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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 25/04/2017 12h52 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Bonjour,

Je suis nouvellement inscrit sur le forum, et sollicite votre expérience en matière de gestion immobilière afin de m’aider à prendre une décision importante pour mon avenir.

Je passe volontairement l’ensembles des détails et étapes de calculs, globalement la situation est la suivante :
- prix de revente équivalent au prix d’achat initial (hors frais et travaux)
- vendre = accepter une perte sur apport initial  (couvrant une petite partie du financement + frais agence et mutation + travaux)
- conserver avec mise en location = accepter les contraintes et risques associés à la gestion locative et surtout un cash-flow négatif de 200-250 €/mois

A votre avis mieux vaut vendre et récupérer pas la totalité mais tout de suite (à replacer je ne sais où) ou bien conserver le bien malgré tout ce que cela implique pour se constituer un patrimoine à terme ?

Merci à tous pour votre feedback et conseils que j’attends avec grand intérêt.

Dernière modification par puppetmastaz (25/04/2017 17h14)

Mots-clés : patrimoine, rendement locatif, rentabilité

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#2 25/04/2017 13h16 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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C’est une décision patrimoniale, or vous ne nous dites rien de vos revenus et de votre patrimoine. Du coup, difficile d’en dire quoi que ce soit.

Cf. ce modèle si vous voulez vraiment vous présenter : Info - Forums des investisseurs heureux

D’une façon générale, il est intéressant de calculer le rendement net net (charges et impôts déduits) de l’argent immobilisé (= sa valeur de revente net vendeur).

vous annoncez un cashflow mais sans préciser comment vous comptez louer.

Or, vous pouvez envisager plusieurs scénarios de location, et notamment :
- location nue, micro-foncier
- location nue, revenus fonciers réel
- location nue, revenus fonciers au réel avec Cosse ancien.
- location meublée en LMNP au réel.

Un simulateur comme Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net peut vous aider dans ces calculs.

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#3 25/04/2017 13h23 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Bonjour et bienvenue

Il n’y a qu’une chose certaine nous ne pouvons pas donner un reel conseil (c’est toujours votre decision ) en ayant une information bien plus parcellaire que celle que vous avez  pour vous meme :)

Pour simplifier voila quelques generalites :
- louer la RP est rarement un investissement tres optimisee
- vous avez des perspectives negatives sur un bien alors pourquoi le garder plus longtemps?
- investir ( completer le cash flow tous les mois ) dans un placement illiquide avec perspective negative est .. un choix

maintenant,pour une reponse un peu plus precise
- vous pensez quoi de devenir proprietaire bailleur ?
- quelle est votre epargne actuelle
- vos appetances en terme d’investissement
-  le cout et l’effort de votre nouvelle RP
- la situation et perspective familiale

( j’en passe mais il y a des points dans la presentation standard)

bon courage

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#4 25/04/2017 13h50 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Je vais essayer de vous apporter quelques infos complémentaires.

Dernière modification par puppetmastaz (25/04/2017 17h16)

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#5 25/04/2017 14h29 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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et quelle est donc la renta donc nette ?

vous avez 100 k qui dort ; potentiellement 40 en plus ;  et votre capacite d’endettement ? ou capacite d’epargne actuelle ( avec projection du bébé smile

pourquoi ne pas vendre et reinvestir dans l’immo et les conditions optimales ?

Cdt

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#6 25/04/2017 14h36 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Plusieurs points me chiffonne dans le descriptif.

puppetmastaz a écrit :

sauf éventuelles obligations légales à venir suite RT 2020 pour remplacement simple vitrage).

Vous avez du simple vitrage, mais estimez le reste du bien équivalent à la RT 2020 ?!
Le double vitrage est devenu standard depuis plusieurs années, quasiment avec l’apparition des premières RT.
Donc avoir du simple vitrage vous positionnerai plutôt dans un bien ancien, où alors les RT sont quasiment inatteignables.
Note : ce n’est pas une critique du bien, juste un point que je voulais eclaircir.

puppetmastaz a écrit :

(dis autrement 200-250 € à sortir de ma poche chaque mois au-delà des loyers encaissés pour couvrir l’ensemble des charges et imposition base forfaitaire 30% - hypothèse Macron à l’Elysée)

Estimez plutôt par rapport à l’imposition actuelle.
Ce sera un indicateur plus fiable (car 1 il n’est pas élu, 2 il ne tiendra pas forcément ses promesses, 3 il n’a pas dit quand)

Histoire d’être taquin, je résumerai les dernières magistratures ainsi :
-> la fiscalité du patrimoine augmente avec un président de gauche.
-> la fiscalité du patrimoine augmente avec un président de droite.
Je vous laisse deviner pour un président au centre ? wink

Sinon, plus d’une décennie avec un placement bancale, ça peut devenir long!
Sinon sur les chiffres, je comprend valeur du bien 110k€ (40+69).
Si on part sur une revente/réinvestissement de même montant : 40k + 70k d’emprunt.
Crédit meilleur taux sur 13 ans 510€/mois.
Si on prend des SCPI avec un rendement de 4,8% (j’aime les calculs simple), ça fait 400€/mois.
Soit un manque à financer de 100€ avant imposition.
Et ce sans les contraintes de gestion et les risques de l’immo direct.

Donc à mon sens bien poser les chiffres sur le papier, et bien analyser selon votre profil, vos envies, …

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#7 25/04/2017 15h25 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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J’évalue la "rentabilité" nette mensuelle de la façon suivante :
- loyer brut : 650€ (560€ net après déduction charges locatives)
- revenu net après abbattement microfoncier (30%) : 392€
- revenu net net après imposition (sur base TMI 30% + 15,5%) : 650 - (392*0.455) = 472€/mois
- mensualité crédit ass. comprise (après renégo ultime et valable encore 13 ans) : 515€/mois
- TF hors TOEM : 70€ / mois
- charges copro (y/c locatif) : 125€/mois
- NC : ass. habitation proprio non occcupant, éventuelles assurances loyers impayés, travaux exceptionnels de copropriété ou privatif (ex/ double vitrage avec loi transition énergétique), hyopthèse vacance locative, etc …

Balance = 515+125+70 - 472 = 238€/mois (à sortir de ma poche au-delà du loyer)

Rentabilité brute : 650*12/110k *100 = 7%

gunday a écrit :

Plusieurs points me chiffonne dans le descriptif.

puppetmastaz a écrit :

sauf éventuelles obligations légales à venir suite RT 2020 pour remplacement simple vitrage).

Vous avez du simple vitrage, mais estimez le reste du bien équivalent à la RT 2020 ?!
Le double vitrage est devenu standard depuis plusieurs années, quasiment avec l’apparition des premières RT.
Donc avoir du simple vitrage vous positionnerai plutôt dans un bien ancien, où alors les RT sont quasiment inatteignables.
Note : ce n’est pas une critique du bien, juste un point que je voulais eclaircir.

immeuble des années 70 avec simple vitrage mais suffisant, chaufffage collectif au gaz, eau chaude sanitaire par cumulus électrique

Je parlais de la RT 2020 avec en ligne de mire une possible obligation pour les propriétaires de l’ancien de passer en double vitrage (réaliste ?)

gunday a écrit :

Sinon sur les chiffres, je comprend valeur du bien 110k€ (40+69).

110k = valeur du marché à date (fourchette moyenne) et aussi coût d’acquisition initial hors frais
69k = mon capital restant dû sur emprunt de 95k
40k = environ ce qu’il me resterait du produit 110-69

Dernière modification par puppetmastaz (25/04/2017 15h31)

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#8 25/04/2017 15h50 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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si le loyer brut est de 650 et le loyer hors charges de 560

votre revenu net devrait etre  560 - ( 392*0.455)  donc plutot 382

je ne pratique pas le micro foncier mais si vous avez 70 de charges recuperees ; vous les payez a la copro apres . je rate peut etre quelques chose.

le reste par mois est le meme ( addition et soustraction ) mais vous pouvez faire  votre renta net sur  ces 382 euros  ( 4.16 donc )

SI vous etes parti pour de l’immo, comparez donc a un nouveau bien avec un credit adosse , a priori vous entrez dans la "pire " periode pour le bailleur ( pret eleve  mais faible interet )

Cdt

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#9 25/04/2017 15h50 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Pêle-mêle les interrogations brouillonnes dans ma tête auxquelles je n’arrive pas à répondre smile

Dois-je lâcher prise pour les 10k non retrouvés de mon apport initial ?

Est-ce une bonne idée de garder l’appartement encore qq années (a minima le temps de retrouver ces 10k) voire davantage (patrimoine pour mes vieux jours avec qq deniers mensuels qui rentreront) compte tenu des perspectives à venir ? Evolution réglementation énergie, augmentation fiscalité, risque de travaux exceptionnels dans la copro, risques liés à la location (non paiement des loyers, dégradations, etc …)

Vaut-il mieux se retirer et réinvestir ailleurs ?
Même question sans même imaginer réinvestir ? (par ex. s’il est démontré que l’opération est à perte la messe est dite)

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#10 25/04/2017 15h52 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Je passe volontairement l’ensembles des détails et étapes de calculs, globalement la situation est la suivante :
- prix de revente en 2017 équivalent au prix d’achat en 2010 (hors frais et travaux)
- pas ou peu de perspective de plus-value dans l’avenir

vous semblez deja convaincu de ne pas les retrouver ; alors pourquoi ne pas les chercher ailleurs ?

faite une comparaison avec un autre placement ; sinon rien ne tiens pour decision
- recuperez vos 40000 et mettez les avec 240 euros par mois dans des SCPI ; il doit y avoir des simulateurs pour ca
- idem sur une AV  fond euros

entre les couts risques / retour et effort vous arbitrerez

Dernière modification par Timinel (25/04/2017 15h55)

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#11 25/04/2017 16h01 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Timinel a écrit :

si le loyer brut est de 650 et le loyer hors charges de 560

votre revenu net devrait etre  560 - ( 392*0.455)  donc plutot 382

je ne pratique pas le micro foncier mais si vous avez 70 de charges recuperees ; vous les payez a la copro apres . je rate peut etre quelques chose.

le reste par mois est le meme ( addition et soustraction ) mais vous pouvez faire  votre renta net sur  ces 382 euros  ( 4.16 donc )

SI vous etes parti pour de l’immo, comparez donc a un nouveau bien avec un credit adosse , a priori vous entrez dans la "pire " periode pour le bailleur ( pret eleve  mais faible interet )

Cdt

pour moi le revenu net s’évalue :
- au régime réel sur le résultat entre les loyers et les charges réelles
- au régime microfoncier après abbattement des 30% forfaitaire (ce que j’ai fait)

et dans mon cas comme je disais revenu net équivalent dans les 2 cas (régime réel très légèrement avantageux pendant encore 2-3 ans mais je préfère me projeter pour les calculs et partir sur le microfoncier moins avantageux à court terme mais surtout plus réaliste à moyen terme)

les charges de copro (y/c locatives) sont intégrées dans les 125€/mois et donc bien déduites

Timinel a écrit :

Je passe volontairement l’ensembles des détails et étapes de calculs, globalement la situation est la suivante :
- prix de revente en 2017 équivalent au prix d’achat en 2010 (hors frais et travaux)
- pas ou peu de perspective de plus-value dans l’avenir

vous semblez deja convaincu de ne pas les retrouver ; alors pourquoi ne pas les chercher ailleurs ?

faite une comparaison avec un autre placement ; sinon rien ne tiens pour decision
- recuperez vos 40000 et mettez les avec 240 euros par mois dans des SCPI ; il doit y avoir des simulateurs pour ca
- idem sur une AV  fond euros

entre les couts risques / retour et effort vous arbitrerez

même si la rentabilité à court terme n’est pas mon obession première (j’ai un profil qui a plutôt tendance à déjà se contenter de ne pas perdre ce qu’il a déjà - bref de maintenir a minima son capital) je vais regarder ce scénario vous avez raison

je ne dis pas que je ne pense pas pouvoir retrouver ces 10k, c’est le moyen d’y arriver qui diffère :
- en effet non je ne pense pas les retrouver via éventuelle plus-value dans les années à venir
- par contre en mettant en location le bien mécaniquement je vais finir par les retrouver (avec hypothèse de vente à terme toujours sans variation de prix) puisque j’ai un locataire qui va m’aider à financer le reste du projet et notamment l’amortissement. Maintenant c’est clair qu’il va falloir du temps => estimation pour ramener mon capital restant dû à 59k (soit les 10k retrouvés) en sachant que j’amortis environ 400€/mois et que je vais devoir en rajouter 200-250€/mois : 10000 / (400-250) = 66 mois soit 5,5 ans

Dernière modification par puppetmastaz (25/04/2017 16h17)

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#12 25/04/2017 16h25 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Bonjour,

il y a pas mal d’erreurs dans votre calcul. Déjà, en location nue, le revenu brut est égal au loyer hors charges locatives.

- Premièrement parce que c’est comme ça que raisonnent les Impôts, donc il n’y a pas le choix
- Les charges locatives sont payés par le locataire à l’euro près. Donc, pour vous, elles ne sont ni un revenu ni une charge, c’est neutre. Il ne faut donc en tenir aucun compte.

Par ailleurs, en micro-foncier, le revenu net imposable étant issu d’un forfait, il ne doit servir que pour le calcul de l’imposition. Il ne faut pas le reprendre ailleurs car il n’a pas de réalité ; cela vous induirait en erreur.

Ca donne donc :

- loyer brut : 560 €
Rentabilité réelle brute sur valeur de revente : 560*12/110000 = 6,1 %

- revenu net après abattement microfoncier (30%) : 392€
donc imposition (sur base TMI 30% + 15,5%) : 392*0.455 = 178.36 €/mois

Charges réelles :
TF : 70
charges copro (part bailleur) : 35
sur les charges suivantes je fais un peu au pifomètre :
- intérêts et assurance du prêt : 105
- PNO : 8
- travaux et divers : 25

Total charges réelles : 243

Revenu net net : 560 - 178 - 243 = 139
Rentabilité réelle nette nette = 139*12/110000 = 1,5 %

Maintenant on intègre l’aspect remboursement du capital pour en déduire le cashflow :

Part remboursement du capital de la mensualité : 515 - 105 = 410
Cashflow réel = 139 - 410 = -271

Mes conclusions :
- rentabilité nette très basse
- cashflow négatif plus important que ce vous aviez calculé
- avec 43 % de charges réelles, vous auriez intérêt à passer au régime réel qui serait plus avantageux.
- si vous ajoutez une gestion par AI et/ou une GLI, ça va encore alourdir vos frais. Donc 1) il devient d’autant plus avantageux d’être au réel. 2) la rentabilité nette baisse encore.

Pistes à explorer :
- - déjà, bien valider la valeur de revente. Vous dites : 110 000 €. Vous êtes sûr que c’est un prix net vendeur, après négo ? Si des biens similaires sont affichés à 110000 €, le prix réel net vendeur est inférieur !
- voir si vous ne pouvez pas louer dans un régime fiscal plus avantageux : Cosse ancien (en nu) ou LMNP au réel (en meublé).
- si vous le gardez, a minima passez en revenus fonciers au réel (encore que ça ne va pas faire une différence énorme : ça gagne 34 € par mois).

Au total : avec une rentabilité nette aussi basse, il n’y a pas photo, il faut vendre. Achetez des SCPI à crédit, votre rentabilité nette sera bien supérieure et vous aurez moins de souci.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2017 16h29)

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#13 26/04/2017 10h51 → Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?) (patrimoine, rendement locatif, rentabilité)

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Réputation :   127 

puppetmastaz a écrit :

immeuble des années 70 avec simple vitrage mais suffisant, chaufffage collectif au gaz, eau chaude sanitaire par cumulus électrique

Je parlais de la RT 2020 avec en ligne de mire une possible obligation pour les propriétaires de l’ancien de passer en double vitrage (réaliste ?)

Si vous devez passer à la RT 2020, le double vitrage ne sera qu’une tout petit soucis.
Le double vitrage coute pas très cher, le plus couteux est l’isolation des murs, surtout dans l’ancien pour lutter contre les ponts thermiques.
D’où l’obligation en cas de ravalement, d’isoler par l’extérieur.
Mais sur de l’ancien, on ne rattrapera jamais une RT, à la rigueur s’en rapprocher, mais guère plus.

Quand à savoir si ce sera obligatoire à l’avenir, ma boule de cristal est en panne, je ne peux donc pas vous aider.

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