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#1 20/04/2022 13h40

Membre (2015)
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Bonjour les IH,

Je viens vers vous pour avoir vos lumières en matière d’urbanise et de négociation.

Une image valant mieux qu’un long discours :



Je possède la partie en rouge de 233m². Il s’agit d’un terrain en zone naturelle et il est donc non constructible. Etant donné la législation actuelle, il n’y a aucune chance à court et moyen terme que cela ne change. La terre de culture ne vaut rien (on parle de la Safer qui rachète à 50 cents le m²). Mais, cela ne me dérange pas plus que cela: je ne suis pas vendeur et "cela ne mange pas de pain".

Le propriétaire des parcelles 273 et 224 me harcèle pour acquérir la partie en rouge. Il prétend vouloir l’acquérir car un nouveau lotissement de 15 lots voit le jour à proximité (il faut l’imaginer dans le haut à droite de l’image à 50m à vol d’oiseau) et cela va créer "un fort trafic" devant sa maison. Il veut donc un second accès plus "discret". Je n’en crois pas un mot. Je pense qu’il souhaite un second accès pour pouvoir détacher une partie de la parcelle 273 qui est en zone constructible : les 398m² en bleu.

Il est à noter que la parcelle 224, bien qu’ayant une piscine, est en zone N comme la partie rouge qu’il souhaite acquérir.

Mes questions sont les suivantes:
1/ Peut on créer, du point de vue de l’urbanisme, une voie d’accès sur ma partie (en rouge) qui est en zone N?
2/ Il n’a que 9m de linéaire sur la route, peut-il faire 2 accès sans Permis d’Aménager avec juste une DP?
3/ Sans mon terrain (partie rouge), est-il coincé pour vendre une partie de son terrain en bleu? Sinon de combien de m² doit-il amputer ces 398m² pour être en règle au niveau urbanisme?
4/ Financièrement, les 15 lots se sont vendu à 400€/m² (il s’agit d’un lotissement communales avec 47 dossiers déposés pour 15 lots uniquement). Quel prix vous paraît juste pour ma partie en rouge?

Merci,

Mots-clés : immobilier, plu, terrains à bâtir

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[+1]    #2 20/04/2022 15h50

Membre (2012)
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Je ne suis pas compétent pour la partie légale.
Pour celle du prix à demander, je dirais :
- votre parcelle est évaluable à 233 x 0.5 = 115€ selon la SAFER
- sa parcelle est évaluable à 398 x 400 = 159 k€ selon le barème du lotissement.

Si vous avez raison, il veut donc faire une gain de + 120k€ (si on déduit les frais de paperasse, éventuels travaux…. que je ne sais nullement estimé n’ayant jamais eu ce type de besoin)

La solution la plus simple serait d’évaluer votre parcelle au même ratio que la sienne (soit 93k€ en théorie), moyennant un peu de décote.
En gros, par exemple, s’il paie 50k€ pour en gagner 130k€, cela est une superbe occase pour lui. Et pour vous aussi.

Une autre méthode serait de lui demander de vous faire une offre et de la multiplier par 2.

L’essentiel étant d’être certain de son objectif réel. Car ce que vous pensez peut aussi être une projection de comment vous fonctionneriez à sa place. S’il est de bonne foi, proposez lui un échange entre la parcelle bleue et celle rouge :-D !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#3 20/04/2022 16h21

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Merci Lemouz, pour votre retour. Je retiens la proposition d’échanger des terrains 😀, j’avais pensé lui proposer de racheter sa maison mais, en fait, c’est juste ses 398m2 constructible qui m’intéresse 😂.

Pour le géomètre, il me dit qu’il y en a pour 6k€. Ce qui me paraît énorme mais, ça m’importe peu car il le prend à sa charge.
C’est hors scope de la négociation.

Vous avez mis le doigt sur un point important : l’aspect objectif réel. Mais, quand bien même, il ne voudrait "que" un nouveau chemin, un second chemin donnerait beaucoup de valeur à sa résidence.

De ce que je sais sur le découpage de terrain (grâce au livre d’un membre du forum : Ademos. Livre que je recommande au passage), le point clef est les accès sur la voie publique. Car, qui dit un accès, dit Permis d’Aménager et plusieurs accès dit simple Déclaration Préalable. Donc plus long en démarches administratives, plus d’aléas lié aux règles d’urbanisme etc… Mais, n’ayant jamais découper de terrain, je n’en sais pas beaucoup plus. C’est vraiment ça que j’aimerais cerner avant de revenir vers lui.

Après, je cherche à lui faire une proposition juste. D’autant que j’ai un autre atout, les 233m2 font partie d’une parcelle de 5200m2 qui m’appartient en entier, sans bail rural. Je pourrais même lui céder 400m2. Du coup, il ferait une bonne opération financière et il aurait toujours autant de terrain….

Mais, ça peut capoter car c’est un roublard qui cherche à faire un coup: c’est comme ça que je le sens…

Dernière modification par Pierrot31 (20/04/2022 16h22)

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#4 20/04/2022 16h32

Membre (2010)
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Pierrot31 a écrit :

D’autant que j’ai un autre atout, les 233m2 font partie d’une parcelle de 5200m2 qui m’appartient en entier, sans bail rural.

Ok, mais alors cette grande parcelle est en dehors de votre plan si je vous suis bien !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#5 20/04/2022 16h42

Membre (2015)
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Oui tout à fait. C’est le champs qui est sous les parcelles 224, 225, 226 etc…

Dernière modification par Pierrot31 (20/04/2022 16h42)

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[+1]    #6 20/04/2022 17h49

Membre (2015)
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Bonjour Pierrot wink

Je vous réponds dans le texte.

Pierrot31 a écrit :

Bonjour les IH,

Je viens vers vous pour avoir vos lumières en matière d’urbanise et de négociation.



Mes questions sont les suivantes:
1/ Peut on créer, du point de vue de l’urbanisme, une voie d’accès sur ma partie (en rouge) qui est en zone N?

OUI. Par le passé (récent), on aurait fait observer que un terrain constructible devait avoir son accès en zone constructible également. Sauf…Si l’accès était existant. Vous imaginez la parade : on fait son accès (non soumis à autorisation sauf si gros mouvement de terre ou si surface imperméabilisée considérable), puis, on dépose pour la maison. Bref, fini, on oublie, c’était ridicule.

2/ Il n’a que 9m de linéaire sur la route, peut-il faire 2 accès sans Permis d’ Aménager avec juste une DP?

OUI, sous réserve de l’accord du gestionnaire de voirie et à mon avis en "trichant" (en droit du sol tout est basé sur le régime déclaratif : on instruit sur la base des déclarations) car vous le devinez bien : il y aura en réalité dans la vraie vie un seul accès par un trapèze de grande base 9m utilisé pour 2 constructions donc => PA!  Si le service instructeur est tatillon il y aura soit questionnement (non réglementaire) soit contrôle post travaux (bof, le procureur s’en fiche totalement…).

3/ Sans mon terrain (partie rouge), est-il coincé pour vendre une partie de son terrain en bleu? Sinon de combien de m² doit-il amputer ces 398m² pour être en règle au niveau urbanisme?

Non, il dépose un PA et découpe avec servitude de passage.

4/ Financièrement, les 15 lots se sont vendu à 400€/m² (il s’agit d’un lotissement communales avec 47 dossiers déposés pour 15 lots uniquement). Quel prix vous paraît juste pour ma partie en rouge?

Vos questions sont très bien ordonnées. La réponse du 3) vous donne la valeur de votre terrain : il vaut à minima le prix de la servitude. Mettons qu’elle soit de 100m2, je la chiffre à 100X400€ s’agissant de terrain constructible, mais l’aspect "servitude" avec tous les tracas qui vont avec (tranquillité, entretien, facilité de revente) renchérit ce tarif.

Merci,


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #7 21/04/2022 09h16

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Bonjour !

Je vois que Iqce vous a répondu sur la partie urbanisme et je partage son analyse !

Je pense que si vous ne lui cédez par le terrain, il pourra toujours vendre ses 398m2 avec une servitude de passage pour sa propre parcelle.

Il y aura forcément une décote sur le terrain par rapport au même terrain de 400m2 sans servitude.

C’est cette décote qu’il faut estimer, la parcelle va être "amputée" de 100m2 d’accès sur un coté, à 400 euros le m2, on est autour de 40.000 euros.

A ce prix là, il se débrouille sans votre parcelle. Si il vous achète votre terrain, son propre accès sera plus commode, mais ce sera aussi forcément pour y gagner quelque chose d’un point de vue financier, donc je pense que l’on est en fourchette haute avec ce prix.

Les prix sont très élevés et si la zone est réellement tendue, son terrain se vendra même avec cette servitude, l’aspect "hors lotissement" étant encore un plus indéniable.

A vous de négocier sur cette base à mon avis !

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[+1]    #8 21/04/2022 09h25

Membre (2015)
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Bonjour Ademos,

Merc.i de conforter mon analyse j’apprécie. Observez également que la servitude imposera de construire dans un "triangle" de terrain résiduel ; que le respect des règles de prospect habituelles va fortement contraindre l’usage du terrain, la forme et la fonctionnalité de la construction ; que l’orientation des bâtis environnement laisse craindre une mauvaise exposition et des difficultés à respecter certains objectifs de la RE 2020 ; que de surcroît il y a aura du vis à vis sans doute avec la 224 (puisque les ouvertures en limite coté 271 et 272 ne seront pas possible en droit privé…Que le terrain de Pierrot permet d’envisager sous réserves d’évolution du document un autre découpage avant datteindre la trajectoire ZAN sous 20 à 30 ans (voir le SCoT)…

=> 40K€ à sa place je n’hésite pas longtemps !

Dernière modification par Iqce (21/04/2022 09h46)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#9 21/04/2022 09h33

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@Ademos

Sans mon terrain, il doit faire une servitude de 24m X 3m =72 m² (24 m de linéaire et le chemin d’une largeur de 3m). Comment arrivez vous au 100m²?

Il y a un détail qui m’est revenu : en discutant avec lui, il m’a affirmé qu’il n’avait besoin "que d’un passage de 6m" (sur mon bout de terrain en rouge). En supposant qu’un chemin fasse 3 m de large, il peut avoir 2 accès supplémentaires.

Mais là je coince… Peut être qu’en rebouchant la piscine, il peut faire un lot supplémentaire entre le bas du triangle bleu, la parcelle 218 et le côté gauche de sa maison.  Et du coup, il vendrait, sa maison et 2 terrains constructibles avec 3 accès en tout… Et si vraiment c’est son objectif, sans mon petit bout de terrain, ce nouveau lot n’est pas jouable… C’est tiré par les cheveux mon histoire?

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#10 21/04/2022 09h40

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Non pas du tout, ça fait étriqué (en découpant au ras du mur, en limite du bâti sur la 224) mais vu les prix au m2 c’est jouable. Et, s’il conserve "votre" bout de terrain à termes comme je l’ai évoqué il pourra encore espère un découpage !
Il faudrait connaître les règles de prospect, mais j’y crois surtout par un permis groupé et en découpant ultérieurement pour contourner les dites règles de prospect "au cas ou si besoin" et le PA. Mais il y aura recours obligatoire à l’architecte.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#11 21/04/2022 09h52

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Dans cette zone (Zone U : partie agglomérée du bourg), les règles de prospect sont:

Les constructions, et leurs annexes doivent être implantées selon les conditions suivantes :
1. Soit à l’appui des limites séparatives, et dans ce cas, la hauteur de la construction sera limitéeà
3.50 m à l’égout du toit ou à l’acrotère dans une bande de 3 m de profondeur par rapport àla
limite.
2. Soit avec un retrait minimum de 3 m des limites séparatives.
3. L’implantation de constructions pourra être autorisée ou imposée en retrait, s’il y a nécessité :
 de maintenir une haie classée en « espace boisé classé » inventoriée sur les documents
graphiques du règlement. Dans ce cas, un retrait minimum de 5 m de l’axe de la haie
protégée est imposé,
 d’assurer le libre écoulement des eaux.
4. L’aménagement, la reconstruction à l’identique après sinistre et l’extension des
constructions existantesne respectant pas les règles précitées sont autorisés si une insertion
harmonieuse dansl’environnement est garantie.

je ne pense pas que l’on soit dans le cas 3

Dernière modification par Pierrot31 (21/04/2022 09h54)

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[+2]    #12 21/04/2022 10h04

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Non ; j’ai fait un projet de découpe sur ces bases (non, je ne suis pas ultra rapide, j’ai anticipé : ces règles sont du classique). 4 lots à termes sont possibles.

J’ai mis des p’tits coeurs, car il n’y a pas que ’argent dans la vie bien sur.


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#13 21/04/2022 10h19

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La partie verte qui se trouve sur la parcelle 273 (donc en zone constructible) fait 126m² et la partie verte sur la parcelle 224 fait 260m²: c’est un lot similaire en taille au premier (mais avec 1/3 en zone constructible…).

Si ma lecture du PLU est bonne, dans cette zone "l’emprise au sol maximale autorisée est fixée à 0.5"… C’est un lot moins sympa que le premier mais qui vaut le détour quand même…

@Iqce
Et en plus, il y aura un lot 4, peut être un jour avec la "trajectoire ZAN". Pouvez-vous ’il vous plaît développer ce point?

Dernière modification par Pierrot31 (21/04/2022 10h19)

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[+1]    #14 21/04/2022 10h34

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ZAN = Zéro Artificialisation Nette. Les collectivités ont 20 à 30 ans pour cesser de consommer du foncier. En clair, il faudra rebâtir la ville sur la ville (densification par redécoupage, création d’étages).

D’ici 20 ans, le PLU va continuer à vivre pour tendre vers le ZAN. Dans cette période, j’ai bon espoir que le coeur rouge passe en constructible. En effet, lorsque l’on détermine des zones à urbaniser, on fait fi des intérêts particuliers. Votre terrain, en bordure de centralité et desservi par les réseaux (pas de coût pour la collectivité) s’inscrit dans ce que l’on peut définir aux dires du code de l’urbanisme comme étant "les parties urbanisées" de la commune (une quasi dent creuse).

Il reste à le mâtiner d’intérêt Général avec par ex du locatif social : à l’occasion d’une rencontre avec le maire, il convient de lui apporter tout cuit un projet politique à géomètrie variable. En clair vous proposerez cette dent creuse mais également le grand terrain !
Dans ces discussions, je vous conseille d’être accompagné, on parle d’un million d’€ potentiel (selon mes ratios)…Ils vont tout tenter pour avoir ce terrain à bas prix et il faut du répondant.

NB : la 216 n’est pas à négliger non plus, je suis acheteur (et joueur) à 0.50€ le m2 !

Edit : bien sur au passage vous comprenez que d’ici quelques années les "400 € le m2" sembleront pas cher payé pour les privilégiés qui auront acheté les lots de votre voisin (argument supplémentaire ?).

Dernière modification par Iqce (21/04/2022 10h39)


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[+1]    #15 21/04/2022 10h54

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La parcelle 216 est non constructible et appartient au propriétaire de la parcelle 215…

Aujourd’hui, je m’occupe de ma lettre pour le propriétaire du 273 & 224… Mais, je viens d’avoir une autre idée avant la case mairie…

La parcelle 225 est non constructible et appartient au propriétaire de la parcelle 218…
La parcelle 226 est non constructible et appartient au propriétaire de la parcelle 219…
La parcelle qu’on devine sous la parcelle 220 est non constructible et appartient au propriétaire de la parcelle 220…

Je peux proposer à ces 3 propriétaires différents, des chemins d’accès pour eux aussi faire une "belle opération financière"…

En ce qui concerne le locatif social, vous voyez juste! Ayant un petit immeuble sur la commune, je sais qu’il est très dure pour les locaux de louer : je suis quasi le seul sur la commune à louer à l’année à des locaux. J’impose les tarifs que je veux, je n’ai pas besoin de mettre une annonce en ligne pour louer et je n’ai quasiment pas de turn over. Comme c’est une station balnéaire, il y a beaucoup de parisiens et de retraités…

Dernière modification par Pierrot31 (21/04/2022 14h40)

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#16 21/04/2022 14h09

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Au niveau financier, pour le moment, j’en suis arrivé à la conclusion que :
- l’accès au terrain bleu pour toutes les raisons discutées précédemment valait 40k€ au minimum.

Par ailleurs, le terrain vert a 126m² en constructible et un jardin d’agrément (avec piscine) de 260m². Sans mon terrain rouge, il ne peut détacher cette parcelle verte.

Par contre, là, je sèche! Je n’arrive pas à savoir ce que je peux demander d’un point de vue financier pour l’accès à cette parcelle verte. Quelqu’un a une idée?

Dernière modification par Pierrot31 (21/04/2022 14h10)

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[+1]    #17 21/04/2022 15h21

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J’ai toujours plein d’idées sur tout (en bon Français).

Votre accès rouge : 3m de large sur environ 20 ml = 60 m2
L’accès rouge total yc sur la 224 : 3m X 50 ml = 150 m2

Vous disposez d’un blocage de droit à construire de (126m2X400€) X 6/15=20160€ (bon prince, je vous le fait à 20k€, parce que c’est votre voisin).
NB : il existe des stratégies alternatives ; dation (inappropriée dans ce cas je pense), association (source d’ennui). Elles peuvent s’évoquer dans une négo. pour faire soit disant preuve d’attitude conciliatrice, pour éviter les blocages "ok c’est trop cher mais alors si nous étions associés ?"…"Non effectivement c’est source d’ennui, quel dommage".
NB : faudrait quand même à un moment donné lire attentivement l’ensemble du règlement de zone, mais je suppose que le voisin aura la gentillesse de le faire si besoin, le cas échéant.

Dernière modification par Iqce (21/04/2022 15h23)


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#18 21/04/2022 16h37

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M.erci Iqce pour toutes vos contributions : votre aide m’est vraiment d’une très grande valeur!

Il me reste une zone d’ombre par rapport à votre message numéro 6. J’aimerai pouvoir justifier la servitude de 100m² .  J’en suis resté au fait que sans mon terrain rouge, il doit faire une servitude de 24m X 3m =72 m² (24 m de linéaire et le chemin d’une largeur de 3m).

Dans le même message, vous dites " il y aura en réalité dans la vraie vie un seul accès par un trapèze de grande base 9m utilisé pour 2 constructions ", cela justifie-t-il les 28m² manquant?

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[+1]    #19 21/04/2022 16h58

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Merc.i pour votre reconnaissance (dans la vraie vie, j’en ai beaucoup moins, c’est sans doute aussi une raison de ma présence ici, quoique j’en pense).

Bref, les "100m2" viennent d’un message qui n’est pas le mien. Mais je peux tenter de les imaginer : à l’heure actuelle son accès est-il conforme au PLU ? Si ce n’est pas le cas, outre les 24X3 m2 il faut rajouter la surface du trapèze à créer ?

Attention à ne pas vous "noyer" dans les détails ce qui ferait perdre de vue l’objectif : arriver à un accord wink


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[+1]    #20 22/04/2022 08h19

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Je n’y connais rien en urbanisme, et vous avez deux pointures qui ont déjà répondu, donc je ne peux rien vous apporter là-dessus. Je ne peux que faire quelques remarques :

Première remarque : quel est votre objectif ? Ca manque un peu.
- est-ce juste d’être tranquille ? On dirait que vous réagissez uniquement parce que le voisin vous "harcèle". Dans ce cas il y a une solution très simple "pas à vendre laissez-moi tranquille sinon je porte plainte pour harcèlement". (évidemment je force le trait pour la démonstration).
- Est-ce de viabiliser l’arrière des terrains de tous les voisins (et pourquoi ? Qu’est-ce que ça vous apporte ?).
- Est-ce d’avoir de l’argent en échange ? Dans ce cas peu importe le nombre de parcelles que vous viabilisez, ce qui compte c’est combien on vous paie. Or, 40 k€ c’est beaucoup pour un confetti de terrain classé N, mais c’est peu dans l’absolu, est-ce que ça vraiment changer votre vie ? Faut-il se faire des noeuds au cerveau pour 40 k€ ?

Deuxième remarque : quelques pistes de négociation :
1) "laissez-moi tranquille, je ne vendrai jamais" (c’est risqué bien sûr, mais ça a le mérite de placer la barre très haut, parce qu’il y a toujours le sous-entendu "sauf pour un prix très élevé qui me ferait revenir sur ma position").
OU BIEN
2) "Je vous le vends 233 x 400 = 93200 €. Eh oui c’est le prix du terrain constructible, mais quand vous faites votre accès sur mon terrain, vous économisez de l’accès sur votre terrain constructible, donc ça vaut effectivement le prix du terrain constructible. A prendre ou à laisser. Bonnes réflexions".
OU BIEN
3) "Je ne peux pas encore vous faire de proposition de prix car je dois rencontrer, dans l’ordre, d’abord tous les voisins 218,219,220 etc. et voir si ma parcelle peut les intéresser ; et puis également les principaux aménageurs et lotisseurs qui interviennent dans le coin, qui pourraient être intéressés par l’ensemble de mon terrain en zone N qui ne restera pas toujours en zone N ; et puis aussi le maire qui serait intéressé pour y faire des logements sociaux et qui a le pouvoir de le passer en constructible. Vous savez sans doute comme il est difficile de se loger sur la commune, ça serait bien pour la mixité sociale d’avoir du logement social sous vos fenêtres… Quand j’aurais fait le tour de tout ce monde, je vendrai, peut-être, au plus offrant; De toutes façons, je ne suis pas pressé, ce terrain ne peut que prendre de la valeur, donc si ça ne se vend pas, ça me va aussi.".
OU BIEN
un mix de ces trois positions.

La principale règle pour une négociation "forte" : être prêt à échouer. Quand on est acheteur, ça veut dire être prêt à renoncer à cet achat ; quand on est vendeur, ça veut dire être prêt à échouer à vendre donc à garder son bien sur les bras. C’est seulement là qu’on pourra être dur en affaires. A l’inverse, si on ne supporte pas l’échec, on est obligé d’accepter les conditions que nous dicte l’autre partie.

Cela dit, je ne vous encourage pas à rester inflexible sur un prix à 93 k€. D’après les discussions précédentes, un prix à 40 k€ pour un confetti de terre agricole, avec le géomètre à la charge de l’acheteur, ça me semble déjà très bien vendu. Mais proposer 93 k€ pour finir à 40-50 k€, c’est une approche possible. Après, c’est facile à dire derrière son fauteuil. Dans la vraie vie, il faut s’adapter en fonction de la personnalité des gens, du contexte, etc.

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2022 08h50)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#21 22/04/2022 09h05

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Globalement, je rejoins B2K sur le 3) et l’idée d’être prêt à perdre. D’autant plus que vous avez 0.5ha au total qui peuvent à moyen termes intéresser la commune (5 à 10 ans puisque le PLU vient d’être approuvé, c’est une statistique très perso, attention aux généralisations excessives).

J’observe également dans le même genre de généralisation qu’il faut laisser du temps aux gens. Du temps pour se "calmer" (oui c’est cher mais j’y gagne tellement que bon…), pour vérifier (et poser un CUb ou rencontrer les élus), pour faire un montage juridique (sauf si le vendeur est inscrit ici bien sur), pour vérifier sa solvabilité (oui, là je suis un peu naïf optimiste)…On parle souvent en années alors que l’on voudrait aller vite, action réaction…


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[+2]    #22 25/04/2022 13h34

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Pierrot31, le 20/04/2022 a écrit :

Bonjour les IH,

Je viens vers vous pour avoir vos lumières en matière d’urbanise et de négociation.

Bonjour Pierrot31,
Je laisse à de plus calés que moi le soin de vous répondre sur l’urbanisme (Icqe ) et je vais mettre ici mes quelques réflexions pour l’aspect négociation.

J’ai été une fois dans la position du vendeur ( que j’ai détesté), et une dizaine de fois dans celle de l’acquéreur (toutes bonnes, sauf celui qu’on a revendu -notre ancienne RP-).

Il est intéressant de voir les différences entre un vendeur pro, sans affect avec le bien ( type agent immo qui court après sa comm’), le vendeur avec beaucoup d’affect pour son bien, celui appâté uniquement par l’argent, celui qui est vendeur forcé et doit vendre rapidement, et le plus intéressant à mon goût, le "pas encore vendeur pas au courant du prix de son bien, mais qui n’a pas l’utilité de ce bien et serait pas contre le vendre". C’est surtout ce dernier type qui permet de faire les meilleures affaires. Et quand d’autres partent à la chasse aux champignons, je pars à la chasse aux box.
Après je dois être sur le délicat équilibre de " je veux acheter le box" mais " je ne vais pas y mettre le prix que vous pourriez le vendre en une journée sur leboncoin". Tout celà en prenant contact, mais qu’il ne cherche pas à le vendre par ses propres moyens, à un prix supérieur, et pas à moi.

Pierrot31, le 20/04/2022 a écrit :

La terre de culture ne vaut rien (on parle de la Safer qui rachète à 50 cents le m²). Mais, cela ne me dérange pas plus que cela: je ne suis pas vendeur et "cela ne mange pas de pain".

Le propriétaire des parcelles 273 et 224 me harcèle pour acquérir la partie en rouge. Il prétend vouloir l’acquérir car un nouveau lotissement de 15 lots voit le jour à proximité (il faut l’imaginer dans le haut à droite de l’image à 50m à vol d’oiseau) et cela va créer "un fort trafic" devant sa maison. Il veut donc un second accès plus "discret". Je n’en crois pas un mot. Je pense qu’il souhaite un second accès pour pouvoir détacher une partie de la parcelle 273 qui est en zone constructible : les 398m² en bleu.

Vous êtes dans le meilleur des cas de figure.
Vous n’êtes pas vendeur, n’avez pas de soucis financier qui vous obligerait à vendre rapidement, vous avez une fourchette de prix (minimum et maximum au moins) de votre terrain. Donc vous n’êtes pas ignorant.

Pierrot31, le 20/04/2022 a écrit :

4/ Financièrement, les 15 lots se sont vendu à 400€/m² (il s’agit d’un lotissement communales avec 47 dossiers déposés pour 15 lots uniquement). Quel prix vous paraît juste pour ma partie en rouge?

Le prix qu’il est capable d’y mettre ! 47 dossiers et seulement 15 "heureux élus", le secteur est couru !

Prenons une vieille mobylette. Vous y voyez un tas d’ordure rouillant sur place tout juste bon à finir chez le ferrailler. Et d’autres y voient un objet de collection, des centaines d’heures de restauration derrière pour la remettre d’aplomb.
La différence vient de l’affect.

Ici, ce terrain aurait une utilité pour lui. Que ce terrain. Le même à 500m, il n’y mettrait pas 10€. Mais justement, ce terrain, à cet endroit, est indispensable pour son projet. Le voilà coincé par votre décision.

C’est là qu’est toute la réflexion. Vous n’êtes pas vendeur, il vous harcèle, il vous cache l’objectif final de cet achat. Il est donc très intéressé, et il attend l’achat avec impatience.
Je l’aborderai frontal avec une piste de sortie " J’ai vu avec le lotisseur, à 400€/m² ça fait tant, du coup ça fait un prix de tant. Vous en dites quoi ? ", et attendez la contre offre.
Au pire, que perdez vous ? Vous n’étiez pas vendeur de toute façon.
Au mieux, vous voilà avec une contre offre.

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