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#1 28/03/2018 09h01

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Bonjour à tous,

Depuis ma présentation, ma situation a bien changée puisque j’ai créé deux structures en SAS qui aujourd’hui me font vivre - je n’ai donc plus mon emploi. Je travaille à domicile, et j’ai toujours mon capital de côté.

J’ai repris ma recherche d’investissement immobilier qui n’était qu’une idée pour la transformer concrètement. J’ai trouvé hier un bien qui me paraît intéressant, en voici les détails :

Type : Appartement, 40m² F2
Prix : 47500€
Financement possible sur 25 ans à 100%. Taux à définir.
Locataire déjà en place - 400€ HC - ne souhaite vraiment pas partir. Le dossier a l’air bon.
Chauffage individuel au gaz avec chaudière
Etat : Plutôt bon. Il y a eu cependant 2 problèmes d’infiltrations - Le premier depuis la façade, a été réglé avec des travaux déjà effectués. Le deuxième venant de l’appartement d’au dessus (il y a 1 an) est "apparemment" réglé, selon le propriétaire "c’est sec"
> Un coup de frais est nécessaire (3000-5000€) mais le locataire est content comme ça donc pas pressé.
Charges : Faibles

1/ Problème potentiel : L’appartement est un découpage d’une maison. Il y a 4 appartements au total dont 2 studios. Ce qui est plutôt positif car pas de charges d’un syndic pro. Mais cela m’inquiète un peu aussi. Le jour où la toiture est à refaire, cela coûtera beaucoup plus cher que dans un immeuble avec 20 appartements qui se repartissent "la charge". Comment valider ce point ?
2/ Comment valider que les problèmes d’infiltration ne sont pas problématiques


Quelles pourraient être les questions spécifiques à bien avoir en tête lors de l’achat d’un tel bien situé dans une petite copropriété ?

Merci à tous smile

Mots-clés : frais de copropriété, investissement locatif, maison

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#2 29/03/2018 07h09

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- oui, le coût d’une réfection de toiture, réparti sur 4 appartements, coûte plus cher que si la même surface de toiture couvre 20 appartements, c’est mathématique. En revanche une telle petite copro coûte souvent bien moins cher, chaque année, que de gros immeubles. Vous ne pouvez pas gagner sur tous les tableaux.
Pour vous assurer que la copro est gérée correctement malgré sa petite taille et le syndic bénévole, demandez les CR d’AG et les appels de charge des 3 dernières années.

- demander aux gens qui savent si les problèmes sont réglés, car ils vivent dedans : le locataire, le voisin du dessus… Vous pouvez aussi visiter avec une personne compétente (genre un maçon), mais sur ce genre de sujet, connaître l’historique en interrogeant les gens sur place me semble plutôt plus pertinent.


Bonjour chez vous, numéro 6.

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#3 29/03/2018 11h58

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jeensu a écrit :

2/ Comment valider que les problèmes d’infiltration ne sont pas problématiques[/b]

Faites venir des professionnels si vous n’avez pas les compétences pour vérifier vous même.

jeensu a écrit :

Quelles pourraient être les questions spécifiques à bien avoir en tête lors de l’achat d’un tel bien situé dans une petite copropriété ?

L’entente des co propriétaires est essentielle sur une petite copro. Vérifiez dans les compte rendu d’AG le ton général et la présence de tous. Si il y a beaucoup d’absence, ceux qui font risquent d’en avoir marre et de tout lâcher rapidement.
Appelez le syndic pour prendre la température sur entente et travaux envisageables, indispensable !

Vérifier que tout soit fait dans les normes, beaucoup de petites copro sont gérées n’importe comment (j’ai repris 3 syndics) absence de procédures, de documentation… tant que tout va bien c’est pas dramatique mais le jour où un copropriétaire ne veut pas payer cela peut le devenir.

Vérifiez la cohérence des coûts sur les travaux réalisés, bien que bénévoles certains syndics n’hésitent pas à trouver les moyens de rémunérer le temps passé.

Vérifier que la copro ne soit pas au final possédée par deux copropriétaires. Il n’y aurait plus de majorité et plus de possibilité de prendre des décisions si désaccord.

Il est préférable qu’au moins un copropriétaire soit habitant, les immeubles avec que des locataires sont au quotidien souvent moins bien tenus. Un référent impliqué sur place est utile à la copro.

Avec les infiltrations et la toiture vous mettez le doigt sur un point essentiel, tout coûte moins cher que dans une grosse copro mais il y a aussi moins de répartition des coûts. Si des gros travaux sont à prévoir (toiture, façade…) attention à bien les estimer et les inclure dans le prix d’achat pour savoir si l’investissement est toujours valable !

Vérifier avec notaire ou syndic la bonne division des lots et leur caractère incontesté (y compris annexes caves, garages…)

Vérifier comptes sur plusieurs années : tout le monde paye régulièrement ? Une trésorerie existe ? Pas de frais de procédure judiciaire ? Les derniers comptes ne sont pas suffisants car pas forcément représentatif de plusieurs exercices.

Malgré toutes ces mise en garde les petites copro sont de bien meilleurs pistes à mon opinion que les grosses (cependant 20 lots pour moi c’est déjà une bien trop grosse) smile


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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