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#1 27/04/2021 15h22

Membre (2021)
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL

- Salarié, 28 ans, TMI 30%, revenus : 60k /an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bonne
- Sociales : bonne
- Temps disponible : moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble (6 logements T2)
- Année de construction : Je ne sais pas, néanmoins le plancher est en béton, la facade est en pierre et la toiture est bonne
- Étage : R + 2, les appartements sont globalement traversant, donc lumineux
- Déjà occupé
- Chauffage : individuel électrique
- Volets : volet battant
- Espaces verts : cours intérieur avec jardin, terrain assez vaste. Je me questionne d’ailleurs qu’en à la possibilité de construire 1 ou 2 studios
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : compteur électrique individuel, compteur eau collectif
- Études de la copropriété :mono propriété
- Concierge : non
- Décoration : vétuste

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 91, 25 000 habitants
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : zone avec une tension locative tendue proche de Paris
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : en se basant sur meilleursagents, j’aurais tendance à dire que oui. J’ai échangé avec des professionnels et leur retour sont mitigés.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 477 238 €
- Travaux : 85k€
-Frais bancaire : 12 273 € (estimation)
- Loyer envisagé : 4150 €
- Taux de vacance envisagé (3%)
- Gestion personnelle

- Travaux immédiats : rafraichissement des appartements + transformation de certains appartements en T3 (T2-> T3)

- Taxe foncière hors TEOM : 4000€
- Assurance PNO : 900 € (estimation)

- Rentabilité brute : 8,67%
- Rendement opérationnel brut : 6,7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport  : 50k €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,3% (estimation meilleurtaux)
- Durée du crédit : le 25 ans semble possible (2197€ de mensualité)
- Frais de tenue de compte SCI : 2000€ (estimation)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (SCI IS)

CASH FLOW

- Cash flow positif : 1013 €/mois (sans prendre en compte l’imposition de la SCI)

Que pensez vous de ce projet svp ?

Dernière modification par Jpeluche (27/04/2021 15h28)

Mots-clés : ile de france, immeuble, immobilier

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#2 13/05/2021 19h08

Membre (2019)
Réputation :   10  

Bonjour,
Effectivement pour le secteur la rentabilité semble très bien.
Avez-vous bien estimé le montant des travaux?
Les locataires actuels payent leurs loyers et ne posent pas de soucis?

Pour ce qui est de rajouter des studios sur le terrain, il faudra surement créer des places de parking correspondantes au nombre de logement crées = pas toujours évident. Il vaut mieux consulter le PLU ou appeler directement le service urbanisme de la mairie pour leur demander.

Dernière modification par TurboTurtle (13/05/2021 19h10)

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