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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/03/2018 16h28

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis en ce moment sur le calcul d’une renta pour un immeuble vendu libre et j’ai besoin de vos lumières sur mes calculs.

Description du bien :

Achat en nom propre


T5 Duplex (100m2): 740€ HC
T2 (42m2) : 540€ HC
Garage : 40€.

Travaux : aucun.

Prix : 155K€ FAI.
Emprunt à 110% : 170.900€

Mensualités banque sur 25 ans : 775,64€
Rentrées locatives : 1320€ (1210€ si 1 mois de VL chacun, base de mon calcul).

Rentrées mensuelles :
1.210€

Dépenses mensuelles : 775€ (prêt) + 115€ (gestion) + 20€ (PNO) + 45€ (Assu. loyers non payés) + 133€ (TF) = 1.088€

Rentrées annuelles : 14.520€ (Si 1 mois de vacs locatives).
Dépenses annuelles : 13.056€

Loyer imposable : 14.520€ - 3756€ (Gestion + PNO+ TF + Loyers NP …) - 3369€ (intérêts emprunt) = 7.395€

Revenus locatifs imposables : (14% de 7.395€ = 1035,30€) + (17,2% de 7.395€ = 1271,94€) = 2.307,24€

Rentrées Nettes net : 14.520€ - 2.307,24€ = 12.212,76€
Dépenses : 13.056€

Cashflow annuel : -843,24€
Cashflow mensuel : -70,27€

Le calcul vous semble t’il juste ?

Rendement locatif m’annonce un cashflow de + 88,32€ la 1ere année :-/

Merci,

Dernière modification par adrien59 (22/03/2018 16h28)

Mots-clés : emprunt, impots, rentabilité

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#2 22/03/2018 18h48

Membre
Réputation :   8  

votre cash flow annuel est de -800 !
Où est le gain dans l’investissement?

et vos
Rentrées annuelles : 14.520€ (Si 1 mois de vacs locatives).
Dépenses annuelles : 13.056€
laisse peu de marge de manœuvre.


Micro foncier + LMNP en micro

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#3 22/03/2018 19h36

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Le calcul me semble correct, même si les termes utilisés sont un peu approximatifs.

Par contre, il y a un truc qui me chagrine : vous payez 1000 €/m², mais vous louez le T5 à 7,4 €/m² et le T2 à 12,8 €/m².

Ce ratio de loyer / prix de vente ne me semble pas normal. Là où les biens se louent 10 €/m² en moyenne, ils se vendent 2000 €/m² et plus. Pour vous donner un petit exemple, j’habitais en banlieue toulousaine où on pouvait louer un T2 de la surface que vous indiquez pour le loyer que vous indiquez (ou 10 ou 20 € de plus, mais pas plus), mais où le prix de vente moyen d’un appartement est 2800 €/m².

Autre note dissonnante : le garage à 40 €/mois. Là où les garages se louent 40 €/mois (zone peu recherchée sinon on est plutôt à 60 € et plus), les T2 de 40 m² ne se louent pas 540 €/mois, me semble-t-il.

Donc :
- Soit vous surestimez les loyers.
- Soit le prix de vente bas signifie qu’il y a un problème avec cet immeuble, probablement des travaux à faire (ou qu’il y aura rapidement des travaux à faire) et donc que vous sous-estimez l’investissement (si travaux immédiats) ou les charges (si travaux futurs).

Après, vous avez choisi de nous donner aucune info sur l’immeuble en question et son état (cf. modèle que vous n’avez pas utilisé pour voir tout ce qui manque), donc j’en suis réduit à des supputations sur la base de ratios ! sad

Dernière modification par Bernard2K (22/03/2018 19h48)


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#4 22/03/2018 21h32

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Merci pour vos réponses,

L’immeuble se situe à Armentieres, à 25 minutes de Lille. Je travail dans le coin depuis 8 ans et je trouve que ca devient un trés bon compromis. 14 min de Lille en TER, un centre ville super clean, la campagne à 5 minutes …

Le T5 était loué jusqu’à la mise en vente à 690€/mois et le T2 à 490€. C’est moi-même qui a voulu les augmenter chacun de 50€. Peut-être que je devrais limiter cette augmentation au T5 qui n’est pas cher comparé au T2. Nous étions d’accord la dessus avec l’agent. (En meme temps il n’allait pas me contredire).

Le bien est en vente à 170K€ mais je sais que la nego à 155 est envisageable.

Concernant le garage on est entre 40 et 50€. J’ai choisi de le mettre à 40 car ce n’est que du bonus. Il est dans une rue perpendiculaire, à 30 métres de l’immeuble.

Les travaux datent de 2012.

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#5 22/03/2018 23h13

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Bonjour Adrien,
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale.
Votre investissement ne vous portera donc pas préjudice dans votre taux d’endettement sauf si vous voulez en changer. Un cash flow quasi neutre ne vous serait pas trop préjudiciable auprès des banques.
Il faut surtout définir le niveau d’investissement que vous visez dans l’immobilier à long terme: moins de biens, moins de problèmes ou si vous  voulez le maximum alors ce sera proportionnel aux problèmes.

Pour ma part, je pense que la ville d’Armentieres  peut être un choix audacieux pour votre investissement: vous êtes à proximité pour pouvoir réagir en cas de problème, la demande locative est forte, proximité de Lille mais prix moins élevés.
Par contre, il ne faut pas penser à une revalorisation de votre bien pour la suite de part le manque de dynamise, le risque locatif sera un peu plus élevé de part l’aspect populaire mais tout est affaire de relations et de confiance: pour 3 locations, vous pouvez partir sur des décennies avec les mêmes locataires qui auront plus tendance à être statique que dans une grande agglomération.
L’état de l’immeuble et des appartements va être essentiel pour initier l’achat sachant qu’en cas de grosses dépenses à prévoir, il faudra avoir les reins solides car vous serez seul pour agir.
Il est parfois difficile d’être trop cartésien en se réfugiant derrière descendre chiffres.
Alors je dis pourquoi pas, si vous avez un bon feeling avec les locataires et que l’état général de l’immeuble est correct.

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#6 22/03/2018 23h17

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Pour les loyers, faites votre étude de marché, à commencer par le bon coin. Quand je cherche les appartements entre 40 et 50 m² à Armentières, je trouve… des informations utiles, mais je trouve surtout que je fais votre boulot à votre place, donc maintenant j’arrête.

Dernière modification par Bernard2K (22/03/2018 23h18)


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#7 23/03/2018 10h12

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@billou :

Oui effectivement le but est de multiplier les biens en autofinancement.

C’est pour cela qu’à la base ma question concernait la rentabilité, savoir si mes chiffres étaient les bons.

Il est vrai que j’étais un peu optimiste pour le T2 à 540€, je suis revenu à 490€ mais j’ai maintenu le T5 à 740€ et le garage à 40€.

Au final, avec 1 mois de vacances locatives/an, et un prix négocié à 155K€ je me retrouve à -102€/mois.

Je pense donc que ce n’est pas la peine d’aller plus loin sur ce bien.

@Bernard :

Oui j’avais regardé aussi. Il était à 490€/mois avant la vente et n’a jamais connu de vacances, il etait au final plus sage de maintenir ce prix je présume.

Merci à vous 2 pour vos avis. C’est toujours plaisant d’apprendre wink

Dernière modification par adrien59 (23/03/2018 10h12)

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#8 24/03/2018 12h03

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N’abandonnez pas si vous avez vu pas mal d’autres bien et que celui ci vous semble correct. En l’etait il semble pas jouissif ok mais …….

Avec une optimisation ?
Vous etes quasi a l’equilibre, mais meme s’il vous coute 50€/ mois , pouvez vous les mettre ? vous remboursez en capital 700€ environ mensuel j’imagine … ! A étudier selon votre situation

ensuite d’autres pistes, le T2 en location saisonniere ?
Le T5 coupé en 2 ou 3 appartements ?
Le T5 en colocation ?

l’un de ces 3 leviers s’il est possible vous fera passer du coté positif smile

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#9 24/03/2018 12h36

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Vos chiffres semblent corrects mais vous n’êtes pas dans la cible. Vous oubliez les travaux qui seront à faire durant les 25 ans.

Armrntieres est une bonne ville pour le locatif mais pas à ce prix. Dans votre simulation, ajoutez ce qui manque (travaux) et fixez votre cash flow afin de déterminer votre prix d’achat. Faites une offre à ce prix, ou un peu inférieur pour garder une nego. Si ça ne prend pas, cherchez un autre bâtiment.


Faire et laisser dire

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#10 24/03/2018 15h47

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Petite précision sur votre calcul d’impôt : la CGS se calcule sur le montant total des loyers annuels avant abattement soit : 17,2% de 14520 .


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#11 25/03/2018 09h30

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@Flobono : trois erreurs en une seule phrase, c’est une performance :
- c’est la CSG, pas CGS
- 17,2 % sont la totalité des prélèvements sociaux, pas seulement la CSG.
- les prélèvements sociaux se calculent sur le revenu net, donc : au micro, après abattement forfaitaire ; au réel, après déduction des charges.

Vérifiez vos infos avant de poster !

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2018 09h32)


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