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Sondage 

Résultat du sondage :

Investissez vous dans les zones rurales, communes <30 000 habitants


Oui, c'est là que se trouve la rentabilité

41% - 13
Cela m'arrive, mais uniquement si ville en croissance

29% - 9
Non, à fuir!

29% - 9

#1 20/05/2019 22h27

Membre (2018)
Réputation :   18  

VOTRE PROFIL

- Pacsé, 26 ans, TMI à 30%(Idem pour ma compagne)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Correct
- Fiscales: Plutôt Bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Faible
- Sociales: Correct
- Temps disponible: Salarié donc temps limité

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de Rapport de 230m², sur 5 étages sans ascenseur. 4 appartements de 50m² (dont un en duplex) et un local commercial au rdc.
- Année de construction: Avant 1950
- Local commercial occupé pendant encore 3 ans au moins (la retraite approche pour le commerçant).
- Chauffage individuel Electrique. Appartements isolé par l’intérieur.
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Compteurs individuels électrique, et sous compteurs pour l’eau.


LOCALISATION DU BIEN


- Centre ville historique de Sedan (08), proche fort
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Proche des commerces du centre ville, difficile de se rendre compte de la zone d’emploi dans un ville qui me semble être en déclin démographique & économique.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Difficile à dire, ça dépend si les centres villes sont délaissés ou non dans les décennies à venir.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 135 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 1900€ (300€ local commercial puis 400€ par appartement)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 1 mois tous les ans

- Travaux immédiats: 35 000€ (enveloppe large comprenant pas mal d’imprévus possible) + 20 000€ de mobilier (5k par appartement).
- Coût des travaux à 5 ans: Essentiellement entretien délaissé ces dernières années, disons 5 000€ de provisionné.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): Façade correct, je vais faire passer un couvreur avant signature du compromis.

- Taxe foncière hors TEOM: 3000€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 500€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 3% soit environ 600€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 16%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 10%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Hypothétiquement à zéro
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2%
- Durée du crédit: 20ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): 500€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 30 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée via SCI IS

CASH FLOW

- En prenant en compte l’IS
- Cash flow positif: 200€ positif (en provisionnant vacance locative d’un mois & provision mobilier & travaux divers à moyen et long termes)

Maintenant que le modèle est renseigné, il s’agit d’un projet pour lequel un compromis est en cours de rédaction, mais plus le temps passe plus nous nous posons des questions avec ma compagne.

En effet, la ville de Sedan est particulièrement en déclin démographique accompagné d’un taux de chômage élevé (proche des 30% de chômage d’après ce que j’ai pu voir sur l’INSEE). Par ailleurs, de nombreux immeubles de rapport en vente dans le centre ville et l’inoccupation de nombreux locaux commerciaux m’inquiète.

D’un coté je me dis qu’un logement rénové, isolé, et agréablement meublé avec gout ne peut que trouver preneur, mais d’un autre, la multitude d’annonces pour des logements vacants (certains de qualité d’après les photos) n’est pas rassurante.
Un premier test de tension locative avait été plutôt concluant (Une dizaine de mails en 3 jours) mais le dernier n’a pas les résultats escomptés (1 mail en 3 jours).

La rentabilité théorique me semble correcte sans être superbe car lorsque l’on sacrifie l’aspect patrimonial, j’aurais tendance à espérer une rentabilité plus importante. Au delà de cette considération, c’est le risque que j’ai du mal à bien évaluer, qui me semble être la norme dans les petits villes. Pour rappel, SEDAN a entre 15 000 et 19 000 habitants, en baisse continuelle…

Ainsi, avez vous des cas similaires, et votre retour d’expérience à ce sujet?
Je vais en profiter pour ajouter un petit sondage smile

Dernière modification par Croustibate29 (21/05/2019 10h04)

Mots-clés : idr, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 23/05/2019 10h06

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Il est difficile de répondre à vos questions. Quelques remarques quand même :
- je n’ai pas compris si les appartements étaient vides ou occupés.
- location nue ou meublée, en SCI IS c’est imposé pareil. Faites donc ce qui se louera le mieux, car vous n’avez pas d’avantage à louer meublé (si ce n’est un loyer légèrement plus élevé) ; et si ce n’est en vue d’une revente de l’immeuble occupé à un investisseur qui veut faire du LMNP au réel (si ce régime existe toujours lorsque vous revendrez).
- cashflow 200, par mois ou par an ? De toute façon, même par mois ce qui est le plus favorable, ça veut dire qu’il suffit que le commerce ferme et que vous ne trouviez pas de nouveau locataire pour vous faire passer dans le rouge.

Au total, pour moi, la rentabilité me semblerait insuffisante au vu des risques posés par la ville.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2019 13h54)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #3 23/05/2019 10h23

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Bernard2K a écrit :

Au total, pour moi, la rentabilité me semblerait insuffisante au vu des risques posés par la ville.

C’est avec les mêmes mots exactement que je résumerais l’affaire, même si je n’ai pas tous les éléments.

Un commerce (quelle est son activité ?) est souvent extrêmement difficile à relouer au départ du locataire dans une ville de cette taille. Généralement, il y a une rue ou deux où cela se loue sans trop grande difficulté, en encore, et au delà souvent très très difficile.

D’autre part l’activité économique étant pour ces petits commerçants plus difficile qu’il y a quelques années, les loyers commerciaux doivent souvent être revus fortement à la baisse pour trouver preneur. Avez vous pu faire un comparatif avec des loyers récents (plus difficile à trouver que des loyers de logements)

Votre différentiel de 6% entre rendement brut et ce que vous nommez brut opérationnel parait élevé, comment arrivez vous à ce chiffre ?
Calculer le rendement net est plus informatif, c’est ce qui reste dans votre poche à la fin du mois.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #4 23/05/2019 10h41

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ENTJ

Bonjour,

Vous avez des craintes sur la "croissance" de Sedan et vous vous interrogez sur une extrapolation de la situation de Sedan vis à vis d’autres villes de taille comparable.

Au delà des réponses concernant le projet lui même, on peut observer que dans un pays de 36 000 communes, ce genre de tentative de généralisation ne peut guère vous aider par la suite wink

Certes globalement tant qu’à généraliser, la France du haut se vide dans la France du bas. Mais des cas particuliers existent à la faveur de politiques publiques parfois censées et efficaces , mais pas forcément dénuées d’une forme de cynisme, on implantera peut être plus facilement vers Sedan des activités pénalisantes d’un point de vue touristique que dans le pays Niçois.

Ces politiques avec tout leur travail d’analyse sont à votre disposition sur le net, exemple au hasard :

Habitat - Aménagement et développement - Ardenne-Métropole

Ainsi viser un bien à remettre en état dans certains quartier de Sedan peut avoir du sens économique(à condition de payer le bon prix etc).

Dernière modification par Iqce (23/05/2019 17h07)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #5 23/05/2019 13h58

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Les politiques publiques sont une chose, leurs résultats en sont une autre. Dans des coins vraiment désespérants, on a parfois l’impression que les opérations de réhabilitation/amélioration consistent à essayer de remplir une passoire. L’intention est louable, mais parfois le quartier est dans une spirale trop négative pour que la tendance puisse être inversée. Je n’en fais pas une généralité, il faut regarder au cas par cas.

Par ailleurs, si vraiment vous envisagez d’acheter et de faire des travaux en profitant de ces subventions, à votre place je vérifierais très soigneusement qu’une SCI IS est éligible aux subventions.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2019 14h01)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 23/05/2019 19h36

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Je vous remercie pour vos retours, alors voici des éléments de réponses dans l’ordre (bien que je vais croiser certains éléments):

@Bernard2K
-Les 4 appartements à usage d’habitation sont aujourd’hui vides. Il s’agit de reprendre certains éléments avant mise en location. Pourquoi meublé? Car il semble y avoir moins d’offres sur ce créneaux. Je peux ainsi augmenter de 50€ le loyer (le portant ainsi à 400€ HC). Un mix avec de la location nue est toutefois envisagée.

-Le local commercial est loué depuis plus de 20 ans à une société ou seul le gérant tient la boutique (fut un temps il avait 3 collaborateurs d’après ses dires). Il s’agit d’une activité de B to B avec des prestations de communication/design/site web etc… Le CA semblerait baisser en même temps que l’activité économique de la ville mais c’est un jugement subjectif (de sa part) et non vérifié en profondeur. Quoi qu’il en soit la retraire approche et en discutant avec lui il m’a fait comprendre que la fin n’est pas bien loin. Prochaine échéance triennale du bail dans 3 ans.

-Le loyer actuel est de 300€, je remarque que c’est une fourchette basse mais il y a 4-5 locaux à louer dans la rue donc ce n’est pas très rassurant. Cependant je ne trouve pas les annonces sur leboncoin donc il est possible qu’aucun effort ne soit fait pour les relouer.
Par ailleurs, la ville a une population de l’ordre de 15K habitants, il faut des commerces et nous sommes juste à coté du Fort de SEDAN. Il peut être intéressant d’étudier la piste d’une location saisonnière à l’année (parfait dans le cas d’un local commercial!).

-S’agissant du CF c’est 200€/mois. Cependant mon calcul a intégré 1000€ de réparation diverses/an (ou provision pour des travaux à moyen termes), une GLI à 3% et une vacance locative d’un mois/an (&PNO etc…). J’ai bien l’intention de réduire cette moyenne en mettant à disposition des appartements proprement rénové/ isolé et meublé avec gout. Etant toujours très pessimiste sur l’aspect financier, il est fort probable que le cash flow réel soit plus de l’ordre des 300-400€.

S’agissant des subventions, j’ai pris l’habitude de penser que je ne suis pas éligible, ou alors avec des contraintes qui ne m’intéressent pas vraiment (loyer encadré avec le type de population que j’essaie d’éviter)

Ceci étant dit, votre conclusion est exactement la source de mon inquiétude…

@DDtee

-J’ai partiellement répondu à certains points ci dessus. Je suis globalement d’accord avec vous, et dans le même temps je trouve que le loyer est déjà dans une fourchette basse. 300€ pour un local de 40m² en hyper centre j’ai du mal à imaginer qu’il soit possible de descendre beaucoup plus bas… D’ailleurs je n’ai pas vu réellement plus faible comme loyer (éventuellement 250€…).
Je me réconforte dans l’idée que du cashflow sera tombé d’ici là et que je trouverai une solution (comme du meublé de tourisme, j’y ai pensé ce matin par exemple). Mon résonnement peut-être totalement faux, je suis preneur de votre avis bien évidement.

-Le différentiel est surement due aux travaux importants englobant le budget mobilier (portant le tout à environ 50 000€) plus les frais de notaire via clause acte en mains. En effet l’immeuble n’a pas été très bien entretenu, j’ai donc multiplié les devis par 1,5 pour voir assurer les pépins. Il y a ensuite ma provision de 1000€ par an qui complète cette crainte (comme je vous l’ai dit, je budgète de manière très pessimiste pour avoir de bonnes surprises au final).

Mon rendement net net (après provisions & impôt) est de 7% via rendementlocatif.

@Iqce
Je ne prétends pas être un génie de la démographie française. Ce projet me fait particulièrement réfléchir à ce sujet, et j’ai en effet consulté certaines études qui pour le coup déclare que les français d’une manière générale délaisse le centre ville pour la couronne (au delà de la banlieue)…

Bref, je me suis posé la question si des villes peuvent réellement mourir du fait d’une exode de sa population vers des communes plus attractive. Je n’ai pas vraiment trouvé de réponse sur le net, surement les mauvais mots clés, il y forcément des études là dessus.

Les politiques publiques peuvent je pense dans certains cas dynamiser des communes en faisant les bon choix, ce n’est bien sur pas évident, d’autant plus pour les élus qui peuvent avoir des intérêts différents.

Je vais de ce pas aller consulter votre lien, ce cas pratique a piqué ma curiosité au vif smile

Quoi qu’il en soit, je continu mes recherches en quête de réponses afin de savoir si je laisse tomber ou pas, le compromis étant en cours de rédaction je n’aime pas faire bosser les notaires pour rien mais sauter d’un pont sans voir ce qui se trouve en bas encore moins…

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#7 23/05/2019 19h44

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Si votre offre d’achat porte sur un immeuble avec commerce,  je ne pense pas que vous puissiez vous dedire comme ça…  Reste la condition suspensive d’obtention de prêt.

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#8 23/05/2019 20h05

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@Pierrot31
Une offre d’achat a été acceptée, un compromis est en cours de rédaction. Je ne vois pas en quoi je n’aurais pas le droit aux 10 jours suivant la signature du compromis pour en sortir. Local commercial ou pas car de toute façon l’acquisition porte sur un immeuble entier.

Dans la pratique, je peux même m’arrêter avant mais ça passera mal vis à vis du notaire & agent immobilier & vendeur.

Quoi qu’il en soit le sujet n’est pas là.

Je suis conscient que l’immeuble a de forte chance de continuer à perdre de la valeur mais, c’est le cas dans beaucoup de communes. De la même manière la reprise économique au niveau national pourrait redonner un élan à la ville et un cercle vertueux se mettrait en place.

Si c’était sur et prévisible ça ne serait pas un investissement, et tout le monde s’y mettrait (je me parle à moi même dans ces moments rassurez vous smile )

Mon objectif est au minimum d’engranger un cash flow et d’avoir des locataires qui rembourses les mensualités. Le reste est plus difficile à maîtriser

Prix Immobilier Ardennes

Sur le lien ci dessus, je me rassure dans le sens ou les prix ont augmenté sur 20ans mais baissé ces 10 dernières années. par ailleurs j’achète mon m² dans une fourchette basse.
Je ne fais donc pas une bourde énorme basé sur ces indices, je ne serais même pas là à en parler sinon.

Dernière modification par Croustibate29 (23/05/2019 20h11)

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#9 23/05/2019 22h20

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Permettez moi d’insister: sur La rétractation de l?acquéreur dans la vente immobilière - ITER Avocats à propos du délai de rétractation, on peut lire:

"N’entrent pas dans le champ d’application les immeubles à usage mixte par exemple habitation et commerce (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 janvier 2008, N° de pourvoi : 06-21145)."

Vous avez fait une offre d’achat. Si le vendeur la contresigné, il y a accord sur le prix et la chose. La vente est parfaite…

Pour autant, il y a fort à parier que ni le vendeur, ni l’AI ne connaissent cette subtilité de la loi…

Toujours est-il, à votre place, je me demanderai s’il est possible de transformer ce commerce en habitation le cas échéant : PLU? périmètre ABF? demande locative pour une habitation en rdc à cet endroit? quid des ouvertures? etc etc…


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#10 24/05/2019 09h22

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Croustibate29 a écrit :

-Le loyer actuel est de 300€, je remarque que c’est une fourchette basse mais il y a 4-5 locaux à louer dans la rue donc ce n’est pas très rassurant. Cependant je ne trouve pas les annonces sur leboncoin donc il est possible qu’aucun effort ne soit fait pour les relouer.

Ou qu’ils soient confiés à une agence spécialisée, c’est souvent le cas pour les commerces ou aussi que dépités à essayer de louer sans succès depuis fort longtemps qu’ils aient baissé les bras.

300€, c’est vrai que c’est un tout petit loyer !

Croustibate29 a écrit :

Il peut être intéressant d’étudier la piste d’une location saisonnière à l’année (parfait dans le cas d’un local commercial!).

Vous n’êtes pas à Paris ou une grosse ville, en province on peut faire du saisonnier dans n’importe quel appartement.
C’est l’inverse, pour transformer un commerce en logement, il vous faudra sans doute l’accord de la commune (plan de sauvegarde des commerces).

Croustibate29 a écrit :

Mon rendement net net (après provisions & impôt) est de 7% via rendementlocatif.

Je persiste, malgré vos calculs conservateurs, à trouver que ce n’est pas beaucoup compte tenu du contexte.
Quelle négociation avait vous obtenue sur le prix demandé ?


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#11 24/05/2019 10h20

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@Pierrot31

Pierrot31 a écrit :

Permettez moi d’insister: sur La rétractation de l?acquéreur dans la vente immobilière - ITER Avocats à propos du délai de rétractation, on peut lire:

"N’entrent pas dans le champ d’application les immeubles à usage mixte par exemple habitation et commerce (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 janvier 2008, N° de pourvoi : 06-21145)."

Vous avez fait une offre d’achat. Si le vendeur la contresigné, il y a accord sur le prix et la chose. La vente est parfaite…

Pour autant, il y a fort à parier que ni le vendeur, ni l’AI ne connaissent cette subtilité de la loi…

Toujours est-il, à votre place, je me demanderai s’il est possible de transformer ce commerce en habitation le cas échéant : PLU? périmètre ABF? demande locative pour une habitation en rdc à cet endroit? quid des ouvertures? etc etc…

J’en prends bonne note, et non d’après mes recherches cela me semble particulièrement compliqué de passer le local en habitation.


@DDtee


DDtee a écrit :

Ou qu’ils soient confiés à une agence spécialisée, c’est souvent le cas pour les commerces ou aussi que dépités à essayer de louer sans succès depuis fort longtemps qu’ils aient baissé les bras.

300€, c’est vrai que c’est un tout petit loyer !

Totalement d’accord avec vous, j’ai revérifié hier sur le bon coin et il n’y a AUCUN local moins cher à la location…

DDtee a écrit :

Vous n’êtes pas à Paris ou une grosse ville, en province on peut faire du saisonnier dans n’importe quel appartement.
C’est l’inverse, pour transformer un commerce en logement, il vous faudra sans doute l’accord de la commune (plan de sauvegarde des commerces).

Ce n’est pas dans la limite de 120 jours par an quelque soit la commune?
Et oui j’en suis conscient pour le changement de destination, qui serait surement refusé car hyper centre du vieux SEDAN.

Je persiste, malgré vos calculs conservateurs, à trouver que ce n’est pas beaucoup compte tenu du contexte.
Quelle négociation avait vous obtenue sur le prix demandé ?

J’en prends bonne note, et suis plutôt d’accord, cependant le bien est totalement isolé de l’intérieur, bien situé (même si la démographie et la situation économique de la ville m’inquiète) et comprends une rénovation et ameublement complet. Et cela sans apport théorique. Dans la pratique je sais que je vais devoir mettre un apport donc le CF va augmenter.

Je réussis à avoir ce type de rentabilité en région parisienne avec de la colocation, sauf que la gestion n’est pas la même (turnover plus important) et les charges de copro augmente vite. Ajoutez à cela les délires des politiques à vouloir encadrer les loyers… Il y a du bon et moins dans chaque situation.

Ma pensée est que sur cet immeuble au moins je maîtrise l’avenir et le rendement à long terme sera bon. Je provisionne beaucoup les premières années certes, mais la rentabilité devrait théoriquement augmenter par la suite (car un contrôle sain contrairement à ce que je vois parfois en copro via les AG)  .

Est-ce idéaliste et peu réaliste comme pensée?

Aussi, pour répondre à votre question, le bien était à 145 000€ initialement, j’ai donc baissé le prix de 20 000€. Je pense que j’aurais pu tirer encore de 5 000€ mais pas beaucoup plus.
En effet le propriétaire précédent vend à perte d’après l’AI (il avait acheté plus cher)…

Dernière modification par Croustibate29 (24/05/2019 10h26)

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#12 24/05/2019 10h43

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Vous semblez dubitatif sur les dires du commerçant. Dites-vous bien qu’un chef d’entreprise a toujours tendance à cacher ses difficultés (pour rassurer clients et fournisseurs). Alors s’il les avoue, c’est que c’est vrai. Entre cela et les locaux commerciaux vacants dans la rue, la valeur du RDC, en loyer comme dans l’hypothèse d’une revente à la découpe, est proche de zéro.

Sur l’absence des 10 jours de rétractation : Pierrot31 a raison bien sûr. Ca veut dire que le vendeur ne vous doit pas cette clause. Mais si le notaire, emporté par l’habitude, écrit cette clause et que les deux signent en bas, alors cette clause s’applique puisqu’elle est contractuelle (c’est en tout cas ma compréhension de la chose). Lisez attentivement le projet de compromis. Si la clause y figure, ça veut dire que le vendeur vous alors fait une fleur en vous consentant une possibilité qu’il ne vous devait pas. AMHA, il faut alors ne surtout pas le signaler au notaire ; signer le compromis en faisant semblant d’être content. Puis se dédire dans les 10 jours, pour "raison familiale".

120 jours : non, cette limite ne s’applique que si vous louez en saisonnier votre RP. Vous confondez des trucs qui n’ont rien à voir.

Globalement, je trouve une autre raison d’alerte sur ce cas : vu vos questions et vos lacunes, vous ne semblez pas assez expérimenté pour vous colleter un immeuble collectif dans une telle ville.

Dans une ville en décroissance démographique et économique, il y a déséquilibre offre/demande. Les gens vont se loger là où ils trouvent le meilleur rapport qualité/prix. Donc, les pauvres sont en logement social (l’organisme HLM attribue les logements à tour de bras pour éviter d’avoir de la vacance), les riches ont acheté leur logement vu que c’est tellement pas cher. Ca ne laisse pas beaucoup de gens pour louer dans le secteur privé. Il y a de bonnes chances pour que ceux qui vont dans le secteur privé sont soit non solvables (attention aux impayés), soit en instance d’achat, soit en situation instable (genre CDD 6 mois, stagiaire, étudiant). Il n’y a pas de raison qu’un locataire solvable reste longtemps. Logiquement, il vous envoie un congé et vous explique "si vous saviez le prix ridicule auquel j’achète ma villa… je n’allais quand même pas payer un loyer plus longtemps ! M’enfin, votre logement m’a bien dépanné pour 4 mois, merci quand même".

Sur le vendeur qui vend à perte :
1) oui, et sa femme a le cancer et sa petite fille une maladie rare et il a besoin du prix de la vente de l’immeuble qui va payer l’opération et la rééducation qui coûtent très cher, et autres réflexions du même tonneau : ce ne sont pas vos oignons. Vous devez bannir ce genre d’idées de votre tête. Vous proposez le prix qui vous paraît bon pour vous, il accepte ou non, basta.
2) Il est de toute façon parfaitement normal de revendre à perte dans une ville en déclin.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2019 11h09)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #13 24/05/2019 10h56

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Croustibate29 a écrit :

Je réussis à avoir ce type de rentabilité en région parisienne avec de la colocation, sauf que la gestion n’est pas la même (turnover plus important) et les charges de copro augmente vite. Ajoutez à cela les délires des politiques à vouloir encadrer les loyers… Il y a du bon et moins dans chaque situation.

Comparer un bien en IDF en colocation et un immeuble dans une petite ville en déclin, c’est un peu comparer des choux et des carottes smile
Comment allez vous gérer à distance ?

Croustibate29 a écrit :

Ma pensée est que sur cet immeuble au moins je maîtrise l’avenir et le rendement à long terme sera bon. Je provisionne beaucoup les premières années certes, mais la rentabilité devrait théoriquement augmenter par la suite (car un contrôle sain contrairement à ce que je vois parfois en copro via les AG).

Certes ne pas avoir de syndic de copro est un vrai avantage, cependant la rentabilité n’augmente dans la pratique jamais. En fait elle baisse au fil du temps pour tout un tas de facteurs. La fiscalité, rarement en baisse, des travaux qui immanquablement surviennent (vous avez raison d’en provisionner dans vos calculs dès le départ), les loyers qui ne suivent pas l’inflation (le phénomène semble durablement s’installer) les charges d’emprunt qui diminuent…

Pour la maîtrise de l’avenir, mon abonnement à boule de cristal.con étant prescrit, j’aurais du mal à prévoir le marché immobilier et locatif de la ville de Sedan, qui peut comme tout marché largement évoluer dans les 20 ans qui viennent…
J’ai habité autrefois dans une ville de taille presque équivalente, quand le gros employeur du coin (600 emplois) a fermé, tout s’est effondré. L’inverse, quoique moins probable, l’arrivée d’Amazon à Sedan par exemple, aurait un effet tout aussi foudroyant dans l’autre sens.

Croustibate29 a écrit :

Aussi, pour répondre à votre question, le bien était à 145 000€ initialement, j’ai donc baissé le prix de 20 000€. Je pense que j’aurais pu tirer encore de 5 000€ mais pas beaucoup plus.
En effet le propriétaire précédent vend à perte d’après l’AI (il avait acheté plus cher)…

Qu’il vende à perte ou pas n’a aucune influence sur le prix du marché (au vu de la dynamique de la ville, il y a logique que chaque vendeur ou presque soit à perte). Il veut vendre ou pas et depuis combien de temps sont les vrais questions.

Je ne voudrai pas vous donner de remords, mais c’est une négociation pour la configuration d’un marché presque tendu que vous décrivez (14%), pas du tout celui d’une telle ville. A titre indicatif  je n’ai qu’un seul bien dans une ville de taille équivalent, négocié à -38% et la ville est démographiquement en légère augmentation. Bon chaque cas est particulier et ils ne sont pas non plus forcément comparables…

Je crains que la rétractation soit en effet légalement impossible.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#14 24/05/2019 11h30

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Bonjour,

Toujours d’accord avec vous DDTee…
Et peut être un autre point d’alerte, pensez à vous mettre en règle avec le droit du sol pour les travaux envisagés sur la toiture.
En effet hyper centre = centre historique bien souvent, donc présence de MH et ABF (?) avec surcoût des travaux et imprescriptibilité en cas de travaux non déclarés.
http://www.sedan.fr/Sedan_Mag_107.pdf

Effectivement dans ces centres anciens en général le document d’urbanisme (PLU PLUi) interdit souvent les changements de destinations entre commerce et habitation ; un coup d’œil sur le règlement graphique suffit à ce renseigner.
sad

A voir si la périphérie de Sedan est dynamique ou pas, auquel cas le paris sera peut être gagnant dans le temps, la volonté de l’Etat et des CC dans ce genre de situation (similaire à St Etienne par ex dont on a débattu sur ce forum) et de restreindre les droits à construire pour dynamiser la ville centre.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#15 24/05/2019 11h56

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S’agissant de la rétractation, je suis allé chercher dans mes mails, et selon moi j’ai une fenêtre de tir si je devais être amené à me rétracter, je m’explique:

J’avais fait une demande d’achat à un prix de 120 000€ signée et j’avais pris le soin d’ajouter à la fin de cette dernière:

Croustibate29 a écrit :

Cette offre est valable jusqu’au Vendredi 19 Avril inclus. A défaut d’acceptation par le vendeur aux
modalités et date convenues, la présente offre sera caduque. En cas d’acceptation par le vendeur, une
promesse ou un compromis de vente devra être signé dans un délai raisonnable et au plus tard, un mois
après l’acceptation de l’offre par le vendeur.

Par la suite il y a eu une négociation qui s’est faite à l’oral (au téléphone) pour le prix de 125 000€ FAI. Il n’y a eu aucune signature de ma part là dessus. L’AI na pas non plus formalisé les choses à l’écrit.

Cela fait maintenant plus d’un mois que le compromis est en cours de rédaction.

Basé sur ces faits, il me semble difficilement jouable de me forcer à acheter…

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#16 24/05/2019 12h12

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La phrase " En cas d’acceptation…" me semble sans grande valeur puisqu’elle ne précise pas le droit lié à une vente parfaite par ailleurs (cad : l’acceptation de l’offre par le vendeur) ; il aurait fallu me semble t’il (bis) que soit rajouté un délai de signature à compter de la rédaction de l’offre par le notaire.
Je ne sais pas si quelqu’un à une opinion plus fondée (jurisprudence par ex) ?
NB : la notion de délai "raisonnable" par contre est tout à fait correcte, mais en clair, "un mois" est il basé sur de la jurisprudence ? Le bon sens dirait que non ?

Dernière modification par Iqce (24/05/2019 12h14)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #17 24/05/2019 12h50

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Le plus important, c’est ça :

demande d’achat à un prix de 120 000€ signée et j’avais pris le soin d’ajouter à la fin de cette dernière:

Cette offre est valable jusqu’au Vendredi 19 Avril inclus. A défaut d’acceptation par le vendeur aux
modalités et date convenues, la présente offre sera caduque

Ca veut dire qu’il n’y a pas de vente, car il n’y a pas eu d’acceptation de l’offre écrite par le vendeur dans le délai du 19 avril.

Il n’est pas nécessaire de discuter sur "en cas d’acceptation" puisqu’il n’y a pas eu d’acceptation.

Vous n’êtes donc pas lié par votre offre écrite. Vous n’avez donc même pas besoin d’aller au compromis pour vous dédire ensuite.

Si vous voulez vous dédire : informez l’AI et/ou le vendeur que votre offre à 120 000 € n’ayant pas été acceptée par le vendeur dans le délai indiqué, vous êtes dégagé et ne comptez pas donner suite. Même pas besoin de le faire à l’écrit : un coup de téléphone suffit.

N’écrivez rien. A l’oral, niez qu’il ait jamais existé un accord à 125 000 €. Restez sur votre version : "j’attendais que le vendeur accepte ou refuse mon offre à 120 000 €, or je n’ai vu aucune réponse, donc je suis passé à autre chose, trop tard maintenant. 125000 € ? C’était un simple chiffre en l’air, émis à l’oral par le vendeur, et je ne l’ai jamais accepté. Pour ma part, j’attendais sa position sur mon offre à 120000 €, elle n’est pas venue. Désolé. Adieu.". C’est pas bien de mentir, mais bon, ça vous sort d’un mauvais pas…

L’AI et/ou le vendeur risquent de monter sur leurs grands chevaux et de vous menacer de tout, mais si vous vraiment vous n’avez pas fait d’autre écrit que votre offre à 120000 €, vous ne risquez rien.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2019 12h57)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#18 24/05/2019 16h53

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J’ai pas refait les calculs de croustibat29 mais quand on peut placer à 16% brut de l’argent emprunté à 2% sur 20 ans (et ce sera sûrement moins que 2%),  cela se réfléchit…

Il faut voir si vous êtes Ok sur la typologie des locataires,  sur les vacances et impayés éventuels, sur la moins value probable à la revente etc etc…

Le cash flow positif et le fait que, bien géré,  ce soit les locataires qui payent tout aident à relativiser je trouve…

Pour connaître quelqu’un qui a fait ce choix là,  c’est le côté psychologique qu’il faut être prêt à assumer… Surtout sur la durée!

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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[+1]    #19 24/05/2019 17h46

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Pierrot31 a écrit :

J’ai pas refait les calculs de croustibat29 mais quand on peut placer à 16% brut de l’argent emprunté à 2% sur 20 ans (et ce sera sûrement moins que 2%),  cela se réfléchit…

Il faut voir si vous êtes Ok sur la typologie des locataires,  sur les vacances et impayés éventuels, sur la moins value probable à la revente etc etc…

Le cash flow positif et le fait que, bien géré,  ce soit les locataires qui payent tout aident à relativiser je trouve…

C’est une façon de voir les choses.

On peut aussi se dire qu’actuellement la rentabilité est 2,6 % brut (300x12/135000) puisque seul le commerce est loué. Et que même ce loyer peut très bien s’arrêter du jour au lendemain.

Que pour rentrer davantage de loyers, il faut d’abord faire 35000 € de travaux, enveloppe pifométrique, qualifiée de "large", pourtant je ne vois pas ce qu’il y a de large à un budget de 152 €/m² (35000/230) ; après, c’est bien sûr à mettre en relation avec les travaux prévus, qui ne sont pas détaillés.
Compétences pour encadrer des travaux sur un immeuble entier, à distance ? Respect de la qualité et des délais ? On a vu certains devoir épuiser 3 entreprises avant de finir leurs travaux (entre celle qui pète un plomb et ne vient plus sur le chantier, celle qui fait n’importe quoi car incompétente, et la 3e qui est la bonne). Sur un simple appartement, on patiente. Sur un immeuble entier, ça fait flipper.

Il faut ensuite faire 20000 € d’investissement dans les meubles, nous dit le porteur de projet.

Il faut ensuite trouver des locataires. Dans une ville en déprise économique et démographique de 16000 habitants, allez trouver 4 locataires solvables qui veulent tous le même type de bien au même endroit (50 m² meublé)… Ca peut prendre "un certain temps".

Même une fois tout reloué, la rentabilité brute est, si je ne me trompe pas (1900x12)/(135000 + 35000 +20000) = 12 %. Ce qui, dans une telle ville, peut être considéré comme correct, ou insuffisant selon sa vision des choses. En tout cas, pas faramineux.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2019 17h57)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#20 24/05/2019 23h04

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En effet, bien vu B2k: c’est une rentabilité théorique annoncée par le porteur de projet et je ne me suis pas interrogé sur la réalité derrière les chiffres.

J’avais lu, très rapidement, l’étude de cas en diagonale et j’avais juste retenu : Sedan, 16%, immeuble mixte & la problématique d’un commerce dans une zone en déprise….

Au temps pour moi!


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#21 06/06/2019 08h24

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Bonjour,

Je ne suis retiré du projet suite à vos conseils qui ont confirmés les doutes que je pouvais avoir sur cet immeuble et sa localisation.

Je vous remercie de vos retours et pour ceux qui ont répondus au petit sondage.

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[+1]    #22 06/06/2019 10h07

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Bon choix, connaissant un peu la ville je confirme la morosité de la ville qui est fuie par les jeunes et avec un marché du travail difficile, tout en étant loin de bassins attractifs.
Je ne m’engagerais pas là bas sans un CF potentiel bcp plus élevé.

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