Investissement locatif en société avec plusieurs objets sociaux ?

Cocorical · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite démarrer une nouvelle activité d’artisan, en complément de mon activité principale, et pour cela créer une entreprise.
Je souhaite utiliser le résultat net de cette entreprise pour faire un investissement locatif, au sein de la même structure. C’est un investissement à moyen/long terme, donc aucun besoin pour moi de me rémunérer sur ces activités.
Je précise que je serais le seul employé de la société et le seul actionnaire, sauf si SCI dans ce cas 99+1%.

J’ai déjà consulté un expert comptable avec qui j’ai eu un échange constructif.

2 options se dégagent :

OPTION 1

Utiliser une structure commune pour les 2 activités, en inscrivant dès de départ un objet principal et un objet secondaire dans les statuts.
La forme juridique de l’entreprise serait la SAS, imposition IS (résultat prévu < 38 K€) :
- la location nue d’un bien immobilier est elle possible en SAS ? Meublée possible ?
- quelles sont les possibilités de déduction avec une SAS IS ? identique à une SCI IS ? amortissement, intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière ?

- problème sur la TVA : la tva déductible/récupérable est indispensable pour l’activité principale.
L’activité secondaire de location nue est elle hors champ de la TVA,
dans ce cas l’entreprise pourrait être partiellement assujettie à la TVA,
L’entreprise déduit/récupère la tva sur les dépenses et recettes de l’activité principale, mais et ne déduit/récupère rien sur l’activité immobilière. Cela suppose une comptabilité analytique. VOIR ICI

- supposition : si j’arrête mon activité artisan dans quelques années, est il concevable de changer la forme juridique de l’entreprise en SCI (en l’ayant préalablement faite passer à l’ IR), et récupérer une SCI IR avec tous les avantages que cela comporte. VOIR ICI

OPTION 2

Une structure mère/fille, une SCI IS détenant à 100% une SAS IS.
Dans ce cas de figure les 2 activités sont bien compartimentées, le résultat après impôt de la SAS remonte vers la SCI en dividendes avec une imposition CSG sur 5 % c’est bien ça ?
Les inconvénients de cette option : des frais plus élevés pour la gestion et la comptabilité de 2 structures, complexité.
Autre inconvénient la SCI est définitivement bloquée à l’ IS (option irrévocable), à terme les revenus auront donc la double imposition IS + prélèvement sociaux.

Je vous remercie d’avance pour vos réponses et vous demande l’ indulgence si des énormités se sont glissées dans mes propos, je découvre juste ces notions.

Dernière modification par Cocorical (28/02/2018 22h19)

Mots-clés : location, sas, sci

ohennequin · #2

Bonjour,

La problématique est classique et en même temps complexe.

L’option pose un problème pour l’investissement, car une SAS (SASU car vous seriez seul?) peut investir mais il lui faut faire un emprunt immo de type société, en général moins intéressant et plus cher.

Une SAS(U) peut demander un CAC, en tout cas c’est sur si elle contrôle ou est contrôlée par une autre société a l’IS.

Et pourquoi pas une troisième option avec une holding (SCI IS) qui contrôlerait une SCI IR d’un coté et une SARL de l’autre?
Elle détiendrait 90% de la SARL et 1% de la SCI. Les bénéfices de la SARL remonterait vers la holding qui seraient réinvesti vers la SCI IR.

En cas de cessation/revente de la SARL, vous pouvez aussi racheter la part de la holding et liquider cette holding, il vous resterait donc une SCI a l’IR avec ses avantages.

A+

Ohe

Cocorical · #3

Bonjour,

Merci pour votre réponse qui fait avancer ma réflexion.

ohennequin a écrit :
L’option pose un problème pour l’investissement, car une SAS (SASU car vous seriez seul?) peut investir mais il lui faut faire un emprunt immo de type société, en général moins intéressant et plus cher.

En effet c’est un point que je n’ai pas mentionné dans mon premier message mais la relation avec la banque, la crédibilité, et les garanties qui seront demandées par celle ci sont déterminantes, car sans crédit, pas d’investissement locatif.
Je vais consulter un ami qui travaille en banque et lui demander si un prêt immo est vraiment impossible à obtenir en SAS, et si oui quels sont sont les taux des emprunts pro.
Se pose aussi la question de la crédibilité et des garanties demandées, si le montage est trop complexe et illisible, la banque pourrait ne pas suivre.

ohennequin a écrit :
Une SAS(U) peut demander un CAC, en tout cas c’est sur si elle contrôle ou est contrôlée par une autre société a l’IS.

VOIR ICI
Vous avez raison. Mon expert comptable m’avait assuré qu’un CAC n’était pas obligatoire, je suppose que la parade serait de m’octroyer en nom propre 51 % des droits de vote de la SAS. Est ce possible ?

ohennequin a écrit :
Et pourquoi pas une troisième option avec une holding (SCI IS) qui contrôlerait une SCI IR d’un coté et une SARL de l’autre?
Elle détiendrait 90% de la SARL et 1% de la SCI. Les bénéfices de la SARL remonterait vers la holding qui seraient réinvesti vers la SCI IR.
En cas de cessation/revente de la SARL, vous pouvez aussi racheter la part de la holding et liquider cette holding, il vous resterait donc une SCI a l’IR avec ses avantages.

Votre idée est intéressante, mais je vois plusieurs problèmes :
- une SCI IS peut elle contrôler une SCI IR ?
- dans cette configuration je serais propriétaire en mon nom propre de 99% de la SCI IR et donc imposé en IR et prélèvement sociaux sur les revenus fonciers générés
- les possibilité de déduction, notamment de l’amortissement, sont moins avantageuses qu’à l’IS,
VOIR ICI
- SARL, donc cotisation social minimum de ~ 1000 / an ?

Concernant l’option 1, je ne suis pas certain des points concernant la location nue (et meublée ?) en SAS et l’assujettissement partiel à la TVA.

Bonne nuit !

GoodbyLenine · #4

Vos réflexions et montages me semblent compliquer pas mal les choses pour des montants en jeu qui n’en valent pas forcément la peine (cf votre hypothèse "Benef < 38 k€"). Souvent, mieux vaut rester simple…
A votre place, je privilégierais une structure séparée pour chaque activité, et un passage par votre patrimoine perso des fonds (quite à payer un peu plus d’impôts à court terme), et je suis assez convaincu que ça facilitera l’obtention d’un emprunt pour l’investissement immobilier.

Quelques remarques ponctuelles :

Cocorical a écrit :
- supposition : si j’arrête mon activité artisan dans quelques années, est il concevable de changer la forme juridique de l’entreprise en SCI (en l’ayant préalablement faite passer à l’ IR), et récupérer une SCI IR avec tous les avantages que cela comporte. VOIR ICI

Il me semble que l’option IS est irréversible (donc impossible de passer une société initialement imposée à l’IS vers une imposition IR).
(sinon il serait possible de faire plein de montages très désavantageux pour le fisc).

Cocorical a écrit :
- une SCI IS peut elle contrôler une SCI IR ?

Bien évidemment. Toutes les SCPI sont des SCI IR, et elles peuvent avoir (entre autre) comme associés des SCI IS.

ohennequin · #5

Cocorical a écrit :
ohennequin a écrit :
Une SAS(U) peut demander un CAC, en tout cas c’est sur si elle contrôle ou est contrôlée par une autre société a l’IS.
VOIR ICI
Vous avez raison. Mon expert comptable m’avait assuré qu’un CAC n’était pas obligatoire, je suppose que la parade serait de m’octroyer en nom propre 51 % des droits de vote de la SAS. Est ce possible ?

Je ne suis pas sur, mais le CAC est obligatoire quelquesoit les parts detenues.

Cocorical a écrit :
ohennequin a écrit :
Et pourquoi pas une troisième option avec une holding (SCI IS) qui contrôlerait une SCI IR d’un coté et une SARL de l’autre?
Elle détiendrait 90% de la SARL et 1% de la SCI. Les bénéfices de la SARL remonterait vers la holding qui seraient réinvesti vers la SCI IR.
En cas de cessation/revente de la SARL, vous pouvez aussi racheter la part de la holding et liquider cette holding, il vous resterait donc une SCI a l’IR avec ses avantages.
Votre idée est intéressante, mais je vois plusieurs problèmes :
- une SCI IS peut elle contrôler une SCI IR ?

Oui, sans probleme.

Cocorical a écrit :
- dans cette configuration je serais propriétaire en mon nom propre de 99% de la SCI IR et donc imposé en IR et prélèvement sociaux sur les revenus fonciers générés

C’est sur, mais vous vous affranchissez de l’effet negatif d’une SCI a l’IS a savoir la plus value professionnelle.

Cocorical a écrit :
- les possibilité de déduction, notamment de l’amortissement, sont moins avantageuses qu’à l’IS,
VOIR ICI

Tout se mesure, il n’y a effectivement pas d’amortissement, mais donc pas de PV professionnelle.
Vous ne pouvez pas déduire les frais notariés non plus, mais tout le reste est équivalent dans les deux cas.

Cocorical a écrit :
- SARL, donc cotisation social minimum de ~ 1000 / an ?

Oui, plus des cotisations sur les dividendes reversés, sauf vers la SCI IS.

Mais la SAS(U) est dans un cas similaire.

A+

Ohe

Cocorical · #6

Merci pour vos réponses.

GoodbyLenine a écrit :
Vos réflexions et montages me semblent compliquer pas mal les choses pour des montants en jeu qui n’en valent pas forcément la peine (cf votre hypothèse "Benef < 38 k€"). Souvent, mieux vaut rester simple…
A votre place, je privilégierais une structure séparée pour chaque activité, et un passage par votre patrimoine perso des fonds (quite à payer un peu plus d’impôts à court terme), et je suis assez convaincu que ça facilitera l’obtention d’un emprunt pour l’investissement immobilier.

Après simulation, le passage par mon patrimoine perso des revenus d’activité et des revenus locatifs engendrerait le paiement d’environ 10 K€ annuels en IR et prélèvements sociaux.
Le même total IR perso + IS des 2 structures tournerait autour de 4 K€.

GoodbyLenine a écrit :
Il me semble que l’option IS est irréversible (donc impossible de passer une société initialement imposée à l’IS vers une imposition IR).
(sinon il serait possible de faire plein de montages très désavantageux pour le fisc).

Vous avez raison, les possibilités de changement de régime fiscal sont très encadrées.
Après plusieurs simulations, je ne suis même plus sûr que le régime IR soit plus avantageux pour moi, donc j’abandonne l’idée, l’IS ira très bien.

ohennequin a écrit :
Je ne suis pas sur, mais le CAC est obligatoire quelquesoit les parts detenues.

VOIR ICI
Ici il est indiqué :

Obligatoire dans le cas où la SAS est contrôlée par une société (ou contrôle une autre société) :

contrôle exclusif (la SAS détient plus de la moitié des droits de vote d’une autre société ou est détenue par une autre société pour plus de la moitié des droits de vote, par exemple)
ou contrôle conjoint par un nombre limité d’associés

Sachant cela, n’y a t’ il pas un moyen de jouer sur les statuts pour éviter le CAC ? (dans le cadre de l’option 1)

ohennequin a écrit :
Oui, plus des cotisations sur les dividendes reversés, sauf vers la SCI IS. Mais la SAS(U) est dans un cas similaire.

VOIR ICI

les charges sociales en SAS ne prévoient pas de cotisation minimales. Pas de rémunération, pas de cotisation !

Au bout de cette réflexion me reste donc quelques questions :

OPTION 1
- Est il possible pour une SAS de faire de la location nue ? meublée ?
- Est il possible pour cette SAS d’encaisser les loyers sans TVA et ne pas récupérer celle-ci sur l’activité locative. En conservant la déduction/récupération sur l’activité principale ?

OPTION 2
- Un CAC est il obligatoire avec 2 structures ou peut on faire sans ?

Dernière modification par Cocorical (01/03/2018 15h08)

ohennequin · #7

Je dirais que vous repondez a cette partie :

ou contrôle conjoint par un nombre limité d’associés

Donc CAC obligatoire.

Vous ne dites d’ailleurs pas qui seraient les associés?

Et effectivement, si vous ne vous reversez pas de rémunération il n’y aura pas de charges sociales.

Pour l’option 1 je pense (sans certitudes) que si elle est soumise a la TVA, vous louerez en TTC, ce qui baisserait votre rentabilité.

Combien pensez-vous que votre activité pourrait rapporter par an?

Et vous pensez qu’une holding chapeautant deux autres structures est trop complexe, pourquoi ne pas faire l’inverse de votre option 2, a savoir une SAS(U) pilotant une SCI IR? Juste un ou deux % afin de pouvoir verser de l’argent facilement, sans passer par votre revenu perso.

Je me permet d’insister sur la SCI IR, car si elle a l’inconvénient d’augmenter les impôts, elle a l’avantage de ne pas avoir une taxe sur la plus value professionnelle.

A+

Ohe

Cocorical · #8

a écrit :
Ou contrôle conjoint par un nombre limité d’associés

VOIR ICI ICI et ICI

Un contrôle conjoint est caractérisé lorsque la société mère exploite en commun avec un nombre limité d’associés ou d’actionnaires un contrôle sur sa filiale : les politiques financières et opérationnelles sont décidées d’un commun accord entre les investisseurs et aucun d’entre eux ne doit avoir le pouvoir d’imposer sa décision aux autres.

Le contrôle exclusif par une société résulte : 1° Soit de la détention directe ou indirecte de la majorité des droits de vote dans une autre entreprise

Détenir 51 % de la SAS en mon nom propre permet le contrôle exclusif par une personne physique, donc CAC non obligatoire.

ohennequin a écrit :
Combien pensez-vous que votre activité pourrait rapporter par an?

Environ 15 K€ de résultat pour l’activité artisan, 12 k€ pour l’activité locative.

ohennequin a écrit :
Et vous pensez qu’une holding chapeautant deux autres structures est trop complexe, pourquoi ne pas faire l’inverse de votre option 2, a savoir une SAS(U) pilotant une SCI IR? Juste un ou deux % afin de pouvoir verser de l’argent facilement, sans passer par votre revenu perso.
Je me permet d’insister sur la SCI IR, car si elle a l’inconvénient d’augmenter les impôts, elle a l’avantage de ne pas avoir une taxe sur la plus value professionnelle.

C’est important d’insister là dessus car c’est effectivement un inconvénient majeur. Il est bien entendu pour moi que le bien acquis ne devra jamais être revendu, et qu’il servira uniquement à générer un revenu locatif.

ohennequin a écrit :
Pour l’option 1 je pense (sans certitudes) que si elle est soumise a la TVA, vous louerez en TTC, ce qui baisserait votre rentabilité.

VOIR ICI et ICI

Quelqu’un peut il confirmer que cela est possible dans une petite structure ? Faut il prévoir un surcoût en comptabilité ? Un retour d’expérience ?

Merci pour vos réponses.

GoodbyLenine · #9

Cocorical a écrit :
Détenir 51 % de la SAS en mon nom propre permet le contrôle exclusif par une personne physique, donc CAC non obligatoire.

Il me semble que des minoritaires détenant 10% pourront toujours demander (et obtenir) en justice la nomination d’un CAC. (Sinon, c’est un peu trop facile de spolier les minoritaires…). Je vous laisse trouver les textes juridiques (voir le Code du Commerce je crois).

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Cocorical a écrit :

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