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#1 26/05/2018 21h36

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Bonjour,

Je vais faire l’acquisition d’un logement neuf que je vais mettre en location. Je suis à la recherche de conseils afin de rendre l’appartement séduisant pour les locataires, pratiques, tout en restant peu cher à entretenir.

L’appartement est livré sans cuisine. Je suis allé chez ikea pour établir un projet qui avance pas mal. Mais je me pose des questions:
Electroménager, on m’a conseillé de prévoir uniquement évier, niche pour lave vaisselle (donc pas de lave vaisselle), niche pour micro onde (donc pas de micro onde), un fourn des plaques et une hotte. L’idée étant de proposer que le minimum (evier et four) et éviter de devoir la maintenance du LV. Est-ce bien ?

Pour les plaques j’ai le choix entre gaz, ou électrique, et dans l’électrique induction ou vitro… Y a t’il qqch a éviter ? On m’a conseillé d’éviter le gaz car les plaques demandent un entretien…

Pour la cuisine j’ai pas mal de choix avec plans de travail. Selon vous dois-je privilégier un palnd e travail basique en stratifié, ou bien un massif ou quartz qui coute 5 fis plus cher ? Idem pour les crédences. J4entendais la vendeuse ikéa qui disait que le stratifié était bien, mais que certains coupaient les légumes directement dessus et que forcément y avait des traces de couteau dessus assez vite (je dois pas etre normal car personnellement j’ai toujours pris une planche pour couper mes légumes, je le fais jamais sur le plan de travail). Bref vaut-il mieux mettre peu d’argent dans la cuisine quitte a changer régulièrement ? ou bien au contraire mettre 1000 euros de plus pour avoir qqch qui dure et ne se dégrade pas ?

Il s’agira d’un T3, j’ai des personnes intéressé avec enfants. Le sol est du stratifié. Faut-il mieux le laisser tel quel, ou bien je peux mettre une des chambre en moquette ? Ca sera mieux niveau acoustique pour les voisins, et puis pas de traces de jouets qui sont tombés…

Bref, voici des exemples très précis, pourrai je avoir les conseils de personnes qui louent ?

D’avance merci

Mots-clés : conseils, location, pinel, équipement

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[+1]    #2 26/05/2018 22h05

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En ce qui me concerne :

- Cuisine Ikea avec lave-vaisselle (2 ans de garantie pour le bas de gamme, ou 5 ans de garantie pour le milieu de gamme donc pas de prise de tête, coût d’acquisition faible et équipement qui apporte une vraie valeur ajoutée)

- En revanche je ne fournis par le micro-ondes

- Pour les plaques je prends induction, vu que ça ne chauffe pas, il n’y a pas de résidus brûlés donc les locataires nettoient moins agressivement et rayent moins le matériel

- Plan de travail et crédences toujours en stratifié. Aucun intérêt de mettre une fortune. Bien prévenir le locataire qu’il est obligé d’utiliser une planche à découper, ça peut se préciser par écrit dans le bail, sinon ça se répercutera sur la caution

- Je laisserai le stratifié. C’est leur responsabilité de faire attention ou de protéger avec des tapis pour les chambres d’enfants. Une moquette, c’est l’assurance de devoir la changer lorsque le locataire s’en va, un stratifié, normalement non, ou alors à sa charge si dégradation hors usure normale

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#3 27/05/2018 00h03

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Hello,

sous quel statut louez vous l’appartement ?

Si vous êtes en LMNP, les dépenses d’ameublement sont déductibles ou amortissables pour un montant unitaire supérieur à 600€ à condition de faire l’équipement en biens après le passage en LMNP ou avant s’il est justifié du lancement de l’activité. Ce qui lisse l’impact investissement initial même si vous aurez à surporter le coût initial.

Pour avoir loué en meublé, je n’ai pas trop eu de problèmes jusqu’à présent sauf sur les mobiliers en "Wengé" qui sont une catastrophe à la location et à bannir cela devient très vite très moche ! Avec le temps je vais plus sur des choses en bois brut. IKEA, AM/PM font très bien l’affaire pour une location meublée. Le problème de ces meubles est bien plus le déménagement mais s’ils ne bougent pas ils tiennent relativement bien…

Pour le sol, le parquet en massif c’est cher à la pose mais si vous êtes en LMNP encore une fois c’est déductible et surtout ca ne bouge pas et la réfection est rapide.

Pour les plaques effectivement le Gaz cela nécessite un certain entretien qui est plus lourd que l’induction. J’ai du rapidement changé les plaques…

Pour la crédence le surcoût d’un produit haut de gamme ne me semble pas justifié car une crédence en stratifié tient également longtemps et à nouveau si vous êtes en LMNP le jour où vous refaites la cuisine, les travaux seront amortissables.

Dernière modification par pierremg (27/05/2018 00h14)

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#4 27/05/2018 13h27

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Bonjour

Merci pour vos réponses. L’appartement sera loué en non meublé. C’est un T3.

J’ai bien pris connaissance de vos avis sur la cuisine. Je pense aussi qu’il faut la rendre attractive, car lors des visites c’est le seul espace aménagé qui sera dans l’appartement.
Pour le LV moi ca me paraissait évident d’en mettre un…d’autant plus qu’il n’y aura pas d’espace d’égouttoir…. (pour faire simple la cuisine fera 3 modules de 60 avec évier, plaque, mini plan de travail, derriere 2 rangement sous un plan de travail de 120). Mais on m’a conseillé de pas en mettre, d’ou le fait que je vous interroge.

J’ai du mal à faire la part des choses, car ce logement est pour de la location, mais je voudrais que ca me plaise à moi…alors qu’en fait il faut surtout que ca soit attractif pour les locataires, peu cher, résistant et facile à entretenir.

Pour la chambre s’il y a un enfant, je peux toujours fournir un tapis ikea pour montrer que je suis pointilleux !

Y a t’il d’autres points sur lesquels vous auriez un retour d’expérience ?

La sDB est une sDB….avec une baignoire donc deja pas de crainte à récupérer une paroi de douche dégueulasse…D’ailleurs ca me fait penser, je devrais peut etre mettre un rideau de bain, car il ’ny a pas de pare bain.

Bonne journée

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#5 27/05/2018 14h17

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En location nue, et pour "seulement" un T3, ne fournissez pas de lave-vaisselle à cause de la maintenance et du remplacement.
Plaques à induction encastrées, hotte aspirante (si possible à extraction plutôt qu’à recyclage mais c’est souvent impossible), et ça suffit. Éventuellement un four mais certains ont leur mini-four posable qui leur suffit et ne sont pas forcément intéressés par le grand four ; et puis vous le récupérerez sûrement sale.

Globalement pour la cuisine si vous mettez du Ikéa vous ne paierez pas cher *et* vous n’aurez pas à la changer trop souvent. Attention, certaines façades Ikéa en MDF habillé tolèrent très mal l’humidité (cas de ma location actuelle qui va sûrement mener à un petit souci avec mon bailleur). Les laquées tiennent mieux, par expérience.

Stratifié, vous laissez. S’il est abimé au départ et que c’est une usure anormale, vous ferez une retenue sur le dépôt de garantie. Cela dit, le stratifié ne s’abime pas forcément tant que cela. Qui met encore de la moquette en 2018 ?!

Si le logement n’a pas encore de stratifié, achetez-le sans, et posez peut-être plutôt un sol souple ?

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#6 27/05/2018 16h54

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Une salle de bain est une salle de bain? La salle de bain me paraît au contraire un élément de choix capital aux yeux des locataires.

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#7 27/05/2018 20h00

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Exact, et c’est Madame qui décide, tout comme la cuisine. Donc soignez la cuisine et surtout la salle de bains!


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#8 27/05/2018 21h03

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Outre tout ce qui a été évoqué, j’ajouterais : s’il y a des placards ou des niches, les équiper avec des étagères bien conçues.

Exemples sur mon dernier appartement loué :
- il y avait 2 placards avec une largeur de 85 cm environ, des étagères en contreplaqué de 9 mm, mal posées (vissées dans les tasseaux alors que ça se pose seulement sur les tasseaux). Evidemment, les étagères se pliaient dès qu’on mettait des trucs dessus. Des bonnes étagères sont en contreplaqué de 18 mm. Si la portée est faible, on peut mettre du mélaminé de 19 mm, mais sur une portée importante le contreplaqué apporte un vrai plus. C’est moi qui ai fait les étagères de 18 mm en contreplaqué, à mes frais, et je les ai laissées.
- 1 grand placard de chambre 3 portes, genre 250 cm de large sur 230 cm de haut et 70 cm de profondeur, zéro équipement à l’intérieur. Le placard était entièrement vide. L’argument du bailleur : "on ne sait pas si le locataire va vouloir beaucoup de penderie ou plutôt des étagères". J’ai trouvé cela vraiment mesquin. Un équipement sur mesure pour un tel placard doit inclure un bon mix entre étagères et penderie, selon des besoins "moyens", pour s’adapter au plus grand nombre de locataires, voilà tout. Ca coûte assez cher et c’est assez complexe à concevoir et à poser (et c’est sans doute la vraie raison pourquoi ce n’était pas fait), mais ensuite, ça apporte un vrai plus.
Là j’avais fait un aménagement de placard, mais avec des matériaux de récup, et je ne l’ai pas laissé en partant j’ai tout jeté à la déchetterie). A l’état des lieux, j’ai remis le proprio devant le placard vide, en disant avec conviction que, pour un futur locataire, trouver un tel placard déjà équipé était un vrai plus.

Toujours au chapitre placards : dans la cuisine, le meuble sous évier premier prix, déjà dégradé car en aggloméré de mauvaise qualité, ça fait vraiment pitié. Ca vaut le coup d’investir dans un ensemble de placards de cuisine, avec les meubles bas mais aussi hauts. C’est pratique car le locataire trouve tout de suite les rangements pour ses affaires, sans qu’il doive le faire à ses frais (et avec des placards qui ne s’harmonisent pas forcément avec le meuble sous évier premier prix suscité).

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2018 21h09)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 27/05/2018 22h08

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Bonjour,

Merci pour tous ces tuyaux.

Ma phrase sur la SdB était qqlqs peu burlesque, ce que je voulais dire c’était que ce n’était pas une SdE (avec douche) mais une SdB (avec baignoire).

Le placard est assez bien fait avec un mix de penderie et d’étagères, ca vient de chez Sogal je sais que ca sera sérieux (ce n’est pas la premiere gamme).

Bonne fin de WE et si d’autres points vous reviennent je suis preneur.

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