Swissphone : étude de cas immobilier (achat d'une maison aux enchères)

Swissphone · #1

Bonjour, en pleine recherche pour l’achat de ma première RP je tombe par hasard sur le journal sur une publication de vente d’un pavillon aux enchères dans ma ville (et qui me correspond)

Après contact avec le cabinet d’avocats il n’y a qu’une seule visite d’une heure. Pour pouvoir enchérir il faut passer par un avocat(quel est le cout?), et grosso modo compter 10 000€ de frais (pas de frais de notaire) ils m’ont juste averti que des marchands de bien pouvaient etres intéressés aussi.

Info sur le bien:
pavillon des années 2000, locataire dedans, c’est un bien en bon état qui je pense en vente "normale" il vaut 150-170 K€, a quel prix maxi les marchands de bien pourraient être acquéreurs ?
Je n’ai jamais fait d’achat aux enchères, quel pourrait être les pièges .
CORDIALMENT

GoodbyLenine · #2

Vous devriez parcourir site:www.investisseurs-heureux.fr enchères - Google zoeken et devriez y trouver des réponses à pas mal de vos questions.

Pierrot31 · #3

Bonjour Swissphone,

Pour y aller régulièrement par curiosité, c’est pas le genre d’achat qui se fait à la va vite. C’est très particulier et plein de pièges…

Le tribunal a un dossier que vous pouvez consulter sur place. Déjà, on y apprends quand et à quel prix le bien a été acheté par le propriétaire actuel (et plein d’autres choses). Il faut aussi se rapprocher de l’huissier qui fait les visites…

Dans un premier temps, il faut être curieux en traînant dans le tribunal après les adjudications pour voir et jauger un peu la « faune ». Tous les coups sont permis…

Vous verrez que beaucoup de dossiers, bien qu’annoncé avant, ne passent pas à la phase vente aux enchères. Il y a une première partie où les gens et/ou leurs avocats peuvent demander un sursis…

Pour le coût de l’avocat, c’est une négociation. De mémoire, c’est un forfait de 200/300€ pour vous faire représenter indépendamment du résultat…

Bien à vous,

ieufubi · #4

Bonsoir,
(du coup j’ai posté après Pierrot31, je suis lent)

J’ai regardé des biens au enchères pendant quelques temps.
Pour voir comment ça se déroule, vous pouvez assister a toutes les séances de vente aux enchères au tribunal (Ce que j’ai fait et que je vous conseille, au mois pour le folklore de la chose).

Au TGI d’Evry pas exemple, la plupart des biens sur Evry/Grigny (dans des copro en difficulté) sont achetés par les mêmes marchand de bien qui ont l’air de tous se connaitre.

Faire attention à l’euphorie des enchères, à une vente de notaire d’un bien en vente par les services de l’état j’ai vu un bien en très mauvais était (fuite d’eau et bien à l’abandon pendant une dizaine d’année) partir au prix d’un bien en état.
Les deux acheteurs se sont un peu emballés.

Le risque n’est pas trop les marchands de bien (qui connaissent les prix,…) mais plutôt les particuliers. En zone tendu les meilleurs décotes ont l’air de l’ordre de 20% (à la campagne ou dans les "zones", ca part beaucoup moins cher).

Attention, il faut également avoir le cash, une fois l’enchère obtenu vous avez un mois pour payer. Si vous ne pouvez pas le bien est remis aux enchères et vous payez une grosse pénalité.

Autre chose, vous achetez le bien en l’état. C’est a dire que si le bien n’est pas au normes pour les eaux pluviales, … c’est à vous de payer les travaux.

Regardez bien l’annonce et le cahier des charges, le bien peut être occupé. Si c’est le cas c’est à vous de faire expulser les occupants.

Le cahier des charges est dans le meilleur des cas disponibles chez l’avocat ou l’huissier en ligne. Sinon, il faut aller le consulter au tribunal.

C’est en vrac, c’est les quelques infos que j’ai

Dernière modification par ieufubi (25/02/2018 21h20)

Bernard2K · #5

Outre tout ce qui a été dit, j’insiste sur le fait que le vice caché n’existe pas sur un bien vendu aux enchères. Exemple parmi d’autres : pavillon souffrant de graves fissures dues au retrait différentiel des argiles sur lequel il est construit. Le traitement d’un tel désordre est très coûteux (de l’ordre de 50 à 100 k€) et il n’est jamais certain que le problème ne revienne pas. Or, aux enchères, l’acheteur fait son affaire des désordres du bien, aucun recours n’est possible.

Sinon, vous espérez en faire votre RP ?

Déjà, il faudrait être sûr que la personne dedans est bien le locataire du propriétaire actuel. Souvent, dans le cas d’une vente d’une maison occupée, l’occupant est le propriétaire lui-même.

A supposer que ce soit bien un locataire. Il y a un délai de 2 ans minimum entre l’acquisition et l’effet d’un congé de reprise pour habiter. Ce délai peut être plus long selon le moment où tombe l’échéance du bail (si on joue de malchance : bail d’une personne morale, donc 6 ans, qui vient de passer l’échéance, donc on devra attendre 6 ans pour pouvoir reprendre le logement).

Par ailleurs, un locataire d’un bailleur dont le bien est vendu aux enchères peut être dans la situation de de ne pas payer ses loyers. Retrouver un fonctionnement normal avec un tel locataire et arriver à faire rentrer les loyers peut s’avérer très ardu.

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2018 07h40)

DDtee · #6

Bernard2K a écrit :
Déjà, il faudrait être sûr que la personne dedans est bien le locataire du propriétaire actuel. Souvent, dans le cas d’une vente d’une maison occupée, l’occupant est le propriétaire lui-même.

Je confirme et rajoute voire plus compliqué encore avec personne(s) en situation de protection juridique supplément (+ 65 ans, petites ressources - enfants en bas age - situation de handicap…) autant de raisons qui font que le(s) créancier ait eu l’impossibilité de procéder à une expulsion pour récupérer le bien. Ce n’est pas toujours le cas mais cela demeure très fréquent…

Swissphone · #7

La maison est en location suite au divorce des anciens propriétaires il y a environ 5 ans. La maison est proche de chez moi et par connaissance c’est une construction de bonne qualité.

Pour les locataires dedans je n’ai pas d’informations, et ma crainte est de racheter la maison avec les locataires (ceux que je veux pas)
Selon vous il faut enchérir à combien? (petite ville de 5000 habitants, zone rurale, valeur 150/160 000 €)
CDT

Pierrot31 · #8

Bonsoir Swissphone,

Vous devriez discuter avec les locataires pour connaître leur état d’esprit et leurs intentions.

Profitez-en pour glaner des informations : par exemple, pourquoi le couple de divorcés n’a pas vendu la maison de manière classique?

Impossible de vous répondre sur le prix, mais vous en saurez plus en consultant le cahier des charges et en visitant le bien avec l’huissier. Vous aurez des éléments tangibles sur lesquels vous appuyez.

Bien à vous,

FrancoisM · #9

Swissphone a écrit :
Selon vous il faut enchérir à combien? (petite ville de 5000 habitants, zone rurale, valeur 150/160 000 €)
CDT

Bonsoir Swissphone,

Pour compléter les interventions précédentes sur la valeur d’un bien, plutôt que de me fier à ce que disent les AI ou les annonces sur seloger (qui annoncent les prix des biens qui ne sont pas vendus), je profite de l’outil gratuit patrim qui est disponible sur votre interface impots.gouv.fr. Si il y a eu quelques ventes dernièrement dans le secteur vous aurez accès aux chiffres.

amoilyon · #10

Faites surtout bien chiffrer tous les frais annexes d’une vente aux enchères. Le prix d’adjudication n’est pas la somme que vous allez sortir de votre poche.

Chiffrez le poste précisément, en fonction du montant de l’enchère souhaité.

https://www.licitor.com/guide-des-encheres.html a écrit :
Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’adjudicataire doit supporter les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien (ils sont vérifiés par le Magistrat et annoncés avant la vente), ainsi que les droits de mutation. À ces frais s’ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l’adjudication.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, la contribution aux frais de publicité et d’organisation des enchères à la charge de l’acquéreur est en général de un pour-cent hors taxes du prix de vente, à laquelle s’ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation.

Au total les frais à la charge de l’adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 pour-cent du montant de l’adjudication.

Iqce · #11

Swissphone a écrit :
La maison est en location suite au divorce des anciens propriétaires il y a environ 5 ans. La maison est proche de chez moi et par connaissance c’est une construction de bonne qualité.

Pour les locataires dedans je n’ai pas d’informations, et ma crainte est de racheter la maison avec les locataires (ceux que je veux pas)
Selon vous il faut enchérir à combien? (petite ville de 5000 habitants, zone rurale, valeur 150/160 000 €)
CDT

Bonjour,

Le prix d’achat est fonction de la difficulté que vous appréhendez pour mettre dehors le locataire ; très concrètement, il paraît qu’il vaut mieux carrément le payer pour qu’il s’en aille à l’amiable selon ceux qui pratiquent (il y a un sujet sur le forum). Sinon vous retranchez les frais et la perte de capital immobilisé, vos loyers éventuels à payer etc…Avec toutes les réserves édictées ci dessus par les autres intervenants s’il s’agit d’une personne en situation de fragilité faiblesse.

DDtee · #12

De mon expérience des ventes aux enchères, les biens avec des locataires non/difficilement expulsables ont des échecs d’enchères quasi systématique, on peut donc formuler que le bien n’a plus de valeur dans la situation.
J’ai croisé des biens remis en vente régulièrement depuis plus de 10 ans à chaque fois en échec avec les mêmes locataires ne payant toujours pas le loyer…

Suivez le conseil de @FrançoisM pour un pavillon en milieu rural 150 000€ ressemble plus à un prix de vitrine que de vente réelle, allez impérativement voir Patrim.

Swissphone · #13

Je connaissais pas PATRIM c’est génial, par contre tous les biens vendus ne sont pas sur le site?
Pour les ventes récentes il y a un délai de publication sur le site?

DDtee · #14

Swissphone a écrit :
Je connaissais pas PATRIM c’est génial, par contre tous les biens vendus ne sont pas sur le site?

Malheureusement non, on peut choisir chez le notaire de ne pas apparaître dans les "bases de données" au moment de la rédaction de l’acte authentique.

Iqce · #15

Bonjour,

L’information est disponible de manière exhaustive au service demande de valeur foncière (DVF) de la DGFIP ; mais je crois qu’elle n’est accessible qu’aux professionnels (vous pouvez toujours essayer de demander "gentiment", sans garantie)…

Socrate · #16

Bonjour,

Je suis enchérisseur et parfois adjudicataire aux enchères publiques immobilières, en quelques mots rapides, quelques pistes de méthodologie.

PREALABLEMENT
Avant tout, il n’y a pas de possibilité de condition suspensive de l’obtention d’un prêt, mais l’obligation de payer à 2-3 mois, il faut avoir, soit les fonds, soit un préavis d’accord de sa banque.
Si vous n’honorez pas l’acquisition, vous devez les frais augmentés des frais de la remise en vente.
Votre avocat doit s’assurer préalablement de votre solvabilité, pour votre confort et sa notoriété.

1° - Toujours visiter sur place, la visite virtuelle peut cacher une nuisance sur site, par exemple, un chenil à proximité, à même de dévaloriser le bien.

2° - Consulter le cahier des charges (au Tribunal, ou par l’avocat) et le lire tranquillement et entièrement, car il n’y a aucun recours possible par la suite (visses cachées ou état d’occupation).

3° - Si les biens sont présentés loués, il faut s’enquérir de l’existence du bail à loyer, car l’huissier qui a rédigé le descriptif, a peut-être été dupé par un occupant sans titre, qui se prétend locataire, lequel, même sans titre, n’en a pas moins de droits, notamment le droit au maintien dans lieux.
Il faut mener sa propre enquête, car c’est votre argent dont il est question, rencontrer l’occupant, lui demander son bail et quittance, connaitre ses intentions.
Car la vente sera définitive et sans AUCUN RECOURS POSSIBLE.

4°- Quand aux frais pour l’adjudicataire (l’acquéreur) , ils peuvent se résumer à quatre (4) postes principaux qui s’ajoutent : Les frais d’enchères indiqués dans le cahier des charges, les honoraires de l’avocat poursuivant, les honoraires de votre avocat, enfin, les droits pleins de mutations (frais de Notaire).

5° - Le jour des enchères,, Il faut se tenir au prix maximum que l’on c’était fixé, après calculs, et ne pas y déroger.

6° - Le prix adjugé, prenons votre exemple d’une maison individuelle d’une valeur vénale liquide maximum de 150.000 euro, peut être de 150.000 euro plus les frais, car un voisin veut l’acheter pour ses parents ou un novice qui se serait laissé porté par[b] la frénésie liée à la mise en scène de ce genre de ventes théatrâles[/b].
Mais le prix adjugé pourrait être également de 70.000 euro,, car les marchands professionnels auraient tous calculés que, par exemple, vu que le prétendu locataire serait un occupant de mauvaise fois (c’est pour l’exemple), vu les frais, la durée et l’incertitude d’une procédure d’expulsion, qu’au delà de ce prix, il n’y a plus d’intérêt d’acquérir.

7°- En résumé, il est mieux de s’assurer de pouvoir avoir les fonds, de visite sur place, de lire le cahier des charges, de faire ses calculs, de ne pas enchérir au delà du prix calculé par vos soins.

Pour conclure sur une bonne nouvelle, sur une vente ou je fus l’adjudicataire, l’avocat du plus gros client marchand de biens du Tribunal, lorsqu’il me remis les clés me dit : "Comment ce fait-il qu’on l’est laissée passée celle-là?".
C’est bien la preuve que tout est possible.

Votre dévoué.

Socatre

03/03/2018 (France)

Frycek · #17

Pour avoir acquis 5 biens à ce titre,

je confirme TOTALEMENT les dires de Socrate !

bien expliquer avec moult détail …

Swissphone · #18

UNE BELLE réponse détaillée SOCRATE, mais je veux dire pour une maison rachetée sans locataire qui pourrais se revendre 150 000€ combien un marchand de biens mettrais (marge, impots, divers frais…)

Frycek · #19

Il est difficile de répondre à votre dernière question ….

Si PATRIM confirme votre estimation de 150 k€,
si le logement est vide (inoccupé),
si le logement est en bon état,
si il y a de la demande pour ce bien,
si et si …..

si votre question est combien y mettre,
alors voyez si vous etes locataire et la rentabilté visée pour déterminer votre prix ….

en général,
ce type de bien se vend avec une décote de 20 à 30%,, voire parfois davantage
selon la localisation, l’état, etc ….

Bernard2K · #20

Swissphone a écrit :
UNE BELLE réponse détaillée SOCRATE, mais je veux dire pour une maison rachetée sans locataire qui pourrais se revendre 150 000€ combien un marchand de biens mettrais (marge, impots, divers frais…)

Vous voulez une règle générale alors qu’il n’y a que des cas particuliers. Points à préciser notamment pour votre cas :
- visiter pour établir l’état du bien et les travaux nécessaires. Une même maison peut valoir entre 50 et 200 k€ selon son état…
- situation du locataire (cf notamment messages #11 et 12 ci-dessus et point 3° de Socrate).

amoilyon · #21

Socrate a écrit :
[
Votre dévoué.

Socatre

Bienvenue à vous, belle réponse fort détaillée.
On ne s’est pas déjà croisé sur un forum dédié aux enchères ? Votre style me semble familier.

Swissphone a écrit :
UNE BELLE réponse détaillée SOCRATE, mais je veux dire pour une maison rachetée sans locataire qui pourrais se revendre 150 000€ combien un marchand de biens mettrais (marge, impots, divers frais…)

Impossible de le dire au doigt mouillé. D’une maison à l’autre, d’un village à l’autre, d’une configuration particulière (logement occupé qui va être vidé pour la vente à logement squatté) à une autre, le terrain, l’état du bien, l’accessibilité, la vue ..
C’est pour cela qu’il y a un dossier fort complet, doublé d’une visite, afin de se faire sa propre opinion et de trouver le prix en conséquence.

Enfin, n’oubliez pas que les MdB sont des professionnels, et à ce titre, n’auront pas les mêmes taxes que vous.

Swissphone · #22

Un peu de nouveau:
la visite de la maison est faite et plutôt concluante.
J’ai en ma possession le PV descriptif, le bail et le diagnostique…
Le hic du dossier c’est que la maison est actuellement louée par des locataires de 70 ans (loi allure) pour un bail de 6 ans (apparemment ça existe pas pourtant) qui a débuté en janvier 2017 donc pour habiter la maison c’est un peu mission impossible.
Mon estimation précédente de 150 000€ était un peu gonflée car le bien vaut 120 0 00 €, voilà.

Pierrot31 · #23

Juste une remarque: un locataire de plus de 65 ans est un locataire protégé (sauf si vous même avez plus de 65 ans ou pouvez justifier de ressources limitées)… donc même s’ils ne payent pas, ça va être compliqué…

Est-ce que vous leur avez parlé ?

Sinon, un Bail de 6 ans veut dire que le bailleur actuel est une sci.

Swissphone · #24

J’ai les mêmes informations que vous, oui mais "vite fait" ils sont bien en locations et ce n’est pas de leur faute si la propriétaire est saisie

Pierrot31 · #25

Et « vite fait », ils partent ? Car, vous vouliez en faire votre RP au début de cette file…

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Bernard2K a écrit :

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Swissphone a écrit :

#10 01/03/2018 12h39

https://www.licitor.com/guide-des-encheres.html a écrit :

#11 01/03/2018 13h14

Swissphone a écrit :

#12 01/03/2018 13h55

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