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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/12/2021 00h30

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Cela fait quelque temps que je vous lis et que je souhaite vous écrire, ce sera chose faite avec ce sujet.
Je m’excuse avant tout pour mon faible niveau dans le domaine et n’espère pas paraître à vos yeux comme un assisté qui cherche à ce qu’on lui mâche le travail en venant vous écrire ici.

J’ai 24 ans, j’ai fini mon master en alternance dans les achats en juillet de cette année. Je suis donc au chômage depuis, avec 30 € d’allocation / jour pour une durée de 23 mois.

J’ai acheté mon premier bien en mars 2021, voici les données relatives à mon investissement.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : scolaire, école de commerce.
- Fiscales : scolaire
- Artisanales : moyenne, j’ai tout appris en rénovant mon bien moi-même. (électricité, plomberie, placo, carrelage, …)
- Temps disponible : période de chômage, création d’une SAS en e-commerce, début d’activité en janvier 2022.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement de 45 m2
- Syndic bénévole
- Chauffage individuel : gaz

RENTABILITÉ DU BIEN

- 46 400 € frais de notaire inclus.
- Loyer : 500 € hors charges, mon premier locataire prend possession des lieux dans quelques jours.
- Montant des travaux effectués : 7 500 € meubles inclus + 3 000 € de toiture.
- Taxe foncière : 330 €
- Rentabilité brute : 10,54 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : financé à 110 %
- Montant du crédit : 61 366 €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,3 % + assurance de 0,18 %
- Durée du crédit : 20 ans + 2 ans de différé partiel (commencé en mars 2021), à la fin du différé, mensualité de 295 €.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

A ce jour, j’ai débloqué 52 500 € sur les 61 366 €, le logement m’a coûté 56 900 € et j’ai 15k de côté. Il me reste 14 mois de différé partiel.
Mon objectif est maintenant de me consacrer à ma société, mais également d’effectuer une autre opération immobilière.
Afin d’avoir un bon dossier auprès des banques, j’ai plusieurs stratégies mais je ne sais laquelle adopter.

1 ) Débloquer les 9k restant du crédit et aller au bout du différé afin de faire le max de trésorerie possible.
2 ) Débloquer seulement ce que le logement m’a coûté (reste donc 4 400 € pour arriver aux 56 900€) et supprimer le différé restant.
3 ) Ne plus rien débloquer, supprimer le différé et peut-être même réduire la durée du crédit.

Je suis un peu tiraillé entre augmenter ma trésorerie, réduire les mensualités ou la durée du crédit.

Je ne cherche pas la stratégie parfaite, qui n’existe d’ailleurs sûrement pas. Je cherche des informations et des conseils afin de continuer à me construite intellectuellement dans ce domaine dont je suis encore débutant.

Je vous remercie de m’avoir lu, passez de bonnes fêtes.

Antoine

Mots-clés : conseil, immobilier, stratégie

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Favoris 1    #2 28/12/2021 06h44

Membre (2021)
Réputation :   5  

Bonjour,

Déjà votre premier bien a l’air plutôt bien au niveau des chiffres. Avez-vous le DPE ?

Vous n’avez pas besoin de justificatifs (=factures d’artisans) pour débloquer les fonds ?

Dans tous les cas, je laisserais le différé courir au maximum si j’étais vous, pour la trésorerie (c’est notamment elle qui vous permettra de mettre un peu d’apport pour convaincre la banque de vous suivre sur votre prochain projet, et elle qui vous couvre en cas d’imprévu, même si vous semblez avoir de l’épargne de secours).

Généralement, on dit qu’en locatif on cherche la durée la plus longue, afin d’affecter le moins possible sa capacité d’emprunt pour les futurs projets.

Je pense que ça va être dur de vous faire financer dans les prochains mois, vu la jeunesse de votre société.

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#3 28/12/2021 08h40

Membre (2013)
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Antoine2662 a écrit :

J’ai 24 ans, j’ai fini mon master en alternance dans les achats en juillet de cette année. Je suis donc au chômage depuis, avec 30 € d’allocation / jour pour une durée de 23 mois.
…/…
Afin d’avoir un bon dossier auprès des banques, j’ai plusieurs stratégies mais je ne sais laquelle adopter.

Développer un revenu le plus régulier et le plus élevé possible (type CDI dans votre domaine) et ensuite seulement au bout de quelques mois reprendre vos investissements. C’est ce schéma qu’attendent les banques.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 28/12/2021 09h04

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Exactement comme DDTee. En ayant crée votre entreprise  sans passer par la case salarié, vous n’apparaissez pas comme solvable aux yeux des banques.

Deux solutions :
-votre entreprise est un à-côté qui ne permet pas d’en vivre. Dans ce cas, cherchez au plus vite un CDI. Ne mentionnez pas votre entreprise sur votre CV.
- votre entreprise permet de bien vivre (>2000 € nets par mois) : c’est bien, mais il vous faudra néanmoins 1 à 3 bilans favorables avant que les banques vous considèrent à nouveau solvable.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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[+1]    #5 28/12/2021 16h47

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Bernard2K a écrit :

Exactement comme DDTee. En ayant crée votre entreprise  sans passer par la case salarié, vous n’apparaissez pas comme solvable aux yeux des banques.

Deux solutions :
-votre entreprise est un à-côté qui ne permet pas d’en vivre. Dans ce cas, cherchez au plus vite un CDI. Ne mentionnez pas votre entreprise sur votre CV.
- votre entreprise permet de bien vivre (>2000 € nets par mois) : c’est bien, mais il vous faudra néanmoins 1 à 3 bilans favorables avant que les banques vous considèrent à nouveau solvable.

Et parfois quand bien même, un chef d’entreprise est un risque pour l’agence du quartier. Apres 11 bilans et 320k€ de fond propre, je me suis vu refuser un prêt immo de 100k€ sauf à avoir recours au nantissement d’une assurance vie pour un montant de 230k€.

Prêt refusé par 3 agences bancaires de quartier

L’agence Pro d’une autre banque m’a suivi sans nantissement, en me renvoyant avec recommandation sur l’agence de quartier car prêt trop bas pour eux.

Finalement j’ai investit sur fond propre,

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