Bonacier : étude de cas immobilier (mutation : vendre ou louer ?)

bonacier · #1

Bonjour,
j’ai 33 ans et je suis militaire depuis 15 ans . Je viens d’acheter une maison à rénover entièrement sur Bouillargues (30230) banlieue assez chic de Nîmes .

Le projet initial était une résidence principale.

Mais je viens d’apprendre 7 semaines après avoir signé l’acte authentique que je suis muté dans l’Aude à Castelnaudary.

Voilà le projet initial :
maison 3 chambres à rénover environ 90 m² sur 357 m² de terrain 99000 euros FAI + 8700 euros de frais de notaire et 40000 euros de travaux.

Prèt de 143000 euros sur 25 ans à 1,74 % Mensualité de 598 euros par mois et 26 euros
d’assurance.

Après quelques études de terrain je vois que je peux louer ce bien aisément 850 euros ou vendre 215000 euros et prendre une belle plus-value net d’impôt immédiatement.

Je ne sais pas quoi faire et j’ai besoin de vos conseils .Vendre ou louer ?

Mots-clés : location, louer, plus value, vendre

Letuche57 · #2

Bonjour et bienvenue Bonacier,

Quand est prévu votre mutation? Aurez-vous le temps de suivre et piloter les travaux sur place? Si non, ce n’est pas idéal..

Ensuite pour juger de la pertinence de la location, il faudrait des détails sur votre épargne disponible, vos revenus (pour déterminer combien vous allez payer d’impôts sur un futur revenu locatif ect…)
A la louche en rendement brut ca ferait (850x12) / (99000 + 8700 + 40000) = env 6.8%
Il ne faut pas oublier les charges, l’éventuelle délégation à une agence pour la loc si pas sur place? Les impôts ect…

Autres questions en vrac :
- les 40k de travaux ca a été estimés par des pro du batiment?
- la revente potentielle, c’est une estimation basée sur des vrai ventes dans le quartier ou juste des annonces leboncoin (= prix gonflé) ?

salaze · #3

Bonjour,

Je vous trouve très (trop) optimiste sur le fait qu’une éventuelle plus value à la revente de ce bien serait exonérée, car vous estimez que c’est votre résidence principale.

L’administration fiscale peut avoir une interprétation bien différente de la vôtre de la RP et décider de taxer cette plus value.
Plus-values exonérées | impots.gouv.fr

D’autant que si j’en juge par votre post, des travaux importants sont à y réaliser et vous n’habitez peut-être pas encore vraiment la maison.

En plus, le délai entre votre achat et votre PAM sont assez courts.

Si la zone est dynamique et la demande locative est présente, j’opterai plutôt pour le locatif. En plus les travaux que vous réaliserez feront du déficit foncier (selon leur nature) et vous n’aurez pas à payer d’impôts pendant quelques temps.

Et vous conserverez l’option de pouvoir occuper votre bien dans quelques années, quand vous prendrez votre retraite, avec un locataire qui aura financé une partie de votre crédit.

bonacier · #4

Bonjour Letuche57

Quand est prévu votre mutation? Ma mutation est prévu pour septembre .

Aurez-vous le temps de suivre et piloter les travaux sur place? J’ai pris un architecte Maitre d’oeuvre pour la realisation des travaux. ( après je ne serais muté qu’â 2 h30 de voiture)

Je declare environs 22000 euros par an mais je touche diverse primes (environ 10 000 euros tous les 2 ans. A noter queces primes sont non imposable)

J’ai peu d’épargne, de quoi supporter un logement vacant pendant 2 ans.

Autres questions en vrac :
- les 40k de travaux ca a été estimés par des pro du batiment? Oui un architecte habitué aux rénovations. J’ai déjà effectué une bonne partie des travaux moi même ( mon père est dans le batiment…)

- la revente potentielle, c’est une estimation basée sur des vrai ventes dans le quartier ou juste des annonces leboncoin (= prix gonflé) ?] je me suis basé sur le prix moyen au m2 dans la commune.

En vous remerciant par avance

Bernard2K · #5

Du point de vue des impôts, ce qui compte est que ça soit votre résidence principale effective au moment de la revente. Il faut pouvoir le prouver par divers moyens : courrier abondant reçu à cette adresse, adresse officielle pour les divers organismes, intérêts familiaux et professionnels (par exemple, les enfants qui vont à l’école à côté).

Or, vous n’allez pas avoir le temps d’y habiter avant votre mutation. Même en débutant les travaux maintenant, ils vont finir quand ? Pas avant septembre probablement. A moins que votre architecte n’ait que des entreprises super disponibles et super rapides.

Au total, je dirais que l’aspect "éxo car revente de la RP" est probablement jouable mais qu’il faut accumuler les arguments et preuves en faveur de cela et éviter bien sûr les arguments et preuves en défaveur.

Si les travaux sont chiffrés par un archi compétent, alors le prix d’achat et le prix des travaux devraient être justes, donc un prix de revient correct.

En revanche, prix de revente chiffré par le prix moyen, c’est trop imprécis. Il faut savoir combien se vend une maison tout juste rénovée à cet endroit-là. Logiquement, une maison tout juste rénovée se vend plus chère que le prix moyen, surtout que ça semble assez tendu puisque > 2000 €/m². Donc, votre plus-value devrait être encore supérieure à ce que vous avez estimé.

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