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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/07/2017 18h22 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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bonjour

ayant un projet de déménagement et ma résidence principale ayant été payé à 100% je me pose la question suivante :
créer une SCI familliale
vendre ma maison à la SCI
travaux d’amélioration de la maison
location de la maison

Le loyer potentiel est de 800 € / mois . Je compte vendre cette maison à 240 000 € à la SCI
J’ai l’intention de prendre un pret de 120.000 € ce qui correspond à 750 € / crédit / mois sur 15 ans
Le restant serait apporté en compte associé à la SCI ou dans le capital
Travaux 10.000 € maxi
Le notaire coûterait 7% de 240 000 €
La création de la SCI 600 €
Je sur à 30% TMI

Pensez vous que cela soit intéressant …

merci

Mots-clés : immobilier, impot, sci, sucession

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#2 23/07/2017 19h56 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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Bonjour Mochel,

Dans votre cas de figure, quel est l’intérêt de monter la SCI (je suppose à l’IR) par rapport à une mise en location en nom propre? A l’IS à la limite je pourrais comprendre, cela vous permettrait de capitaliser les revenus pendant un grand nombre d’années sans avoir à payer d’impôts, mais autrement je ne vois pas..

D’autre part je n’ai pas bien compris pourquoi vous empruntez? (Vous pouvez monter la SCI en apportant simplement la maison, le recours à l’emprunt je ne saisis pas bien l’intérêt ici puisque c’est vous le vendeur…)

Pouvez-vous nous donner des précisions sur ce que vous en attendez? smile

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#3 23/07/2017 20h24 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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merci pour votre réponse.

L’idée est de permettre d’acheter un appartement avec les 100k€ que je degage
et d’avoir des charges d’emprunts
et de mettre mes enfants dans la SCI pour une future succession … (pas trop tot j’espere)
voila j’espere que j’ai mieux expliqué mon besoin

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#4 23/07/2017 23h07 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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Donc si je comprend bien, la situation se résume ainsi :

--Vous allez quitter votre résidence principale, que vous souhaiteriez mettre en location

--Pour ce faire, vous allez créer une SCI, qui va "racheter" votre bien (mais c’est un simple transfert puisque vous êtes déjà propriétaire), il y aura effectivement les frais de notaire à payer.

--Pour les enfants dans la SCI, selon les parts que vous leur donnez, vous envisagez une donation? Ou bien ils vous les achètent?

--Les 120 000 euros de prêt, serviraient à financer les frais de notaire (environ 20k euros), et 100k euros pour acheter un appartement?

Cet appartement serait locatif ou bien deviendrait votre nouvelle résidence principale?

Sachez que vous pouvez aussi "louer" votre résidence principale à votre SCI, ce qui vous permettrait de déduire les charges (en tout cas j’ai fait cela à l’IS, comme ça j’ai pu déduire frais de notaires et tout le reste…par contre je paye un loyer à ma SCI (dont je me reverse les dividendes par la suite, mais ils sont taxés, il y a des calculs à faire…))

Si c’est bien cela, veillez à bien choisir votre appartement afin qu’il soit rentable même dans une situation d’investissement locatif pur.

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#5 24/07/2017 07h45 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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Bonjour,

calcul tout simple : coût de l’opération pour la SCI : 267 k€. Revenu brut annuel : 800 x 12 = 9600 €.
Rentabilité brute annuelle 3,6 %.
A l’IR, après les charges et les impôts, il vous restera du 1,5 % nets environ.

Donc, le rendement est très mauvais. Quel est donc l’intérêt de faire une telle opération ? Quel est l’intérêt d’envisager la transmission aux enfants d’un immeuble avec un aussi mauvais rendement ? Voulez-vous vraiment leur apprendre que l’immobilier est un truc compliqué (car une SCI n’est pas très intuitive pour des jeunes), à faible rendement, qui apporte surtout des soucis, des charges et des impôts ?

Il me semble que ce qui est à l’oeuvre dans votre choix est plutôt l’attachement irrationnel à votre résidence principale, qui vous fait envisager un montage dont l’objectif semble être : la garder à tout prix, même si c’est coûteux, même si le rendement de l’argent est très bas.

Une analyse plus objective montre que cette maison vaut par sa valeur de revente (dans les 240 k€) et non pas par sa valeur locative (800 €/mois soit une rentabilité brute de 3,6 % ce qui est très faible). conclusion logique : il faut donc la vendre pour placer l’argent sur des investissements plus rémunérateurs. Pourquoi pas un petit immeuble avec 3-4 logements de type studio à T2, à louer meublé ? La rentabilité nette sera sans commune mesure si l’opération est bien menée.

Ou, puisque l’objectif est d’avoir "des charges d’emprunt" semble-t-il : vous empruntez pour financer l’immeuble locatif. Tandis que l’argent de la revente la maison est placé sur des supports de diversification. Vous doublez ainsi quasiment votre surface financière productrice de revenus.

Enfin, même si vous vouliez absolument garder votre maison en SCI (mauvaise idée à mon avis mais bon), il faut faire un apport pur et simple : vous économisez les frais de notaire ce qui est un avantage sans commune mesure avec les prétendus avantage de l’apport à titre onéreux. Notez que dans tous les cas l’apport à la SCI déclenche l’imposition de la PV du particulier (si par exemple vous avez acheté la maison 150 k€ il y a 15 ans et que vous revendez 240 k€, vous êtes imposé sur une plus-value potentielle de 90 k€, heureusement diminuée des divers abattements).

Dernière modification par Bernard2K (24/07/2017 07h49)

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#6 24/07/2017 08h44 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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Attention aussi à l’abus de droit, en vous lisant je n’ai pas compris si vous restiez dans la maison ou pas.

Dans tous les cas (maison ou appart étant votre RP louée à votre SCI), faites très attention, le fisc n’aime pas le montage RP + SCI car en règle générale, l’idée derrière est de profiter d’avantages fiscaux uniquement… Avantages que vous n’auriez pas en situation plus "standard".

Exemple

Autre exemple

Last example

Setanta

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#7 24/07/2017 09h10 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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merci pour vos remarques

question pour Andx : comment transferer une propriété dans une SCI sans passer par la case notaire ?

cdt

Pascal

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#8 25/07/2017 22h52 → Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI) (immobilier, impot, sci, sucession)

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Bonsoir,

Pour un changement de propriétaire, vous serez obligé de passer par le notaire.

Par contre pour créer votre SCI, nul besoin d’un notaire, mais le transfert de propriété à la SCI nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire (d’où peut-être l’utilité très relative d’un transfert de propriété comme vous semblez l’envisager, car 20k euros de frais).

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