SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Donc vous voulez acheter 300k de scpi qui vous rapportent 4.5% par an, et qui vous coûtent 4.5% d’intérêts par an + 10 % de frais à l’achat (donc plus), c’est bien ça? Et la théorie, c’est que l’inflation vous permette d’absorber à long terme les 10% de frais, voire de réaliser une plus-value?

C’est décidé, je quitte l’hôpital pour m’installer comme CGP. Avec 5% de rétrocession, j’aurai fait 25 fois ma journée.

Dernière modification par Trahcoh (30/08/2023 11h17)

Compte tenu de la faible proportion que représente la mensualité compte tenu de vos revenus élevés (déduction faite de voter reste à vivre), même si le taux du crédit est bien plus élevé qu’il y a quelques temps, cela me semble une opération intéressante si l’on recherche un investissement "pépère" qui se gère seul sans une volatilité boursière et pour du long terme.

Le scénario catastrophe que vous évoquez me parait très très peu probable et ne se produirez que si vous souhaitiez vendre vos parts, l’objectif est du très long terme donc même en cas de baisse de valeur des actifs et donc de la part il y aura toujours des loyers (même si le TOF dans un scénario catastrophe tomberai à 50%), il ne faut donc pas vendre ce type de placement.

Par contre tablais sur une augmentation de 1.5% / an (même dégressif) me semble bien optimiste et surtout imprévisible.

Concernant le choix des SCPI il y en a 2 très récentes, 2 d’une même société de gestion.
Je garderais la dominante Europe mais en choisissant d’autres SCPI d’autres SDG que je trouve plus "efficace" comme EPARGNE PIERRE EUROPE ou NCAP CONTINENT, PIERVAL SANTE, 1 SCPI CORUM, et garder IMMORENTE en fond de portefeuille.

Tous cela n’est pas un conseil mais un avis (le mien qui n’engage que moi).

Qu’avez vous en tête en tant que supports autres ?

Cf votre présentation, à partir du message 3.

https://www.investisseurs-heureux.fr/t13446

Dernière modification par Trahcoh (30/08/2023 11h22)

Merci pour vos réponses. Pour information, j’ai annulé tout ce que je pouvais avoir en cours avec ce CGP et je me rend compte qu’il y avait une certaine pression de sa part pour se dépêcher "avant que les taux ne continuent d’augmenter" couplée à un changement professionnel m’ayant imputé de temps pour faire plus de recherches.

Je m’en vais donc chercher d’autres support (sans emprunt) pour placer mon reste à vivre

Bonjour,

je poste ce message là car il est quand même plutôt axé SCPI même s’il aurait pu avoir sa place dans un fil "stratégie générale".

Je dresse le profil :
détenteur d’une SCI à l’IS depuis 2 ans. J’y ai déjà logé 150 k de SCPI (50% PRIMOVIE / 50% PRIMOPIERRE). Le tout financé à crédit sur 20 ans à 2.4% Rendement brut moyen 4.38%
Cela me fait un effort d’épagrne autour de 200 euros mensuels.

j’ai encore un bon billet de 30k euros à placer et j’ai fait un arbitrage qui me permet de récupérer environ 600 euros à investir chaque mois (sans compter un reste d’épargne de 800 euros que je me garde dans le but où je trouverais un super coup immobilier à faire dans les prochains mois).

Que pensez vous, de compléter les 150k de SCPI dans ma SCI avec 100 ou 120 k supplémentaires que je partagerai en 50% d’EPARGNE PIERRE et 50% de TRANSITIONS EUROPE.
EPARGNE PIERRE a toutes les raisons de continuer à verser 5.3 / 5.5 brut et TRANSITIONS EUROPE avec plein de cash et une stratégie pertinente doit pouvoir verser mini 5.2 / 5.5. Dans les 2 cas, on sera sur une décote prix d’achat vs. valeur de reconstitution…

Le seul HIC par rapport à il y a 2 ans réside bien sûr dans le taux de financement: aujourd’hui on serait autour de 4.59 mais toujours avec 0 apport (je conserver donc les 30k d’épargne d’investissement). Dans ce cas, je serais aux alentours d’un effort d’épargne de 220 euros mensuels (sur une capacité de 600 que je viens de recuperer)

Que pensez vous de cette idée que je peaufine depuis plusieurs semaines ?
A noter, et c’est important, que je suis frontalier suisse au statut Quasi Resident, qui me permet de pouvoir fortement rectifier le montant soumis aux impots et ainsi récupérer une belle somme sur ce qui m’a été mensuellement prélevé à la source sur l’année d’avant. Pour cela, il faut que 90% de mes revenus mondiaux soit taxables en SUISSE et donc pas plus de 10% non taxables en SUISSE. D’où l’investissement en SCI à l’IS pour ne pas que cela rentre dans mon IR ou l’investissement en immo LMNP avec fort déficit reportable toujours pour les mêmes raisons.

compte tenu de ces infos, auriez vous des pistes pertinentes avec des rendements intéressants ?.

au plaisir de vous lire et de parler analyse !

Olivier

Bonjour,

point intéressant.
J’avais déjà entendu parler de CFCAL mais pensais qu’il fallait pour cela investir sur le secteur alsacien.
Je suis ravi de voir qu’ils sont ouverts au financement de parts de SCPI CORUM.

De mon côté je cherche depuis plusieurs semaines un organisme qui financerait 30 / 50k de part de Corum mais à chaque fois on me dit que CORUM n’est pas dans la liste des partenaires finançables. Je vais finir par mettre du cash perso mais cela m’ennuierait de ne pas pouvoir avoir un mini de levier.

Olivier

@Pogman
Effectivement le CFCAL finance quelle que soit la domiciliation.
Je ne sais pas si cet établissement finance encore Corum car leurs SCPI ne sont plus référencées dans le tableau que tient à jour Louve Invest.
Vous pouvez toujours demander à votre conseiller Corum directement il sera ravi de vous répondre si une solution existe à sa connaissance.

@Plutarque
Bon point de votre part, mais effectivement aucune clause (dans le cas du CFCAL) ne prévoit un lien avec le capital restant dû (je viens de relire).

Dernière modification par BrisePif (18/09/2023 16h56)

Garantir plus que le capital restant dû, c’est ce que font les banques depuis la nuit des temps, avec une hypothèque sur la maison ou appartement que vous achetez.
Si vous ne remboursez plus alors qu’il reste 10000 €, la banque va se servir sur la garantie, la saisir et retirer de la vente ce que vous lui devez, plus les frais et intérêts de retard. Elle vous rendra la reste.
Libre à vous de renégocier la garantie en cours d’emprunt si elle est divisible (AV ou parts de SCPI), je ne vois pas pourquoi cela ne pourrait pas se faire mais ça engendre des démarches et des coûts.

Bonjour à tous,

Est-ce que certains membres ont une idée des derniers taux pratiqués sur les SCPI à crédit?

Manarea

Eh bien comme sur de l’immobilier physique: vous générez des revenus avec de l’argent que vous n’avez pas, vous remboursez vos parts, et au bout d’un moment elles sont à vous. C’est moins intéressant que lorsqu’il y avait un gap de taux, mais ça reste intéressant, si vous pouvez vous permettre un cash flow négatif.

Sur 20 ans, il n’est pas dit non plus que les taux des crédits resteront à ce niveau et une renégociation à la baisse / un rachat du prêt est plus que probable…

01:33 Retour sur le contexte actuel et la remontée des taux
05:18 Prudence des banques et évolution du taux d’usure
06:33 Comment s’adapter en tant qu’investisseur ?
10:17 Le taux moyen aujourd’hui
12:40 Emprunter à 5%, est-ce intéressant ?
13:20 Les conseils pour obtenir un crédit
16:39 Les perspectives d’évolution
19:30 L’évolution des restrictions
20:40 Réponses à vos questions

Bonjour,

N’ayant pas trouvé sur le forum, je pose ma question sur cette file qui me parait la bonne place (dsl si je me trompe).

J’essaye d’apprendre l’investissement dans l’immobilier, d’après mes recherches, je m’aperçois que l’investissement à crédit dans des SCPI nécessite toujours "un effort d’épargne".

Je vais paraitre peut-être naïf, mais je pensais que l’intérêt de l’immobilier était de viser l’auto-financement en utilisant le crédit justement ?

Sans la possibilité d’utiliser l’argent de la banque, je ne pense pas que l’immobilier soit très intéressant (je me trompe peut-être ?), j’observe que la part d’immobilier des ultra-riches est ridiculement petites (moins de 5% de l’allocation, parfois mm moins de 1%).

Ma question est, est-il possible de viser l’opération blanche (autofinancement) via l’achat à crédit de SCPI, cad, rembourser le crédit avec les loyers, et ne rien sortir de sa poche ?

Je pose la question pour qq1 de normal, cad qui n’a pas de connaissance approfondie en comptabilité ou fiscalité avec des montages très compliqués.

Je sais que certains investisseurs chevronnés y arriveront toujours, mais pour une personne lambda ?

L’investissement physique est-il le "meilleur" moyen de viser l’autofinancement ?

Merci