
et qui ne lui permettra sûrement pas de financer un Ehpad spécialisé par exemple.

Dans tous les cas je sais que je serais amené à un moment à devoir subvenir à ses besoins si elle n’est plus en capacité physique de rester seule dans sa maison. J’espère pouvoir la faire venir chez nous ( en fonction de son état et de madame…)
A ce moment là, nous mettrons la maison en location pour lui générer une rentrée d’argent supplémentaire à sa retraite.

Pour ce qui est de la donation intergénérationnelle à mon enfant, l’idée ne m’était pas venue puisque je ne pensais pas pouvoir diviser la maison.
Par contre ce qui ne me plait pas dans le principe, comme vous le dites ici:

xazh a écrit :

- votre fils a probablement 2 parents … donc 2 parents administrant son patrimoine tant qu’il n’est pas émancipé. L’avez vous pris en compte ?

Deux parents, donc si discorde au sein du couple cela peux créer des problèmes.

Et ici:

xazh a écrit :

Sans être méchant, il faut admettre qu’on peut se retrouver en conflit avec son enfant, et a minima prévoir que
si conflit il y a, ce conflit ne doit pas risquer de mettre en cause la gestion de votre propre patrimoine sur un coup de tête.

on peut effectivement entrer en conflit avec son propre enfant, ou même avec son conjoint/-e futur,
et cela peut apporter son lot de problèmes.

C’est la raison pour laquelle je pensais à un cadre mieux défini et gérable comme une sci.
Si l’enfant n’a que des parts de nue-propriété et pas de droits de vote,
la gestion revient à ma mère qui aura le plus de droit au sein de la sci.
Au final, le mieux serait de laisser le petit en dehors de cette affaire, attendre de voir s’il reçoit un petit frère
ou une petite soeur afin de partager les biens de façon équitable lorsqu’ils seront majeurs pour ne pas léser l’un ou l’autre.

Par contre concernant la sci, si ma mère apporte sa RP, je pourrais y apporter l’appartement que j’ai en location (environ 115k€) afin de balancer les comptes de la sci si cela est préférable? Au sein de la sci, ma mère pourrait me faire une donation en nue-propriété d’une partie de ses parts à hauteur des abattements possibles afin de transmettre le patrimoine.
Une fois les enfants majeurs, je pourrais faire de même pour lui/eux, en gardant l’usufruit
et quelques parts en pleine propriété.

Bernard2K, effectivement le rendez-vous chez le notaire est la solution la plus adaptée pour définir la meilleure stratégie.
A l’époque j’ai préféré demander cette connaissance car nous avons eu de mauvaises expériences avec certains notaires d’où ma réticence à en consulter un sans avoir eu d’avis extérieur en amont.

En tous les cas, mon but est de pouvoir faire au mieux pour le bien de chacun de mes proches.

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#10 10/12/2020 09h33

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Bonjour,

quelques remarques :
- garder la maison à long terme est-il vraiment le meilleur projet ? Vous parlez de la louer. Suivant l’état dans lequel elle est, il peut falloir beaucoup de budget pour la remettre au goût du jour avant de la louer. Dans le cas de mes parents, il a fallu vendre la maison. C’était une maison à laquelle nous étions tous très attachés, mais quand la maison devient bien trop grande, bien trop difficile à entretenir, une sorte de prison avec ses escaliers que ma mère n’arrivait plus à franchir… C’était la seule solution raisonnable. Au moins, l’argent de la vente met mes parents à l’abri du besoin jusqu’à la fin de leur vie.
Dans tous les cas, notez qu’un Ehpad revient à environ 2000-2500 €/mois donc ce n’est probablement pas la location de la maison qui couvrira cette dépense.

- vous revenez sur la SCI, comme si vous étiez focalisé dessus et que votre choix était déjà arrêté. Déjà, SCI et résidence principale de l’un des associés, c’est une situation un peu délicate, faites des recherches à ce sujet. Ensuite, une SCI est lourde à gérer (AG annuelle, comptes annuels… pour un bien qui ne procure aucun revenu mais fournit seulement de l’habitation à l’un de ses associés). Fondamentalement, la maison ne sera plus à votre mère, mais à la SCI, ce qui pourrait bien lui faire bizarre ; par exemple lui donner l’impression qu’on la pousse vers la sortie…

Un dernier mot de mise en garde : les notaires sont généralement de bon conseil… sauf peut-être sur les SCI, sur lesquels ils sont souvent un peu trop enthousiastes. Ils "aiment" les SCI parce qu’ils savent faire et qu’il "vendent" la création de la SCI. Les lourdeurs et coûts de gestion que la SCI génère ensuite pendant son existence, ce n’est pas leur problème.  J’ai par exemple entendu une notaire dire "une SCI par bien". Sur des immeubles à 1 M€, pourquoi pas, mais sur du locatif à 100 k€ pièce, les coûts et complications deviennent prohibitifs. Dire "une SCI par bien", c’est vraiment n’avoir aucune notion du fonctionnement réel d’une SCI, c’est vraiment n’importe quoi.

GoodbyeLenine, l’un des grands sages de ce forum, dit qu’il ne faut faire une SCI que si on a identifié tous les avantages et tous les inconvénients, et que les avantages dépassent nettement les inconvénients.


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#11 10/12/2020 10h50

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Bonjour

Le fait de garder la maison n’est pas acquis, mais il faut avouer que le côté sentimental est parfois fort et empêche de raisonner correctement. Il y a effectivement ces escaliers qui sont obligatoires pour monter dans les chambres, les portes trop étroites pour une chaise roulante par exemple, pas forcement d’accès aisé depuis l’extérieur, plusieurs points qui m’ont déjà mené a regardé pour un logement plus adapté, peut-être en location, pour garder des fonds pour financer un ehpad si cela devait arriver…

Ma tournure concernant la sci peut inciter à penser que je suis focalisé dessus mais en fait pas vraiment. C’est plus pour savoir si cela vaudrait la peine entre son coût et sa gestion par rapport à la simple donation.

Je vais en discuter avec ma mère pour consulter un notaire en préparant bien les informations que vous m’avez listé et voir ce qu’il en ressort.

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Favoris 1   [+2]    #12 10/12/2020 11h04

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Par rapport à l’enfant en SCI, il y a effectivement le problème d’une mésentente entre les parents, la nécessité du double accord pour nombre de décision, etc … Il y a aussi la question de la situation des parents à date de création de la SCI (typiquement, si vous êtes marié, la question du régime matrimonial)

Il faut aussi comprendre que l’enfant mineur rend compliqué l’utilisation d’une SCI pour investir puisqu’un mineur ne peut être redevable d’un emprunt. Il faut le gérer par status + faire comprendre à une banque que l’enfant n’est statutairement pas endetté ni redevable des dettes, donc que la banque n’enfreint pas la loi en autorisant un prêt direct.

Il faut aussi comprendre que la SCI reste un patrimoine immobilier, et que les actes de disposition modifiant le patrimoine immobilier d’un mineur, c’est potentiellement un passage par le juge des tutelles. La SCI "masque" cela, mais attention, on est plus sur l’excès de vitesse non constaté que le respect stricto sensu du droit. A nouveau, fiston en colère lors de son émancipation peut venir contester un arbitrage qui lui apparait défavorable et effectué sans passer par la case tutelle. Ca peut faire très mal (oui, j’aime présenter le pire, parce que c’est toujours plus simple de se préparer à l’orage sans le croiser que de partir sur le thème il fera beau toute la vie et de se prendre un ouragan)

Sur l’apport de votre bien locatif … c’est une mutation, imposable aux plus values. Si un crédit est en cours, le crédit doit autoriser le transfert, et les banques n’aiment pas … parce qu’elles n’y gagnent rien. et surtout …. voir plus loin.

Sur la gestion d’une SCI … J’ai une vision moins pessimiste que Bernard. Avec un peu de rigueur, une petite SCI de possession pure est aussi simple à gérer qu’un compte commun. Ce qui rend la gestion complexe, c’est l’investissement, toutes les fioritures possibles et surtout le manque de rigueur dans la gestion.

Par possession pure, j’entends une SCI dont l’unique but est de posséder des biens utilisés par les associés de manière conventionnelle. C’est une SCI qui ne contient qu’une seule RP, éventuellement des RS, et elle ne sert qu’à éviter l’indivision et mettre en commun de manière formelle et au prorata les dépenses de fonctionnement (pas de recettes, puisque possession pure).

La SCI des concubins, celles des potes qui achètent la maison de vacances en commun et considèrent normal que pot commun pour tout. Un simple compte bancaire suffit du moment que les alimentations de ce compte sont systématiquement identique aux parts. C’est la SCI des bisounours qui fonctionne parfaitement, tant que tous les associés fonctionnent comme des bisounours.

Dès que vous faites du locatif avec une SCI, on quitte le merveilleux monde des bisounours pour entrer dans le monde, le vrai : il faut une compta, plus formelle en IS qu’en IR, mais même en IR, suivre efficacement les apports de chaque associé nécessite une comptabilité précise, datée, suivie, transmise à chacun pour éviter les contestations, une gestion rigoureuse des "appels de charge", etc, etc, etc

Rien d’excessivement difficile, j’ai un enfant de 12 ans qui sait le faire, mais un exercice de compta donc de méthode et de rigueur, ce dont la plupart des gens manquent.

Donc vous avez la SCI potentiellement bisounours pour la RP d’un coté, la SCI jamais bisounours d’investissement de l’autre. On ne mélange pas, jamais, même avec le couteau sous la gorge, même si on est masochiste. 1 SCI par bien, c’est excessif, mais 1 SCI par usage, c’est prudent.

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#13 10/12/2020 13h08

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Jour de bonté, je vous révèle le mouton à 5 pattes: la donation résiduelle (de residuo en latin, ou berliner testament pour les pros), dont le régime fiscal est défini à l’article 784C du CGI et aux articles 1048 à 1061 du code civil.
Votre mère vous donne la maison, la NP ou une partie, à charge pour vous de transmettre le bien ou sa représentation à vos descendants (à votre fils). Vous payez vos droits, et les droits que vous avez payés s’imputent sur ceux qui seront dus par votre fils à votre décès, calculés par rapport au degré de parenté avec votre mère.

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#14 10/12/2020 14h37

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Alors les donations graduelles et résiduelles, attention … Et pour le coup j’introduirai un cadeau bonux sur le démembrement.

Déjà, la différence entre graduelle et résiduelle, c’est l’inaliénabilité du bien donné dans le cas graduel, vs le droit de vendre dans le cas résiduel. Le bénéficiaire en second recevant … le don s’il existe encore au décès du grévé(le grévé étant Yéti dans ce cas là).

Au niveau des droits, ce qui n’est pas toujours très clair, c’est que les droits de donation sont calculés sur la base du dont Mere grand--> petit fils, dont on déduit les droits payés sur la première donation.

Traduction : Mere grand donne graduelle pour 100k d’immo à Yeti à suivre petits fils. Yeti ne paye pas de droits puisqu’on est en plein dans l’abattement. Une météorite passe par là, fracasse le crane de Yéti le malchanceux … Petit fils recoit les mêmes 100k en donation de  Mere grand, les droits sont calculés après imputation de l’abattement de donation mere grand --> petit fils. Bref, il doit verser des droits, comme Yéti n’avait rien du donner, petit fils paye la totalité des droits d’une donation directe.

Donc dans une donation résiduelle, il n’y a pas cumul des abattements pour rang successif.

Je passe sur le fait que la donation résiduelle s’impute en quotité disponible sauf mention et accord express pour une imputation sur la réserve du grévé, et les conséquences potentielles dans le cas général.

LE cadeau bonux, puisqu’on en est aux moutons à plus de 4 pattes. Dans un joli montage incluant une transmission par démembrement vers ses enfants, que se passe-t-il si l’enfant donataire décède avec 100% US pour son conjoint désigné légalement ou par voie testamentaire ?

La réponse commune est "les enfants héritent de la NP issue de la donation, au décès des donateurs, l’usufruit s’éteint et les enfants sont pleinement propriétaires".

Et la réponse de bon sens … est fausse !

Le prédécès du donataire entraine un mécanisme d’usufruit successif, de sorte que l’usufruit est considéré comme portant sur l’ensemble des droits dont il aurait été pleinement propriétaire à son décès s’il avait eu la délicatesse de survivre à ses parents. On doit donc, au décès de mère grand, reconstruire le patrimoine théoriquement de Yéti, déterminer ce qui part en NP à son fils et en US à son épouse.

Si on s’arrête là, c’est pas nécessairement méchant. Vous ajoutez quelques ingrédients, et ca peut devenir le b…..

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#15 10/12/2020 14h52

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On peut combiner avec une transgénérationelle smile.
Les usufruit successifs fonctionnent bien ainsi dans le cas général, mais dans le cas d’une donation résiduelle  ou graduelle, je n’en suis pas du tout certain, bien au contraire à mon sens le conjoint n’a pas de droit à l’usufruit dans ce cas particulier. Mais je ne crois pas que le point ait déjà été tranché.

Dernière modification par bet (10/12/2020 15h04)

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#16 11/12/2020 10h52

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Xazh, quand je parlais de lourdeur d’une SCI, c’est justement par rapport au fait que la plupart des gens ne gèrent pas rigoureusement. Pas d’AG ni de compte rendu d’AG, comptabilité défaillante, etc.

Le mode de gestion de la plupart des gens, c’est : "mes salaires (ou allocs ou pensions de retraite) arrivent sur mon compte courant ; je paie mes factures, et je vérifie de temps en temps qu’il reste assez sur mon compte. Je ne tiens pas mes comptes, puisque la banque le fait très bien pour moi". On peut parfaitement gérer sa RP détenue en nom propre de cette façon-là. Mais si on applique la même non-gestion à une SCI, c’est une bombe à retardement : le jour où un associé cesse de se comporter en bisounours, ou bien où le fisc demande des comptes, c’est un peu la catastrophe : la gestion peut alors se révéler être un carton dans lequel 95 % des factures sont entassées (les 5 % restants ayant été égarés), ou bien "y’a qu’à regarder les relevés de banque", sauf que là-aussi, entre les relevés perdus et la dématérialisation qui fait qu’on n’en reçoit plus…

Beaucoup de SCI deviennent des gremlins, des monstres, à force de manque de gestion. Ca me rappelle d’ailleurs aussi les groupements forestiers, qui sont là aussi souvent laissés plus ou moins à l’abandon administrativement parlant pendant des dizaines d’années, et après c’est très difficile à rattraper.

Sinon, sur la donation résiduelle, ça me semble inutilement compliqué par rapport à l’objectif. Et les risques ont bien été soulignés par xazh. Le fait que la seconde transmission soit considérée comme de grand-parent à petit-enfant, donc soumis à droits de mutation après un abattement de seulement 1594€, est déjà assez dissuasif.

Dernière modification par Bernard2K (11/12/2020 11h00)


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#17 11/12/2020 11h56

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Bernard2K a écrit :

Xazh, quand je parlais de lourdeur d’une SCI, c’est justement par rapport au fait que la plupart des gens ne gèrent pas rigoureusement. Pas d’AG ni de compte rendu d’AG, comptabilité défaillante, etc.

Le mode de gestion de la plupart des gens, c’est : "mes salaires (ou allocs ou pensions de retraite) arrivent sur mon compte courant ; je paie mes factures

Désolé que l’ironie de mes propos ne soit pas plus évidente. En utilisant spécifiquement le terme bisounours, je pensais qu’il était évident que sorti de ce monde ou de celui des télétubbies, on ne peut pas se contenter de …

Bernard2K a écrit :

et je vérifie de temps en temps qu’il reste assez sur mon compte.

Malheureusement, certains prennent le temps de vérifier quand le banquier appelle pour signaler un découvert.

Bernard2K a écrit :

Je ne tiens pas mes comptes, puisque la banque le fait très bien pour moi

Là, je redeviens sérieux. Même pour son compte personnel, chacun doit prendre le temps de gérer son compte, ses revenus, ses dépenses courantes et prévisibles. SCI ou pas … on devrait toujours savoir à peu près où on en est sur son compte, les revenus et dépenses prévisibles sur une durée raisonnable, et personne ne serait plus piégé par des dépenses "surprises" qui n’en sont pas.

Ex d’un ami qui se plaint en ce moment. A découvert à cause d’une révision auto qui a lieu chaque année à peu près à la même date. Mais Mr a oublié et préféré s’acheter une console de jeu. Je me fiche de sa console, mais ses plaintes à cause de son découvert, ca m’agace.

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#18 14/12/2020 10h26

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Bonjour

Après vos réponses détaillants bien chaque possibilité, avec ses avantages et ses inconvénients, il en ressort que le plus simple reste la donation partielle de la nue-propriété de la maison de ma mère.

Tant qu’il n’est pas définitif que mon fils reste le seul héritier, il vaut mieux le laisser hors de la donation au cas où ses parents venaient à lui faire un petite frère ou une petite soeur :-)

La SCI n’est donc pas approprié pour la situation, je vais donc la mettre de côté pour le moment. Je n’ai pas envie de compliquer tout cela si elle n’apporte rien d’autre que des complications… En plus je dois avouer que nous ne sommes pas toujours les plus féru de suivi de comptes alors ajouter encore ceux de la sci …
Je vous remercie d’avoir apporté vos lumières sur mon cas et reviendrais ici faire un petit bilan. Je trouve que la discussion, débattue de façon intéressante par vos exemples et vos données, peut sûrement aider d’autres personnes dans la même situation. ( en tout cas c’est mon avis)

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