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#1 26/02/2019 15h48 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Nous avons une SCI IR, 2 associés à 50/50, 3 locations nues (maison à crédit). J’ai mis à la fin quelques données sur les biens, crédits en cours, TMI.

pourquoi avons-nous investi?:
ils nous restent environ 25 ans à travailler, l’objectif est d’avoir un complément à la retraite et avoir un peu de patrimoine à transmettre aux enfants.

ce qui nous pose problème:
avec le temps l’impot sur les revenus augmentera, on a environ 10 000€ de disponible pour une bouée de secours (si petits travaux, loyers non payés, etc) mais cela ne sera pas suffisant dans le temps.

solution envisagée:
revendre le premier bien immobilier avec une plus-value, ce qui permettrait de rembourser le crédit du 3ème bien acheté. Cela permettrait de faire fonctionner la SCI sans sortir d’argent de notre poche, de payer l’impot sur le foncier, un petit cash, et à la fin du dernier prêt, avoir une rente de 4000€ par an, un patrimoine immobilier qu’on pourrait revendre à la retraite si besoin…

solutions écartées qui pourraient réssoudre l’impot foncier
- nous ne souhaitons pas réinvestir dans un autre bien immobilier avec travaux pour créer du déficit, cela nous oblige à acheter et ensuite refaire de même au bout de quelques années.
- nous ne souhaitons pas réinvestir dans un meublé à titre personnel, cela nous oblige à acheter…plus de travail, plus de risque.
- nous ne souhaitons pas réinvestir dans un pinel, cela nous oblige à acheter…plus de travail, plus de risque.
- nous ne souhaitons pas loyer via les loyers modérés, après contat auprès l’ANAH cela n’est pas intéressant dans notre secteur.
- nous ne souhaitons pas passer la SCI IR à IS, nous faisons nous même la comptabitité (pas d’expert comptable) mais d’après la lecture sur le forum, c’est la revente des biens qui sont fortement imposée

en résumé:
Je conçois que ce n’est pas forcément le plus logique aux yeux d’investisseurs, on reste des amateurs mais à nos yeux cela fait tourner la SCI sans réinvestir. On reste "petit", on ne prend pas trop risque.

Qu’en pensez-vous et n’hésitez pas à nous concretir, l’erreur est humaine, on ne sera pas vexer on est là pour apprendre.

Information sur les biens/prêts/charges/TMI
bien numéro 1 (maison ancien):
- achat en novembre 2012 à 120 000€ (montant du prêt initial: 101 675€ apport 35 000€)
- 2 prêts immobiliers à paliers (600€/mois, loyer de 710€, en janvier 2019 capital restant du de 81014€, fin du dernier prêt en mars 2032, 158 mois soit 13 ans et 2 mois)
prêt 1: en janvier 2019, crédit restant de 31851€, 1,65 % fixe
prêt 2: en janvier 2019, crédit restant de 49163€, 1,99 % fixe
- charges: impôt fonciers 680€, assurances: 100€

bien numéro 2 (maison ancien)
achat en mars 2017 à 105 500€ (montant du prêt initial: 125 500€)
- 1 prêt immobilier (580€/mois, loyer de 580€, en janvier 2019 capital restant du de 120257€, fin du prêt en août 2042, 283 mois soit 23 ans et 7 mois, 1,98 % fixe)
loué à la famille, il sera augmenter par la suite
- charges: impôt fonciers: 700€, assurances: 120€

bien numéro 3 (maison ancien)
achat en novembre 2018 à 53000€ (montant du prêt initial: 64 200€)
- 1 prêt immobilier (400€/mois, loyer de 450€ + garage loyer de 45€ + bâtiment loyer de 75€, en janvier 2019 capital restant du de 59 780€, fin du prêt en mai 2033, 168 mois soit 14 ans, 1,45 % fixe)
- charges: impôt fonciers: 500€, assurances: 200€

TMI de 14% actuellement (revenus: 47000, 2 enfants mineurs)

Dernière modification par valoti (26/02/2019 15h50)

Mots-clés : immobilier, revente, sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 26/02/2019 23h20 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

vu les niveaux de loyer, relativement au niveau de remboursement des prêts, ce n’est pas étonnant que les biens aient un cashflow négatif. Apparemment la SCI est tout juste à l’équilibre (après charge mais avant impôt, donc), et ensuite vous avez l’IR et les PS à payer personnellement, ce qui vous coûte cher.

Une solution est celle que vous dites : revendre le premier bien, et avec ce qui restera sur cette vente, solder le prêt du bien n°3. Néanmoins, faites le calcul de ce qui vous restera VRAIMENT. Déjà, un bien loué se vend souvent moins cher que s’il était vide, prenez-le en compte. Ensuite, comptez tous les frais de revente : les diagnostics obligatoires, l’agent immobilier. Enfin, vous dites que vous ferez une plus-value, vous aurez donc l’impôt sur la plus-value du particulier. Après seulement 7 ans de détention, l’abattement pour durée de détention est quasi-nul donc il ne faut oublier cette imposition.

L’autre solution est de continuer à financer ce "déficit". Car même si vous devez mettre au pot, vous désendettez vos biens, donc vous augmentez votre patrimoine net (Le patrimoine net = valeur totale des biens moins le montant total de vos dettes).

A vous de voir si vous voulez faire quelques économies sur votre train de vie, de façon à financer ce cashflow négatif ou "effort d’épargne" pendant des années, dans le but d’avoir,  quand vos biens seront désendettés, un gros patrimoine et des revenus fonciers confortables ; ou bien si vous préférez réduire votre "effort d’épargne" et donc ne pas économiser sur votre train de vie, quitte à, dans le futur avoir un patrimoine moindre donc aussi des revenus fonciers moindres.

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#3 27/02/2019 12h26 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Je suis d’accord avec vous, à nous de positionner le curseur.

Peut-être une autre possibilité mais à calculer et à voir si cela aurait un intérêt c’est de modifier la durée des prêts.

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#4 27/02/2019 14h01 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bonjour

vous etes deja sur des pret relativement long ( sauf bien Num 3 , ce qui est etonnant )  un rallongement serait possible mais le capital etant faible vous n’allez pas gagné assez en treso je pense.

plus d’info sur le bien 2 serait interessant c’est celui qui vous plombe le plus ( loyer vs pret , deja au taquet en terme de longueur de pret … )
la durée de location a la famille est prevue pour combien de temps ?
Je ne connais pas les surfaces des logements mais on parle de maison.
j’ai du mal a croire que les 580 euros ne tombe pas dans une convention intermediaire ( si elle existe dans le secteur)sur une duree " raisonnable" cela pourrait etre un petit compromis.

pour le bien 1 vous avez des paliers mais ils ne sont pas indiques dans votre descriptif , ie quand est ce que le premier pret se termine ?

cdt

Ps : je note bien que vous ne voulez pas réinvestir , mais est ce que une decoupe d’une maison serait envisageable / interessant dans votre secteur ?

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#5 27/02/2019 21h04 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bonsoir,

Pour les surfaces
bien 1: 71m2 (maison individuelle, 2 chambres avec jardin, sous-sol)
bien 2: 52m2 (maison de ville, 2 chambres avec jardin)
bien 3: 46m2 (maison de ville, 2 chambres)

Pour le bien 2, effectivement nous ne sommes pas gagnants, on en était bien conscient, un arrangement familial le temps qu’il faudra. En regardant les conditions de l’ANAH, on ne peut pas à louer à la famille mais on peut toujours les contacter.

Pour les paliers du bien 1:
prêt 1: fin mars 2025 (en janvier 2019, crédit restant de 31851€, 1,65 % fixe)
prêt 2: fin mars 2032 (en janvier 2019, crédit restant de 49163€, 1,99 % fixe)

Pour le découpage d’une maison, on ne pourra pas le faire. On avait envisagé de transformer le batiment du bien 2 qui fait environ 55m2 en logement, mais on repartirait sur un prêt travaux, on ne pourra pas déduire ces frais dans le revenu foncier à part les intérets du prêts , nous n’avons pas été plus loin, aucun devis effectué.

Cordialement

Dernière modification par valoti (27/02/2019 21h05)

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#6 28/02/2019 22h05 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bernard2K a écrit :

L’autre solution est de continuer à financer ce "déficit". Car même si vous devez mettre au pot, vous désendettez vos biens, donc vous augmentez votre patrimoine net (Le patrimoine net = valeur totale des biens moins le montant total de vos dettes).

A vous de voir si vous voulez faire quelques économies sur votre train de vie, de façon à financer ce cashflow négatif ou "effort d’épargne" pendant des années, dans le but d’avoir,  quand vos biens seront désendettés, un gros patrimoine et des revenus fonciers confortables ; ou bien si vous préférez réduire votre "effort d’épargne" et donc ne pas économiser sur votre train de vie, quitte à, dans le futur avoir un patrimoine moindre donc aussi des revenus fonciers moindres.

J’avoue que votre réflexion "effort d’épargne" m’a fait réfléchir. D’après mes calculs, pour un des associés, pour payer le surplus d’impôt foncier, il faudrait mettre environ 250€/mois pendant environ 13 ans (un des prêts serait fini). Ensuite on commencerait à générer du cash sans avoir à faire cet effort d’épargne. Si on devait mettre 250€/mois dans un placement, le gain ne serait pas aussi intéressant.

Malgré la situation vis à vis des loyers/prêts qui n’est pas la meilleure d’un point vue "rentabilité".
Si on arrive à mettre 250€/mois, est-ce que pour vous cela reste un "placement" intéressant?

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[+1]    #7 01/03/2019 08h26 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,
Quelques uns ont du remarquer ici que j’avais un problème avec les endettements très longs qui me paraissent être de véritables boulets peu compatibles avec qu’est un humain en terme de risques(changeant et fragile socialement et physiquement).

Nous avons ici un cas concret ou manifestement les associés s’inquiètent de leur cash flow négatif.
Sur des durées plus courtes c’est sensiblement moins "stressant" considérant le risque normal de travaux à faire sur des durées supérieures à 10 ans.
Bernard  propose d’éventuellement persévérer pour bénéficier d’un patrimoine confortable : si vous avez le sentiment de faire un trop gros effort d’épargne dès maintenant, peut-on considérer comme confortable l’équivalent de 1700 euros brut de brut divisé par deux ?
Je vois essentiellement comme souci que vous êtes bloqué avec ces 3 maisons et ne semblez pas pouvoir réinvestir avant votre départ à la retraite.

Si j’étais à votre place, je mesurerai avec précision ma capacité d’épargne et, s’il y en avait une significative, je reverrai à la baisse la durée des prêts en tentant de tout garder.
En l’absence de capacité d’épargne, je vendrai le bien lié au prêt le plus long et garderai celui dont le terme est le plus proche histoire de garder la perspective d’une bouée d’oxygène (si possible en la rapprochant par diminution).
Enfin, il existe peut-être une solution bancaire : refinancer l’ensemble avec un prêt d’une durée moyenne sensiblement plus courte qui vous permettrait de respirer dès maintenant.

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#8 02/03/2019 18h23 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

en regardant mieux la nature de vos biens (maintenant que vous l’avez précisée !) et leur rentabilité brute :
maison 1) renta brute environ 7 %, maison individuelle avec jardin donc probablement un fort potentiel de revente à condition qu’elle soit vendue libre d’occupation. Avec une villa avec jardin,on vend aux acheteurs  de RP qui sont prêts à mettre des niveaux de prix très élevés, donc il faut absolument vendre vide.
maison 2) renta brute 5,5 %, la plus basse, donc ça serait théoriquement le bien qu’il faudrait revendre, sauf qu’en fait vous avez accepté cette faible rentabilité pour loger un proche, donc il faut garder.
maison 3) renta brute supérieure à 10 % donc c’est clairement le bien qu’il faut garder. Le fait d’avoir plusieurs biens à louer dans la même maison est clairement un avantage quand on voit le loyer total. Vous pourriez d’ailleurs peut-être augmenter les loyers, 45 € pour un garage c’est vraiment donné.

Au total, je pense qu’il faut vendre le bien 1), parce que c’est celui qui se revendra le mieux, et qui aura le plus fort net vendeur (une fois tout déduit)… mais il faut le vendre en ayant auparavant viré le locataire. Voir s’il veut partir de lui-même ou s’il faut faire une procédure de reprise pour vendre, sans oublier de respecter les conditions (envoyer le congé au moins 6 mois avant la fin du bail, ce congé doit contenir une offre de vente avec un prix, et toute baisse de prix ultérieure devra faire l’objet d’une nouvelle offre avec un nouveau délai d’acceptation).

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2019 18h24)

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#9 02/03/2019 21h49 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Range19 a écrit :

Si j’étais à votre place, je mesurerai avec précision ma capacité d’épargne et, s’il y en avait une significative, je reverrai à la baisse la durée des prêts en tentant de tout garder.
En l’absence de capacité d’épargne, je vendrai le bien lié au prêt le plus long et garderai celui dont le terme est le plus proche histoire de garder la perspective d’une bouée d’oxygène (si possible en la rapprochant par diminution).
Enfin, il existe peut-être une solution bancaire : refinancer l’ensemble avec un prêt d’une durée moyenne sensiblement plus courte qui vous permettrait de respirer dès maintenant.

Si je comprends bien, pour vous, une autre approche serait de baisser la durée des prêts et d’avoir une capacité d’épargne qui pourrait absorber un cash flow encore plus négatif que maintenant car les mensualités des prêts augmenteront. En contre partie, les prêts devrait se finir plus tôt et avoir à ce moment là du cash flow positif.
L’approche est également intéressante (endemment plus court) mais dans notre cas, j’ai bien peur que l’effort d’épargne soit trop important pour les 2 associés que nous sommes.

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[+1]    #10 02/03/2019 22h33 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Ce qui vous plombe c’est que vous êtes à l’IR+PS et sans échappatoire possible:
- vous ne pouvez pas faire de LMNP (car SCI à l’IR)
- vous ne voulez pas faire de déficit foncier (cf "vous voulez rester petit")
- vous ne souhaitez pas de SCI à l’IS (je suppose à cause de l’associé 2 et/ou pour ne pas perdre les abattements pour durée de détention si vous voulez vendre).

Pour la durée des emprunts, Timinel a bien résumé la chose.

Donc, pour moi, de 2 choses l’une vu votre problématique "impôt" et votre épargne de 10k:
- Soit vous comptez revendre un jour et ce jour doit venir rapidement. Dans ce cas, suivez le conseil de B2k
- Soit vous comptez garder tous vos biens pour avoir une rente et dans ce cas, il faut revoir votre plan de bataille en optant pour une SCI à l’IS.

Vouloir garder toutes les options ouvertes en gardant le statu quo va vous essouffler à la longue….

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (02/03/2019 22h34)

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#11 02/03/2019 23h19 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bernard2K a écrit :

Au total, je pense qu’il faut vendre le bien 1), parce que c’est celui qui se revendra le mieux, et qui aura le plus fort net vendeur (une fois tout déduit)… mais il faut le vendre en ayant auparavant viré le locataire. Voir s’il veut partir de lui-même ou s’il faut faire une procédure de reprise pour vendre, sans oublier de respecter les conditions (envoyer le congé au moins 6 mois avant la fin du bail, ce congé doit contenir une offre de vente avec un prix, et toute baisse de prix ultérieure devra faire l’objet d’une nouvelle offre avec un nouveau délai d’acceptation).

Bonsoir Bernard,

Si on part sur la solution de la vente du bien 1, d’après nos calculs, cela rembourserait la totalité du prêt du bien 3 et peut-être un peu de cash, pour nous, le remboursement anticipé du prêt du bien 3 semble le plus adapté à notre cas.

Concernant le droit de préemption du locataire et après lecture sur
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 15 | Legifrance
et
Congé donné par le bailleur | service-public.fr

Si on attend le départ des locataires (cela peut-être long…), dans ce cas, pas de condition à respecter, est-ce bien cela car je n’ai réussi à trouver de réponse tranchée.

Sinon on propose aux locataires une offre au prix du marché. Déjà le délai du 6 mois avant le terme du bail est dépassé dans notre cas, il faudra attendre l’année prochaine (bail d’un an). S’il n’accepte pas l’offre, un acquéreur cherchera à toujours négocier le prix. Si on accepte un prix plus bas, le locataire en sera informé et peut décider d’acheter. Du coup il faut impérativement le vendre à ce prix ou sinon c’est un délai de vente qui peut s’allonger.

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#12 02/03/2019 23h55 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Bonsoir,

Je ne comprends pas le bail d’un an , vous n’etes pas en meublé non ?

Cdt

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#13 03/03/2019 01h09 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Comme Timinel : bail d’un an en SCI IR, donc en location nue, c’est incompréhensible.

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#14 03/03/2019 10h03 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Pour Timinel et Bernard2K:
La location a été relouée en juillet 2018 et dans notre bail nous avons mis une durée de 1 an. Vous avez raison, le bail doit être conclu pour une durée minimum de 3ans (Rédaction du bail (contrat de location) | service-public.fr).

S’il y a mise en vente du bien 1, il faudrait donc notifier le locataire en janvier 2021 que nous vendons OU sauf s’il part de lui même (pas de condition à respecter), est-ce bien cela?

Pour Pierrot31:
Finalement pour ne pas écarter la SCI IS, nous venons de rencontrer un expert comptable pour le passage de la SCI IR à IS. C’était plutôt une première rencontre pour faire connaissance avec quelques explications et chiffrage succinct avec un amortissement en restant à la valeur d’achat. Effectivement en théorie on pourrait garder les biens, ne plus avoir cet impôt sur les revenus mais également beaucoup d’inconnus je vous l’avoue.

On attend un retour de sa part pour une étude concréte:
- quel serait l’impôt sur la société à payer sur plusieurs années de fonctionnement?
- lorsque nous aurons des bénéfices (par exemple fin d’un prêt) et que nous souhaiterons récupérer des dividendes, quel serait le Prélèvement Forfaitaire Unique et incidence sur notre impot sur le revenu?
- en cas de revente d’un bien immobilier à la fin de l’amortissement, que pourrions nous récupérer et incidence sur notre impot sur le revenu?
- le cout du passage de la SCI IR en IS vis à vis de l’administration fiscale (un rappel quelconque)
- le cout du Contribution Revenus Locatif?
- délai à respecter pour ce passage
- le cout annuel de l’expertise comptable?


CDT

Dernière modification par valoti (03/03/2019 10h06)

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#15 03/03/2019 20h03 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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Un bail de un an en location nue étant de toute façon illégal, je pense que votre congé sera de toute façon attaquable. En gros, si le locataire n’a pas envie de partir, il risque bien d’avoir raison jusque devant le juge.

Vous avez enfreint la loi alors que ces informations, sur la durée du bail en location nue, sont hyper répandues et disponibles. A partir de là, désolé, mais je n’ai aucune envie de me casser la tête pour vous dépatouiller cette situation scabreuse dans laquelle vous vous êtes mis tout seul. Quand on a enfreint la loi et qu’on cherche comment rattraper sa boulette, on fait appel à un avocat et on le paie, en tout cas c’est ma vision des choses.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2019 20h27)

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#16 03/03/2019 21h48 → Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?) (immobilier, revente, sci (société civile immobilière))

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C’est plus une boulette dans notre bail et on ne cherchera pas faire partir le locataire avant les 3 ans. Dans mon précédent message, j’indiquais qu’on avait loué en juillet 2018 avec un nouveau locataire et qu’on devra en cas de vente le notifier 6 mois avant les 3 ans (soit en janvier 2021). Et s’il part avant de lui même, le logement sera alors disponible pour le mettre en vente sans qu’il soit besoin de le notifier.

Dernière modification par valoti (03/03/2019 21h50)

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