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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/03/2018 11h52

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Bonjour à tous,

Voila je voudrais voir avec vous le meilleur moyen afin d’éviter les frais de succession, la situation:

La sœur de ma grand-mère, 82 ans pas de descendant et une maison d’une valeur de 350k€ sans crédit.

Mon oncle (donc le neveu et héritier), 56 ans pas de descendant non plus et une maison d’une valeur de 300k€ sans crédit.

Mon frère et moi (neveu et héritier), 29 et 27 ans.

Voila on voudrait une solution afin d’éviter au maximum les frais de succession, les deux fois 55%. Que pensez vous de créer une SCI Familiale?

Cordialement

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), succession

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#2 20/03/2018 12h18

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Bonjour Michael77,

Je ne vois pas bien en quoi le fait de créer une SCI va vous aider pour les frais de succession. Certes il y a la possibilité de démembrer le bien immobilier et de donner uniquement la nue-propriété mais il y n’y pas besoin d’une SCI pour cela.

Le moyen le plus efficace que je vois pour transmettre de l’argent hors ligne directe c’est de le mettre en assurance-vie avant 70 ans. C’est imaginable pour votre oncle par exemple (mais il faudrait vendre la maison et là, je ne suis pas sûr que cela soit à son goût).

Bien à vous,
cat

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#3 20/03/2018 13h08

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SCI et/ou démembrement permettent de donner une partie seulement de la valeur, de façon à bénéficier plusieurs fois de l’abattement. De plus, le démembrement permet d’abaisser la valeur imposée, puisque la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur de la propriété complète, et que l’usufruit s’éteint à la mort et "rejoint" donc la nue-propriété sans être taxé.

MAIS :
- à 81 ans révolus de votre grande-tante, la nue-propriété vaut déjà 80 % de la valeur. Vous n’économiserez que 20 % de la taxation.
- l’abattement entre tante ou oncle et neveu n’est que de 7 967 €. De plus, pour votre grande-tante, à moins d’une longévité exceptionnelle, elle décédera avant que 15 ans supplémentaires ne soient écoulés.

La solution la plus économique en droits de mutation serait donc que la grande-tante fasse donation de la nue-propriété dès maintenant à votre oncle. Problème, celui-ci devra 55 % sur 80 % de la valeur de la maison, soit 154000 € au fisc. Autant, quand on hérite d’une maison, on peut la vendre pour payer les droits de succession, autant là, le fait de recevoir la donation de la nue-propriété le mettrait dans la mouise puisqu’il aurait 150 k€ à sortir de sa poche.

Une SCI permettrait de faire une donation pile calculée pour atteindre l’abattement. Il faudrait que la grand-tante constitue une SCI avec l’oncle, puis lui donne juste assez de la nue-propriété des parts pour atteindre les 7967 €.
Si l’on prend 1000 parts, chaque part vaut 350 €. La nue-propriété de ces parts vaut 350*0.8 = 280.
7967/280 = 28,45

Donc, il faudrait que la grand-tante donne la nue-propriété de 28 parts sur 1000 (soit seulement 2,8 %) à l’oncle, ce qui se ferait sans aucun droits de mutation. Celui-ci devra tout de même payer, au décès de la grand-tante, une imposition qui ne serait que faiblement réduite ; s’il n’a pas le cash pour payer ces droits de succession, il devra vendre la maison de toute façon, donc la SCI n’aura pas permis de conserver la maison dans le patrimoine familial et la manœuvre n’aura généré qu’une faible économie.

Par ailleurs la constitution de la SCI, son démembrement et la donation occasionnent des frais significatifs (notamment de notaire). Est-ce que le jeu en vaut la chandelle ?

Pour votre oncle et sa propre maison, la manœuvre serait plus intéressante s’il commence maintenant à mettre en SCI et à démembrer, mais pas énorme non plus (l’avantage est toujours limité à 7967 € par bénéficiaire x clé de démembrement selon l’âge).

Enfin, une fois la SCI constituée et les parts démembrées, il devient plus difficile de vendre la maison. Or, on a parfois besoin de vendre la maison en vieillissant (mes parents, par exemple, sont en train de vendre leur maison car ils partent en résidence pour personnes âgées autonomes). Ces montages relativement complexes peuvent donc être vécus par les propriétaires actuels comme une complication qui les limitent dans leur choix souverain de garder ou vendre leur maison.

Au final, la solution la plus efficace pour transmettre beaucoup d’argent entre personnes non apparentées ou faiblement apparentées me semble être la suivante :
1) vendre la maison
2) acheter, avec le produit de la vente :
- AV au taquet (30 500 € si le souscripteur a plus de 70 ans, 152500 € si moins de 70 ans)
- avec le reste, de la forêt, du terrain agricole, ou des parts de Groupement forestier ou de GFA, éligibles à l’amendement monichon (valeur retenue pour la succession : 25 % seulement de la valeur totale)
3) après l’héritage, les héritiers peuvent vendre pour retransformer cela en monnaie sonnante et trébuchante.

Il faut être en bonne santé et avoir encore quelques années devant soi pour faire cela, sous peine que le fisc attaque ce montage comme étant un moyen d’éluder l’impôt.

En tout cas, ce sont des décisions lourdes : vendre la maison, acheter de la forêt ou de l’agricole… Vous ne pouvez pas prendre ces décisions à la place de votre grande-tante ou de votre oncle !

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 13h24)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#4 20/03/2018 13h13

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Bernard2K a écrit :

Une SCI permettrait de faire une donation pile calculée pour atteindre l’abattement.

Bernard2K, pourquoi faire une SCI pour cela? On peut très bien faire ce que vous dites, une donation pile ajustée à l’abattement, sans SCI.

Dernière modification par cat (20/03/2018 13h23)

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#5 20/03/2018 13h16

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En créant une indivision alors ? Après la donation, la grande-tante et l’oncle seraient en indivision, respectivement à 97,2 % et 2,8 % sur la nue-propriété, et la grande-tante à 100 % sur l’usufruit ?

De toute façon, dans le cas de la grand-tante, sauf longévité exceptionnelle, l’abattement ne servira qu’une fois : maintenant lors d’une donation, ou au décès. Il n’y a donc aucun intérêt à faire cette très faible donation (que ce soit en SCI ou en indivision) pour la grand-tante. C’est beaucoup de complication pour rien.

Pour l’oncle en revanche, plus jeune (donc clé de démembrement plus basse) et avec 2 neveux (donc abattement x 2), c’est plus pertinent.

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 23h45)


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[+1]    #6 20/03/2018 13h19

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Oui. L’indivision se crée de fait.
Ce que je voulais simplement préciser ici c’est que la création de SCI n’apporte rien en soi financièrement dans l’opération par rapport à l’indivision (pour laquelle aucune démarche administrative n’est à mener).

Bernard2K, je vois rejoins totalement sur vos propositions 1), 2) et 3) qui seraient, fiscalement parlant, les plus efficaces. Après, je doute que cette proposition fasse l’unanimité chez l’oncle et la grand-tante.

Dernière modification par cat (20/03/2018 13h29)

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[+1]    #7 20/03/2018 13h33

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On est d’accord. Vous convenez aussi que la donation d’une valeur correspondant pile à l’abattement est d’un intérêt nul voire négatif dans le cas de la grand-tante (si elle décède avant 97 ans : l’abattement n’aura servi qu’une fois, n’aura donc généré aucune économie, et aura surtout généré des frais de notaire) ?

Autre astuce pour mémoire : si la maison a besoin de beaucoup de travaux et que le donataire a de l’argent disponible : dans la convention de démembrement, mettre les gros travaux à la charge de l’usufruitier. Après la donation de la nue-propriété, l’ususfruitier fait les travaux en consommant donc une partie de son cash, et transmet ainsi à son décès une maison qui vaut nettement plus cher que la valeur qui a servi à calculer l’imposition sur la donation de la nue-propriété.

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 13h35)


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#8 20/03/2018 13h34

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Merci pour vos remarques et explications.

Mon oncle veut absolument garder la maison de sa tante pour vivre dedans et louer sa maison.
Donc dans les 25 prochaines années (j’espère plus), notre famille va payer 2 fois 55% ….

Je vais me renseigner sur les terres/forets, mon oncle étant chasseur et possédant quelques bois. Il a peut être déjà réfléchis à cette solution.

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#9 20/03/2018 13h38

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Michael77 a écrit :

Mon oncle veut absolument garder la maison de sa tante pour vivre dedans et louer sa maison.

S’il veut la garder, ça veut dire qu’il a de quoi payer les frais de succession. La meilleure solution est alors que la grand-tante lui fasse donation de la nue-propriété dès maintenant. il paiera  en droits de mutation 0,8 x 0,55 x valeur de la maison, au lieu de payer 0,55 x valeur de la maison : économie de 38500 €, c’est loin d’être négligeable !

Pas besoin d’une SCI pour cela !

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 13h39)


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#10 20/03/2018 13h41

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Bernard2K a écrit :

Autre astuce pour mémoire : si la maison a besoin de beaucoup de travaux et que le donataire a de l’argent disponible : dans la convention de démembrement, mettre les gros travaux à la charge de l’usufruitier. L’ususfruitier fait les travaux en consommant donc une partie de son cash, et transmet donc à son décès une maison qui vaut nettement plus cher que la valeur qui a servi à calculer l’imposition sur la donation de la nue-propriété.

Bernard2K, vous avez raison de le préciser. De mon expérience à ce sujet, les notaires que j’ai rencontrés ont toujours fait ce que vous décrivez de manière automatique.

@Michael77
Si votre oncle part vivre chez sa grand-tante, n’y aurait-il pas un intérêt à ce qu’il vous vende sa maison (si l’opération est financièrement raisonnable pour les deux parties)? Pour la financer, je vois deux options :
1/ vous la financez par crédit bancaire classique. Votre oncle se sert d’une partie des sommes de la vente pour garnir des assurances-vies à vos intentions.
2/ vous la financez avec un crédit vendeur et vous le remboursez grâce au loyer que vous récupérez.
C’est une simple suggestion. Pas sûr que la location de cette maison soit aisée et/ou vous attire beaucoup.

Dernière modification par cat (20/03/2018 13h57)

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#11 20/03/2018 14h37

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Bonjour,

Le faible intérêt d’une SCI dans ce cas la, serait sa décote.

En effet, il est communément admis qu’une SCI ne soit valorisée qu’a 80% de ses actifs.

Une maison valorisée a 300K, donnerait une valorisation de SCI a 240K (cela est du au fait que les parts de SCI  sont moins liquide que le bien en lui même).

Maintenant, le jeu en vaut-il la chandelle…?

Il faudrait créer une SCI avec les 4 personnes et les deux biens, a 90% pour les neveux et 5% pour les autres.
Puis démembrement des parts et donation.

A+

Ohe

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#12 20/03/2018 14h55

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Honnêtement dans le cas présent je ne vois pas ce qui justifierait une décote de 20% entre la SCI et l’indivision.
Après, on peut toujours trouver beaucoup de décote, le souci n’apparaîtra vraiment que si l’administration fiscale trouve à y redire.

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#13 20/03/2018 20h10

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ohennequin a écrit :

Bonjour,

Le faible intérêt d’une SCI dans ce cas la, serait sa décote.

En effet, il est communément admis qu’une SCI ne soit valorisée qu’a 80% de ses actifs.

Donc SCI + démembrement des parts pourrait bénéficier d’un double avantage : cette décote qui valorise les parts à 80 % + la clé de démembrement à 80 %, soit une décote totale de 36 %. Pas mal.

Mickael, vous n’avez pas l’air trop porté sur ces sujets, alors notez bien qu’une SCI nécessite une gestion rigoureuse : AG annuelle, comptes annuels. C’est indispensable.

On lit sur internet des histoires d’horreur où, au moment du décès, la SCI est non gérée depuis 10 ou 20 ans ce qui fait qu’on a énormément de mal à savoir qui possède quoi, combien la SCI a d’actifs et de dettes, qui a bénéficié de quels avantages, combien il y a sur les comptes courants d’associés, etc. Ca crée des situations quasi inextricables.

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 20h13)


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#14 20/03/2018 21h41

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@ Bernard2K
Désolé de doucher l’enthousiasme mais dans le cas présent, rien ne justifie une quelconque décote entre SCI et indivision.

Après, vous pouvez vous-même décréter qu’il y a une décote de 50% sur la valeur du bien : tant que l’administration fiscale ne vient pas vous demander des comptes, vous êtes tranquille.
(de toute façon, si on reste dans la limite de l’abattement, il y a peu de chance que l’administration contrôle un jour cette donation).

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#15 20/03/2018 22h09

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Bonsoir,

J’imagine que la soeur de votre grand mère est au top au niveau intellect pour accepter/envisager ce type de réflexion et quelle a d’autre biens pour faire face à, par exemple, une dégradation de sa santé qui nécessite de la faire rentrer dans une structure spécialisée onéreuse.
Avoir 100% de sa résidence et être 100% décisionnelle présente quand même, si on se place de son côté, une certaine sécurité.

Crown

Dernière modification par Crown (20/03/2018 22h10)

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#16 03/04/2018 16h15

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cat a écrit :

Honnêtement dans le cas présent je ne vois pas ce qui justifierait une décote de 20% entre la SCI et l’indivision.
Après, on peut toujours trouver beaucoup de décote, le souci n’apparaîtra vraiment que si l’administration fiscale trouve à y redire.

Bonjour,

La décote tient entre autre au fait que le bien est détenu par une structure elle-même détenue par plusieurs personnes.

Ce n’est pas le bien qui est décote, mais la valeur de la SCI.
Si les statuts sont biens fait, la revente de parts est soumise a l’approbation des autres associés, qui peuvent pré-empter les parts en vente.

Si les associes ne sont pas mari et femme, ils peuvent avoir des visions différentes et donc se chamailler, d’où des problèmes de gestion. Ce sont typiquement des problèmes que l’on pourrait retrouver dans une indivision.

Si un immeuble vaut 100, il pourra être revendu 100, mais la SCI pourra être valorisée 80…

D’où une transmission des parts a une valeur plus faible.

Sans compter qu’une SCI sera valorisée en comptant tous les biens - les crédits - les CCA. Donc probablement une valorisation encore plus faible dans ce cas.

Et s’il y a aussi un autre bien pour une autre personne, la SCI pourrait être une bonne chose.

A+

Ohe

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