Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 09/02/2018 14h19

Membre
Réputation :   1  

Bonjour;
Je viens vers la communauté pour chercher conseil et avis concernant la première phase d’un projet immobilier devant amener à la construction d’un petit immeuble collectif (4 à 6 logements) pour ma part et la vente de deux autres lots en terrain constructible.

La Situation:
Ma mère, mon frère et moi-même sommes propriétaires en indivision d’un terrain de près de 2500 situé en second rideau (nous avons un accès à une voie publique) qui est devenu constructible récemment suite à un changement de PLU pour lequel nous avons milité pendant de longues années.

Notre objectif est de viabiliser ce terrain (construire un accès et une connexion aux réseaux (eau, électrique, eau usée, etc.)) et de créer trois lots constructibles: un pour chaque indivisaire en pleine propriété, avec copropriété pour les parties "communes" à savoir la route d’accès et les connexions aux réseaux sur partie commune.

En matière de calendrier, nous souhaitons viabiliser les terrains au plus vite avec en vue une vente des lots avant le 31/12/2020 afin de bénéficier de la réduction des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir de la LFI 2018.
la solution envisagée:
Créer une SCI à l’IR d’attribution par les trois indivisaires à égalité de part (1/3 chacun)
Apport à la SCI par les trois indivisaires du terrain en apport pur et simple
Apport à la SCI par les trois indivisaires des fonds nécessaires aux travaux de viabilisation

Une fois le terrain viabilisé, création d’une copropriété avec trois lots privatifs (les terrains) et des parties communes (la route d’accès essentiellement).

Dissolution de la SCI avec partage des 4 lots suivant la répartition suivante: 1 lot constructible et 1/3 des tantièmes du lot commun (route d’accès) pour chacun des indivisaires.

les questions:
Quels sont les frottements fiscaux au moment de la création et la dissolution de la SCI d’attribution.

Création:
En tant qu’apport pur et simple, il n’y aurait pas de droit d’enregistrement mais qu’en est-il de la TVA?
Y aura-t-il paiement d’une plus-value par les apporteurs (les indivisaires) sur l’écart de valorisation éventuelle du terrain indivi au moment de l’apport par rapport à la valeur initial (terrain reçu en héritage il y a près de 20 ans pour une valeur très faible car non constructible à l’époque)?

Dissolution:
Quelles taxes (s’il y en a) payables par la SCI au moment de sa dissolution?
Quelles taxes payables par les indivisaires à la réception du lot constructible et du 1/3 des parties communes?

dans le futur:
Quelle sera l’antériorité de possession pour le calcul des plus-values immobilières lors de la vente des lots constructibles? La durée de possession du terrain initial en indivision sera prise en compte ou seulement le temps à compter de la dissolution de la SCI d’attribution?

Autres questions:
Il y aurait-il une autre mécanique qui permettrait de réaliser la viabilisation du terrain et un partage équitable entre indivisaires en limitant les frottements fiscaux et ne remettant pas en cause l’antériorité de la possession du terrain?

Merci par avance à tous les participants du forum pour les opinions, avis et conseils.

Mots-clés : immobilier, indivision, sci (société civile immobilière), sci d'attribution, terrain

Hors ligne Hors ligne

 

#2 09/02/2018 15h00

Membre
Réputation :   46  

Lors de mon arrivée sur ce forum, je me suis posé en partie cette question, étant donné que nous disposons en famille de parcelles constructibles.

Outre la partie purement fiscale liée à la durée de détention du terrain (il faut avoir 30 ans de détention pour obtenir une exonération totale sur la PV et la CSG hors cas particuliers où je ne suis pas expert), retenez qu’une création d’immeuble ne permettra de créer aucune charges en terme de revenus foncier. Il vous faudra alors faire un apport important (ou un prêt important) pour la construction et dès la mise en location, vous paierez plein pot les revenus tirés des locations, sauf si aucun de vous 3 n’êtes imposables…

Avez-vous songé au montage suivant ? :
- vous créez une SC à l’IS avec 33,33 % des parts chacun avec un capital social à 1000 €, dans ses statuts, je pense que vous pouvez indiquer que chaque associé possède 2 appartements, correspondant à la part xxx à yyy
- vous vendez au prix du marché le terrain à la SC
- la SC emprunte la totalité pour acquérir le terrain et pour réaliser la construction de l’immeuble
- dans la foulée, votre mère vous fait la donation de la nu-propriété de ses parts, à votre frère et vous pour 50/50
- vous ne vous versez pas de dividendes dans l’immédiat et ainsi vous ne paierez pas d’impôts à l’IR dans l’immédiat, sauf si le bien s’autofinance grandement, vous pourrez amortir les murs car la structure est à l’IS

L’inconvénient majeur sera la PV professionnelle en cas de vente du bien par la SC… Pour contrer ceci, votre frère et vous avez des enfants, vous pouvez à votre tour prochain faire une donation des parts et que le projet continue sur le très très long terme… Je n’ai pas de solutions, je vous apporte juste une autre alternative peut-être moins complexe.

Dernière modification par Gamma76 (09/02/2018 15h36)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 09/02/2018 17h00

Membre
Réputation :   1  

bonjour et merci de votre réponse,

Mon message initial n’est sans doute pas assez clair: une fois le terrain coupé en trois avec pour chaque indivisaire un lot en pleine propriété, je sais que ma mère et mon frère souhiate vendre chacun leur lot alors que pour ma part j’envisage de construire un petit immeuble collectif de 4 à 6 logements à des fins d’immobilier locatif.

Pour ce dernier projet, je pensais utiliser une structure en poupée russe: en tant que personne physique, j’apporte à une SCI IS crée avec ma femme et mes enfants l’usufruit du terrain pour une durée de 20 ans (soit 46% de la valeur du terrain), gardant pour moi la nue propriété.

La SCI IS construit l’immeuble en empruntant le nécessaire (j’apporterai des fonds en CCA afin de financer l’acquisition de l’usufruit). La SCI IS amortit les murs (et l’usufruit temporaire), ce qui permet de minimiser la fiscalité pendant les 20 années.

L’immeuble me revient en fin de période en pleine propriété pour être éventuellement vendu en bénéficiant de la fiscalité des plus-value du particulier.

Il y a un risque d’abus de droit, mais en ayant recours à des professionnels et en s’assurant notamment de l’intérêt économique du montage pour la SCI IS, cela semble faisable.

Toutefois, à ce stade, je souhaite d’abord résoudre le problème de sortie de l’indivision de façon optimale. si vous avez des idées, je suis preneur.

Bien cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#4 09/02/2018 18h36

Membre
Réputation :   8  

Avez vous étudié le PLU?
Votre projet semble ambitieux, je crains que de fortes, nombreuses et couteuses formalités d’urbanisme en découlent.
Tout d’abord, si vous faite plus de deux lots avec la meme entrée, vous passez en permis de lotir et non le "simple" permis de construire. Si vous souhaitez vendre plusieurs lots viabilisés, il faut passer par un permis d’aménager.
Si vous etes sous PLU et que votre parcelle est constructible vous etes, peut etre, dans une ZAC, il s’agit d’une zone d’ensemble, vous ne pouvez pas construire individuellement…
Renseignez vous au pres de votre mairie ou communauté de communes, ils ont toutes les informations sur les caracteristiques de possible constructibilité de votre parcelle.


Micro foncier + LMNP en micro

Hors ligne Hors ligne

 

#5 09/02/2018 18h43

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2274  

@alexiy777 : Ce que vous décrivez ressemble bigrement à consentir à la SCI un "bail à construction". La SCI paie un loyer (éventuellement modeste) au propriétaire du terrain, s’engage à construire un immeuble, et à l’expiration du bail l’ensemble appartient au propriétaire du terrain. C’est plus un "montage classique" qu’un "abus de droit"… Il faut juste que la durée du bail soit suffisamment longue, et les montants cohérents pour que tout le monde s’y retrouve (= pour que l’intérêt économique de la SCI soit respecté). Bien entendu, la SCI pourra difficilement vendre des lots de l’immeuble (qui ne lui appartiendra plus au terme du bail à construction).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 12/02/2018 11h12

Membre
Réputation :   1  

Merci Candy, merci GBL pour vos messages.

@_Candy: Oui, coté PLU, c’est bien avancé. Nous sommes en train de sécuriser un permis d’aménager (nous avons un géomètre qui a préparé le plan de division et un projet de règlement de copropriété/lotissement). Ce dernier doit être déposé dans les semaines à venir. Nous discutons encore le découpage des trois parcelles afin de se mettre d’accord sur leur valeur respective dans l’optique de les attribuer à chacun des indivisaires équitablement.

@_GBL: oui, cela ressemble à un bail à construction. Nous avions discuté de ce même thème il y a de nombreux mois (le projet avait été suspendu car j’étais en expatriation en Russie) mais maintenant que je suis de retour en France, il est temps de le réaliser:
discussion combinaision SCI IS et IR

Les défauts que je trouve au Bail à construction sont:
* - la durée de 30 années afin de bénéficier des avantage de ce dispositif (exonération des plus-values notamment pour le bailleur) contre une durée plus courte pour le mécanisme de démembrement;
* - l’impossibilité d’amortir une composante terrain: dans la mécanique de démembrement, il sera possible d’amortir l’usufruit du terrain en sus de la construction (même si cela est partiellement compensable par la mise en place d’un loyer pour le terrain)

Par contre, après avoir relu les dispositions réglementaires, je vois à ce dispositif des avantages qui me feraient douter:
* - Faciliter de mettre en place les sécurités (hypothèque et autres) que pourrait demander les banques pour financer le projet.
* - Possibilité de se faire verser un loyer par la SCI IS qui peut être réviser, ce qui permettrait d’avoir un autre moyen pour sortir du cash de la SCI IS en évitant la taxation au niveau de la SCI IS et le fait de pouvoir le réviser (tous les trois ans) devrais permettre d’adapter le niveau du loyer à la génération de cash du projet;

Qu’en pensez vous?

Pas rapport à mes interrogations concernant les frottements fiscaux dans le cadre de la viabilisation du terrain, y aurait il des membres du forum qui seraient en capacité de me renseigner ou de me conseiller? ou de proposer des solutions alternatives?

Encore merci à tous,

Bien cordialement,

Alexandre

Hors ligne Hors ligne

 

#7 12/02/2018 13h07

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2061  

Il me semble qu’il faut toujours commencer par examiner la solution la plus simple :
- l’indivision viabilise le terrain (les frais sont partagés par tiers selon la règle de fonctionnement d’une indivision)
- l’indivision scinde le terrain en 3 ou en 4, et chaque indivisaire en reçoit un morceau. Si chaque parcelle est de même valeur, c’est un partage d’invision par tiers, chacun recevant en pleine propriété le tiers du bien qui était auparavant indivis ; ce qui dissout l’indivision.
- à partir de là, chacun est propriétaire en plein de son terrain et peut en faire ce qu’il veut.

Si vous êtes tous les trois d’accord sur ce que vous voulez faire, que vous apporte donc la SCI d’attribution ? Qu’est-ce que la SCI peut faire, que ne peut pas faire l’indivision ?

Il me semble que la SCI présente comme avantage sur l’indivision que l’on peut mettre dans les statuts les règles de majorité que l’on veut, pour éviter des conflits futurs  ; alors que l’indivision a des règles de majorité gravées dans la loi.

Mais si les 3 indivisaires sont d’accord sur la marche à suivre, et que de toute façon l’indivision devrait être dissoute rapidement par la division par tiers (ce qui exclut des conflits futurs sur des sujets que l’on n’aurait pas encore imaginés), qu’est-ce qui empêche de tout faire dans l’indivision ? J’avoue très honnêtement que je ne vois pas.

Second sujet : vous envisagez de faire 3 lots égalitaires sur la même parcelle, plus des parties communes, ce qui crée copro horizontale : ça me semble bien compliqué. Dans la même idée d’étudier d’abord la solution simple, pourquoi ne pas faire une division en 3 parcelles, dont une grevée d’une servitude de passage ? On compense l’inconvénient de la servitude par une surface plus grande pour cette parcelle.

Dernière modification par Bernard2K (12/02/2018 13h16)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 12/02/2018 14h22

Membre
Réputation :   1  

Merci Bernard2K,

La solution de la dissolution de l’indivision que vous proposée est effectivement une option plus simple et pour laquelle j’ai trouvé mes réponses quant au frottement fiscaux.

En effet, ces derniers semble être nuls dans le cadre d’une indivision issue d’une donation partage (ce qui est notre cas):
voir: Page du BOFIP sur les exonération en cas de partage d’indivision

Concernant la gestion des parties communes je demeure circonspect quand à la solution d’avoir une des parcelle avec la propriété de la voie d’accès, grevée d’un servitude au bénéfice des deux autres parcelles. J’ai peur que ce type de montage puisse avoir un impact défavorable sur le prix que des parcelles: en effet, je suppose que la gestion de cette voie, son entretien et/ou amélioration seraient à la charge de son propriétaire unique alors que les autres en bénéficieraient sans bourse déliée?

A court terme, donner une parcelle plus grande à celui qui conserverait cette charge pourrait fonctionner, mais dans le long terme, une fois les terrains vendu à des tierces parties je pense que ce soit optimal.

C’est pour cette raison que je pensait plutôt à une copro horizontale malgré la lourdeur que cela peut impliquer.

Sinon, y-aurait-il une autre alternative pour gérer ce genre de voie privée entre plusieurs bénéficiaires?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 12/02/2018 19h33

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2061  

L’entretien de la voie objet de la servitude est à la charge des bénéficiaires de la servitude (Article 698 du code civil). Par précaution supplémentaire, cela peut être écrit noir sur blanc dans les titres notariés lors de la division.

Sinon, toutes les solutions possibles sont lourdes :
- SCI, plein de problèmes : AG annuelle ; société de personnes, les membres de la SCI ne seront pas forcément, à terme, les propriétaires qui ont besoin du passage. Créer une SCI pour gérer une voie privée utile à 2-3 personnes, tout ça pour ça ?
- copropriété : AG annuelle, syndic bénévole… tout ça pour ça ?
- indivision : simple mais risque de blocage de par les majorités nécessaires pour toute décision.
- ASL (Association Syndicale libre), et même plus précisément AFUL (Association foncière urbaine libre) qui est une variété d’ASL. Là aussi une grande lourdeur. Pour gérer une voie privée importante, ou un canal, ou un grand parking, je ne dis pas, mais pour le passage de 2 maisons…

je maintiens, la servitude est sans doute le plus simple.

Vous devriez interroger votre notaire à un moment, car un notaire est de bon conseil pour tous ces sujets ; lors de ces discussions, gardez à l’esprit "pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple" ?

Dernière modification par Bernard2K (12/02/2018 19h57)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#10 13/02/2018 10h35

Membre
Réputation :   1  

@Bernard2K
Et bien merci Bernard2K: j’y vois maintenant bien plus clair sur la manière d’effectuer ce partage.

RDV pris avec le notaire pour confronter toutes ces idées à l’homme de l’art et finaliser le cadre juridique du découpage du terrain.

__________________________________________

Je reviendrai sur la forum pour discuter de la structure pour la construction de l’immeuble: j’hésite toujours entre le démembrement au profit d’une SCI à l’IS ou bien signer un bail à construction avec une SCI à l’IS.

Je vais me documenter en détail sur la solution du démembrement et également sur la solution du bail à construction.

A propos du bail à construction je viens de trouver une note de CMS indiquant que l’exonération obtenue au delà de 30 ans à l’issue du bail à construction ne valait que pour la valeur de construction de l’immeuble reçu et non pas sa valeur vénale.

Exemple:
Couts de construction de l’immeuble année 1 du bail: 500000€
Retour de l’immeuble après 30année dans le patrimoine du bailleur
Vente de l’immeuble en année 31 pour 1 million d’euros

Dans un tel cas, l’assiette de la plus-value serait: 1000000 - 500000 (exonération de la valeur de l’immeuble reçu par le bail a construction valoriser à son cout de construction) - valeur terrain.

Cela diminue sacrément l’intérêt d’un tel dispositif: rien que l’inflation sur trente année en comptant 1.5% en moyenne cela fait déjà 56%, auquel montant on pourrait ajouter une dérive de la valeur de l’immobilier…

Bon, dans tous les cas, il s’agira pour mon projet de construction d’immeuble de trouver une solution solide juridiquement mais également avantageuse fiscalement.

Bien cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur