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#1 09/12/2014 13h37 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Bonjour,

Nouveau sur ce forum, j’aimerai relancer ce sujet car je me sens complètement perdu pour ce que j’entends ici ou là concernant le statut LMNP possédant plusieurs appartements en location.

Voici notre situation. Nous avons acheté en indivision 50/50 (foyer fiscal différent) 3 appartements dans la même ville (mais pas dans le même SIE - découpage en zone chez nous).
Nous sommes en train de meubler ces appartements pour les louer meublé à partir du 1er janvier 2015.

J’ai souhaité déclarer notre activité, c’est là où ça commence à se compliquer. J’ai été aux SIE (j’ai vu trois personnes différentes qui m’ont donné 3 versions différentes) et j’ai été au greffe (qui n’y connaissait pas grand chose en LMNP).

Ce qu’il en ressort globalement c’était :
- 1 POi par appartement,
- sur chaque Poi mettre les 2 co exploitant dans les cases faites pour cela
J’avais lu sur certains forums qu’il faudrait un F CMB dans notre cas, mais on ne m’en avait pas parlé ce jour là.

Je dépose les actes hier (les 3 POi), acceptés par la dame du greffe.
Ce matin coup de téléphone : "ce que vous avez déposé ne peut pas être accepté, ce ne sont pas les bons documents (?)".
Ils me demandent maintenant de faire 3 F CMB, un pour chaque appartement (???). Incrédule car je trouvais cela incohérent (à la limite 1 F CMB pour délcarer l’indivision, mais pas 3…), je leur dis que je vais me renseigner avant de faire quoique ce soit.

Je rappelle les impôts qui me donnent pas plus d’informations et me disent que seul le greffe est désormais compétent. Mais mon greffe n’a pas l’air au fait …

Du coup, je recherche activement sur des forums et je tombe sur pas mal de sujets ici qui m’aiguillent, sans jamais me donner clairement la marche à suivre (car des cas similaires s’en sont sortis par des manières différentes, et je m’y perds).

Voilà, de ce que j’ai lu et compris, ce que j’en retire et les questions que je me pose :

- il faudrait faire un déclaration de l’indivision via un F CMB (le greffe n’a pas accepté mon Poi car selon eux faut un siret pour notre indivision et tout passera par elle et non par une personne physique). Est-ce exact ? Puis-je renseigner mon adresse perso pour cette indivion ?
- je pense qu’il faudrait déposer un Po relatif à cette F CMB, pour déclarer notre activité, mais le Poi est pour des personnes physiques. Quel formulaire remplir exactement ? J’ai lu par exemple un POi par exploitant mais je trouve pas cela logique (cela reviendrai à déclarer 2 activités distinctes, payer 2 CFE… et quid de l’indivision ?).
Si c’est un P0i que je dois remplir, puis-je mettre en adresse d’activité mon adresse perso, plutôt que l’adresse du bien que l’on louera toute l’année ?
- Ensuite, comment rattacher chaque appartement à cette activité ? J’ai cru comprendre 1447M par ribouldingue (UniversImmo.com - Le site communautaire de l’immobilier), est-ce bien cela ? Doit-on remplir autre chose car ce formulaire est simplement lié au CFE si je comprendre bien ? Je m’y perds entre adresse complémentaire et secondaire…

J’espère trouver de l’aide car on ne peut pas compter sur nos administrations apparemment…

Merci à vous !

Mots-clés : déclaration, indivision, lmnp

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#2 09/12/2014 18h51 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Je vous suggèrerais de tenter la recette suivante :

- un seul P0cmb, en notant dans le cadre 15 le nom de l’autre indivisaire;
- l’adresse de l’entreprise serait votre domicile, le destinataire le greffe du tc de votre ressort;
- une seule 2031 (déclaration annuelle de résultats) et une 1447 c sd (listant les trois appartements) destinés au SIE de votre commune.

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#3 11/12/2014 13h00 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Bonjour,
Merci pierrejacques11 pour votre retour. Je rebondis sur vos réponses car je reste dans le flou :

- un seul P0cmb, en notant dans le cadre 15 le nom de l’autre indivisaire;

- Concernant le P0cmb : j’ai lu qu’il impliquerait inscription au RCS et au RSI, ce que nous ne souhaitons pas. Est-ce exact ?
- D’autre part, il me semble que son dépôt est payant ?
- Vous dites un seul P0cmb : cela impliquerait que le numéro de SIREN serait rattaché à ma seule personne physique et aucun SIREN pour mon collègue en indivision ?

une seule 2031 (déclaration annuelle de résultats) et une 1447 c sd (listant les trois appartements) destinés au SIE de votre commune.

Ce serait une seule 2031 rattaché à ma déclaration simplement ? Ensuite je divise par 2 et la moitié sur la 2042 du collègue et l’autre sur la mienne ?
A ce propos, petite question, j’ai vu en haut de la liasse 2031, "Option pour la comptabilité super-simplifiée", cette option existe-t-elle en LMNP, qu’implique-t-elle en terme de simplification ?
Pour la 1447 ok car elle serait rattaché au SIREN de l’activité si je comprends bien

- l’adresse de l’entreprise serait votre domicile, le destinataire le greffe du tc de votre ressort;

La dessus ok, je pensais procéder comme cela. Concrètement, si je venais à déménager, je devrais certainement faire une modification (ce n’est pas P2P4 cmb dans le cas de P0cmb ?). Ce genre de modification a-t-elle un cout ?

L’autre problème auquel je suis confronté est celui de mon greffe :
Mon greffe m’oblige à déposer un Fcmb (https://www.formulaires.modernisation.g … a_11924.do) et d’après eux, ce serait suffisant :

- cela ferait office de déclaration de l’indivision (obtention d’un SIREN pour elle),
- cela déclarerait l’activité de l’indivision (via le cadre 3 du formulaire). Donc cela déclencherait-il automatiquement l’édition d’un CFE (1447) pour l’indivision ?
- Dans ce formulaire, il est vrai qu’il est stipulé la possibilité pour chaque co-exploitant de déposer un P0cmb chacun, mais quid de l’intéret ? On aurait 3 SIREN et 3CFE ? Quel intérêt de se déclarer chacun pour une activité déjà déclarer pour l’indivision ?

Dernière modification par lebonappart37 (11/12/2014 13h14)

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#4 11/12/2014 15h03 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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- Votre remarque sur le coindivisaire est intéressante : il rencontrera des problèmes si le SIREN ne vous est pas attribué communément. Dans ce cas, si le greffe se satisfait d’un Fcmb pour vous deux, sans exiger de numéro d’identification pour chacun, et avec pour résultat un seul numéro commun, c’est très bien; 

- Vous n’avez pas de raison d’être inscrit au RCS suite au dépôt d’une Fcmb; vous n’auriez d’ailleurs pas plus de raison avec une P0cmb, même si c’est écrit sur le formulaire. La location est en principe une activité civile, pas commerciale, même si elle est meublée;   

- Vous remplirez une seule 2031 pour l’exploitation en commun et diviserez le résultat par deux pour vos 2042 c respectives;

- pour l’essentiel, l’option pour la compta super simplifiée vous dispense de produire un bilan (2033 A); 

- pour la CFE, en tant qu’exploitants en commun, vous n’avez pas de personnalité morale mais une seule CFE, liée au dépôt de la déclaration 1447 c sd (cas des sociétés de fait prévu par le CGI) ;   

- si déménagement, remplissage d’un P2 cmb ;

- pour les tarifs éventuels, voir le greffe qui n’est devenu le centre des formalités en charge des LMNP que très récemment.

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#5 17/01/2015 12h26 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Bonjour et bonne année à tous !

Pour ceux qui passeraient sur ce post pour obtenir le fin mot de l’histoire. Je vous fais mon retour d’expérience.

Après avoir pris le maximum d’informations auprès des impôts (contact avec un contrôleur principal), le greffe et sur ce forum (merci à pierrejacques11), voici les démarches que j’ai du entreprendre :
- Dépôt d’une déclaration FCmb aménagée (quand je parle d’"aménager", on a rajouté à la main "INDIVISION" dans la constitution en haut du document) pour enregistrer l’indivision (afin d’obtenir un SIRET). J’ai renseigné mon adresse personnelle pour l’adresse de l’activité car nous avons plusieurs biens (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4…-10-20120912),
- Dépot en ANNEXE de cette FCmb de 2 P0i (un pour chaque indivisaire), simplement pour les informations personnelles supplémentaires qu’ils apportent. Ces P0i n’entraînent aucun enregistrement, donc aucun SIRET.

C’est par la suite l’indivision qui procédera aux déclarations 2033’s, avec un rapport pour chaque indivisaire du résultat proratisé sur les 2031 et 2042 (si je me trompe pas car j’en suis pas encore là).
Pour résumé les avantages de cette démarche (création de l’indivision plutôt que 2 créations d’activité personnelles), c’est qu’il n’y aura qu’une seule CFE à payer, une seule 2033 à remplir chaque année. Une seule 1447M aussi j’imagine. Ça divise le travail en deux.

Dans mon esprit, cette solution me parait "bonne", en tout cas logique, même si pour moi il me reste une zone d’ombre sur laquelle j’aimerai être éclairé : cette indivision est-elle juste créer "fiscalement" ? J’entends par là, si cette indivision de personnes cherche à acheter un autre bien, devra-t-elle l’acheter en son nom ? Ou en indivis avec les 2 noms comme les biens initiaux achetés ? Ou cela n’a aucune importance ?
Idem pour les achats et/ou travaux que nous comptons faire ? Doit-on impérativement facturer au nom de cette indivision ? Qu’en sera-t-il des crédit d’impôts ou autre ?
J’ai cru comprendre que le crédit d’impôt de 915€ pour aide comptable n’était valable que pour des personnes physiques, nous n’y avons donc pas le droit dans notre cas ?
Je ne connais pas grand chose en droit, j’aimerai donc avoir des clarifications sur ce point.

Dernière modification par lebonappart37 (17/01/2015 12h37)

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#6 05/03/2016 21h01 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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lebonappart37 a écrit :

Dans mon esprit, cette solution me parait "bonne", en tout cas logique, même si pour moi il me reste une zone d’ombre sur laquelle j’aimerai être éclairé : cette indivision est-elle juste créer "fiscalement" ? J’entends par là, si cette indivision de personnes cherche à acheter un autre bien, devra-t-elle l’acheter en son nom ? Ou en indivis avec les 2 noms comme les biens initiaux achetés ? Ou cela n’a aucune importance ?
Idem pour les achats et/ou travaux que nous comptons faire ? Doit-on impérativement facturer au nom de cette indivision ? Qu’en sera-t-il des crédit d’impôts ou autre ?
J’ai cru comprendre que le crédit d’impôt de 915€ pour aide comptable n’était valable que pour des personnes physiques, nous n’y avons donc pas le droit dans notre cas ?
Je ne connais pas grand chose en droit, j’aimerai donc avoir des clarifications sur ce point.

Attention quand même avec l’indivision qui n’est vraiment pas le régime juridique le plus simple et le plus conseillé à mon sens.
Déjà, si vous passez par un expert comptable, vous devrez ouvrir un dossier complet (et non pas juste ajouter un appartement si vous en avez déjà d’autres en meublé ou si vous projetez d’en avoir).
De plus, les frais de notaire ne feront pas l’objet d’une réduction d’IR comme pour un bien possédé en nom propre

L’indivision reste quand même intéressante en cas de vente de sa part à l’autre indivisaire, car la plus value n’est pas taxée (en dehors des 2.5% de frais incompressibles pour le partage d’un patrimoine)

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#7 17/03/2016 17h42 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Eldoradoimmo a écrit :

De plus, les frais de notaire ne feront pas l’objet d’une réduction d’IR comme pour un bien possédé en nom propre

Faux ! Les règles fiscales et comptables pour le LMNP restent les mêmes en nom propre comme en indivision.

D’ailleurs je ne vois pas de quelle "réduction d’IR" il s’agit puisque c’est du BIC.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#8 31/08/2017 19h05 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Hello,

je relance le sujet comment avez vous fait pour déclarer une activité LMNP sur 1 seul appartement lorsque le bien est possédé en indivision (50/50) car séparation de biens, dans un même foyer fiscal (déclaration commune) ?

Sur le net et le forum il y a à boire et à manger avec des choses qui se contredisent et mon centre des impôts est à l’ouest (déclarez à un seul nom ca sera plus simple disent ils…)

Merci pour vos retours d’experience

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#9 31/08/2017 21h02 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Bonjour

Lorsque vous êtes au réel, vous avez le statut d’entrepreneur individuel. Donc, 1 exploitant.

Dans le cadre de l’indivision, le risque serait que l’indivisaire soit reconnu comme co-exploitant.
Dans le cadre d’une imposition commune, il n’y aurait aucune conséquence.

Les plus-values sont un non sujet puisque qu’il n’y en a pas en Lmnp (elles sont traitées au niveau des propriétaires et donc sans impact sur la déclaration 2031).

Je ne suis pas certain que les impôts regardent vraiment ce point (l’indivision).

Par souci de simplicité "administrative " je ne tiendrai donc pas compte de l’indivision.

Cordialement

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#10 01/09/2017 00h39 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Y a t-il d’autres avis ? (merci pour votre retour skepalm)

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#11 01/09/2017 06h33 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Sky a écrit :

Eldoradoimmo a écrit :

De plus, les frais de notaire ne feront pas l’objet d’une réduction d’IR comme pour un bien possédé en nom propre

Faux ! Les règles fiscales et comptables pour le LMNP restent les mêmes en nom propre comme en indivision.

D’ailleurs je ne vois pas de quelle "réduction d’IR" il s’agit puisque c’est du BIC.

Désolé, mais c’est vrai

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu pour vos frais comptables
Par contre, ce n’est pas possible dans le cas d’une indivision

Bien à vous

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#12 01/09/2017 14h28 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Bonjour,

La déclaration en indivision n’est pas anodine.

Pour ma part, j’ai découvert ce détail crucial récemment et à mes dépends après m’être fait tirer les oreilles par les impôts. Sauf erreur de ma part, ce point n’est pas mentionné dans le livre de Le Bouc’h.

Baffe aller: Une indivision est obligée de s’immatriculer et de se déclarer au réel et ne peut pas utiliser le micro bic forfaitaire (les 50%) (source: mon centre des impôts). J’ai donc du arrêter le forfait et prendre un comptable, mais s’est finalement une bonne chose car je paierais un peu moins d’impôts au final.

Baffe retour: Une indivision ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité (2/3 des frais tout de même), même lorsqu’elle utilise un CGA. (source: mon comptable).

Donc si votre centre des impôts vous laisse faire, ne vous immatriculez surtout pas en tant qu’indivision, même si le bien est acquis en indivision!

La question que je me pose maintenant c’est: peut-on revenir en arrière après avoir immatriculé l’indivision.

Dernière modification par petitproprio (01/09/2017 14h29)


Code parrain Moniwan: A034EY0001

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#13 01/09/2017 14h48 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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Oui mais pour cela il ne faut plus qu’il y ait détention du bien en indivision !

C’est plutôt malheureusement avant de creer l’indivision qu’il faut y penser smile

Je vous renvoie sur cet article consacré à l’indivision en meublé :

4 infos sur l’indivision en meublé

Au moins cela vous a ouvert les yeux sur la fiscalité au réel, qui est quasiment toujours plus avantageuse même en payant les frais de comptables plein pot

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#14 01/09/2017 16h32 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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A priori d’après deux experts comptables a qui je viens de parler il n’y a pas de pb majeur à déclarer un seul exploitant sur 1 bien en indivision. Il faut juste une imposition commune.

D’après eux c’est toléré

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#15 02/09/2017 08h37 → LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens... (déclaration, indivision, lmnp)

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C’est même en fait obligatoire
L’administration fiscale détermine l’un des deux comme exploitant et ne s’adresse qu’à lui pour lui envoyer la taxe foncière notamment.

Après, si l’idée est de dire qu’il n’y a qu’une personne en indivision qui s’inscrit au greffe du tribunal de commerce, dans ce cas, comment les autres indivis peuvent ils declarer un revenu BIC s’ils ne sont pas eux même inscrits au tribunal de commerce?

Cela me semble un peu tiré par les cheveux.
À mon avis, un écrit de votre SIE local serait le bienvenu pour sécuriser un peu le montage…

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