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#1 19/11/2021 01h09

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je souhaiterais des informations et de l’aide pour la création d’une SCI familiale. Je vais essayer d’expliquer clairement la situation.

Ma tante (mariée sans enfant) m’a proposé d’ouvrir une SCI pour acheter ensemble un petit appartement (payé comptant) dans lequel je pourrais vivre ou le louer. J’essaye de me renseigner comment ouvrir cette SCI, j’ai déjà fait des recherches sur internet, mais sans trouver encore de réponses à certaines questions. Je voudrais avoir plus d’informations pour la création de cette SCI familiale.

Avec ma tante, on souhaiterait acheter un petit studio ou 2 pièces pour environ 200.000€ (hors frais de notaire), elle pense mettre 80.000€ de son coté et moi environ 120.000€. Comme elle le souhaite, c’est moi qui me débrouillerai de tout ce qui est administratif, elle veut que je sois le gérant de cette SCI.

Est-ce qu’il faut d’abord créer cette SCI avant d’envisager un achat, ou peut-on acheter communément l’appartement et après s’occuper de la création de la SCI. Quand doit-on déterminer exactement le nombre de parts que chacun détiendra, sachant qu’on ne sait pas exactement le prix du bien que l’on achètera. Elle, de son coté, prévoit de mettre 80.000€, moi j’ajusterai suivant la valeur du bien trouvé (bien que nous soyons partis sur un achat à 200.000€, ça pourrait être un peu moins comme un un peu plus). Comment, dans ce cas là, peut-on répartir exactement les parts avant l’achat ?

Elle souhaiterait que je m’occupe de tout, que je paye les charges, taxe d’habitation, etc., qu’elle n’ait à s’occuper de rien. Elle me dit que je pourrais habiter cet appartement si je le souhaite (ce qui n’est le cas pour le moment), ou le louer si je ne l’utilise pas, mais ne me demandera rien en retour au niveau des loyers (elle souhaite que je garde l’argent de la location). Ma question, est-ce possible et surtout est-ce légal ? Doit-on mettre une clause particulière pour cela dans la rédaction des statuts de la SCI ?

Je ne comprends pas exactement comment fonctionne une SCI familiale et je crois qu’elle non plus. Je pense (de ce qu’elle m’a laissé sous-entendre) qu’elle souhaiterait ouvrir une SCI surtout pour faciliter une donation éventuellement plus tard.

J’ai sûrement encore d’autres questions, mais là ce sont les premières qui me viennent à l’esprit.

Merci beaucoup pour votre aide !

Mots-clés : création, familiale, immobilier, sci (société civile immobilière)

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[+2]    #2 19/11/2021 04h19

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De manière générale :
   - il faut se garder la possibilité de financer une partie de l’achat à crédit (ce serait dommage de s’en priver, quand les taux d’intérêts sont aussi bas qu’actuellement)
   - il n’est pas du tout évident que le montage avec une SCI soit le plus adapté pour réaliser ce que vous voulez faire. Plutôt que de partir d’une ébauche de solution (= "faire une SCI"), il faudrait partir des objectifs de votre tante et de vous, et commencer par bien les expliciter.
J’ai compris que votre tante souhaitait vous aider, y compris en y mettant de l’argent (80k€ : est-ce une mise à fond perdu, qu’elle souhaite à terme transformer en "donation", en minimisant les droits à payer bien sur ? si oui, a-t-elle des enfants ou petits-enfants, héritiers réservataires qui pourraient un jour venir vous chercher des noises ?), et que vous avez 120 k€ à apporter, et le besoin de vous loger, ou de percevoir un loyer. Est-ce vos seuls objectifs ? Il faudrait aussi ajouter plein d’informations à votre présentation (l’actuelle est assez "vide") en vous inspirant du modèle de présentation pour mieux pouvoir vous aider.
Il est très possible que d’autres types de montage soient plus appropriés, par exemple à base d’indivision (vous et tata achetez le bien en direct, par exemple à 40%/60% : c’est bien plus simple, mais offre moins de possibilités … que vous ne semblez de toute manière pas vouloir utiliser), ou de démembrement (dissocier l’usufruit, l’usage du bien, de sa nue-propriété, propriété sans droit d’usage, avec un usufruit durant N années ou jusqu’au décès de l’usufruitier), ou d’autres encore (par exemple : donation de tata à vous; prêt sans intérêts des 80k€ de tata à vous, éventuellement avec un contrat d’assurance-vie de tata dont vous seriez bénéficiaire et qui permettrait de rembourser le prêt (à la succession de tata) le jour où tata décédera; garantie de tata sur un prêt que la banque vous ferait, associé à des présents d’usage à vos anniversaires ou/et à Noël/Pâques/… pour vous aider à rembourser le prêt; et bien d’autres encore).

Sinon, en ce qui concerne vos questions, à mon avis :
   - il faut créer la SCI dès que vous aurez trouvé le bien à acheter, en ayant indiqué dans le compromis de vente que vous vous réservez le droit de substitution de l’acheteur par une SCI à créer.
   - il faut déterminer exactement le nombre de parts que chacun détiendra avant de créer la SCI.
   - le nombre de parts n’est pas forcément proportionnel au montant de cash que chacun apporte : la SCI est une personne (morale) indépendante de vous et votre tante. C’est la SCI qui achèterait le bien, avec SON argent. L’argent de la SCI peut provenir de son capital (le cash que les associés ont apportés pour détenir des parts), et de cash qu’elle détient par ailleurs (qui peut lui avoir été prêté, par une banque, ou par ses associés : on parle alors de compte-courant d’associé, pour le cash prêté par un ou plusieurs associés à la société). On peut tout à fait imaginer que la SCI soit détenue à 99% par vous et 1% par votre tante, et que votre tante apporte le reste de ses 80k€ en compte-courant d’associé (avec une convention de CCA, pour éviter que la SCI ne doive rembourser ce CCA quand elle n’en aura pas les moyens), ou même des parts avec des droits associés différents (voir avec les spécialiste du droit des sociétés). 
   - il est possible que vous vous occupiez de tout, mais ce serait alors au titre de "gérant de la SCI", et pour le compte de la SCI, car c’est la SCI qui va payer les charges, la taxe foncière (la taxe d’habitation est payée par celui qui occupe le logement, mais elle est en voie de disparition, et, sauf si vous faites partie des 20% plus hauts revenus en France, vous n’en paierez pas), participer et voter aux AG de copropriété (e y étant représenté par son gérant), etc. N’oubliez pas qu’il faudra aussi établir une comptabilité pour la SCI, et faire une AG chaque année (sinon, le fisc pourrait considérer que c’est un montage fictif, et vous taxer en conséquence, comme si sans SCI les associés avaient acheté directement le bien).
    - pour que le gérant puisse occuper le logement, il faudrait, soit que tous les associés soient certains de rester d’accord éternellement sur ce fait, soit (c’est plus prudent et plus carré) le prévoir au niveau des statuts de la SCI (en y mentionnant aussi que ce serait "à titre gratuit").
    - si le logement est loué, c’est la SCI, propriétaire, qui percevra les loyers, et pas le gérant (et ensuite la SCI pourra distribuer un dividende à ses associés, ou rémunérer son gérant, mais ces montants seront imposables, voire subiront des charges si c’est une rémunération du gérant)…. et selon la fiscalité (IR ou IS) pour laquelle la SCI aura opté, ce sont (si IR) les associés de la SCI à proportion de leur nombre de parts, ou (si IS)  la SCI elle-même, qui devra déclarer les revenus associés, et payer des impôts dessus.
    - normalement, si un locataire (par exemple le gérant) occupe un logement, il n’a pas le droit de le sous-louer à un niveau de loyer plus élevé que celui que lui même paie…

Vu que vous semblez ne pas y connaitre grand chose, je vous recommande de vous documenter sérieusement en achetant au moins un bon livre sur les SCI, et si vous restez sur l’idée d’une SCI, de faire rédiger les statuts de la SCI par un professionnel du droit.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #3 19/11/2021 08h45

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En complément des excellentes réponses de GBL, j’ajoute :
- vous avez déjà choisi votre outil, la SCI. Votre choix d’outil détermine votre vision du monde car, comme le dit le proverbe  « Quand on a un marteau dans la tête, on voit tous les problèmes sous la forme d’un clou. »

- ce type de projet doit faire le consensus familial, puisqu’il doit plaire à vous, à votre tante, et si possible aussi à son conjoint. Ca accouche typiquement d’un projet "mou", avec un faible rendement, et qui n’est vraiment satisfaisant pour personne.

- je vous propose plutôt de vous fixer un objectif : dans quoi voulez-vous investir, vous personnellement ? Une RP ? Du logement locatif ? Autre type d’immobilier locatif ? Ou pas d’immobilier pour rester mobile ? Ca détermine des choix de vie : êtes-vous fixé à un endroit ? Est-ce que vous y êtes bien ? N’aurez-vous pas besoin de bouger pour votre travail ou pour raisons sentimentales ? Quand vous aurez votre objectif (à vous) bien défini, le choix de l’outil suivra.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#4 19/11/2021 15h55

Membre (2021)
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Merci infiniment à vous deux  GoodbyLenine et Bernard2K pour tous ces renseignements et éléments importants qui m’ont été notifiés. Je suis déjà éclairé sur de nombreux points.

Je vais pouvoir mieux réfléchir à ce projet d’investissement et voir si dans mon cas, la création d’une SCI est réellement idéale.

Merci encore !

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