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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 17/04/2021 18h02

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je suis sur le point d’acheter un appartement de 68 m2 vendu 60 000 euros frais d’agence inclus proche centre ville mais occupé par un locataire sous curatelle. Le prix du marché dans cette ville est à minima 1300euros du m2.
L’appartement est sous loué ( 380 euros HC) qui pourrait être reloué 500 euros.
Cet appartement est vraiment très en dessous du marché mais je me demande si il n’y a pas un loup quelque part. Trop beau pour être vrai !

Il s’agit d’une succession. Serait ce la cause?

Le seul point noir, c’est le locataire qui est sous curatelle donc qui ne quittera pas de sitôt le logement…

Qu’en pensez-vous?

Mots-clés : bonne ou mauvaise affaire, curatelle, succession

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#2 17/04/2021 18h27

Membre (2014)
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Ça n’est ni une bonne affaire ni une mauvaise affaire

La rentabilite brute est 380x12/60000/1.08=7%. Ca n’est pas énorme mais l’avantage de la curatelle est d’avoir une certaine garantie de loyer, pas de vacance. Apres reste tout de même à connaitre le handicap du locataire (j’ai vu passer un cas où le locataire hurlait aux loups la nuit…).

Reste à voir la ville, la localisation du bien, et le gain que vous pouvez en tirer en terme d’évolution de prix. Donc il faut aussi connaitre le DPE, la tf etc


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#3 17/04/2021 18h37

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour,

La ville est moyenne et dynamique. Le bien est très bien situé , à proximité du centre ville.
Le problème c’est que d’après mes lectures, le locataire est protégé ( léger handicap mental ). Je ne pourrais donc même pas le revendre pour y habiter !
La résidence n’est pas ancienne, il y a une terrasse et probablement un garage…
Le côté positif, cela rapportera largement plus que de laisser dormir l’argent en banque…

( j’ai le reste des informations lundi)

En conclusion, cela me parait tout de même compliqué de pouvoir me défaire de ce bail. j’ai peur de me mettre un boulet au pied…

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#4 17/04/2021 18h53

Membre (2014)
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C’est clair que si vous voulez habiter prochainement le bien, ça n’est pas le bon plan.


Faire et laisser dire

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#5 17/04/2021 19h00

Membre (2020)
Réputation :   1  

Je ne pense pas habiter dans cet appartement. Je suis très bien où je vis actuellement et je n’envisage pas de changer.

Mais je pensais que c’était la seule solution pour que je puisse reprendre le logement… apparemment non.

peut être que je dois voir cet appartement comme produit d’investissement pur et simple. Mais 7% me parait faible pour mon projet de revenus complémentaires via l’immobilier.

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#6 17/04/2021 19h18

Membre (2014)
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Bonjour,
Selon les informations  que vous donnez,il n’y a pas de "loup" mais le prix s’explique par le fait que ce logement ne peut s’envisager qu’avec les conditions (loyer et locataire) du bail actuel et durablement.

Comme dit précédemment,le fait qu’il y ait une curatelle garantit en principe contre les impayés surtout avec un faible loyer qui doit être couvert en partie par les aides au logement.

C’est un investissement à long terme puisque ce logement sera certainement occupé à vie par ce locataire (sauf entrée en maison de retraite ou autre).
Avec ce rendement,ce n’est pas forcément mauvais si cela ne vous bloque pas pour un autre investissement immobilier ou autre.

S’agissant d’une succession,cela contribue aussi à la baisse du prix,les héritiers souhaitant certainement pouvoir avoir les fonds plutôt qu’un appartement même rentable.

Peut-être si cela vous intéresse et qu’il n’y aura pas forcément beaucoup d’acheteurs,tentez une négociation ,surtout si vous pouvez proposer une vente sans condition suspensive de prêt,ce qu’apprécieront les héritiers pour pouvoir conclure rapidement.

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#7 17/04/2021 19h23

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Bonjour,
Avez-vous visité le bien et rencontré le locataire ?
Avez-vous pu consulter le dossier locataire ?

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#8 17/04/2021 19h28

Membre (2011)
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A voir le projet dans l’ensemble (sur la durée) et l’envisager en 2 temps.

Dans un 1er temps, en remboursant l’emprunt avec le locataire en place (en gros, en vous satisfaisant du statut quo)
Ensuite, une fois le locataire parti, vous pouvez mettre un locataire au prix du marché!

Après, tout dépend pour quand est votre projet de revenus complémentaire!

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#9 17/04/2021 19h45

Membre (2015)
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Bonjour,

Sur la location sous curatelle j’ai un bon retour d’expérience. Paiement des loyers rubis sur l’ongle. Gestion des conflits idem, parfait. Et oui, il y a des conflits, le locataire est forcément "différent".
Il vient de partir, la caution ne sera pas restituée tout est très sale, il n’a jamais du faire le ménage. Mais bon, globalement "pourquoi pas".
Je vous conseille donc de prendre l’attache du curateur pour vérifier son état d’esprit, dans notre cas ce fût quelqu’un de très bien, je suis certain qu’avec une autre attitude ("cause toujours etc) la gestion au quotidien aurait pu poser de réels soucis.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#10 17/04/2021 21h12

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour,

Merci pour vos réponses. Cela fait beaucoup de bien d’être soutenue !

Je peux attendre quelques années, cela ne me dérange pas.

D’après ma recherche sur le site du gouvernement, les locataires protégés sont les personnes ayant plus de 65 ans et touchant des revenus inférieur à un certain plafond de ressources.

Alors quid des personnes sous curatelle ?  Est ce la même chose ou je peux rompre le bail dès la fin de celui-ci ? Où pourrais je trouver la réponse à cette question?

Cest vraiment le seul hic.

Je visite le bien lundi.

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[+1]    #11 17/04/2021 21h36

Membre (2018)
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Bonjour, si j’ai bien suivi votre présentation vous recherchez un premier bien à mettre en location.
Si j’ai un conseil à vous donner, faites simple pour un premier projet. Ici je n’ai pas l’impression que ce soit le cas.
N’oubliez jamais non plus que la rentabilité se calcule sur la durée, même j’aurai tendance à dire à la revente, donc si vous achetez un appartement certes moins cher mais qu’au départ du locataire tout est à refaire, aurez vous vraiment fait une si bonne affaire ?
Peut être vaut il mieux payer quelques milliers d’euros supplémentaires (ce qui sur une échéance à 20 ans reste dérisoire) et ne pas commencer lorsqu’on est novice avec une situation compliquée à gérer.
Le dernier appartement que j’ai acheté était à un couple en situation de surendettement. J’ai payé le bien moins cher mais sans problématique de locataire car sans occupant.
Il y aura bien d’autres successions, divorces, fins de défiscalisations à acheter…

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[+1]    #12 17/04/2021 21h56

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour,

Votre message a fait écho en moi. Vous avez tout à fait raison. Je pense que si l’on est pas serein pour un investissement, il vaut mieux le laisser filer et dormir sur ses deux oreilles.
Surtout pour un premier investissement.

Tant pis, ce sera pour la prochaine fois…

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#13 17/04/2021 22h32

Membre (2018)
Réputation :   11  

Sage décision à mon avis.
Parcourez le forum, c’est une mine d’or. Commencez petit et facile (pourquoi pas du garage ?), et investissez à crédit même si vous pouvez payer comptant.

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[+1]    #14 17/04/2021 23h49

Membre (2015)
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J’approuve les bons conseils précédents, entre autres de voir l’appartement, le locataire et le curateur, et le fait que l’affaire n’est ni vraiment bonne, ni mauvaise, mais particulière. Aussi, je tenterais de l’améliorer par une offre à 50 000 euros au lieu de 60 000, sous réserve d’accord de la banque, pour voir la réaction de l’agence… Si vous avez peur, vous pouvez vous désister en arguant un refus de prêt : il suffit de demander du 110 % à une banque qui ne l’accorde pas. Si l’affaire est jouable, à 50 000 euros pour 380 de loyer hors charges (4 560 par an) votre rentabilité brute passe alors à environ 9%, hors frais de notaire, ce qui commence à sentir bon…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#15 18/04/2021 09h31

Membre (2020)
Réputation :   1  

Donc d’après vous, je le visite quand même ?

Je crains de nous faire perdre du temps à tous et essayer en amont si 50 000 euros ça passerait par téléphone avant de faire la visite?

Je doute que 50 000euros , ça passe mais sui tente rien n’a rien.

Parce que l’AI me dit de ne pas hésiter à lui dire si je n’en veux plus et que d’autres attendent. Peut être un moyen pour lui de me presser à l’achat ou pas…

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#16 18/04/2021 09h46

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Syriuus a écrit :

Je crains de nous faire perdre du temps à tous et essayer en amont si 50 000 euros ça passerait par téléphone avant de faire la visite?

Négocier avant de visiter ?
Ca me semble bizarre comme approche!
Je dirais à éviter, car côté vendeur, ça peux être mal perçu.
Surtout qu’en visitant, vous trouverez peut être de vrais arguments pour baisser le prix (déco décrépi, etc)

Syriuus a écrit :

Parce que l’AI me dit de ne pas hésiter à lui dire si je n’en veux plus et que d’autres attendent. Peut être un moyen pour lui de me presser à l’achat ou pas…

Ca me rappelle l’AI qui doit vendre mon immeuble.
Limite ça devait être fait dans la journée…
Enfin, elle m’a pas précisé quelle journée, ni même quelle année…
D’ailleurs, elle a aussi oublié de me dire qu’elle baladait du touriste (filtrer ? en période covid ? pourquoi faire ?)
Bref, si un AI vous le dit, c’est peut être vrai, mais si sa commission est en jeu, c’est surement faux! smile

Surtout que oui, il a des demandes, car bien moins côtés, mais avec locataire, et curatelle, pas sûr qu’il reste grand monde!

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#17 18/04/2021 09h49

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Bien sûr, non seulement vous le visitez mais vous épluchez le dossier (comptes de charges, dossier locataire, s’assurer du paiement régulier des loyers et de la situation réelle du locataire comme si vous le choisissiez).
Il serait intéressant d’avoir le retour des voisins pour lever votre inquiétude.
Pour moi, un profil ’handicap mental" n’est ni plus ni moins inquiétant qu’un autre à partir du moment où je sais de quoi il retourne.
Les gens sans mesure de protection qui pètent les plombs, si telle devait être votre crainte, ça existe aussi.

La curiosité : si prix si bas que ça et dossier sans problème, il est curieux que l’agent immobilier vous laisse cogiter alors même que vous n’avez pas visité.

Assurez-vous que le loyer "bas" ne soit pas lié à un conventionnement ANAH ; si oui, ça peut-être avantageux selon votre TMI.

Dernière modification par Range19 (18/04/2021 09h50)

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#18 18/04/2021 10h06

Membre (2020)
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J’ai déjà signé l’offre d’achat au prix.
Il attend de me faire la visite pour valider l’offre. Le locataire n’était pas disponible à ce moment là.

Alors je ne sais pas si je pourrais reformuler une autre offre. Si tel n’est pas le cas, j’y renoncerais.

En fait, comme disait oli pour un premier investissement, ça me donne beaucoup de fil à retordre et ce n’est pas de manière sereine que j’appréhende le projet.

Par ailleurs, je me dis aussi que faire une bonne affaire cela ne tombe pas tout cuit dans la main et qu’il faut pouvoir trouver un consensus pour y arriver…

J’ai un TMI à 11% donc à priori pas intéressant  de ce point de vue.

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[+1]    #19 18/04/2021 10h20

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Quelques remarques :
1) les diligences sont les mêmes que sur un autre appartement : vérifier que les loyers sont payés, vérifier le niveau des charges de copropriété et de la taxe foncière, etc.
2) vous n’arrêtez pas de dire que le problème, c’est que vous ne pourrez pas vous défaire du bail. Ca n’est pas logique. Un investisseur bailleur achète pour avoir des revenus réguliers. Un locataire qui reste longtemps, c’est un revenu qui dure longtemps. Ca ne pose donc aucun problème.
3) vous dites que le loyer est sous-évalué. Je ne vois rien dans la loi qui empêcherait, parce que le locataire est sous curatelle, d’appliquer la procédure normale pour augmenter un loyer manifestement sous-évalué.
4) A mon sens, c’est aberrant de vouloir discuter le prix avant même d’avoir visité, et c’est aberrant de vouloir discuter le prix, tout court. Vous êtes vous-même étonné du prix bas et du rendement relativement élevé, pour la ville. Si votre étonnement est fondé, ce bien ne va pas traîner. Un ami agent immobilier me disait avant-hier : "Depuis la fin du premier déconfinement, c’est la ruée. En mars 2021, on a fait plus du double du CA d’un mois habituel. Le seul défaut de cette période, c’est qu’on n’arrive à rien tenir en portefeuille : tout part comme des petits pains". Si on veut investir dans l’immobilier, c’est quand même utile de se tenir au courant des tendances, et de ne pas appliquer en avril 2021 des raisonnements datant d’il y a quelques années. Faire la fine bouche à l’achat, faire des négos importantes, à mon humble avis, ce n’est plus d’actualité. A mon humble avis, c’est avoir un train de retard.
EDIT pour rajouter :
5) Je viens de lire : "J’ai déjà signé l’offre d’achat au prix." Là, je tombe de mon siège. Vous signez l’offre d’abord, et vous posez les questions après ? Et vous voulez négocier le prix après ? Désolé de vous le dire, mais ce n’est pas comme ça qu’on fait.

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2021 10h27)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#20 18/04/2021 10h32

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Merci Bernard2k !

J’espère vraiment arriver un jour à avoir un raisonnement de qualité comme le vôtre ! Vous m’apportez un nouvel éclairage.

Daccord pour le bail, si le locataire reste tant mieux. Mais qu’en est il du loyer , est-ce que je peux le réévaluer à la fin du bail et le mettre au prix du marché ?

La rentabilité est de 8% dans la ville. Là je suis à 7% si mes calculs sont bons.
Si j’ai un garage en plus, c’est un avantage. Je pourrais le louer pour améliorer la rentabilité.

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#21 18/04/2021 10h34

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Syriuus a écrit :

Daccord pour le bail, si le locataire reste tant mieux. Mais qu’en est il du loyer , est-ce que je peux le réévaluer à la fin du bail et le mettre au prix du marché ?

Vous pourrez l’augmenter, mais c’est encadré. Cet encadrement dépend de si vous êtes en zone tendue ou non. Renseignez-vous sur l’internet, ce ne sont pas les ressources qui manquent.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#22 18/04/2021 10h55

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Bernard2K a écrit :

Un ami agent immobilier me disait avant-hier : "Depuis la fin du premier déconfinement, c’est la ruée. En mars 2021, on a fait plus du double du CA d’un mois habituel. Le seul défaut de cette période, c’est qu’on n’arrive à rien tenir en portefeuille : tout part comme des petits pains". Si on veut investir dans l’immobilier, c’est quand même utile de se tenir au courant des tendances, et de ne pas appliquer en avril 2021 des raisonnements datant d’il y a quelques années. Faire la fine bouche à l’achat, faire des négos importantes, à mon humble avis, ce n’est plus d’actualité. A mon humble avis, c’est avoir un train de retard.

C’est pas spécifiquement sur les biens habitables ce raisonnement ?
Car niveau bien locatif, je sais pas si la tendance est identique.
Mais sinon, j’ai également ses retours, de la part d’AI et de pro du bâtiment.

Syriuus a écrit :

J’ai déjà signé l’offre d’achat au prix.

Par contre, signer sans avoir visité, c’est original.
Et vous voulez revenir sur une négociation que vous avez validé par votre signature ?

Sinon, le bien est en vente depuis longtemps ?

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#23 18/04/2021 11h12

Membre (2020)
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J’ai signé pour bloquer la vente. j’ai visité plusieurs biens de taille plus petite certes mais j’ai cru qu’à ce prix là, je ne pouvais pas le laisser passer. Très bien situé, terrasse, logement datant de 2000. Je l’ai vu de l’extérieur, j’ai parcouru quelques documents quand même ( acte d’huissier pour entrée des lieux , l’état des charges ) mais je vous avouerais qu’après une journée éreintante au travail , j’ai pris le 1er train pour etre là et au final je n’ai pas été du tout diligente. Je compte me rattraper lundi.

La ville n’est pas en zone tendue. A priori, on n’élève pas le prix du loyer comme ça. cela se fait progressivement. Il me reste à voir si il y a une convention anah…
De plus, c’est une proposition faite au locataire qui n’est pas obligé d’accepter. Il y a des recours mais sa position de locataire sous curatelle pourrait jouer en sa faveur…

Non le mandat de vente a été signé le jour même.

Dernière modification par Syriuus (18/04/2021 11h17)

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#24 18/04/2021 11h25

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Ne le prenez pas mal mais je me désole de voir de plus en plus que la parole donnée n’a plus aucune valeur dans le monde actuel.

Vous avez fait une offre signée donc vous vous êtes engagée.

A moins d’un vice caché, je ne vois aucune raison de ne pas aller au bout. La prochaine fois vous poserez les questions avant de vous engager.

De plus pour vous rassurer, ça n’a pas l’air si mauvais comme affaire.

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#25 18/04/2021 11h36

Membre (2020)
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Vous n’avez pas à être désolé, vous avez tout à fait raison. que cela me serve de leçons !

Dernière modification par Syriuus (18/04/2021 11h36)

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