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Favoris 1    #1 06/02/2021 20h08

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Bonjour à tous,

Je voulais avoir votre avis sur ma situation.

Il a 5 ans j’ai acheté ma résidence principale a Cannes, un t3 de 56 m2 proche du centre et de la Croisette, de 2002 mais dans une rue moyenne, le marché à Cannes est très éclectique, plus de 10k le mètre carré en front de mer, 3 fois moins dans des quartiers moins cotés, sans pour autant que ce soit mal famé. Je l’ai payé 170k, 110 euros par mois de charge de copro.
A l’époque j’avais pris le parti d’avoir un crédit court pour le solder « rapidement » 900 euros de mensualité environ sur 15 ans

En 2018 j’ai été muté pour le travail en région parisienne, j’ai mis en location mon appartement. 820 euros charges compris.

Depuis sa mise en location tout se passe bien, j’ai changé une fois de locataires pendant le Covid’ aucun travaux aucune déconvenue. J’ai dû baisser un peu mon prix car le marché n’était pas favorable, je le loue 800 euros désormais.

Entre temps j’ai donc déménagé et acheté un t2 de 55m2 dans le 92, à rénover j’ai tout fait moi même. Je l’ai acheté largement sous le marché.

D’ici 1 an je vais sûrement être muté en province. Avec ma compagne nous rêvons d’une maison c’est l’occasion!

Mais alors voilà, je suis propriétaire de deux appartements, à Cannes il me reste 10 ans de crédit à 900 euros, cash-flow négatif, reste 105k à rembourser. Je pourrais le revendre 180k je pense.

Mon appartement dans le 92, je pense de toute façon le vendre car j’aurais plus d’intérêt à vendre en tant que ma résidence principale vu les travaux réalisés.

Une fois en province nous espérons cette fois y rester plus longtemps et acheter une maison à nous.

Cote pro, je gagne environ 50k brut, environ 8k de prime que je mets dans un pee, qui fait déjà 130k grâce à des versements mensuels réguliers.
Cela revient à 2500 net après impôts sur 13 mois environ.
Mes crédits mes coutent 900 pour cannes et 600 pour ma rp (moitié moitié avec madame)
850 pour mes revenus locatifs.

J’espère que vous avez réussi à me lire, que feriez vous dans mon cas?

Mots-clés : déménagement, immobilier, locatif, mutation

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#2 06/02/2021 20h18

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Nolimitrun a écrit :

que feriez vous dans mon cas?

D’abord j’essaierais de voir si j’ai le choix c’est à dire si je peux financer une RP avec un ou des crédits en cours (ou, ce qui revient au même, évaluer ma capacité d’emprunt et voir si avec ça je peux acheter quelque chose qui me convient).
Si ce n’est pas le cas il faudra vendre ce bien et rembourser le crédit en cours pour en obtenir un nouveau pour la RP.
Si ça passe je me déterminerais sans doute en fonction de la rentabilité du bien par rapport au prix que je pourrais en obtenir.

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#3 06/02/2021 21h02

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L’estimation de votre bien a Cannes est une estimation occupée ou bien vide?
En effet si j’ai compris vous avez un locataire depuis l’année dernière  donc si vous êtes muté dans un an le bail a Cannes sera toujours en cours.
Pour votre appartement avez-vous fait faire une estimation pour avoir une idée précise du prix de vente potentiel?

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#4 06/02/2021 21h10

Membre
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Bonjour,
L’estimation est faite à partir de Dvf, plutôt pessimiste je dirais mais vide.
En vendant mon appartement dans le 92, ce qui est une certitude et qui devrait se faire sans trop de problème.
Je financerais sans soucis un futur bien en province.

Je n’ai pas spécialement besoin des fonds de la vente de mon appartement à cannes, j’envisage de mettre l’argent dans mon pee qui rapportent des dividendes intéressants, mais j’ai du mal à évaluer l’avantage de garder en location mais cash flow négatif vs mettre sur un pee le delta vente- remboursement d’un crédit.

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#5 06/02/2021 21h27

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Nolimitrun a écrit :

j’ai du mal à évaluer l’avantage de garder en location mais cash flow négatif vs mettre sur un pee le delta vente- remboursement d’un crédit.

Au strict plan financier,

si vous le conservez vous avez un actif immobilier qui vous rapporte loyer - (charges+intérêts du prêt+impôts+autres (taxes, travaux) )

si vous vendez vous avez un capital de l’ordre de (prix de vente - capital restant dû) que vous pouvez placer.

Il suffit de voir si la placement de ce capital peut rapporter davantage ou pas.

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#6 13/02/2021 18h15

Banni
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Bonjour Nolimitrun,

Puisque vous nous le demandez, voici ce que je ferai à votre place.

Analyse de la situation
-Plusieurs biens disséminés dans toute la France
-Patrimoine immobilier et financier non négligeable
-Investissements qui ne rapportent (à court terme) aucun revenu et même à cashflow négatif
-Souhait d’acheter une maison

Ce que je viserai
-Avoir un patrimoine qui rapporte de l’argent tout de suite. En effet, avec la crise (qui ne fait que commencer), aucun emploi salarié n’est sûr
-Sécuriser son patrimoine. L’État français fait tourner sa planche à billet à plein régime, on ne peut mécaniquement qu’avoir plus tard (pas tout de suite) une inflation non négligeable. Attention de ne pas se fier aux chiffres du gouvernement, ils sont bien plus bas que la réalité. Source. Je pourrais rajouter à cela le risque de ponction des comptes bancaires…

Comment procéder
1) Vendre tous ses biens. Je suis personnellement contre la gestion locative quand on est loin du bien (sauf personne très expérimentée). Si le locataire le sait, il va tirer sur la corde, car le propriétaire ne risque pas de venir. En plus, vous pouvez profiter de l’exonération d’impôt en vendant votre résidence principale actuelle.

Après vente, vous devriez avoir plus de 200k€ de liquidités, ce qui n’est pas négligeable!

2) Fermer son pee si possible
le taux du PEE étant inférieur à l’inflation réel, cela veut dire qu’il vous coûte de l’argent et non qu’il vous rapporte

2) Acheter des actifs qui suivent l’inflation. Je pense aux actions, à l’or, l’argent et même en ce moment au bitcoin. Personnellement, je n’ai pas confiance dans les actifs papiers (actions, or papier) ni le bitcoin (il n’est basé sur rien au final), j’adore par contre l’or et l’argent physique. On pourrait envisager d’y investir 20k€ soit environ 400g d’or par exemple. C’est très facile à cacher

3) Acheter la maison en y injectant une partie de vos liquidités, disons 30k€ par exemple

4) Acheter un immeuble de rapport en SCI IS en injectant le reste de vos liquidités (hors marge de sécurité). Vous pouvez très bien acheter un immeuble à 500k€ avec un apport de 100k€ pour en tirer un gros cashflow positif. Sachant que vous déménagez en province, vous trouverez plus facilement des biens rentables proches de chez vous, il suffit de bien regarder. Vous pourrez générer un cashflow de 1000-2000€

Après tout cela, vous aurez un patrimoine plus sécurisé, qui rapporte immédiatement de l’argent et qui suit l’inflation. Que demander de plus?

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#7 14/02/2021 12h56

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Réputation :   42  

Comtehauban, le 13/02/2021 a écrit :

4) Acheter un immeuble de rapport en SCI IS en injectant le reste de vos liquidités (hors marge de sécurité). Vous pouvez très bien acheter un immeuble à 500k€ avec un apport de 100k€ pour en tirer un gros cashflow positif. Sachant que vous déménagez en province, vous trouverez plus facilement des biens rentables proches de chez vous, il suffit de bien regarder. Vous pourrez générer un cashflow de 1000-2000€

Après tout cela, vous aurez un patrimoine plus sécurisé, qui rapporte immédiatement de l’argent et qui suit l’inflation. Que demander de plus?

En phase de construction de patrimoine  le LMNP n’est il pas plus approprié?

Vous oubliez un peu vite les innvenients  de la SCI IS et en particulier la sortie du cash de la structure. Quelles solutions poposez voys sur ce sujet?

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#8 14/02/2021 13h13

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Comtehauban, le 13/02/2021 a écrit :

Attention de ne pas se fier aux chiffres du gouvernement, ils sont bien plus bas que la réalité. Source. Je pourrais rajouter à cela le risque de ponction des comptes bancaires…
Que demander de plus?

Que demander….

"Ecoutez" plutôt les intervenants réguliers du forum, plutôt qu’un inconnu qui dit manifestement ce qui lui passe par la tête et qui est juste là pour vendre son livre.

Désolé pour le hors sujet.


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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#9 14/02/2021 14h40

Membre
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  reponse par message privé suite réputation à  -3 Comtehauban a écrit :

Si vous injectez 100k€ dans votre SCI en apport de compte courant (i.e. votre personne physique prête 100k€ à votre SCI), votre SCI va vous rembourser sans aucune formalité ni impôt. Si vous sortez 1000 €/mois, vous pouvez donc vous payer pendant 100 mois sans impôt (=100 000/1000).

De plus, l’intérêt d’une société c’est de réinvestir sans (presque) payer d’impôt. Si vous avez plus tard d’autres plans de réinvestissement (acheter de l’or par exemple ou d’autres biens immo), vous n’aurez pas besoin de sortir du cash.

Je rappelle aussi qu’en LMNP, si vous perdez votre emploi (crise…), vous n’aurez pas ou peu de chômage. Si vous avez une SCI à la place, c’est possible. C’est ce qui se passe pour un de mes amis en ce moment.

Une SCI IS a effectivement des inconvénients. le LMNP à mon sens est intéressant si l’on a un patrimoine faible et la SCI est mieux quand le patrimoine devient conséquent. Au vu de votre situation, la SCI me semble plus adaptée. Après, ce n’est que mon avis et je ne connais pas toute votre situation.

Cela ne répond  pas totalement à la question .
Il est normal récupérer l’avance en compte d’associé soit non fiscalisé maissid du reste?

En suposant 20 ans, vous avez en actif le bien avec les amortisements comptabilisés (la trésorerie  ayant remboursée la CCA) et au passif soit en  report à  nouveau  soit en capital ou réserve.

Nous sommes toujours piégés dans structure IS et pas dans le capital privé.

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#10 14/02/2021 17h29

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Être LMNP n’a jamais empêché personne de percevoir des allocations chômages. Avoir une SCI ne changerait rien a l’affaire (et ne semble pas spécialement adapté à la situation de nolimitrum)….

Un (bon) PEE peut être un bon moyen de capitaliser à long terme (sans trop de fiscalité). Mais en l’occurrence, on manque d’information sur celui auquel nolimitrum a accès.

Croire que ce qui est proposé par Comtehauban permettrait de mieux résister à une éventuelle inflation (sachant qu’avec la situation actuelle, elle est fort peu probable avant pas pas d’années… si on en croit la majeure partie des experts (en oubliant les auto-proclamés), tant il y a de facteurs pour la limiter : croissance faible, démographie, taux, niveau de contrôle sur la monnaie des banques centrales, etc.) me paraît bien naïf. Et mieux vaudrait viser à atteindre les réels objectifs de nolimitrum que de se protéger d’une chimère.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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