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#1 04/01/2019 11h51

Membre (2018)
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Bonjour à Tous,

J’aimerais avoir votre avis sur un opportunité qui m’a été présentée en grande couronne parisienne.

VOTRE PROFIL

- 31 ans
- TMI : 30%
- Revenus : +/- 65k brut

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : en progression
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 8H/semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble, R+3 avec  un local commercial et une dizaine de Studios entre 15 et 30m²
- Année de construction : 1950
- Surface : entre 300m² et 400m²
- Déjà occupé : Vendu entièrement loué (location nue)
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : Electrique
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? : Individuel

LOCALISATION DU BIEN


- Département, ville : Ville en IDF, à - de 30min de la gare Saint Lazare porte à porte
- Centre-ville, périphérie : centre ville
- Bassin d’emploi : Bonne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je l’espère

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : Environ 1 600 K€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 133K€ HC annuel actuellement (142k€ CC)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 3%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation

- Travaux immédiats : non
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : en attente de visite
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : en attente de visite

- Taxe foncière hors TEOM :6200€
- Assurance PNO & GRL (propriétaire non occupant) : 300€/an

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :  8.32%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats  : 7.01% (d’apres rendementlocatif)

FINANCEMENT DU BIEN


- Montant de l’apport : Idealement 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.4% + 0.36%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 400€ ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : Constituer par le cashflow à venir + Epargne perso 20K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : Actuellement en location nue
- location meublée : Volonté de passer en location meublée au fur à et mesure

CASH FLOW

En Location nue :
(-1 600) € /mois (Négatif)

En Meublé :
+ 1700€ / mois (positif)

Plusieurs remarques/questions concernant l’opération :

- C’est donc un bien qui est aujourd’hui entièrement loué en location nue, et demandant donc un effort d’épargne lourd chaque mois (1k6€/mois)
L’objectif est de basculer en meublé à fur et à mesure que le turn over se fait.
Je comprends que je perds la déductibilité des frais d’acquisition si le bien n’est pas en LMNP lors de l’achat.
Dans l’hypothèse un certains nombre de locataire accepteraient de changer le bail. Y a t-il un prorata des frais d’acq. en fonction du nombre d’appartement en Nus/Meublés ?

- Nous sommes 3 associés à vouloir monter l’opération (ou une opération) ensemble.
Avec un apport d’environ 600k€ chacun entièrement emprunté et donc un effort d’épargne individuel de 540€ (1k6/3)  le temps que les baux soient changés.

Si la rentabilité n’est pas immédiate, nous prenons également en compte que le bien est proche de Paris et qu’il devait a priori s’apprécier dans le temps (et il est plus facile à gérer pour nous/moi)

- Il est probable que nous puissions / devions faire appel à une partie du prêt en In Fine (si un apport est demandé, nous essayerons de le transformer en In Fine, bonne ou mauvaise idée ?)

- La division des lots est déjà réalisée (Vente partielle possible en cas de besoin)

- Quelle structure monter pour réaliser ce type d’opération à plusieurs ?(Probable topic à venir sur le sujet)
Nous nous dirigerions pour l’instant vers une indivision classique

- Le prix au m² pour la totalité de l’immeuble est environ de 5% à 8% plus cher que les prix observés sur patrim autour. L’argument du vendeur est qu’il vend sa renta. Qu’en pensez vous ?

Merci d’avoir pris le temps de me lire !

Dernière modification par Davidgeo (04/01/2019 15h29)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue

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#2 04/01/2019 12h23

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Davidgeo a écrit :

- Le prix au m² pour la totalité de l’immeuble est environ de 5% à 8% plus cher que les prix observés sur patrim autour. L’argument du vendeur et qu’il vend sa renta. Qu’en pensez vous ?

Rien de bon, vous ne parlez pas de l’état de l’immeuble, du fait que les loyers sont payés ou non.
Vous achetez tant de m² dans un immeuble, ça devrait être moins cher que le prix moyen à la découpe, rien que cela me ferait fuir.

Davidgeo a écrit :

Si la rentabilité n’est pas immédiate, nous prenons également en compte que le bien est proche de Paris et qu’il devait a priori s’apprécier dans le temps (et il est plus facile à gérer pour nous/moi)

Vous vous êtes contredit car vous surpayez le bien, si le quartier s’apprécie de 5 à 8%, vous aurez retrouvé le prix d’achat sans les frais. Je ne vois pas comment une plus-value est envisageable en surpayant quand les prix sont déjà hauts. Il va en falloir du temps.


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#3 04/01/2019 13h07

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Vous dites "L’objectif est de basculer en meublé à fur et à mesure que le turn over se fait."
C’est ce que j’ai déjà fait sur un premier immeuble (4 lots) et c’est ce que je fais actuellement sur un second immeuble (4 sur 7 lots déjà basculés et 1 en cours).

Je déconseille : c’est longuet (mais à chaque départ, j’en "profite" pour le rénover intégralement aussi)… 

Ensuite:
- mettre 1.7M€ sur la table pour payer plus cher que le marché: je ne comprends pas…
- Ne pas être en mono propriété réellement (cf associés). Cela perd de son intérêt à mes yeux…


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#4 04/01/2019 14h47

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Surin a écrit :

Davidgeo a écrit :

- Le prix au m² pour la totalité de l’immeuble est environ de 5% à 8% plus cher que les prix observés sur patrim autour. L’argument du vendeur et qu’il vend sa renta. Qu’en pensez vous ?
Rien de bon, vous ne parlez pas de l’état de l’immeuble, du fait que les loyers sont payés ou non.
Vous achetez tant de m² dans un immeuble, ça devrait être moins cher que le prix moyen à la découpe, rien que cela me ferait fuir.

Davidgeo a écrit :

Si la rentabilité n’est pas immédiate, nous prenons également en compte que le bien est proche de Paris et qu’il devait a priori s’apprécier dans le temps (et il est plus facile à gérer pour nous/moi)

Vous vous êtes contredit car vous surpayez le bien, si le quartier s’apprécie de 5 à 8%, vous aurez retrouvé le prix d’achat sans les frais. Je ne vois pas comment une plus-value est envisageable en surpayant quand les prix sont déjà hauts. Il va en falloir du temps.

Bonjour Surin et merci de vos remarques.

Plusieurs choses :

- L’état de l’immeuble est a priori très propres, sans travaux nécessaire.
Je ne l’ai cependant pas encore visité, donc ce sont des propos venant de l’AI et donc à nuancer.

- Le prix actuel est en effet au dessus du prix du marché constaté. Ce n’est cependant pas le prix auquel je compte m’aligner
Je n’ai pas encore formulé d’offre, mais je m’intéresse à la validité de l’argument du vendeur qui dit vendre une rentabilité forte proche paris, et qui justifie ainsi la surcote de son prix.
(car ce n’est pas la premiere fois que je l’entends!)

(edit : j’ai du coup édité les hypothèse plus haut pour ne pas partir du prix "vitrine")

Pierrot31 a écrit :

Vous dites "L’objectif est de basculer en meublé à fur et à mesure que le turn over se fait."
C’est ce que j’ai déjà fait sur un premier immeuble (4 lots) et c’est ce que je fais actuellement sur un second immeuble (4 sur 7 lots déjà basculés et 1 en cours).

Je déconseille : c’est longuet (mais à chaque départ, j’en "profite" pour le rénover intégralement aussi)… 

Ensuite:
- mettre 1.7M€ sur la table pour payer plus cher que le marché: je ne comprends pas…
- Ne pas être en mono propriété réellement (cf associés). Cela perd de son intérêt à mes yeux…

Salutations Pierrot31 et merci de votre retour.

- La longueur du process m’inquiète en effet un peu. Cependant, les biens étant majoritairement de petite surface, le turn over devrait y être un peu plus important.
Combien de temps avez vous mis pour basculer vos 8 lots ?

- Ne pas être seul propriétaire peut être effet incommodant, mais je trouve aussi sympa l’idée de faire ca à 2 ou 3 plutôt sympathique (en plus de réduire son risque, et de pouvoir se positionner sur des biens à plus fort budget)

Dernière modification par Davidgeo (04/01/2019 15h29)

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#5 04/01/2019 16h34

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Il y a un côté aléatoire au turnover mais sur une petite surface:2/3 ans en général… après, j’ai déjà eu 12 ans sur un t2 et sur le dernier achat, j’ai un locataire qui est en place depuis 25 ans… du coup, il faut discuter / négocier sur ces lots là…

J’ai aussi une personne sous tutelle : là, pas de discussion, il faut être patient…


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#6 05/01/2019 14h48

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Bonjour Davidgeo,

Je n’ai pas encore formulé d’offre, mais je m’intéresse à la validité de l’argument du vendeur qui dit vendre une rentabilité forte proche paris, et qui justifie ainsi la surcote de son prix. a écrit :

Un argument bien surprenant, le prix du marché est ce qu’il est. Il se positionne au dessus point barre, la proximité de Paris est appréciée dans le prix du marché.

J’ai cru voir dans votre présentation que vous n’avez pas de patrimoine immobilier. Il faut savoir que les premiers investissements sont rarement fabuleux par manque d’expérience, il faut l’accepter mais quand ça coûte 1M700…

Quelle forme souhaitez vous donner à votre association avec vos 2 autres associés?

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#7 07/01/2019 18h28

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Bonjour Vivierois, et merci de votre réponse.

Un argument bien surprenant, le prix du marché est ce qu’il est. Il se positionne au dessus point barre, la proximité de Paris est appréciée dans le prix du marché.

C’est vrai ! C’est cependant un argument qui revient régulièrement !
Et étrangement, il ne me semble pas tout à fait illogique. Trouver des biens avec des rentabilités supérieures à 6% ou 7% proche paris relève du défi.
Cela s’accentue d’autant plus d’après moi quand il s’agit du bien s’adressant aux investisseurs (immeuble rapport, locaux commerciaux parisien permettant une exploitation en location meublé touristique), qui cherchent justement une rentabilité.

J’ai cru voir dans votre présentation que vous n’avez pas de patrimoine immobilier. Il faut savoir que les premiers investissements sont rarement fabuleux par manque d’expérience, il faut l’accepter mais quand ça coûte 1M7…

Je gère depuis quelques années un petit appart détenu en nue propriété.
J’ai également, depuis ma présentation, fait l’acquisition d’un lot de deux studios dans la région de Reims, exploité en LMNP.
Effectivement, cela semble très peu big_smile, mais cela m’encourage dans mon désir de réaliser une opération un peu plus conséquente, même si j’imagine, que la gestion est autrement plus hardue.
L’opération totale est certes de + de 1.5m€, mais cela représente environ 530k€ par associés (ce qui est énorme, mais quand meme plus raisonnable)

Quelle forme souhaitez vous donner à votre association avec vos 2 autres associés?

C’est la grande question, nous nous dirigeons à priori vers une indivision avec convention d’indivision.
L’idée étant qu’une personne (moi) soit désigné "gérante" pour pouvoir gérer le bien et trancher en cas de désacord entre les associés.

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#8 07/01/2019 18h41

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Bonjour

Vous avez deja fait valider votre endettement et capacité d’emprunt ( vous et chacun des associés VIA une SCI pas simplement en appelant pour un achat de rp unipersonnel )

pour votre cas il faudrait en savoir plus sur vos autres bien egalement ( ie si il sont vu par une banque comme autofinancés ou non ).
je note egalement par rapport a votre post initial une baisse de votre epargne  ( qui peut etre du nantissement  sur un gros dossier ) , etait ce avant ou apres vos achats ?

Cdt

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#9 07/01/2019 19h26

Membre (2018)
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Timinel a écrit :

Vous avez deja fait valider votre endettement et capacité d’emprunt ( vous et chacun des associés VIA une SCI pas simplement en appelant pour un achat de rp unipersonnel )

Bonjour Timinel et merci de votre réponse.

Chacun des associés a fait valider sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif par sa banque respective.
(Je n’ai en revanche de mon coté, pas évoqué avec la banque la possibilité d’un achat à plusieurs associés, cela change t-il possiblement la donne ?)
L’idée étant de pouvoir, si besoin, faire une offre sans condition suspensive.

pour votre cas il faudrait en savoir plus sur vos autres bien également ( ie si il sont vu par une banque comme autofinancés ou non ).

Le lot de deux studios est effectivement vu comme autofinancés par la banque.

Je note également par rapport a votre post initial une baisse de votre épargne  (qui peut etre du nantissement sur un gros dossier ) , était ce avant ou après vos achats ?

Si vous faites référence à ma présentation, la diminution est en effet due à un nantissement, qui a été réalisé dans la même période que la dernière acquisition.
A noter que c’est avec la même banque je fais ces deux opérations.

Dernière modification par Davidgeo (07/01/2019 19h39)

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#10 07/01/2019 21h39

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Une offre à 1,7M€ sans clause suspensive : je trouve ça sacrément téméraire !

Quelles sont les garanties que vous ou vos associés peuvent apporter à la banque pour que vous soyez sûr de vous à ce point?

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#11 08/01/2019 09h46

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Bonjour à tous,

Une offre au prix a été acceptée hier pour le bien sad

Merci à vous d’avoir pris le temps de lire ce post.

Pierrot31 a écrit :

Quelles sont les garanties que vous ou vos associés peuvent apporter à la banque pour que vous soyez sûr de vous à ce point?

Bonjour Pierrot31 et merci de votre message.

Je ne connais pas le détail exact, mais les deux associés, en plus d’entretenir de très bonnes relations avec leur banques, disposent de revenu et d’un patrimoine suffisant pour conforter les banques

Dernière modification par Davidgeo (08/01/2019 09h47)

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#12 08/01/2019 11h01

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour ,

c’est etrange la nouvelle ne semble pas bonne vue le smiley.

j’espere juste que vous n’avez pas oté la condition suspensive.

je suis tres interessé par connaitre la suite de l’avancement bon courage a vous pour la paperasse

Timinel a écrit :

    Vous avez deja fait valider votre endettement et capacité d’emprunt ( vous et chacun des associés VIA une SCI pas simplement en appelant pour un achat de rp unipersonnel )

Bonjour Timinel et merci de votre réponse.

Chacun des associés a fait valider sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif par sa banque respective.
(Je n’ai en revanche de mon coté, pas évoqué avec la banque la possibilité d’un achat à plusieurs associés, cela change t-il possiblement la donne ?)

Oui .. 1 bien 3 banques 1 société de 3 associés …. a la place de chaque banque je prends quoi comme garantie ?  ( et si vos associés ont la surface d’epargne cela peut eter plus compliqué dans votre cas )

Pour ma part, je suis accueilli a bras ouverts par une banque pour un pret en nom propre ( ie entre les banques contactées et celle que le courtier avait contacté pour moi j’ai eu 9 propositions solides … ) mais 1 ( et une timide ) pour le meme projet par SCI " unipersonnelle" ..

cdt

Dernière modification par Timinel (08/01/2019 11h06)

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#13 08/01/2019 11h40

Membre (2017)
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Timinel a écrit :

c’est etrange la nouvelle ne semble pas bonne vue le smiley.

j’espere juste que vous n’avez pas oté la condition suspensive.

Moi ce que je comprends c’est qu’une autre personne a acheté l’immeuble.

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#14 08/01/2019 14h35

Membre (2018)
Réputation :   0  

Timinel a écrit :

Bonjour ,

c’est etrange la nouvelle ne semble pas bonne vue le smiley.

j’espere juste que vous n’avez pas oté la condition suspensive.

Bonjour Timinel,

Malheureusement, comme le souligne Potterthekiller, c’est une autre personne qui a fait une offre au prix. :’(

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#15 17/01/2019 13h05

Membre (2018)
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Bonjour à tous,

En reprenant mes calculs et ceux de rendement locatif, il y a quelque chose qui m’échappe sur le revenu imposable BIC :

Les données : (dans les grandes lignes)

Prix d’acquisition : 1,45M€
Prix avec notaire : 1,55M€

Mobilier : 38k€

Charges déductibles :22,3K€ environ
(Charges locataires pour 10K€, TF pour 6K€ + assurances et autres)

Remboursement crédit : 93K€ annuel
dont 18,3K€ d’intérêt
(emprunt à 1,2% avec 0,36% sur le montant total hors mobilier)

Revenu de 142K€ / an

Mon calcul (approximatif) du revenu imposable

Loyers :                                            + 142K€
Charges déductibles (hors intérêts):    -    22K€
Charges financières déductible :          -    18K€
Amortissement  immeuble:                 -    58K€  ([1,450K * 0,8] / 20)
Amortissement mobilier :                   -    6,3k€  (38 / 6)

Total imposable sur l’exercice  =    + 37K€

Calcul du revenu foncier imposable selon le site rendementlocatif.com :
Revenu imposable : 0
Je ne comprends pas comment ils arrivent à ce résultat (avec des données similaires)

-> Voyez vous où mon raisonnement est faux ?
-> Faut-il prendre en compte le remboursement du capital dans le calcul du revenu BIC imposable ?

Merci bcp !

Dernière modification par Davidgeo (17/01/2019 13h07)

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#16 17/01/2019 13h58

Membre (2018)
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Bonjour,

Peut-être parce qu’ils passent les 100 000€ de frais de notaire en charges la première année ? Cela expliquerait un résultat nul au début.

Lamenoire67

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#17 17/01/2019 14h17

Membre (2018)
Réputation :   0  

Lamenoire67 a écrit :

Bonjour,

Peut-être parce qu’ils passent les 100 000€ de frais de notaire en charges la première année ? Cela expliquerait un résultat nul au début.

Lamenoire67

Bonjour Lamenoire,

Hehe, merci de votre intervention, je pense que ca doit être ca.

Le résultat fiscal est, d’après rendementlocatif, à 0 les 4 premières années.

En supposant que mon calcul de résultat fiscal ne change pas (même s’il devrait augmenter dans le temps avec notamment la diminution des intérêts), j’aurais donc :

Année 1 :
Résultat :              +37K
Charges notaires :  - 37K€
Résultat :               0€
Reste à amortir : 63K€

Année 2 :
Résultat :              +37K
Charges notaires :  - 37K€
Résultat :               0€
Reste à amortir : 26K€

Année 3 :
Résultat :              +37K
Charges notaires :  - 26K€
Résultat :               11K€
Reste à amortir :0

Donc si je ne dis pas de bêtise, dans le cas où l’acquisition avait été faite avec l’ensemble des baux en nue, à passer en meublé, il n’aurait pas été possible de déduire du résultat ces frais de notaires ?

Et dans le cas où le propriétaire de l’immeuble arriverait à faire la transition nue - meublé, il serait donc soumis directement à l’impot (malgré le statut de LMNP) car avec un résultat fiscal positif : (+37K€) ?

Dernière modification par Davidgeo (17/01/2019 14h18)

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#18 17/01/2019 14h23

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Davidgeo a écrit :

Calcul du revenu foncier imposable selon le site rendementlocatif.com

Argh ! Revenu BIC au réel, pas revenu foncier !

-> Voyez vous où mon raisonnement est faux ?

Non, votre calcul me semble juste.
Les deux nuances sont :
-> frais initiaux (notaire, banque) déductibles en charges ou amortissables, au choix. C’est sûr que si on les déduit la première année, ça fait un résultat nul et même un déficit, probablement.
- la décomposition de l’amortissement par éléments peut donner un montant d’amortissement différent.

-> Faut-il prendre en compte le remboursement du capital dans le calcul du revenu BIC imposable ?

Non, bien sûr que non.

Permettez-moi de vous faire remarquer que vos questions montrent que vous n’étiez pas prêt à faire un tel investissement. Trop de questions encore en suspens. Vous n’aviez d’ailleurs pas répondu sur le mode d’association avec vos partenaires, me semble-t-il : un point de plus, et pas des moindres, qui n’était pas prêt.

Vous devez être absolument sûr de ce que vous faites. Chiadez le LMNP pour être parfaitement à l’aise avec les calculs de rentabilité et de cashflow. Relisez les fils des gens qui ont réussi à passer un immeuble en meublé rapidement après l’achat en refaisant les baux, pour voir si vous vous sentez de le faire (je ne recommande pas de le faire ; je dis que c’est faisable, aux risques et périls de celui qui le fait ; j’en ai déjà discuté longuement sur les fils en question).

Et ensuite, visez un bien qui correspond à votre capacité d’investissement (vérifiée avec la banque), avec une bonne rentabilité. Un bien sur lequel vous pourrez décider rapidement de faire une offre (ou pas).

Ne regardez même plus des cas comme ce mastodonte de 1,6 M€ qui vous a paralysé. C’est du temps perdu. C’était un mauvais projet dans tous les cas, même si c’était "rentable", car vous n’étiez pas prêt à un tel investissement et que l’entente avec vos associés avait une forte probabilité de tourner en eau de boudin (vous disiez vouloir être le gérant, donc la bonne poire qui fait tout le boulot sans rémunération pour ce boulot, ce qui porte déjà en germe les futurs conflits).

Regardez des trucs réalistes, sur lesquels vous pouvez dégainer seul et rapidement (ce qui ne veut pas dire sans réfléchir).


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#19 17/01/2019 14h56

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Bonjour Bernard2K et merci d’avoir pris le temps de répondre.

Effectivement, ce dossier était un peu trop gros.
Il m’a cependant permis d’approcher différentes problématiques de près, (en plus d’un peu/beaucoup d’excitation big_smile )

Concernant le mode d’association, en cas d’acquisition, nous aurions probablement penché vers l’indivision avec convention d’indivision (sous conseil du notaire)
Et, comme vous le soulignez dans votre réponse, il aurait été important de mettre un place un système de "rémunération" pour le gérant, afin d’éviter des conflits futurs.
Je cherche toujours des solutions à cette problématique car je trouve que l’investissement est plus sympa à plusieurs (certainement avec tort !)

Je continue en tt cas mes recherches, merci à tous d’avoir lu et répondu !

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#20 17/01/2019 20h22

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L’investissement est plus sympa à plusieurs, jusqu’au moment où ça vire en eau de boudin.

C’est de l’investissement à long terme (disons 15 ans).

En 15 ans, les gens changent. Est-ce que vous vous entendez toujours bien avec tous les gens que vous connaissiez 15 ans plus tôt ? Parmi vos proches actuels, lesquels seront toujours en phase avec vous dans 15 ans ?


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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