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#1 21/11/2016 21h52 → Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement) (immobilier, loi pinel, transformation rénovation)

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Bonjour, une première étude de cas à vous soumettre :
Achat maison avec terrain 900m2 et garage de 38 m2 pour 150 000 euros frais de notaire inclus. La maison fait 95m2 habitable au sol, l’étage 45m2 habitable à créer.
Objectif :
Créer dans la maison 3 appartements :
- Un F3: 56 m2. Loyer 586 euros. Défiscalisation pinel.
- Un F2: 36m2. Loyer 520 euros.
- Un F3: 50m2. Loyer 543 euros. Défiscalisation Pinel.
Créer dans le garage:
- Un F2: 38m2. Loyer 530 euros.
Soit un loyer total de 2179 euros.

Travaux estimés: 150 000 euros par des entreprises (électricité, plomberie, maçonnerie, plaquiste..)

ERdf, eau, assainissement : 10 000 euros.

Apport 10 000 euros (frais notaire).

Crédit 300 000 euros sur 14 ans, taux estimé 1,2%: 1974 euros avec assurance.

Au plaisir de vous lire..

Mots-clés : immobilier, loi pinel, transformation rénovation


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#2 22/11/2016 17h53 → Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement) (immobilier, loi pinel, transformation rénovation)

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2179*12/310000 = 8.4% de renta brute avec un petit avantage de défiscalisation en pinel, ça me parait un peu juste au vu du risque locatif (impayé/vacance locative/etc…).

D’ailleurs j’espère que vous êtes en zone A / A bis pour prévoir ces montants en terme de loyer pour votre défiscalisation Pinel car sinon vous êtes clairement au-dessus des plafonds.

Sans trop savoir où est situé le bien, j’estime que le prix de la maison est trop cher. Un prix correct pour obtenir une rentabilité à 10% brute (qui est la cible minimale de nombreux serial-investisseurs du forum) serait d’obtenir la maison à 110k€

J’espère également que vous parlez des loyers HC. Si c’est CC, l’opération est encore moins intéressante.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 22/11/2016 22h20 → Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement) (immobilier, loi pinel, transformation rénovation)

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Merci pour l’avis.
Je suis en zone b1, les loyers sont établis en fonction.
Avec le pinel, ca me fera environ 30 000 euros d’impôt en moins à payer.
Je sais que ce n’est pas mirobolant comme renta mais ici c’est pas facile.. c’est pas la creuse!
La maison est dans la partie sud de l’oise, les prix sont de plus en plus élevés avec la région parisienne. Elle est estimée par notaire entre 140 000 et 170 000 euros.


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#4 22/11/2016 23h25 → Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement) (immobilier, loi pinel, transformation rénovation)

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Bonjour,

les 45 m² à créer à l’étage, c’est une transformation de combles en logement ? Si oui, c’est lequel des logements ?

Les F2 seront loués nus ou meublés ?

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#5 23/11/2016 07h31 → Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement) (immobilier, loi pinel, transformation rénovation)

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Bonjour,
Il s’agit effectivement de transformer des combles en pièces habitables, (Il y a tout à faire), ca sera l’emplacement de la plus part des chambres, les appartements étant en duplex.
Il s’agit de location nu.
Merci pour vos contributions.


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#6 23/11/2016 08h08 → Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement) (immobilier, loi pinel, transformation rénovation)

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Je vois un souci, et un gros.

Concrètement, vous avez énormément de travaux (la moitié du prix de revient du bien), il est donc important pour vous d’avoir des avantages fiscaux : soit Pinel, soit déduction des revenus fonciers pour les autres logements.

Or :
- en déduction des revenus fonciers, les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement sont clairement exclues. La transformation en logements de surfaces précédemment affectées à un autre usage rentre dans ces exclusions, et notamment combles, garage. Ca veut dire que vous ne pourrez pas déduire les travaux pour le garage ; pour le F2 en duplex, vous ne pourrez pas déduire la partie à l’étage.
Ca, c’est bien connu. Cf le point 110 ici : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

- pour le Pinel, il y a des conditions draconniennes sur l’amélioration avant/après (avant, ne pas respecter au moins 4 critères de décence et 6 de performance technique, tous les respecter après), sur le diagnostic avant/après, et sur la date limite d’achèvement. Ca, vous le savez sans doute déjà.
Le bofip dit "La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation" : point 280 ici IR - Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire - Dispositifs « Duflot » et « Pinel » - Champ d’application - Opérations concernées
ca semble rassurant : les combles et le garage seraient un local transformé à usage d’habitation.
Sauf… que dans un coin du Bofip sur le Scellier (les mêmes critères s’appliquent a priori sur le Duflot puis le Pinel), on lit :

l’acquisition de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d’habitation ou dans un immeuble mixte et suivie de leur transformation en logement, n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Elles peuvent cependant, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation

point 340 ici :
IR - Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » - Champ d’application - Opérations concernées
Je ne suis pas 100 % sûr de ce qu’il faut comprendre. Mais je trouve ça inquiétant tout de même.

Sur le premier point, je suis sûr de mon coup : Les travaux sur les F2 sont non déductibles du revenu foncier : entièrement concerné pour le garage, pour l’autre F2 c’est pour la partie située dans les combles.
Sur le second point (Pinel qui ne s’appliquerait pas aux dépendances), franchement je ne sais pas. Si je m’apprêtais à faire l’opération en Pinel comme vous, je poserais la question à un avocat fiscaliste et/ou spécialisé dans l’immobilier. Ou je demanderais un rescrit fiscal à l’administration. Si un autre foreumeur a une lecture plus précise ou plus pertinente sur ce sujet, il est le bienvenu.

Après, vous pouvez certes faire l’opération et tout déclarer en avantages fiscaux, mais il y a un risque de redressement. Et quand ce risque porte sur la totalité du bien, et donc sur des montants élevés, ça craint.

A mon humble avis, la bonne façon de maintenir l’opération sans prendre de risque de redressement, c’est de faire du LMNP au réel. Là on est sûr que tous les coûts d’acquisition et de travaux sont imputables (en amortissements ou en charges selon la nature des dépenses). Il faudrait peut-être des surfaces plus petites, le meublé étant surtout pratiqué sur des appartements de taille studio à T2. Cela dit, mes parents ont loué un T3 en meublé pendant 20 ans en trouvant facilement des locataires (la présence d’un jardin aidait beaucoup, presque tous les locataires avaient des chats !).

PS : le dernier problème, souvent cité sur le forum, est le fait d’obtenir l’autorisation ou le PC (selon ce qui s’applique) et l’éventuelle obligation de création de parking dans le PLU. Cela dit, avec 900 m² de terrain, les parkings peuvent être facilement crées s’ils n’y sont pas déjà.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2016 09h18)

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#7 23/11/2016 15h00 → Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement) (immobilier, loi pinel, transformation rénovation)

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Bernard2DK, c’est toujours un plaisir de vous lire.
Je vais effectivement creuser l’info pour le Pinel.
Je vais demander un rdv a la mairie pour l’urbanisme.
Pour les places de parking, effectivement j’ai de la place.
Si d’autres ont des avis, je suis preneur.


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