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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/06/2018 20h22 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Bonjour à tous,

Une petite question bête qui me tracasse…

Lorsqu’un investisseur immobilier fait un cashflow positif sur son premier investissement locatif, puis sur son deuxième puis sur son troisième etc… etc… jusqu’où peut-il aller au niveau de sa dette bancaire ? Son taux d’endettement n’augmentant pas puisque ses cashflows sont positifs. En soi, même son reste à vivre augmente…

Quelle est donc l’élément déterminant pour que les banques disent STOP ?

Au plaisir de vous lire,
Adrien

Mots-clés : banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt

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#2 22/06/2018 22h14 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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C’est le rapport des dettes sur les actifs qui est pris en compte dans cette situation théorique.

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#3 22/06/2018 23h09 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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C’est-à-dire ?

En gros si je fais un premier investissement locatif avec 100% de dette, cashflow positif ou pas, et que c’est mon seul bien alors je ne pourrais pas réinvestir derrière ?

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[+2]    #4 23/06/2018 00h03 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Faux ! Même avec un cash flow positif, votre taux d’endettement augmente.
Exemple rapide (et légèrement expéditif mais il est tard) :

Imaginons un revenu pro de 50.000 et pas d’emprunt.

Projet IMMO : 6.000 d’échéances d’emprunt et 10.000 de revenus locatifs.

Votre taux d’endettement passe de 0% à 10%. En d’autres termes, votre taux d’endettement augmente malgré vos investissements qui présentent un cash flow positif, même en les dupliquant (faites le calcul avec des données proches des vôtres pour le vérifier par vous même, c’est riche d’enseignements).

En définitive, ce qui à terme convaincra votre banquier ce sera la présentation de votre reste à vivre qui progresse bien quand à lui.

En dernier lieu, ayez à l’esprit que les ratios bancaires pour calculer le taux d’endettement sont loin d’être favorables aux investisseurs immobiliers que nous sommes, dans la mesure où très souvent ils tiennent seulement compte de 70% à 80% du montant des loyers locatifs (alors qu’ils prennent en compte 100% des charges d’emprunt). Mécaniquement, cela grève encore plus rapidement votre taux d’endettement basique.

Bonne nuit,
Despe

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#5 23/06/2018 10h40 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Dans un sens c’est étonnant

Mon taux d’endettement augmente parce que dans le ratio dettes/actifs : la dette augmente plus vite que l’actif. dans votre exemple elle passe de 0 à 6000 tandis que votre actif n’augmente lui "que" de 25%…

Le revenu annuel de 50k fausse à l’origine l’équilibre dettes / actifs…
En sommes mon endettement est infini si mon taux d’endettement est constant. Ce serait le cas si je réalise des cashflows positifs sans avoir de revenu par ailleurs.

Admettons, j’ai financé mon premier appartement sur fonds propres ; maintenant si j’investi de nouveau et que je dois lâcher 4k par an pour percevoir 10k de loyer j’ai un taux d’endettement de 40% et je peux réitérer l’opération autant de fois que je le souhaite….euuuuh

A l’aide, je bloque…

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[+1]    #6 23/06/2018 10h45 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Vous avez raison uniquement dans le cas ou votre banque pratique ce qu’on appelle la "compensation des revenus".

C’est à dire que la banque regarde si 70% des loyers couvrent tous vos frais, et si c’est le cas l’investissement n’est pas pris dans le calcul de votre taux d’endettement.

Dans le cas contraire, c’est Trahcoh et Despe44 qui ont raison, votre taux d’endettement augmente.

Du coup je ne pense pas qu’il y ait d’élément déclencheur… seulement un différence selon les banques, le banquier, et la relation que vous entretenez avec lui.

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#7 23/06/2018 10h50 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Quand bien même je présenterais à ma banque un cashflow pour investissement locatif avec "compensation de revenu" elle exigera un revenu pour garantir le pmt des échéances ? Jamais personne ne s’est endetté sans revenu, si ?

Dernière modification par Judri (23/06/2018 10h54)

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#8 23/06/2018 11h48 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Comme indiqué dans votre hypothèse de départ, si les revenus sont très supérieurs aux mensualités, c’est le pourcentage  de dettes par rapport à  l’actif qui compte.

Or la banque ne valorise pas vos actifs à  100%.

Si vous avez plus de 100% de dettes, vous ne pouvez pas emprunter à  nouveau.

Ps des revenus salariés ne sont pas obligatoires pour un emprunt locatif.

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#9 23/06/2018 12h10 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Bonjour,

En ce qui concerne ma banque, avec un cash-flow positif, le stop est intervenu lorsque ma dette a atteint 7 fois mes revenus annuels.

Deux  solutions sont alors possibles :

- 1/  Changez de banque. Ce nouvel établissement sera surtout intéressé par votre épargne et les produits que vous serez susceptible de souscrire. Donc, si vous n’envisagez pas de transférer différents actifs chez elle, vous obtiendrez probablement un taux d’intérêt élevé pour votre projet.
- 2/ Vendez un actif, remboursez par anticipation un crédit pour faire baisser votre dette et ré-empruntez. Votre ratio dette/actif sera alors plus favorable.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (23/06/2018 12h11)

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#10 23/06/2018 12h39 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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J’ajoute que vous confondez revenus et actifs judri . C’est gênant pour discuter.

Dernière modification par Trahcoh (23/06/2018 12h40)

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#11 23/06/2018 13h09 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Trahcoh a écrit :

Comme indiqué dans votre hypothèse de départ, si les revenus sont très supérieurs aux mensualités, c’est le pourcentage  de dettes par rapport à  l’actif qui compte.

Or la banque ne valorise pas vos actifs à  100%.

Si vous avez plus de 100% de dettes, vous ne pouvez pas emprunter à  nouveau.

Ps des revenus salariés ne sont pas obligatoires pour un emprunt locatif.

Vous avez raison car c’est une règle générale mais… :
- la banque valorise votre actif fonction du risque. En av fonds euros, ils prendront 100%, en bourse .. 50 à 80% etc
- ils vous demanderont aussi une évaluation de vos biens immobiliers si acquis il y a un certain temps

Pour le ratio actif/endettement, vous pouvez dépasser largement les 100% si c’est ponctuel et que le banquier a un historique de bonne gestion. C’est clair que plus le risque est important, plus le banquier cherchera à sécuriser sa dette (nantissement, taux élevé etc)


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#12 23/06/2018 15h35 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Je pensais à vous en écrivant. Je doute qu’il soit possible de s’endetter à 100% (donc sans aucun apport et aucun actif). Même un jeune médecin doit avoir des difficultés pour acheter sa résidence principale à crédit sans un minimum d’apport.

Est-ce votre cas, votre dette représente-t-elle plus de 80% de votre patrimoine?

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[+1]    #13 23/06/2018 19h04 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Non, je suis à 60% en prenant les actions à leur cours (Ce qui est optimiste) et la valorisation de l’immobilier au prix d’achat (Ce qui est pessimiste). Mais comme l’endettement est du crd immobilier, c’est un phénomène de vases communicants car un peu plus de 50% des recettes servent à rembourser les emprunts. En 2006, j’étais à 100% à cause d’un divorce (rachat de soulte). J’ai "triché" envers la banque en ne leur disant pas que  j’avais des prêts familiaux. J’ai serré les fesses quelques années…

Pour toute profession, la banque juge en fonction du risque, et de l’expérience qu’elle a avec le client. Je tourne à au moins 50% d’endettement depuis 12 ans et la banque me suit encore. Le restant à vivre est suffisant et j’améliore mon patrimoine lors des ventes. Bien sûr, il faut avoir accès à des conseillers qui comprennent les chiffres d’un business plan. Même si votre conseiller ne sait pas le lire, il sera transmis auprès de ceux qui donnent leur accord.

Pour le jeune médecin (liberal), s’il n’est pas trop endetté par l’achat de son cabinet, les banques lui feront des ponts d’or car il n’y a pas trop de risque sur les revenus qui sont en général assez élevés.

Dernière modification par lachignolecorse (23/06/2018 19h04)


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#14 23/06/2018 19h36 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Tout dépend de la banque avec laquelle vous souhaitez faire affaire.

Pour contracter un prêt, certaines calculeront uniquement si votre taux d’endettement est supérieur ou inférieur à 33%. Pour atteindre ces 33%, s’il s’agit d’investissements locatifs, les banques prendront en compte entre 70 et 100% des revenus fonciers pour le calcul de ce ratio.

D’autres, avant de financer un nouvel investissement locatif, se baseront sur votre "reste à vivre". C’est à dire combien il vous reste, une fois cumulés vos revenus professionnels (entre 70 et 100% selon les réseaux), locatifs, dividendes… déduits de toutes vos charges locatives et personnelles.

Pour avoir fait le tour de plusieurs agences lors de la recherche de financeurs, les critères varient d’un réseau à l’autre, mais aussi d’une caisse à l’autre. par exemple, pour des manques comme Crédit Agricole ou Crédit Mutuel, les critères seront différents selon les zones géographiques auxquelles elles sont affiliées.

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#15 23/06/2018 20h21 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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salaze a écrit :

Tout dépend de la banque avec laquelle vous souhaitez faire affaire.

Pour contracter un prêt, certaines calculeront uniquement si votre taux d’endettement est supérieur ou inférieur à 33%. Pour atteindre ces 33%, s’il s’agit d’investissements locatifs, les banques prendront en compte entre 70 et 100% des revenus fonciers pour le calcul de ce ratio.

D’autres, avant de financer un nouvel investissement locatif, se baseront sur votre "reste à vivre". C’est à dire combien il vous reste, une fois cumulés vos revenus professionnels (entre 70 et 100% selon les réseaux), locatifs, dividendes… déduits de toutes vos charges locatives et personnelles.

Pour avoir fait le tour de plusieurs agences lors de la recherche de financeurs, les critères varient d’un réseau à l’autre, mais aussi d’une caisse à l’autre. par exemple, pour des manques comme Crédit Agricole ou Crédit Mutuel, les critères seront différents selon les zones géographiques auxquelles elles sont affiliées.

Mon commentaire est une réponse à la question de trahcoh. Le ratio dont on parle est le ratio entre la dette et le patrimoine et non pas le taux d’endettement.


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#16 31/01/2019 22h45 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Lachignolecorse a écrit :

Je tourne à au moins 50% d’endettement depuis 12 ans et la banque me suit encore.

Je suppose que vous faites le calcul d’endettement comme égal à CRD/(totalité de vos actifs)
où (totalité de vos actifs)=actions valorisé à leur cours + prix immobilier au prix d’achat.
et  CRD= Capital Restant dû

Mais, est-ce que CRD dépasse ou non 7 fois vos revenus ?
Avec revenus = revenu salariaux +70 (ou 80%) de vos revenus locatifs.

AesculusHippocastanum a écrit :

En ce qui concerne ma banque, avec un cash-flow positif, le stop est intervenu lorsque ma dette a atteint 7 fois mes revenus annuels.

ça fait 2/3 fois que j’entends la règle dont AesculusHippocastanum parle.

Bien entendu, je suppose que le taux d’endettement à 33% (ou le calcul différentiel) & le reste à vivre sont ok du point de vue de la banque.

Mon interrogation porte uniquement sur la lecture du risque, faite par la banque, au regard du CRD et du revenu annuel. Quelqu’un en sait-il plus à ce sujet?

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#17 01/02/2019 06h29 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Bonjour pierrot,

L’endettement que je cite est la somme des emprunts divisée par la somme des revenus/recettes (essentiellement locatives pour ma situation). A comparer avec les 30% que les banques fixent comme ratio maxi.

Pour le ratio entre l’actif (mobilier +immobilier) et le passif (somme des emprunts), il est forcément inférieur à 1 au début des investissements et actuellement il est de 0.5. Donc en principe, je pourrai réinvestir mais ça n’est pas mon objectif actuel. Il est clair qu’à partir d’un certain âge, la banque regarde de près votre patrimoine et le CRD de vos prêts, et si vous avez 30, 40 ou 50 ans, leur jugement ne sera pas le même.

Les 30% (ou 33%) maximum d’endettement fixés par les banques ne sont qu’un plafond de verre que vous pouvez dépasser en présentant votre dossier sur le principe du restant à vivre (d’où l’intérêt de présenter un cashflow positif). Certes, il faut avoir un historique sérieux dans la banque et avoir un interlocuteur qui comprenne votre projet.

Dernière modification par lachignolecorse (01/02/2019 06h47)


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#18 01/02/2019 07h46 → Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ? (banque, cashflow, dette, effet de levier, emprunt, immobilier, investissement, locatif, positif, prêt)

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Je confirme les propos de Lachignolecorse ; les banques prêtent et suivent bien si les montages sont rentables.

Les 30 % d’endettement sont basés sur des revenus salariés , il est évident qu’il faut garder un reste à vivre.
En général , ce taux de 30 % permet de définir le bien en RP que vous pouvez acheter.
Si vous associez du locatif ensuite il faut qu’il soit rentable sinon ce taux limite risque d’être dépassé et générer des refus de prêts ensuite.

On peux ensuite faire de nombreux calculs de ratio entre actif et passif ou entre emprunt mensuel et  revenu mensuel.

La base indispensable reste toujours la même , il faut qu’un investissement immobilier rapporte plus que ce qu’il coute en remboursement , taxe foncier , assurance , charge de copropriété etc   

Les banques prennent 70 % de revenus dans les calculs d’endettement pour tenir compte justement de ces charges.

J’ai déjà évoqué ce problème avec la banque car sur des immeubles de rapport , ce taux est aberrant car il est supérieur aux coûts annuels ridicules sur un immeuble.
Mais les banques ont des logiciels et c’est pas évident de sortir du schéma de calcul informatique.


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