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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/04/2022 14h52

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’aimerais avoir quelques avis concernant l’achat d’une résidence principale, dont voici les caractéristiques :
- 241K€ en TVA 5.5, tous frais compris 250K€
- 48m2 bien agencé (rectangulaire, pas de couloirs)
- À Bagneux quartier de la pierre plate en rénovation urbaine
- 2ème étage d’un bâtiment qui en a 17. 1er étage salle de la mairie (danse/stretching…)
- Juste à côté des nouveaux métros 4 et 15
- Livraison en 2025
- Pas de parking/cave/balcon
- à 100m de la piscine, pour moi c’est un plus car je nage 3/4x par semaine
- chauffage collectif par géothermie

De mon côté, je suis ingénieur en idf, j’ai 26 ans, j’ai 30K d’apport mobilisables (j’ai des actions / etf à côté).

Je me pose plein de questions concernant cet achat, notamment à cause de la ville qui est communiste, la proportion importante de logements sociaux (>60%), et le quartier qui n’est pas top pour le moment, bien qu’en grand renouvellement.

Sur le papier j’ai l’impression que c’est une bonne affaire (50m2 neufs à 12minutes du centre de paris en transports, pour 5000€ du m2). Mais en plus du risque mentionné ci-dessus, il y a le contexte actuel incertain : augmentation des taux d’emprunt, est-ce que ça ne risque pas de faire chuter les prix ?

De plus, il y a ma situation personnelle. Je suis en début de carrière, il ne faudrait pas que le logement m’empêche d’être mobile. Mais en même temps si je reste en IDF, avec les métros 4+15 à 50m de l’appart, ça n’est pas vraiment un risque si ? Je pourrai éventuellement mettre en location.

Il y a également la TVA 5.5% et le PTZ qui bloquent un peu pour revendre ou louer.

Est-ce que c’est une bonne idée selon vous ? J’ai l’impression qu’avec le grand Paris, il y a des constructions neuves en banlieue un peu partout, et finalement le fait d’être proche d’un métro sera de plus en plus fréquent. De plus, rien ne dit que la ville va évoluer dans le bon sens, cf Saint-Denis.

En même temps il faut se lancer, si ça se trouve je serai toujours en idf dans 10 ans et je regretterai de ne pas avoir acheté.

Merci !

Dernière modification par PyTorch (24/04/2022 11h25)

Mots-clés : bagneux, immobilier, neuf, rp, résidence principale

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#2 23/04/2022 15h38

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Bonjour,

Les réponses sont dans vos questions. On ne peut pas décider a votre place de votre avenir emplacement province.

Une ville communiste et ? les politiques vont et viennent… Je vis depuis 30 ans dans une ville (93) qui a eu 55 ans de Maire communiste, mon premier appartement a été x8 lors de sa revente 12 ans après, aujourd’hui ma maison vaut 4 fois le prix que je l’ai acheté il y a 10 ans. Le Métro arrivera dans 1 an à 100m chez moi, le tram à 300m. Paris était à 15mn il sera à 2 stations de métro (3mn).

Pour ne pas citer Levallois Perret quand Balkany y est arrivé ca faisait 30 ans que les Maires communistes s’y succédaient. J’y ai mes bureaux, jamais je ne changerai de ville au vu de la facilité de vie, la sécurité et les aménagements municipaux. Comme quoi les politiques passent.

Pour finir sur Montreuil (93) ville phare d’un syndicat qui y a son siège depuis 50 ans. Il est pas rare de voir des appartements qui frise le million d’€ !

Proche du métro important en région parisienne.
Par contre pas de parking, pas de cave ni de bacon, pour moi c’est rédhibitoire. Surtout le parking à Paris.

Cdt

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#3 23/04/2022 16h32

Membre (2021)
Réputation :   0  

Tout d’abord merci pour votre réponse !

Ça m’aide à nuancer mon avis. Je vois la mairie communiste communiste comme un défaut car c’est un courant politique complètement opposé à ma façon de penser. En plus je ne l’ai pas vérifié formellement mais je pense qu’il doit y avoir une corrélation entre mairie PCF et prix parmi les plus bas en IDF.

C’est effectivement à moi de décider si je l’achète, mais est-ce que vous pensez que c’est un bon prix par rapport aux détails que j’ai pu donner ?

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#4 23/04/2022 17h04

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bonjour, en effet si les taux montent il y aura moins d’acheteurs potentiels mais vu que l’offre est truquée et maintenue artificiellement basse (permis de construire, lobby bourgeois pour ne pas avoir de constructions en hauteur, rentiers qui achètent des tas d’habitations quand il n’y en a pas pour tout le monde, succession avec des parcs immobiliers transmis de génération en génération, acheteurs étrangers qui achètent des habitations secondaires, etc.) , qu’il y a un phénomène d’inertie avec des vendeurs qui reporteront leurs projets de ventes tant qu’ils le pourront et si en plus la zone est tendue les prix ne vont pas se crasher de sitôt.

L’immobilier en IDF est particulier notamment à cause du fait qu’il y a une grosse concentrations des emplois là bas / la capitale / etc.

Dernière modification par Dreda (23/04/2022 17h07)


Tout ce que je sais c'est que je ne sais rien.

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#5 23/04/2022 17h06

Membre (2013)
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La salle de la mairie en dessous avec danse, ça ne me dit vraiment rien

Mafo

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#6 23/04/2022 17h30

Membre (2021)
Réputation :   3  

PyTorch a écrit :

Tout d’abord merci pour votre réponse !

Ça m’aide à nuancer mon avis. Je vois la mairie communiste communiste comme un défaut car c’est un courant politique complètement opposé à ma façon de penser. En plus je ne l’ai pas vérifié formellement mais je pense qu’il doit y avoir une corrélation entre mairie PCF et prix parmi les plus bas en IDF.

C’est effectivement à moi de décider si je l’achète, mais est-ce que vous pensez que c’est un bon prix par rapport aux détails que j’ai pu donner ?

Corrélation du coup n’est pas causalité, les gens votent en majorité non pas pour le collectif mais pour leurs intérêts personnels / de leur groupe d’appartenance…si ça vote PCF la population locale ne doit pas être dans les classes sociales supérieures tout simplement ce qui se confirme pour Bagneux qui est un coin plutôt pauvre surtout si on compare au voisin Cachan . Après la question est surtout de voir les projets de développement du coin à l’avenir, l’éventuelle gentrification et la criminalité qui vont impacter les prix.

Sinon pour le prix sans tous les éléments ça ne se fait pas comme ça. Il suffit de partir à l’envers…regarder le prix du logement net net et le comparer au prix auquel on pourrait vraiment louer l’appartement en prenant des logements comparables en location dans le coin voire dans le même immeuble en sonnant chez des voisins locataires…si ça ne rentre pas dans les clous l’appartement est objectivement trop cher et on se fait avoir par le vendeur et son agent immobilier smile

Après toute la question est de savoir si au final le marché continuera à monter et qu’on rattrapera son mauvais achat sur la plus value (dans ce cas il suffit de regarder les augmentations du secteur sur ce type de bien en % et de regarder après combien de temps on récupère sa mise si on ne trouve pas d’acheteurs qui achètent à l’instinct sans faire de calculs rationnels) ou si c’est juste une histoire de coup de coeur pour un logement dans lequel on souhaite vivre sans arrière pensée d’enrichissement derrière lors de la revente et dans ce cas le prix est secondaire.

Dernière modification par Dreda (23/04/2022 18h01)


Tout ce que je sais c'est que je ne sais rien.

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#7 23/04/2022 18h10

Membre (2015)
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Bonjour,

Je ne connais pas du tout Bagneux donc sur ce point, je n’ai aucun avis.

Cependant, comme dit avant moi, l’absence de parking me semble être un vrai frein à l’achat… Comme la "livraison en 2025"… Empiriquement, j’ai constaté que ce n’est pas sur le neuf que l’ont fait les plus grosse plus value.

Par contre, à 26 ans, c’est une très très bonne idée d’acheter, surtout avec un prêt sur une longue période.

Bien à vous,

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#8 23/04/2022 18h58

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A mon sens, un des principaux inconvénients (de la localisation) pourrait apparaitre le jour où vous voudrez scolariser vos (éventuels) enfants. Mais ce n’est pas pour demain. De toute manière ce 2P ne sera alors plus adapté à votre besoin (D’ailleurs, combien de temps le sera-t-il pour vous loger ? si c’est trop court, il ne faut pas raisonner en RP, mais en investissement locatif… et par ex éviter le PTZ qui n’a guère d’intérêt avec les taux actuel), et vous pourriez bien avoir migré ailleurs.

Ca pourrait s’avérer un bon investissement (même si je ne compterais pas sur une gentrification de cette ville), mais ce n’est pas assuré (l’immobilier qui a beaucoup monté ne continuera pas forcément, et la solvabilité des potentiels acheteurs est limitée, encore plus dans cette ville).

Enfin, acheter à 26 ans, sans avoir de situation familiale et/ou professionnelle stabilisée, ça me semble un plan un peu osé, et ce n’est pas ce que je recommanderai.
Qu’espérez-vous gagner à vous précipiter ainsi, et que risquez-vous de perdre ?  (je suppose : acheter pour avoir investi le plus tôt possible, avec un emprunt long à taux bas, dans l’immobilier qui ne fait que monter, etc. ; avoir confondu vitesse et précipitation, se retrouver coincé pour financer un bien correspondant à vos besoins pérennes quand votre situation sera stabilisée -ce qui sera sans doute bien avant ne serait-ce que le milieu du prêt-, voir le quartier ne pas évoluer comme anticipé, et la valeur du bien évoluer en conséquence, etc.) 
Vous en êtes d’ailleurs un peu conscient, car vous avez écrit (dans la file de votre présentation):

PyTorch, le 26/09/2021 a écrit :

Je suis célibataire, et à vrai dire je ne me vois pas acheter un bien immobilier à 2, même à moyen terme. Peut être que l’avenir me donnera tort.

Vous confirmez un peu ma pensée. En faisant des simulations, dans la plupart des scénarios, la location reste la plus avantageuse. Le seul scénario qui ressort vainqueur c’est dans le cas où il y aurait une augmentation significative des prix de l’immobilier, associée ou non à une baisse du cours des actions mondiales.

L’absence de parking n’est à mon avis pas rédhibitoire, avec les transports en commun à côté … sous réserve que vous puissiez vous passer durablement de la propriété d’une voiture (c’est un choix, il faut pouvoir aller au boulot via le métro, et louer une voiture quand on a un besoin ponctuel peut même être économiquement avantageux)… ou de pouvoir louer une place de parking. C’est surprenant toutefois car il me semble que tout immeuble construit doit disposer d’un certain nombre de places de parking (peut-être ont-elles déjà toutes été vendues; à côté du métro ça ne serait pas surprenant…).

L’absence de cave en revanche ne me surprend pas. En effet, de nombreux programmes neufs n’en propose plus : ça diminue les coûts, de construire sans 2 étages en sous-sol, et, dans cette zone, il a du y avoir des carrières, donc c’est "compliqué".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 24/04/2022 07h24

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Je vous suggère de distinguer les questions :
- faut-il habiter à Bagneux ?
- tant qu’à choisir Bagneux, faut-il choisir d’être dans le neuf à la Pierre Plate ?
- tant qu’à être dans le neuf à la Pierre Plate, faut-il choisir un 48 m² en 2e étage sans parking ni balcon ?

Sur le 1, à vous de voir. Je pense que vous surévaluez l’importance du bord politique de Madame le Maire. Depuis le temps que la banlieue rouge est rouge, je ne pense pas que ces élus vont mettre en route dès demain un programme communiste stalinien ; je pense au contraire qu’ils ont dû mettre pas mal de pragmatisme dans leur idéologie, sinon ils ne seraient plus là. Je vous suggère donc de vous attacher à la réalité des faits (ce qui a été fait, ce qui va être fait ; l’impression qu’on retire quand on vit dans le quartier ; les chiffres du chômage, de la criminalité etc.)

Sur le 2, je lis dans la presse : "Porté par la ville et Vallée sud Grand Paris, le projet à 200 millions d’euros est subventionné à hauteur de 142 millions". C’est rare d’avoir son futur appartement entouré d’autant d’investissements publics destinés à assurer un bon cadre de vie. C’est aussi pour cela que ce n’est pas cher.

Sur le 3, depuis la covid, les gens veulent de l’air, ils veulent un balcon ou une terrasse. Je pense qu’il faudrait regarder les prix pour un appartement un peu plus haut en étage, avec balcon ou terrasse. Sur le parking, je pense que c’est moins nécessaire pour un appartement relativement petit, bien desservi par les transports en commun. Ca s’adresse à des jeunes qui n’ont pas de voiture. Ne pas oublier que ce parking se paie aussi en charges de copropriétés.
Quand le prix de base est 5000 €/m², ce qui n’est vraiment pas cher pour l’IDF, je pense qu’il est pertinent de viser un certain luxe sous forme d’étage élevé, d’exposition, de balcon ou de terrasse. C’est un investissement patrimonial qu’on devrait retrouver dans une valeur supérieure de l’appartement. Le prix moyen au m² n’est qu’une moyenne, un appartement aux caractéristiques exceptionnelles peut valoir bien plus.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#10 27/04/2022 12h06

Membre (2021)
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Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Si je résume les retours :

-> L’impact du bord politique de la commune n’est pas si grand que ça. Ce qui compte c’est ce que fait la mairie, et les résultats observables. De plus, puisque je n’ai pas d’enfants, l’impact de la ville est moindre.
-> Néanmoins, il y a un vrai risque que le quartier n’évolue pas comme prévu. En épluchant des rapports, j’ai trouvé que la population de Bagneux s’est plutôt appauvrie de 2000 à 2015, il y a une tendance à la paupérisation des banlieues les plus pauvres en idf. Donc ça ne présage pas une gentrification de la ville. Même après tous les travaux, la ville restera parmi les communes de France ayant la plus grande proportion de logements sociaux (actuellement dans le top 10). 
-> Le contexte actuel est très incertain, la plus-value à moyen/long terme est peut être moins probable qu’elle pouvait l’être il y 10 ans.
-> Les caractéristiques de l’appartement ne sont pas exceptionnelles : 2ème étage, au dessus d’une salle de danse, pas de balcon/cave/parking. Or c’est ce qui peut augmenter le prix à la revente. Malheureusement il n’y a plus de bien disponible avec de meilleures caractéristiques, et qui resterait dans mon budget.
Ce qui est dommage, c’est que le fait d’être un peu plus haut dans les étages n’ajoutait pas un surcoût si élevé. Je crois que c’est de l’ordre de 3000€ pour être quelques étages au dessus, ce qui aurait enlevé l’inconvénient d’être au dessus d’une salle de dance.

La livraison dans 3 ans combinée à ma situation personnel non stabilisée rendent l’investissement assez risqué. D’autant plus qu’il y a les conditions de la TVA5.5 + PTZ, plus la condition spéciale ajoutée par la ville de bagneux (pas de PV à la revente pendant 10 ans, réduite au prorata chaque année).

Du fait de tous les points négatifs, et malgré le prix attractif (je gagne déjà 35K€ avec la tva5.5 par rapport à tva20) et tous les investissements qui sont faits dans le quartier, je vais annuler ma réservation.

Merci encore,

Cordialement,
Pytorch

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