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#1 29/01/2019 17h15 → PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (petit immeuble avec travaux) (financement travaux, forfait de charges, immobilier, lmnp, rénovation)

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VOTRE PROFIL
- En couple, 2 enfants, la trentaine, micro-entrepreneur et fonctionnaire, revenus net 2900

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: la base
- Fiscales: la base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): "semi-pro" smile
- Sociales: normal
- Temps disponible: beaucoup

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN


- Type : petit immeuble mitoyen des 2 cotés avec 1 studio et 1 T2 bis de 70m² et 400m² de terrain sur l’arrière
- Année de construction: 1960 ?
- Étage: RdC et R+1, très lumineux , 100m², pas d’ascenseur
- Inhabité depuis un moment
- Chauffage : chaudière récente fioul ou gaz (à vérifier) avec radiateur fonte ancien
- Persiennes en métal
- Compteurs d’eau et d’électricité: 1 seul compteur
- Décoration : antique "dans son jus" doit être vidé des meubles et affaires pour la vente

LOCALISATION DU BIEN

- Département 71, ville 20000 hab
- proche Centre-ville, résidentiel calme
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? proche iut, hopital, site industriel
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 40k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 12k
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) => 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : aucun

- Travaux immédiats
- rénovation complète estimée à 20k

- Taxe foncière hors TEOM : 1000€ ?
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : à vérifier
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés non

- Rentabilité brute : 20%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
10k / 60k = 16%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1.8
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
15k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? CF entre 500 et 700€

Je devrais bientôt signer un compromis.
Mon projet consiste à faire une grosse rénovation pour transformer l’appartement en T4 moderne et le proposer en meublé pour de la colocation avec 3 chambres.
Le studio du RdC va également être rénové puis loué en meublé.

Points faibles
-Je ne suis pas salarié, mes revenus d’activité sont faibles pour le moment mais se cumulent entièrement à l’aide de pole-emploi (1500€/mois) jusqu’en juillet
(si l’activité ne décolle pas, je suis prêt à reprendre un emploi salarié)


Points forts

-j’ai déjà fait un investissement locatif très rentable (net-net de 16%, CF de 250€/mois)
-j’ai refais un studio moi-même de A à Z, donc une bonne expérience de rénovation
-j’ai au moins 15k d’épargne (disponible pour ce projet)
-ma conjointe est fonctionnaire
-le projet global reste plutôt modeste

J’en arrive enfin à mes principales interrogations!

1/ Comment convaincre le banquier de financer des travaux réalisés par moi-même (pas à 100% mais en grande partie) ?
2/ J’hésite entre conserver la chaudière et radiateurs en fonte et tout remplacer par de l’électrique.
2.1/ Pour la colocation, j’aimerais gérer les charges au forfait incluant l’eau, l’électricité, le chauffage, internet, TEOM (idem pour le studio). Ainsi je pourrais garder un seul compteur d’eau et d’électricité pour les 2 logements. Ca vous semble pertinent ?

Merci de m’avoir lu !

Mots-clés : financement travaux, forfait de charges, immobilier, lmnp, rénovation

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#2 07/02/2019 15h01 → PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (petit immeuble avec travaux) (financement travaux, forfait de charges, immobilier, lmnp, rénovation)

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Bonjour,
J’ajoute quelques précisions, maintenant que j’ai signé le compromis wink

La chaudière est au fioul mais un raccordement gaz de ville est présent (était utilisé uniquement pour 1 plaque de cuisson). A étudier si une transformation de la chaudière (bruleur) pour passer au gaz de ville serait intéressante…
En investissement locatif, je pense que de manière générale, le chauffage électrique est à privilégier (essentiellement à cause de l’entretien, complexité et coût de l’installation).
Mais dans mon cas particulier, la question se pose sérieusement: coloc de 3 chambres, plus un studio avec charges (dont chauffage) au forfait, et une installation de chaudière assez récente (2011), des radiateurs en fonte (donc a priori assez efficace) et une isolation performante de prévue.

Pour vous, ce projet c’est plutôt GO ou NOGO ?

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#3 07/02/2019 15h46 → PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (petit immeuble avec travaux) (financement travaux, forfait de charges, immobilier, lmnp, rénovation)

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PerrierCitron a écrit :

1/ Comment convaincre le banquier de financer des travaux réalisés par moi-même (pas à 100% mais en grande partie) ?

La plupart des banques acceptent de financer les matériaux (pas les meubles). Au niveau de votre demande de financement, joindre une "enveloppe" travaux avec des devis pour les matériaux. Inutile d’être précis sauf sur le montant des travaux. Vous pouvez demander le décalage de la première mensualité de 12 mois (ou plus suivant le standard de la banque). Ça évite de pomper sur la trésorerie.

PerrierCitron a écrit :

2/ J’hésite entre conserver la chaudière et radiateurs en fonte et tout remplacer par de l’électrique.

Si le bâtiment est bien isolé  c’est jouable. Quelle est la puissance installée au compteur? Elle sera probablement inférieure à ce qui est nécessaire si vous passez tout à l’elec (Il faudra qu’edf augmente l’amperage et l’abonnement sera plus cher bien entendu). Vous pouvez aussi voir pour passer au gaz, Engie fait actuellement des propositions pour passer du fioul au gaz (voir si vous êtes eligible).

PerrierCitron a écrit :

2.1/ Pour la colocation, j’aimerais gérer les charges au forfait incluant l’eau, l’électricité, le chauffage, internet, TEOM (idem pour le studio). Ainsi je pourrais garder un seul compteur d’eau et d’électricité pour les 2 logements. Ca vous semble pertinent ?

Oui et non. Oui car c’est le plus simple mais vous ne maîtrisez rien. Non car comme vous ne savez pas qui consomme, vous n’aurez aucun moyen de trouver une parade si un locataire exagere. En général, c’est le chauffage qui consomme le plus, le reste varie beaucoup moins.
La pose de compteurs pour l’eau est facile en général et pas trop onéreux . Par contre, pour l’elec, il faut installer un sous compteur et s’il n’y a pas de sous coffret pour chaque chambre, cela peut être compliqué et donc cher. Pour L’elec, le sous compteur ne peut pas servir pour le calcul des charges, mais il donne une bonne indication.

Dernière modification par lachignolecorse (07/02/2019 15h48)


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#4 10/02/2019 20h47 → PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (petit immeuble avec travaux) (financement travaux, forfait de charges, immobilier, lmnp, rénovation)

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lachignolecorse a écrit :

PerrierCitron a écrit :

2.1/ Pour la colocation, j’aimerais gérer les charges au forfait incluant l’eau, l’électricité, le chauffage, internet, TEOM (idem pour le studio). Ainsi je pourrais garder un seul compteur d’eau et d’électricité pour les 2 logements. Ca vous semble pertinent ?

Oui et non. Oui car c’est le plus simple mais vous ne maîtrisez rien. Non car comme vous ne savez pas qui consomme, vous n’aurez aucun moyen de trouver une parade si un locataire exagere. En général, c’est le chauffage qui consomme le plus, le reste varie beaucoup moins.

Un forfait signifie-t-il toujours illimité ?
En téléphonie, il existe bien des forfaits de 2h, avec supplément lorsqu’on est "hors-forfait".

Ne serait-il pas possible de pratiquer un forfait de charges stipulant des limites (de X m3 d’eau/mois, de Y kWh/mois)
L’idée générale n’est pas de faire de l’argent sur les charges, mais bien de simplifier les choses pour tout le monde, en se protégeant des gens irrespectueux qui vont se dire "les charges, c’est inclus, je chauffe sans compter, je gaspille de l’eau…etc"

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